賣方心理
了解賣方的心理也很重要，比如要知道他是因為什麼原因賣房子，還要分析這些原因是否是真實的。如果這位房主因為工作調動或者要搬遷到另一個城市，而且主人確實已到新地方去了，原因可能就是真實的。如果被告知是想購一個大房子，給小孩換一個學區等一些模棱兩可的原因，那你就要小心發掘其他真正的因素。比如，是否這裡的治安環境變得糟糕了，房子是否出現結構問題，設備是否老舊到應該進行房屋翻修。如果是一個要大規模翻修的房子，而你當長期居住的房子來買的話，那成本就太大了。
了解賣方的心理應該知道賣方不會為幾百元或幾千元的價格斤斤計較，但是他們會在意你出的現金比例和你給的付款期。他們會對爽快的買主抱有正面印象，而不喜歡那些討價還價猶豫不決一次又一次看房子的人。買主給賣主留下一個好印象，會使雙方交易能夠順利進行。原房屋主人對自己的住房了解最為深入，知道什麼管道會出毛病，哪個零件是新換的，甚至草地中會來什麼樣的動物。新房主住進以後，會發現房子有很多搞不清楚的問題，如果與賣主關係好的話，他就會耐心地給你解釋如何使用屋內的各種設備和要注意些什麼。(當然也有一些賣家沒這耐心)
房產交割前安排房屋檢驗是必要的，如果訂單中帶有附加條件的話。舊房子買賣最好請檢驗房屋的專業人員去看。習慣上，在 溫哥華 無論房屋檢驗的結果如何，都必須以書面形式通知賣方。買房簽訂合同拿到房屋鑰匙後，買主一定要到新購的房屋里至少檢查一次，主要檢查合同內包括的基本設備比如供暖的鍋爐等是否在正常的工作狀態中，如果有異常就要通知自己的律師，以便向賣主索賠或安排維修等事宜。
房屋保險也是購房經常忽略的因素。房屋保險其實與汽車保險一樣，應該在交割那天就上保險，否則房子在合同簽完後著火，那你的財產就付諸東流了。在一些西方國家，房屋保險與汽車保險一樣是必須保的，連銀行在批給貸款時都會讓你先買保險，否則就不貸款給你。因為貸款的抵押就是房產本身，如果房子被燒，抵押物就消失了，如果保險公司不賠，銀行貸款就會成為壞賬。
貸款的學問也挺大，銀行抵押貸款有浮動利率和固定利率的區別。在溫哥華習慣是每個家庭平均用３０％的年收入支付房屋貸款，７０％用於家庭的其他開支。浮動利率是隨著市場變化而變化的，利率每月做一次調整，按新利率執行。但無論利率如何變動，銀行通常規定還款額不變。在利率降低時，還款中多餘的部分就用來充抵本金。固定利率則是在還款週期中事先約定好利率，不隨著市場利率的變化而升降。一般選用的是３年或５年期，選浮動利率風險較大，選擇固定利率比較穩健。由於銀行貸款利率是以復利計算的，所以貸款期限愈短所交納的利息愈少，但這是你要有足夠的現金流入為前提的。
加拿大是一個寒冷的國家，消耗在保暖上的能源佔總能源消耗的４０％～６０％。根據計算，一棟獨立洋房中熱損耗率按１００％算的話，屋頂天花板是６％，四面情況是２６％，地面是１３％，漏氣與通風是１９％，這意味著如果將這四個地方都做改善的話，就會大大地節省能源，還可以改善屋內的空氣質量。在加拿大獨立房的暖氣都是燒油，每家自備鍋爐，將房子保溫層加厚就可以減少油耗、節約開支，簡單的辦法就是在裝修時增加保溫牆的厚度，這在當地都可以找專業人員來做，雖然一次性開支比較大，但是日後節省了能源，節約了費用。
在溫哥華這樣大的城市裡，買房子自用兼出租是一個常見的做法，那裡的移民多，留學生也多。房子容易出租，房客的租金就可以充抵一大部分銀行貸款。只是加拿大現有的房子都是為一個家庭建築的，而出租的話就要分割房子，改建的費用比較大。若不分割房子，那麼房東個人的客廳連廚房就得一道出租，這樣獨立家庭沒有隱私，買房子過舒適生活也就失去了意義。而且與房客友好相處也很重要。房客愈多房東投入的精力就愈大。另外獨立洋房在資源供應上也是按一個家庭設計的，如果住進兩三個家庭，就要考慮現有的鍋爐是否能提供足夠的熱水，廚房是否要再增加，洗衣設備是否夠用等。
星期二
在溫哥華買房地產如何下 OFFER
在溫哥華買房地產如何下訂 OFFER
下訂單OFFER是指買賣雙方間的協議，通常是買家起草做出，所以叫下訂單。所下的訂單一旦雙方簽字就具有法律責任，跟合同一樣。在加拿大 OFFER大部分條款都已經成文了，所以買賣雙方只要在電腦上填字就行了。訂單中的條款包括; 購買價格，定金, 交割日期和一些附加條款。
附加條款往往是買方提出的，通常是銀行貸款和房屋檢驗。為保護買家，沒有貸到款或所購房屋檢驗時沒有達到買方質量要求，買方可以不執行合同，也無需承擔法律責任。
經紀人這時起的作用很重要，因為他會根據自己在房地產領域中的經驗幫助買主準備近期相同區域、相同房產成交情況的資料，幫助買主確定合理價格，既要符合市場的供需情況，又要符合賣方的心理，因為房地產買賣中心理因素相當重要。如果買的是滯銷的房子，那就相對簡單；如果是個搶手的房子，下訂單的技巧就很關鍵。從心理因素上講，並不是所有賣方都想要把房子賣到盡可能高的價錢。賣高價雖然是所有房主的希望，但是一旦決定出售房子的話，房主不希望他們的房產成為滯銷品，盡快出售也是售房者的重要考量。還有一個不容忽視的因素是每個售房者都需要安全出售自己的房屋。所謂安全出售並不是指什麼天災人禍，而是指簽訂的合同能夠順利實施。所以對房主來說，他不希望訂單中有過多的附加條件。
比如，-個貸款的附加條件，可能使一樁房地產買賣流產，如果買主下訂單後，在銀行貸不到款的話。一個苛刻的房屋檢驗條件也會使售房者失去興趣。這時的售房人如果有好幾家買主競爭的話，他可能不挑那個買價最高、附帶條件過多的，很可能選擇那個價格適中又沒有什麼附帶條件的買主。他知道那些附加條件一旦不能滿足，他不僅失去了給價最高的買主，也可能失去了給價次高而沒有附加條件的買主。因為後者一看訂單已簽，大勢已去，就會轉購其他的房產，不再回頭了。而買主又得做新一輪的廣告，等下一批人看房，再來一遍討價還價和下訂單的過程。
這就像國內考大學一樣，根據自己的實力與考試成績報考大學是有講究的。如果都報同一水平的大學，那第一志願沒錄取，後幾個志願也可能不被錄取，自己的身價就可能從一類大學降到二、三類大學去了。
作為買主來講，如果看到滿意的房子，又出現競爭的話，那決心就要下得果斷。因為在一個激烈競爭的條件下，房產售價可能超過房主本人的定價。如果競爭的買主互不相讓的話，這時買主就要考慮是出一個自己所能接受的最高價一次定乾坤，買不成就果斷撤出，還是一點點地提價，打持久戰，消耗競爭者的耐心。房地產經紀人這時的作用也很重要，他會替你確定價格上限，也會為你探聽買主的真實用意，實質上一個好的房屋買賣合同應該是雙方都滿意的合同，而不是只買主滿意賣主不滿意或賣主滿意買主不滿意的合同。
下訂單前應做的工作還很多，像價格比較、琢磨賣方的心理等。
價格比較是買房中相當重要的一環，這裡指的價格比較不僅是比較售價，而且還包括比較房產的綜合情況，這時做筆記尤其是列表就顯得十分重要。我在帶買家看房時就列了一個表格，左邊寫上房產名稱和自己的編號，右邊一欄則寫價格、地理位置、交通狀況、房屋新舊程度、室內裝修的條件、朝向以及其他你認為重要的因素。朝向是國人最關心的一個問題，西方人不太在乎門向南，而國人就比較在意。一個滿意的房子最好在不同時間去看，這樣可以比較陽光的照射情況，對房子有個總體的認識。 以上簡述
下訂單OFFER是指買賣雙方間的協議，通常是買家起草做出，所以叫下訂單。所下的訂單一旦雙方簽字就具有法律責任，跟合同一樣。在加拿大 OFFER大部分條款都已經成文了，所以買賣雙方只要在電腦上填字就行了。訂單中的條款包括; 購買價格，定金, 交割日期和一些附加條款。
附加條款往往是買方提出的，通常是銀行貸款和房屋檢驗。為保護買家，沒有貸到款或所購房屋檢驗時沒有達到買方質量要求，買方可以不執行合同，也無需承擔法律責任。
經紀人這時起的作用很重要，因為他會根據自己在房地產領域中的經驗幫助買主準備近期相同區域、相同房產成交情況的資料，幫助買主確定合理價格，既要符合市場的供需情況，又要符合賣方的心理，因為房地產買賣中心理因素相當重要。如果買的是滯銷的房子，那就相對簡單；如果是個搶手的房子，下訂單的技巧就很關鍵。從心理因素上講，並不是所有賣方都想要把房子賣到盡可能高的價錢。賣高價雖然是所有房主的希望，但是一旦決定出售房子的話，房主不希望他們的房產成為滯銷品，盡快出售也是售房者的重要考量。還有一個不容忽視的因素是每個售房者都需要安全出售自己的房屋。所謂安全出售並不是指什麼天災人禍，而是指簽訂的合同能夠順利實施。所以對房主來說，他不希望訂單中有過多的附加條件。
比如，-個貸款的附加條件，可能使一樁房地產買賣流產，如果買主下訂單後，在銀行貸不到款的話。一個苛刻的房屋檢驗條件也會使售房者失去興趣。這時的售房人如果有好幾家買主競爭的話，他可能不挑那個買價最高、附帶條件過多的，很可能選擇那個價格適中又沒有什麼附帶條件的買主。他知道那些附加條件一旦不能滿足，他不僅失去了給價最高的買主，也可能失去了給價次高而沒有附加條件的買主。因為後者一看訂單已簽，大勢已去，就會轉購其他的房產，不再回頭了。而買主又得做新一輪的廣告，等下一批人看房，再來一遍討價還價和下訂單的過程。
這就像國內考大學一樣，根據自己的實力與考試成績報考大學是有講究的。如果都報同一水平的大學，那第一志願沒錄取，後幾個志願也可能不被錄取，自己的身價就可能從一類大學降到二、三類大學去了。
作為買主來講，如果看到滿意的房子，又出現競爭的話，那決心就要下得果斷。因為在一個激烈競爭的條件下，房產售價可能超過房主本人的定價。如果競爭的買主互不相讓的話，這時買主就要考慮是出一個自己所能接受的最高價一次定乾坤，買不成就果斷撤出，還是一點點地提價，打持久戰，消耗競爭者的耐心。房地產經紀人這時的作用也很重要，他會替你確定價格上限，也會為你探聽買主的真實用意，實質上一個好的房屋買賣合同應該是雙方都滿意的合同，而不是只買主滿意賣主不滿意或賣主滿意買主不滿意的合同。
下訂單前應做的工作還很多，像價格比較、琢磨賣方的心理等。
價格比較是買房中相當重要的一環，這裡指的價格比較不僅是比較售價，而且還包括比較房產的綜合情況，這時做筆記尤其是列表就顯得十分重要。我在帶買家看房時就列了一個表格，左邊寫上房產名稱和自己的編號，右邊一欄則寫價格、地理位置、交通狀況、房屋新舊程度、室內裝修的條件、朝向以及其他你認為重要的因素。朝向是國人最關心的一個問題，西方人不太在乎門向南，而國人就比較在意。一個滿意的房子最好在不同時間去看，這樣可以比較陽光的照射情況，對房子有個總體的認識。 以上簡述
星期日
星期三
溫哥華現在是買房的時機點嗎?
根據新的2008民意調查，多數卑詩省省民認為房地產的價格明年會繼續下降，2008-2009 是購房的大好時機。民意調查機構伊雷（Ipsos Reid）公司報告顯示，逾六成人士表示現在是買房的好機會。
而加拿大貸款專業人員協會(CAAMP)週二發表秋季年報也顯示，大約有三分之一的人相信本國房價在近期內依舊會繼續下跌。在這份報告中，約48%的卑詩居民認為房價下跌。在溫哥華，人們普遍預期的房價跌幅是6.7%。而在菲沙河谷地區，預期跌幅達8.1%。
購房置業好時機?!
預期房價下跌，對於買家來說是利好消息。根據伊雷的調查報告，60%的卑詩受訪者認為，現在是買房的好機會。該公司卑詩高級研究主任駱漢森（Hanson Lok）說，多數人相信房地產的泡沫正在破裂。
隨著房地產大勢走低，市場待售房屋數目的增加，入市買家在談判中處於更加有利的地位。
溫哥華房地產資訊網
“因此，多數人儘管覺得目前的價格對於買家有利，仍然保持觀望態度。”駱漢森說。
在"伊雷"公司的報告中提出“現在是否是購房好時機”的問題，低陸平原地區受訪者選“是”的佔61%，選“不是”的佔35% 。在省內其它地區，57%認為是，37%的人認為不是。
在回答“現在是否是賣房好時機”時，高達80%的低陸平原民眾認為“不是”，只有16%的人選“是”。卑詩省其它地區，有75%認為不是賣房好時機。
持觀望態度者
不過駱漢森指出，雖然現在房地產市場轉為買方市場，但目前全球的金融危機會讓不少人在買房前三思自己的經濟狀況。同進，購房者往往希望能在房價跌到低谷的時候入市，認為等候時間越長，就越有可能獲得最低價。
伊雷公司訪問了1,600名卑詩省民。調查訪問的誤差率是2.4%。而CAAMP的全國性訪問總共調查2000名受訪者。由於樣本數目不同，因此兩個報告在獲得的調查結果方面也有些微不同。
CAAMP報告發現35%的卑詩省民相信現在是購房好時機。在全國來看，有38%的人認為是好時機，而32%的人持不同觀點。
民眾對房貸狀況滿意
CAAMP報告指出，儘管房價下降，有房者並不擔心他們的貸款會出問題。 84%的受訪者對自己狀況表示滿意。儘管加國本年度的失業率比去年高，但從長期來看，還是處於低位。
CAAMP報告表示，如果民眾的工作穩定，利率較低，他們的供房能力就處於良好狀態。 2008年受訪者貸款比例達到22%，超過去年的17%。今年的貸款總額也達到41000元，比去年增長20%。
而加拿大貸款專業人員協會(CAAMP)週二發表秋季年報也顯示，大約有三分之一的人相信本國房價在近期內依舊會繼續下跌。在這份報告中，約48%的卑詩居民認為房價下跌。在溫哥華，人們普遍預期的房價跌幅是6.7%。而在菲沙河谷地區，預期跌幅達8.1%。
購房置業好時機?!
預期房價下跌，對於買家來說是利好消息。根據伊雷的調查報告，60%的卑詩受訪者認為，現在是買房的好機會。該公司卑詩高級研究主任駱漢森（Hanson Lok）說，多數人相信房地產的泡沫正在破裂。
隨著房地產大勢走低，市場待售房屋數目的增加，入市買家在談判中處於更加有利的地位。
溫哥華房地產資訊網
“因此，多數人儘管覺得目前的價格對於買家有利，仍然保持觀望態度。”駱漢森說。
在"伊雷"公司的報告中提出“現在是否是購房好時機”的問題，低陸平原地區受訪者選“是”的佔61%，選“不是”的佔35% 。在省內其它地區，57%認為是，37%的人認為不是。
在回答“現在是否是賣房好時機”時，高達80%的低陸平原民眾認為“不是”，只有16%的人選“是”。卑詩省其它地區，有75%認為不是賣房好時機。
持觀望態度者
不過駱漢森指出，雖然現在房地產市場轉為買方市場，但目前全球的金融危機會讓不少人在買房前三思自己的經濟狀況。同進，購房者往往希望能在房價跌到低谷的時候入市，認為等候時間越長，就越有可能獲得最低價。
伊雷公司訪問了1,600名卑詩省民。調查訪問的誤差率是2.4%。而CAAMP的全國性訪問總共調查2000名受訪者。由於樣本數目不同，因此兩個報告在獲得的調查結果方面也有些微不同。
CAAMP報告發現35%的卑詩省民相信現在是購房好時機。在全國來看，有38%的人認為是好時機，而32%的人持不同觀點。
民眾對房貸狀況滿意
CAAMP報告指出，儘管房價下降，有房者並不擔心他們的貸款會出問題。 84%的受訪者對自己狀況表示滿意。儘管加國本年度的失業率比去年高，但從長期來看，還是處於低位。
CAAMP報告表示，如果民眾的工作穩定，利率較低，他們的供房能力就處於良好狀態。 2008年受訪者貸款比例達到22%，超過去年的17%。今年的貸款總額也達到41000元，比去年增長20%。
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