溫哥華買房子任用信任的地產經紀

建議在溫哥華買房子時盡可能任用信任的地產經紀人,而不要直接面對賣方經紀

(補充說明)

因為您信賴的溫哥華地產經紀人可以提供以下資料 :

1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議

以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.

再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )

1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )

2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).

.

更何況, <"在溫哥華, 買家不需付予經紀人任何費用">

"沒有可靠的買方經紀人的買家, 像是矇住眼睛打拳擊比賽, 在談判桌上實在不利".

.

蔡澤霖寫稿於 UBC Starbucks Coffee ( 正在等待一對來自台灣 新移民夫妻 )

未來溫哥華市中心至機場僅需25分鐘

溫哥華市中心至機場僅需25分鐘

花費20億元的加拿大機場快線(Canada Line)接近完工階段，省長金寶爾指出，加拿大線將在9月初勞工節通車，比預定通車日期提早了3個月。

從去年秋天開始，加拿大線開始在機場、列治文市區和橫跨菲沙河的橋樑等路段進行試行，加拿大線是卑詩省史上最具規模的公私合營計劃，正式通車之後，等於增加了一條10線道的公路，每一天可望減少來往於機場與市中心之間的汽車和巴士，共計20萬次的行車次數，有助於減少溫室氣體排放量，也讓來往於機場與市區之間的省民和旅客更方便。

加拿大線全長19公里、16個車站，沿線所有的車站仍在趕工中。據加拿大線工程技術總監表示，下月一日開始進行全線試車，以目前的進度來說，令人相當滿意。

正式通車之後，預計溫市中心與機場之間的單程行車時間是25分鐘，每一班次有兩個車廂，最高乘客人數是400人之間。「其實乘客人數還可以更多一些，不過為了不想太擠，400人以下最理想」。

所有的車廂都是由韓國現代重工製造，每一節車廂的長度和寬度都比世博線的架空列車寬敞。

為了鼓勵市民騎單車，每個車廂都設有方便乘客停放單車的區域，也有讓旅客擺放行李的地方。技術總監表示，座椅經過特別設計，小行李箱可以放在座椅下面，通車後，溫哥華市中心每隔3分鐘就有一班車開往機場和列治文，從早上5時半至凌晨1時。

加拿大線的行車速度是每小時80公里，這是溫哥華、列治文之間最方便、最環保的交通工具。

溫哥華最適合的房屋貸款5項指標

對於我們溫哥華的購屋者來說，房屋貸款是長期的固定支出，貨比三家不吃虧，以下歸整出5項指標，幫你聰明挑對房貸銀行，也選對優惠房貸。

剛剛從上海移民來加拿大溫哥華的周先生，今年2月在列治文買下一間三房總價42萬元的中古電梯大樓，周先生準備了約15萬元的自備款，剩餘的27萬元都必須靠房屋貸款。但是才38歲的周先生，第一次在溫哥華買房子，他不知道該如何挑選適合自己經濟能力的房屋貸款，如何安心買下一個屬於自己的家？

他該如何選擇最適合自己的房屋貸款？挑選房貸銀行，可以下列5項指標進行考慮：

指標1：比較房貸利率
「貨比三家不吃虧」，挑選房貸時，也是如此。因為房屋貸款是長期的固定支出，貸款期短則5年，長可以到30年，各銀行為了招攬可以長期往來的潛在客戶，因此會在房貸利率上相互較勁。

對於購屋者來說，從利率數字上來看，差異性不大，但是建議購屋者可以先行計算，長期累積下來的總支出也是一筆可觀的數字。

溫哥華皇家銀行陳副理指出，銀行決定房貸利率的因素很多，會因為貸款人的職業、所得、信用狀況和銀行往來貢獻度等不同而定出不同利率，建議在決定前，不妨多查詢並比較幾家銀行。

指標2：精算貸款成本
向銀行申辦房屋貸款，除了每個月要繳的本金和利息外，還必須留意申請過程中所隱藏的附加費用，包括：手續費、帳管費、開辦費、估價費等，以上附加費用約在200到400元間。在貸款前，都應該詳細了解附加費用，並納入貸款成本進行估算。

指標3：產品多樣性
溫哥華房貸商品種類繁多，不同產品具備不同功能與特性，因此購屋前，先請房貸專員介紹多種房貸，再依照個人的財務狀況和理財需求，挑選符合現階段需要的房貸。

指標4：銀行服務品質
房貸是一種長期交易，因此購屋者必須和銀行長期往來，這時就必須考量銀行是否能夠提供長期的售後服務。先觀察銀行是否有專門負責房貸業務的房貸專員，永續經營的銀行會給予房貸專員嚴格訓練，房貸專員必須具備專業與服務熱誠，協助購屋族解決在申請房貸中可能遇到的各種問題，並提供後續服務，避免客戶變成「房貸孤兒」。

指標5：創造附加價值
當今溫哥華許多銀行除了銀行本身的產品之外，還可以提供基金、保險、證券等多種金融商品，滿足消費者一次購足的需要。因此，一旦和房貸客戶建立關係後，銀行業者還會主動提供理財服務的優惠訊息，例如：網路銀行買股票手續費的折扣優惠、購買基金可以免手續費等相關優惠資訊。

「集中各種理財需求在同一家銀行，只要累積的往來金額夠大，被銀行認為是貢獻度高的客戶，銀行還會主動給與降低房貸利率的優惠。」優良的銀行業者除了幫客戶賺錢，還幫客戶省錢。

溫哥華買房地產出價策略 ( 2nd )

在溫哥華買房地產如何下 OFFER

下訂單OFFER是指買賣雙方間的協議，通常是買家起草做出，所以叫下訂單。所下的訂單一旦雙方簽字就具有法律責任，跟合同一樣。

訂單中的條款包括; 購買價格，定金, 交割日期和一些附加條款。
附加條款往往是買方提出的，通常是銀行貸款和房屋檢驗。為保護買家，沒有貸到款或所購房屋檢驗時沒有達到買方質量要求，買方可以不執行合同，也無需承擔法律責任。

房地產經紀人這時的作用很重要，因為他會根據自己在房地產領域中的經驗幫助買主準備近期相同區域 (方圓500公尺左右)、及政府去年估價、相似房產成交情況的資料，幫助買主確定合理價格，既要符合市場的供需情況，又要符合賣方的心理，因為房地產買賣中心理因素相當重要。如果買的是滯銷的房子，那就相對簡單；如果是個搶手的房子，下訂單的技巧就很關鍵。

從心理因素上講，並不是所有賣方都想要把房子賣到盡可能高的價錢。賣高價雖然是所有房主的希望，但是一旦決定出售房子的話，房主不希望他們的房產成為滯銷品，盡快出售也是售房者的重要考量。還有一個不容忽視的因素是每個售房者都需要安全出售自己的房屋。所謂安全出售並不是指什麼天災人禍，而是指簽訂的合同能夠順利實施。所以對房主來說，他不希望訂單中有過多的附加條件。

比如，-個貸款的附加條件，可能使一樁房地產買賣流產，如果買主下訂單後，在銀行貸不到款的話。一個苛刻的房屋檢驗條件也會使售房者失去興趣。這時的售房人如果有好幾家買主競爭的話，他可能不挑那個買價最高、附帶條件過多的，很可能選擇那個價格適中又沒有什麼附帶條件的買主。他知道那些附加條件一旦不能滿足，他不僅失去了給價最高的買主，也可能失去了給價次高而沒有附加條件的買主。

因為後者一看訂單已簽，大勢已去，就會轉購其他的房產，不再回頭了。而買主又得做新一輪的廣告，等下一批人看房，再來一遍討價還價和下訂單的過程。

作為買主來講，如果看到滿意的房子，又出現競爭的話，那決心就要下得果斷。因為在一個激烈競爭的條件下，房產售價可能超過房主本人的定價。如果競爭的買主互不相讓的話，這時買主就要考慮是出一個自己所能接受的最高價一次定乾坤，買不成就果斷撤出，還是一點點地提價，打持久戰，消耗競爭者的耐心。

房地產經紀人這時的作用很重要，他會替你確定價格上限，也會為你探聽買主的真實用意，實質上一個好的房屋買賣合同應該是雙方都滿意的合同，而不是只買主滿意賣主不滿意或賣主滿意買主不滿意的合同。

下訂單前應做的工作還很多，像價格比較、琢磨賣方的心理等。

價格比較是買房中相當重要的一環，這裡指的價格比較不僅是比較售價，而且還包括比較房產的綜合情況，這時做筆記尤其是列表就顯得十分重要。

我在帶買家看房時就列了一個表格，左邊寫上房產名稱和自己的編號，右邊一欄則寫價格、地理位置、交通狀況、房屋新舊程度、室內裝修的條件、朝向以及其他你認為重要的因素。朝向是國人最關心的一個問題，西方人不太在乎門向南，而國人就比較在意。一個滿意的房子最好在不同時間去看，這樣可以比較陽光的照射情況，對房子有個總體的認識。


星島日報

今年溫哥華的平均房租預測將再漲4.5%

儘管大溫哥華地區房價下降，但是卑詩省和溫哥華租屋空置率緊縮，全省平均房租飆升5.3%，溫哥華成為全國房租次貴的城市。
加拿大房貸公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）發布的最新季度報告顯示，溫哥華公寓租屋空置率滑落至僅0.5%，比去年的0.7%更低；卑詩省全境的租房空置率維持穩定仍為1%。
由於空置率緊縮，造成房租市場幾乎一屋難求。該份報告指出，以一般兩床出租單位為例，卑詩省的房租費勁升5.3%，差不多是通漲率的兩倍。

報告沒有統計卑省各城市的平均房租，但加拿大房貸公司去年一項研究指出，在溫哥華普通兩床出租公寓單位的平均每月房租為1084元，緊追卡加利市的1089元，在全國各主要城市中高居最昂貴的次席。
今年溫哥華的平均房租預測將再漲4.5%，衝至月租費1133元。
為何全球經濟衰退，溫哥華地區和卑詩省的房租市場仍出現空置率低、房租高居不下現象？
加拿大房貸公司分析員表示，影響房租市場的因素包括：卑詩就業成長仍穩定成長，以及新移民或居民湧入造成租屋市場的需求量增加。

在加拿大如何保護自己的房屋產權

去年一位溫哥華居民在不知情的情況下，被人賣掉了自己的房產。此業主由於一直收不到地稅單，就去市政府查詢，才驚聞自己的物業竟已屬於一個陌生人。經調查後，發現罪犯一假冒業主身分，把房產賣給串通好的罪犯二，以此獲取大額銀行貸款後不知所終，此案例經電視轉播後，更引起華裔社會的極大反響。一時間人心惶惶，不知如何才能保障自己多年，甚至是一生的心血。

有鑑於此，地產局也即時作出反應，印製了大量宣傳文件，以回應民眾的查詢。在卑詩省，房產的所有權是通過立法（Land Title Act）得以保障，並由政府機構Land Title and Survey Authority（LTSA）來具體實施的。任何無辜的業主在不知情的情況下，被欺騙而損失了房產的擁有權，都能夠通過此法例而重新獲得房產的擁有權，或金錢的補償。值得注意的是，並不是所有被騙房產的擁有權，都可以得到還原，有些業主只可以得到金錢補償。那麼，是如何劃分呢？

如上述案例，那位烈治文業主可以取回房產擁有權，因為罪犯只是用此房產來騙取貸款，並沒有賣給第三方。LTSA會把擁有權還原，並和銀行協商解決貸款的償還問題。但如果罪犯騙取了擁有權後，把房產以市場價錢賣給完全不知情的第三方。那麼，根據卑詩省房產擁有權不可侵犯的原則，此第三方可以保留房產的擁有權，而原業主只能由LTSA所管理的基金中取得相應賠償。

這種情況通常並不會發生，除非此物業已閒置很長時間。業主是否還有其他方式可以保障自己的產權呢？如果此房產是沒有銀行貸款，業主可以自行去房產局索取房產證原件（Duplicate Certificate of Title）。然而此原件必須妥善保管，一旦遺失，將會使房產的買賣或貸款陷入相當困難的境地，值得一提的是，此房產證原件並不是公證人，或律師通常在成交二三個月後寄給銀行及業主的房產證書（State of Title Certificate），此原件必須由業主自行向地產局索取。

產權保險一直是保險公司極力推廣的一項產品，此保險在東部一些省份（如安省等）是買屋的必要條件。該保險可以保障業主如因受欺騙、偽造文件、所有權狀失誤、測量圖等問題而引起的部分損失。由於卑詩省的地產法律和東部省份有所不同，房屋的產權合法性是由政府提供保障的，所以產權保險並非房屋交易的唯一選擇。事實上，在實際操作中，如果是獨立屋的轉讓，一般會以註冊測繪公司提供的測繪圖，來滿足貸款銀行關於房屋建築規劃符合政府規定的要求。

由於測繪圖可使用多次（通常20年有效），許多買家從經濟角度出發，願意以測繪圖來滿足銀行的要求。但在一些特殊情況下，貸款銀行也會註明貸款人必須購買產權保險，以保障銀行的利益，譬如其中一個貸款人是以委託書的形式簽字等等。此外，如果貸款額在50萬元以下的話，產權保險的價格會低於測繪圖。那麼究竟產權保險是否能夠提供額外的保險呢？引用地產局官員的意見，卑詩省已經有非常完善及安全的保護系統。

過去25年中，建設廳處理了1,800萬宗地產交易，其中只有兩宗涉及詐騙，因而業主毋須過度緊張。地產局還建議對目前的保障系統不放心的業主，申領房屋產權證副本(Duplicate Land Title Certificate)，在獲得副本後，如果業主要出售房屋、轉名或把房屋按揭給銀行時，都需要提供房屋產權證副本，因此如果業主自行保存副本，不法之徒無法進行上述行為，業主可以保護房屋產權。

但如果房屋仍然有貸款和寫有出售協議，業主就無法申請房屋產權證副本，只有無銀行貸款及其他借貸時，才能申請。 一旦副本發出，就不能對業權登記作出任何改動，直至該副本交還建設廳為止。 如果業主選擇自行保存副本，一定要把副本放置安全地方，如果遺失則無法把房屋出售、轉名或借貸，同時還得花費金錢和時間補領。也有人建議把沒有任何貸款的房產作抵押貸款，貸而不用。

個人認為較為有效也簡單的方法 : 房屋如有銀行貸款 ( 只需申請 Line of Credit房地產信用貸款 )，房屋要轉讓的話，都必須償還銀行的貸款才可繼續，而要償還銀行的貸款，通常需要知曉貸款的登記號碼等資料，這無疑增加了別有用心之徒的難度，在行騙之際也會露出更多破綻。此外，如果產權是以聯名的形式登記，也會造成行騙的難度，畢竟偽造多人證件更加不易。

溫哥華 列治文 本拿比

是否該換低利率房屋貸款合約。

貸款利率滑落至數十年來最低點，許多背負房屋貸款的溫哥華屋主都開始考慮，是否該換個新的低利房貸合約。

溫哥華理財專家表示，屋主若提前解除固定利率的房貸合約，依法必須支付罰金。但在低利率時代來臨的情況下，即使扣除違約罰款，改簽利率更低的房貸合約，還是可以為屋主省下更多錢。
加國利率近期快速大幅調降，因此即使是去年才簽的固定利率房貸，當時雖已處於「歷史性的低水準」，但以現在的利率水準看來，還是高得離譜。

在這種情況之下，許多房貸客戶紛紛求教於房貸專家，詢問提前解約是否划得來。

溫哥華理財專家指出，其實屋主只要作幾個簡單的算術題目，就可以知道提前解約是否划得來。如果貸款餘額在解約後變少，那就表示屋主應該有所行動了。即使提前解約須繳交相當金額的罰款，但是在可以取得更低利率的情況下，通常還是有利的。

或許有些人會不想為了省小錢而跑銀行，但是如果去銀行花一小時的時間，填點資料，簽簽文件，每個月就可以省下一 二百元，又何樂不為呢？。

提前解約的房貸客戶必須支付的違約罰款，通常是三個月的利息，或是所謂的IRD（利率差額）。IRD是補償銀行因客戶違約遭受利息收入損失的一種計算方式。銀行通常會自兩者中取其高者，由於近來利率大幅滑落，所以銀行多會採用IRD。

此外，客戶還須要支付解約及簽新約所牽涉的律師費用。這筆費用一般而言，會在500至1000元之間。計算出所有的費用之後，該筆金額可以依客戶的喜好及財務狀況加總至新貸款餘額，或直接一筆付清。

由於目前的利率已是近50年來的最低點，所以三、五年前辦房貸的屋主，大部分會在議定新利率後鎖定七至十年的長期合約。通常短期房貸利率會低於長期房貸利率，但屋主為了圖個安心，多半還是願意這麼做。

資訊來源 : 溫哥華世界日報

在溫哥華如何才能找到最全面有效的房屋資訊呢?( 重登 )

如何才能找到最全面有效的房屋資訊呢?

在溫哥華買房,如何才能找到最全面有效的房屋資訊呢?

有很多買房的客戶向站長詢問,為什麼在報紙,網站或其它媒體上看到地產廣告,馬上打電話過去詢問房屋的詳情,地產經紀人往往回答該房屋已經已經售出了.這裡面是不是地產經紀人在廣告上做了什麼手腳?

可以坦白的說, 溫哥華絕大部分的地產經紀人是不會向大眾發布虛假的廣告的.因為地產協會對每一個註冊的地產經紀人的行為有嚴格的職業規範,其中也包括對房產廣告的內容的真實性有嚴格的要求. 但是為什麼又會出現以上的情況呢?

如果是第一次在加拿大購屋買房,很多人可能並不知道其實在報紙上看到的房屋信息,並不是最及時和有效的信息. 首先,這是由於報紙的發稿週期所限制的.以中文報紙為例,一般這裡的中文報紙是要求每一個做廣告的經紀人要提前一個星期左右將廣告內容傳真或EMAIL給報社的編輯,以便編輯出稿. (有的付費的中文大報,則需要至少十天的時間).這樣一來,讀者看到的房屋信息其實是至少一個星期前的信息.而真正的好房可能就會已經出售了.

其次,可能很多的購房者並不明白,在媒體上的房屋信息可能並不是做廣告的經紀人自己LISTING的物業,他(她)們是作為LISTING這些房產的AGENT的合作人來對大眾發布房屋信息的.那麼這些信息又是從哪裡來的呢?

首先,來自於同一家地產代理公司的同事們的LISTING.更主要的是來自地產局的MLS(MULTIPLE LISTING SERVICE).當然發布這些信息,必須要事先經過LISTING AGENT的同意.所以這些信息在做廣告的經紀人將廣告稿發給媒體之前可能已經在市場上有一段時間了. 那麼可能很多購房者會問,既然如此,那有什麼方法是更有效的管道獲得更即時的房屋信息呢?

答案其實很簡單,找到一個自己滿意的專業負責的經紀人,幫你找房.每一個註冊的地產經紀人都有權通過地產協會的MLS系統獲取即時更新的房源信息.該系統在加拿大範圍內受到廣泛應用.加拿大地產協會正式會員在提供房產買賣專業服務時,使用該系統提高房產供求雙方的信息交流.長期以來溫哥華地產協會始終保持該系統的全面,即時和有效性.

值得額外說明的是,並不是說,每一個地產經紀人就都是一樣了,雖然獲取信息的權利是一樣的,但是每一個經紀人的專業程度,談判技巧,對所在社區的熟悉程度,以及責任心是不一樣的.這一點就需要購房者慧眼識英雄了.

(補充說明)

建議在溫哥華買房子時盡可能任用信任的地產經紀人,而不要直接面對賣方經紀

因為您信賴的經紀人可以提供以下資料 :

1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議
~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~
雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.
再則,
舉例 如果溫哥華一間原本80萬能買到的房子,假設 MLS 市場賣方出價120萬, 沒有相關的數據資料支持, 買家可能單憑藉著殺價技巧而談得下40萬的空間嗎??
並且, 在"溫哥華買家不需付予經紀人任何費用", 全是由賣方付出
沒有可靠的買方經紀人的買家, 像是矇住眼睛打拳擊比賽, 在談判桌上實在不利.

甚麼是「坪」？

甚麼是「坪」？

根據維基及其他網上知識介紹，「坪」，是日本民間的面積量度單位，每「坪」，約等於兩張日本「榻榻米」的面積。

而根據日本人的規定，2塊「榻榻米」合起來為一個邊長6日本尺的正方形，所以，1坪，換算作平方呎的話，大約等於35.58平方呎 sgft。所以，台灣說的100坪房子，大概就等於加拿大溫哥華3,558呎大宅了。

至於中國大陸用的平方米，一平方米大概等於10.764平方呎 sgft .



維基百科全書

溫哥華房地產買賣需注意的日期

溫哥華房地產買賣需注意的日期

當買家看中一個物業，而準備填寫房屋買賣合約 " Offer " (Contract of Purchase and Sale) 時，需要留意成交日期(Completion Date 或 Closing Date)，一般口頭上說是Closing Date，有別於取消貸款條件日期 (Subject Removal Date) 和交收物業日期 (Possession Date)。

Closing Date是人客正式成為業主的日子，物業也正式登記在你的名下，貸款利息計算也是從這一天開始。物業一經登記在你的名下，如果物業發生事故，你也要負責。

交收物業日期可以是成交日期之後數天，這日子是人客和屋主自行決定，總括來說，法律生效日期是以Closing Date計算。

「Piggyback Closing」這字句，在律師行業常常聽到，意即同一個人客，在同一天內，在律師樓完成賣屋和買屋手續。一般律師不建議客人買和賣在同一天內交易。假如同一個人在同一天，需要用賣屋的錢來成交買來的物業，律師會提醒人客如果決定要這樣做，他們要非常清楚知道成交是有機會發生問題，和引起很大不良後果。

要成功地在同一天內完成買一個物業及再購入另一物業，在律師立場是需要很大運氣，並不一定有把握。因為在同一天為同一客戶進行賣一個物業和買入一個物業，並沒有法律依據及權利，保障客人一定在當天完成全部程序。在這環境下，最少有6個不同的人物介入這宗買屋和賣屋，看以下複雜情況:

李先生——購買A物業　　
陳先生——賣出A物業　　
陳先生——購買B物業　　
王先生——賣出B物業　　
律師甲——代表A物業買家李先生　　
律師乙——代表陳先生賣出A和買入B物業　　
律師丙——代表B物業賣家王先生

因為某種原因，其中一家延遲不能成交，就會引起連鎖性影響，加上如果A和B需要通過不同田土廳（Land Title Office）介入註冊，同一天成交機會更加渺茫。例如陳先生賣出物業A，而要同一天成交物業B，律師乙要等物業A買賣程序辦妥，才可以進行物業B買賣。根據買賣合約，陳先生所買物業A原則上在成交Closing Date當天午夜前完成，也是合法完成，如此一來，要再成交物業B根本沒有可能。

如果人客一定要在同一天完成賣屋和買屋程序，提議如下:
　　
(一) 成交日期不要安排在月初或月底，這段時間通常律師和貸款機構比較忙。　　
(二) 避免在星期五或長假期之前一天成交，因如有意想不到事情發生，就要隔了一個周末或長假期後才可以繼績跟進。

想避免發生問題，保險做法是安排一個過度期貸款(Interim Financing)，待買家有足夠錢成交購買的物業，賣出的物業可以獨立分開。過度期貸款的好處是購買的物業可以早一兩天成交。
總括來說，一般律師都建議「不要」在同一天賣出物業和買入物業。當然假如人客不需要賣屋的錢來買屋，當天成交完全沒有問題，不然的話，仍然是那句話，不要在同一天成交。如果一定要同一天成交，要有心理準備不能順利成交及要找地方居住。

撰文﹕Sally Kwan

溫哥華自住屋扣稅 ( 省稅 ) 建議

4月30日前的加拿大報稅期限，許多人都會關心如何能夠省稅。

在加拿大，買來投資出租的房屋可以報稅，甚至只是把一部分（如一間房或地庫）出租，亦可以得到扣稅。但到底自住房屋又是否同樣能扣稅？答案是有的，但就不是直接報稅那麼簡單。

自住屋定義是買來作為主要居所，不是用來出租，但地庫出租也可以。一般加拿大白人視自己的房屋為重要資產，通常會將房屋好好保養，打理得很整齊，前後花園修整得很漂亮，令人看上去很舒服。很多新移民不明白為甚麼這些白人要那麼辛苦，把時間浪費在打理自己的房子。其實一間房子打理得整齊漂亮，賣屋時賣價也可以提高。
　　
例如數年前房屋購買價為$400,000，再過一段時間，樓價升值了，再加上物業打理得好，可能賣到$900,000，即賺了$500,000。由於自住關係，每年所付給銀行供屋的利息沒有得扣稅，因而所賺的$500,000也不算是資本收益（Capital Gain），因此這$500,000可以說全部是屬於自已，袋袋平安。

話雖如此，有人覺得供屋利息不可以用來扣稅，感到不高興，希望付給銀行之按揭供款利息，亦可得以扣稅（Tax Deductible），又不用付資本收益（Capital Gain）稅，實行兩全其美，可以嗎？其實是有方法的 .

方法有多種。有些人客想做小生意，購買商業鋪位用來出租或自用。如果申請商業貸款，除了利息比較高，申請需時較長外，亦要多付其他雜費，如昂貴的估價費、環保費……等，其實是有方法節省這些費用的。

其中一個方法是在自已住宅屋增值部分套現，安排一個貸款，把套現得來的金額，清楚地投資在一些項目，如物業等這些有機會賺錢及付稅給政府的投資，因被政府認同，因此套現出來供屋的利息是全數扣稅的。

但世上無絕對，以上所講是一般可扣稅的方法。曾經法院正在聆聽一宗案件，，原則上和上述情況差不多，但略為複雜。大致是夫婦二人想買一間自住物業，太太Jordanna和銀行借了$562,500，然後Jordanna用這筆錢購買了丈夫Earl家族的股份， Earl利用這筆$562,500購買自住房屋，之後再在新買的房屋套現做貸款，將套現得來的款項還給Jordanna借來的錢。

問題是太太Jordanna借來款項所付的利息，是否可以再用來扣稅呢? 去年稅局（Revenue Canada）說不可以，認為這是錯誤濫用這稅例（Misue Or Abuse），但在人客立場認為是合法的稅務計劃（Legitimate Tax Planning），最後結果要待番訊結果才知曉。

撰文：關綺雪 貸款經理

一股春風吹入寒冷的樓市

"大溫哥華地產局昨天公布2月份房屋銷售數量，總數為1480宗，較今年1月762宗激增94%。真正是一股春風吹入寒冷的樓市。

根據房地產公開銷售系統(MLS)的統計，今年2月份的市場新掛牌房屋間數，較前壹年同期下跌25.6%，這已經是連續第4個月錄得掛牌數減少，較今年1月減少20%、去年12月減少8.6%、去年11月減少10%。

大溫地產局指出，今年1月房屋銷售量萎縮至只有762宗，是1984年以來銷售最少的1月，2月份雖然較1月份激增94%至1480宗，不過，今年2月仍比去年2月創下當月歷史紀錄2676宗，減少44.7%。今年2月的銷售量，則是八拾年代中以來最低數字。

在獨立屋方面，今年2月大溫獨立屋銷售587宗，較2008年同期995減少41%，標准房屋預估銷售價格(Benchmark Price)為653,452元，較2008年同期下跌14.2%。大溫地區的公寓單位2月銷售量達650宗，比2008年2月的1197宗減少45.6%，標准公寓單位預估銷售價為333,143元，比2008年同期跌13.9%。

大溫2月新增掛牌房屋3916間，去年2月5260間，減少25.6%。在成交時間方面，根據大溫地產局的統計，今年2月銷售房屋平均需要67天，去年2月則是33天，不過，已比今年1月的74天減少7天時間。"

溫哥華新移民尋覓一個家

溫哥華新移民尋覓一個家

　　 加拿大幾乎每個地區的人口正在變得愈來愈多元文化。根據2006年人口普查，平均每年有24萬新移民來到加拿大。因此，加拿大每年的人口增長，大約有三分之二來自國際移民。

　　 而且，加拿大移民人口本身也不斷變得更多樣化。在過去的幾年裏，來到加拿大的移民中，包括有來自亞洲、歐洲、非洲、中南美洲、大洋洲和美國等地區。

　　對於不少人來說，尋找一處安全及可負擔的住所，可能是最急切和最令人擔憂的挑戰之一。為了幫助加拿大新移民及其家庭作出最佳決策，加拿大住房公司（CMHC）對於什麼時候購買或租用新住房提供了以下建議：

　　要盡可能靈活，特別是在選擇第一處住房的時候。加拿大的住房依其所在的省和地區、城市、社區甚至街區的不同而千變萬化。要預先決定你能承受的費用、你所需要的房間數目、你想居住的區域以及什麼類型的住房會讓你的家庭感到最舒適。

　　要准備好適應加拿大住房方面的習俗和慣例。比如，加拿大人認為，有三四個孩子的家庭是相當大的，因此要找一加三或更多睡室的公寓可能會有困難。在你能夠找到你真正想要的房子之前，你可能得接受一處較小的住所或較偏的地方。或者考慮一個臨時方案，比如使用上下床，這樣小孩子們能夠舒適地共用一個房間。

　　其中一個很可能出現的情況，是剛在加拿大生活時得租房。如果你要租房，要確切知道租金具體包括什麼內容。如果你想通過中介找房，要向商業聲譽局（Better Business Bureau）檢查他們的聲譽。記住，雖然中心區的租金可能會高一些，但這些街區也常常會為工作、購物、休閑和公共交通提供更多方便。

　　使用幾種不同的方法尋找新住房。比如；請已經住在這個地區的親戚或朋友幫忙或提供建議；在族裔、社區的報紙或日報上查看分類廣告；檢查各處的公告牌，如雜貨店、自動洗衣店、衛生診所、舊貨店、圖書館、社區中心、宗教場所和服務性俱樂部；或者去一個個的建築詢問管理員，現在或不遠的將來會否有公寓出租。

　　關於選擇街區，有許多非政府機耩能夠幫助你適應加拿大生活，並找到一個你會感到舒適的社區。列出你可能喜歡生活的街區名單。一定要考慮到社區的特徵，以及離醫療機構、公共交通、學校、購物場所、宗教場所和可能的工作場所有多遠。

　　如果你正在購房，一定要有一支恰當的專業隊伍在支持你。你可能會想雇用一名地產經紀人和驗樓師來了解房屋情況並知道它值多少價。你也將需要一名律師幫助保護你的利益。此外，如果你需要安排貸款，你可能需要找到一家能幫助你購買新房的借貸方或貸款經紀人。

　　在你開始尋找房子之前，了解更多的房屋市場情況。了解你所感興趣的城市或街區住房的最新價格趨勢，也要注意利率，搞清楚你實際能夠承受價格多高的房子，而且要提前詢問借貸方或貸款經紀人你有資格獲得多大的按揭貸款額。

　　在決定一處房子或公寓是否適合你之前，一定要盡可能徹底地對它進行檢查。要確保所有的排水、電氣和其它系統及功能均處於良好狀態。在這個街區走一走，去感覺想象一下你自己是否能夠生活在這兒。除了租金或按揭之外，還要詢問你需要交的公用設施、維修和其它費用情況。

　　要設法了解作為房客或房屋擁有者的權利和責任。無論你是租房或購置房屋，加拿大的絕大部分城鎮都制訂有條例能保護你的權利，同時也規定了一定的義務。你一定要熟悉這些條例，而且如果你和你的鄰居、房東或管理員有什麼問題，在採取法律行動之前，要先試著自己把問題解決。

　　最後，尋找一處居所可能會是一個令人緊張、耗時的過程。所以要盡量保持樂觀並避免過分挑剔。如果你難以找到一處永久居所，可以考慮在找房的同時，先按周或按月租一個房子暫住。而且記住：不要急著馬上租一個公寓或買一處房屋。現在多花些時間找一處合適的地方住，在你確實需要搬家之前，你就不會感到不得不再次搬家.

資料來源 溫哥華買房 寶典

溫哥華迷你學校 (MINI SCHOOL PROGRAMS )

每年升八年級的溫哥華學區學生中，約有1400名會申請就讀迷你學校 (MINI SCHOOL PROGRAMS )，但溫哥華迷你學校的名額卻大約只有600個，因此競爭相當激烈。

溫哥華學校局強調，家長們不須擠破頭讓孩子搶讀迷你學校，因為一般課程的素質已經很高，足以應付升大學的需要。

多數的溫哥華迷你學校招收升八年級的新生，有意就讀的學生在七年級時就須提出申請，截止日期是在七年級學年內的12月，申請之後須接受認知、寫作和數學測試。

課程始於八年級的溫哥華迷你學校，如以下所列：

●Britannia中學的探險計畫（Venture Program）

●Lord Byng中學的藝術迷你學校（Byng Arts Mini School）

●David Thompson中學的奧狄賽計畫（Odyssey Program）

●Gladstone中學的迷你學校

●Gladstone中學的蒙特梭利計畫（Montessori Program）

●John Oliver中學的迷你學校

●Killarney中學的迷你學校

●King George中學的沉浸式科技計畫（Technology Immersion Program）

●Kitsilano中學的MACC計畫

●Templeton中學的迷你學校

●Tupper中學的迷你學校

●Windermere中學的領袖計畫

●Windermere中學的運動藝術計畫

●Vancouver Technical中學的高峰計畫（Summit Program）

●Churchill中學的理想迷你學校（Ideal Mini School）

●Eric Hamber中學的挑戰計畫（Challenge Program）

●Point Grey中學的迷你學校

●Prince of Wales中學的迷你學校

●University Hill中學裡的VSB/大學轉換計畫

●沉浸式法文教育（French Immersion）

課程始於10-12年級的迷你學校和強化課程，則包括：

●國際學士計畫（International Baccalaureate Program）

●Prince of Wales中學的旅行計畫（TREK）

●University Hill中學裡的VSB/大學轉換計畫

●King George中學內的城市學校（City School）

溫哥華房地產交易 成交背後的真正媒人

2008 溫哥華房地產交易 成交背後的真正媒人

本圖表是由客觀的市調公司所統計的結果

a : 大溫哥華地產局的 MLS 房地產資料庫 (包括一般大眾及地產經紀人專用的網路 ) 80 %

b : 戶外 FOR SALE 看版 10%

c : 報紙及雜誌廣告 2% !!

d : 經紀人 OPEN HOUSE 3%

e : 公眾 OPEN HOUSE 1%

f : 郵寄大量廣告 ( 個人覺得有點不太環保 ^^ ) 3%

g : 其他 1%

@ 歡迎來電討論溫哥華房地產現況 778-384-0601 Alan