買方真的有省到一筆錢嗎?

今年二月中，在短短一個星期，幫一對台灣來的新移民買到一間位於溫哥華西區的有海景兩房公寓 成交價 $568,000，四月初完成交屋手續，他們夫婦在與鄰居閒聊中，得知鄰居沒有透過買家經紀人 而是直接向賣方下 OFFER ，而當時賣方經紀人承諾會給予最優價格 甚至於會把買方佣金一併算入折扣，那對鄰居當時覺得”機會難得” 直接與賣方下訂，成交價 $595,000。

不透過買方經紀人的交易，買主真的有省到一筆錢嗎?

結果是反而多付了 595,000-568,000=27,000

試問，賣方經紀人的第一任務是甚麼? 當然是站在賣方立場想，而不是站在只有一面之緣的買家，這個邏輯應該大家會認同吧?

+ 補充說明 +

建議在溫哥華買房子時盡可能任用信任的地產經紀人,而不要直接面對賣方經紀

因為您信賴的溫哥華地產經紀人可以提供以下資料 :

1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議

以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.

雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.

再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )

1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )

2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).

更何況, <"在溫哥華, 買家不需付予經紀人任何費用">

"沒有可靠的買方經紀人的買家, 像是矇住眼睛打拳擊比賽, 在談判桌上實在不利".

Location, location, location

在溫哥華買賣房地產，考慮所有因素才能衡量交易是優是劣。在溫哥華，我們都在最差的市場裡見過極其出色的交易，也都在最旺的市場裡見過特別糟糕的交易。

過去的一年裡您有沒有動過買房的念頭?是不是看到價格後決定先"再等一等"?
"好的交易往往都是細心發掘和努力談判出來的"，不會放在眼前給你。另外，買賣房產不僅需要考慮價錢,最需要考慮的還是“Location, location, location”

這裡說的位置不僅是溫哥華的街區地點，還同時包括時機，也就是買賣時地產市場的漲落情況，經濟動態，平均房租水平，空房率，貸款利息等等。綜合考慮所有因素的組合才能正確衡量任何一筆交易是優是劣。我們在最差的市場裡見過極其出色的交易，也在最旺的市場裡見過糟糕的交易。所以，投資房地產需要不斷的學習；成功地投資需要仔細耐心和持續的努力。

但所謂的“再等一等”是最容易做。對於大多數人，“再等一等”實際上就是不想下決定。

作為一個示範，我們可以舉一個具體的例子，從一個數學的角度，看一看所謂“再等一等”的真正效果。

你現在在列治文租房住，每月租金一千元。過去的幾個月你一直在找房子買，終於看到了一間你滿意的城市屋，售價二十萬，你有能力付四分之一的首期，其餘需要貸款。你的銀行已經批准給你五年4.75%的利率。但這個保證在本月結束時會失效。假設四個月後利率會上升百分之零點五，而且假設這間房子也還沒有賣掉，所以價錢會降五千。

你需要算清楚的就是：你真的是會省五千塊嗎？換句話說，到底是現在買好，還是四個月后買好？

現在買：
首期：$200,000 x 25% = $50,000
加其它費用: $3,000
總數: $53,000
今後5年每月還貸款的支出(First mortgage loan on 75% of purchase price, or $150000, 25 year amortization, 5 year closed term at 4.75% annual interest): $855.18
5年還貸款的總支出: $855.18 x 12 x 5 = $51310.80
其中利息部分：$33649.91還本部分：$17660.89
5年總投資：$104,310.80
5年後仍欠貸款的餘額：$132,334

四個月后買:
首期：$195000 x 25% = $48750加其它費用: $3000
再加四個月的房租$4,000
總數: $55,750
以後每月還貸款的支出(First mortgage loan on 75% of purchase price, or $146250, 25 year amortization, 5 year closed term at 5.25% annual interest): $876.40
5年還貸款的總支出: $876.40 x 12 x 5 = $52584.00
其中利息部分：$36393.69還本部分：$16190.31
5年總投資：$108,334.00
5年後仍欠貸款的餘額：$130,059

結論：你雖然看起來在價錢上節省了五千塊錢，然而你等候期間的房租（$4000）以及在以後的五年中會多付的利息（$2743.78）和少還的本金（$1470.58）會使你實際上不僅增加了投資成本，而且在時間上也推遲了你擁有和使用這間房產的效益。
假設你五年後會把房子出租出去，五年以後，四個月的房租的價值又意味著多少？

從這樣一個例子，可以看出，分析一筆房產交易時，一定要全面考慮，決不能只看價錢。