用投資的觀念來購買溫哥華自住的房子

賺錢不是投資客的專利，溫哥華自住型購屋人該如何兼顧保值，與累積未來換屋的本錢呢？資源有限的首次購屋人，更要懂得用投資客的精明眼光，慎選第一次進場的標的。

究竟現在買溫哥華房子會不會套牢，甚至還有遭遇溫哥華房價下跌的風險呢？若用投資的觀念來購買自住的房子，不僅可以滿足購屋自用的需求，也可以大幅降低資產縮水的風險，是溫哥華購屋族首先要建立的觀念。

一般溫哥華房市買家有兩種，一種自住型，一種投資客，投資客出手是為了賺錢，因此會集中火力尋找最受歡迎、最容易脫手的標的；而自住型純粹是為自用 而購屋，尋找標的時通常是把主觀需求放在第一位，夠不夠住、上班方不方便、價錢貴不貴是首要考量，卻往往沒有考量房子的投資價值。

自住型購屋人往往自認經驗不足、本錢有限，只求滿足眼前需求，但也正因本錢有限，更應懂得利用第一幢房子就開始累積未來換屋的本錢，學學溫哥華投資客的思考邏輯，即使是買第一幢房子也要有積極的賺錢企圖。提供八種聰明的購屋觀念，幫助購屋新手輕鬆展開購屋行動。

1：一次買足一生的需求

換屋次數愈多，無謂的成本支出就愈多，懂得精打細算，就要盡量減少換屋次數。小公寓通常是首購人士的第一選擇，但當家庭成員增加時，又得大費周章進行換 屋。聰明的購屋行動應該在第一次就盡量從獨立屋格局下手，暫時用不到的房間可出租，用租金貼補多出來的房貸利息，等家庭成員增加，再將房間收回，減少換屋成 本。

2：在溫哥華愈多人接受的房子才是好房子

即使在過去房市景氣的年代，溫哥華投資客都很少會去碰太遠、太小、太大的房子，因為這些標的能夠接受的人較少，不僅脫手的時間會延長，也不容易有好的賣 價。這些房子競爭力差，房價繼續下探的機率相當高，如果連保值功能都達不到的話，又如何寄望靠第一間房子累積換屋本錢？

3：以投資角度來說，溫哥華好地段的舊房子勝過無發展潛力地方的新房子

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地段，始終都是溫哥華房市贏家謹記的口訣，因地段不易取代、不易改變、不會折舊，地段考量永遠都優先於房子本身。由於都市土地不易取得，過去十年許多建商轉進偏郊區，用較好的建材與公共設施，淡化地段不佳的事實，來吸引荷包有限的年輕家庭。但隨景氣變差，一向末漲先跌的郊區房價，修正幅度遠較地段佳的地區大，土地 價值縮水，房子也面臨折舊，蓋得再漂亮的房子，並不會因此躲過房價大幅修正的考驗。

而好地段的舊房子，可以透過整建讓房屋價值提升，景氣好轉時，地段佳的地區通常是被資金動能點亮的第一盞燈，即使景氣反轉，也是最後才受到影響。

4：跟著都市計畫發展找房子

每一個都市都有它的預定發展軸線。都市發展軸線通常會擁有最多的資源與大型建設，跟著大溫哥華都市計畫軸線發展找房子，自然有機會順勢享受密集建設所帶動的成果。

5：生活機能指數高，為房價加分

生活機能愈好，愈能提供舒適便利的居家生活，而且地區內的生活機能佳，居住者捨不得輕易外移，外來者又慕名想要遷入，在籌碼供應有限的情況下，房價當然會有相當的抗跌性。

6：單純小社區比大社區更快脫手

因數百戶甚至千戶的大社區，各戶的競爭條件相同，若同一時間有數戶貼出售條，買方可選擇對象多，容易比價、議價，相對也就拖長成交時間。由於戶數不多，較能掌握鄰里的素質，甚至有少數社區因熱心人士居間推動，從公共設施的管理品質，到住戶間的情感交流，都真正做到守望相助。住戶遷出機率遠低於遷入，社區品質成為最珍貴的資產，對房價當然有相當支撐。

7：公共設施多，對房價未必是助力

溫哥華建商在包裝預售案時，經常規畫多項公共設施，以達到為房價加分的效果。但設施愈多，不僅各戶要分攤較多的公設面積，也代表管理費將會相當沈重，特別是游泳 池、三溫暖等設施的維護開銷最重，每戶分攤下來，一個月要繳數百元的管理費，公共設施反而成為房價的包袱。

管理費與每年都要繳的地價稅、房屋稅都代表房屋的持有成本，以投資角度來看，持有成本愈重，實質獲利愈少。

8：優良學區的房子，最不受景氣影響 ( 溫哥華房地產投資重點 )

子女的教育投資，普遍受到父母的重視，而且也是最不受景氣影響的一項支出，事實證明優良學區內的房價，的確也最禁得起景氣考驗。

但因溫哥華優良學區名額粥少僧多，通常學區內的房價至少會比學區外貴，對於首次購屋者或許會是一項沈重負擔，但孩子可進入優良學區就讀，未來要轉手時，即使景氣再差，也依然搶手。

溫哥華到底誰在買房子？

馬太太回台灣住了三個禮拜，返家時發現正在賣屋的左右鄰居，插牌上紛紛掛出Sold字，連大馬路邊的房子也一樣賣掉。「到底誰在溫哥華買房子？」她狐疑地問。

大溫哥華地區的房地產六月銷售創紀錄，七月繼續挺進，重點區域八月也沒有回軟跡象，幾乎所有人都想知道：到底誰在買房子？市場還會繼續熱下去嗎？冬奧之後，還有沒有進場好時機？

這些問題，不僅一般人在問，溫哥華地產經紀人也在問。最近二個月，大溫地產局乾脆發出問卷，給所有在六、七月間完成交易的地產經紀人，要他們詳細說明買家的背景與購買動機。

問卷結果尚未公布，不過，根據一些地產公司的觀察，溫哥華地產市場的「菜鳥」－首次購屋者，扮演重要的角色，來自中國、歐洲與亞伯達省的投資客，則拉高了房屋價格。

首次購屋者看到身邊的親朋好友都在溫哥華房地產上嚐到甜頭，早就等待時機進場。在去年後半年市場停滯時，他們只敢觀望，仍在等待有利的購買時機，今年初，市場繼續低迷，他們也按兵不動，春天之後，有人覺得價格已經下來一、二成，遂奮勇進場，六月之後價格上揚，擔心買不到的第一次購屋者，紛紛「戴著鋼盔往前衝」。

另外，有意以小換大的換屋族，也扮演推波助瀾的角色。這一波下跌，高價獨立屋的價格，跌得比中間價位的獨立屋多，有利於以小換大。以本拿比來說，七十幾萬的獨立屋，只要情況不是太離譜，可以輕易就脫手。而一百萬出頭的房子，紛紛降到百萬左右，換屋族只要拿出個二十幾萬，就可以從二千多呎的房子，換成四千多呎，多出來的空間出租，剛好付房屋貸款。

同樣的算盤在溫哥華也一樣，目前一百三十萬以下的房屋市場搶破頭，二百萬以上卻好買得很，正是舊屋換新屋的最佳時機。經營餐廳的彼得，三月間買了一間熱門地段的新屋，開價246萬，他以 198萬買到。他七月剛把原本居住的百年老屋賣掉，原本只想賣103萬，因為房子在大馬路邊， 在各方人馬爭相下單之下，最後以119萬成交。

他以80萬的代價，換到面積二倍多的新屋，他在地下室做了四間學生宿舍，一間打算租500元，二千元剛好付房屋貸款。他唯一要愁的，就是要找到愛護新房子的好房客。

除了首次購屋者與換屋族之外，來自中國的投資客也是主力。很多賺到錢的企業家，都想把錢挪一部分到國外。放在溫哥華房地產上面，不但能增值還可以自住，比其他投資工具更穩當。據說中國目前只有大約只有1%的賺錢企業家把錢匯出來，未來還有 99%會跟著出來，這股資金實力會帶來多大的衝擊，目前還無法估計。

來自油源豐富的亞伯達省投資客，據說也活躍得很，他們不像華人集中在溫哥華、本拿比、列治文幾個城市，而是廣泛的買，比華人的範圍圈更東、更北，他們以投資與退休自住為主。另外，來自歐洲的購買者仍絡繹於途，始終保持一定的力道。

就因為這種種因素，在美國雷霆萬鈞的地產風暴，吹到大溫哥華地區時顯得雲淡風輕，原本下跌一至二成的價格，很快被拉了上來。現在看起來，恐怕連冬奧之後，都不見得有撿便宜的機會。

By YAYA SU

溫哥華中學學區 與 溫哥華房價成正比

大溫哥華的溫哥華西區是許多移民華人聚集之處，景色宜人，林木蔥蘢，住宅建築高雅，在全世界最適合居住的城市排名一向名列前茅。由於學區好，當然成為家長追捧的目標；西區房價高是眾所皆知，新移民如果經濟條件佳，又有正在上學的孩子，通常會以西區為購屋首選。

所以每年5、6月，西區房市交投熱絡，其中一個原因是住在西區獨立屋的家長如遇到孩子離家上大學，有些往往會選擇大屋換小屋，搬到列治文或本拿比，或是完成階段性任務回流故鄉，這些空出來的房子就成了新移民選擇入住的新寵。

2009 今年1到7月溫哥華西區的獨立屋的總成交量是1096間，其中中位售價的獨立屋是132萬元（列治文7月份中位售價平均是69萬元），高價位的中等價格則是231萬1000元。但是像Shanghnessy區（478萬元）、University Hill區（459萬元）則在450萬元以上，價格驚人。而Quilchena區（282萬元）、South Granville區（255萬5000元）、Point Grey區（245萬元）、Kerrisdale區（241萬3000元）等也有200萬元的價格。

這些高價位的獨立屋，所處地段環境優美，溫哥華的大自然景觀讓人心曠神怡，學區好當然是無庸置疑，例如在University Hill區的University Hill中學年年在大溫中學菲沙排行居公立學校第一名，成為家長最嚮往的學區，但是獨立屋高價位平均單價之高，也不是一般人能入住的，即便是中位售價房地產也有135萬元，屋價雖高，但是仍非常受移民的青睞。

溫哥華西區最受華人喜愛的房地產區域和學校排名基本上有些關聯，隨著排名的升降，房價也有所改變，例如近幾年來Lord Byng中學在排名上節節上升，在公立學校排名幾乎緊追在University Hill中學之後，名列第二，對Dunbar區房地產買賣的熱絡有不少助益。

事實證明，溫哥華房地產今年1月到7月，Dunbar區共售出148間，銷售量居西區之冠。該區屋宇的地不大，大多是33呎面寬的標準地，所以在中位售價上是127萬5000元，在高價位的中位數也未超過200萬元（192萬5000元），算是又好又便宜的靚區，該區位於西區的尾端，古木參天，西人多，對華人而言，生活機能以西人為主，對移民而言也是很有新意。

西區另一個獨立屋成交量高的區域是South Granville區，共售出119間（1月到7月），此區環境開闊光亮，以地大見稱，豪宅林立，是我們華人鍾愛的區域之一，中位售價（161萬5000元）僅次於Shanghnessy區，地處溫哥華西區的中心地帶，到列治文市吃飯購物約15鐘車程，十分方便；Magee中學學校排名也不錯，喜歡大屋的人此區是值得考慮。

Point Grey區共售104間，中位房地產售價為156萬，兩者都位居西區第三名。該區以海景著名，多數房屋坐擁無敵海景，海濱公園林立，區內大部分劃入Lord Byng中學學區，對喜歡住坪數較大的房子又希望孩子讀Lord Byng中學的家長，這裡可以兩全其美。

Arbutus區也是非常受溫哥華華人喜愛的區域，獨立屋共成交83間，緊追於Kitsilano區的89間。此區平坦，面寬50呎的獨立屋最為普遍，且入讀大溫地區公立學校排名第三的Prince of Wales中學，生活機能充沛是該區的特色，中位售價是146萬，高價位的中位數則是197萬，略高於Dunbar區。

Kerrisdale區今年至今賣出81間房地產，沿著41間的商店和公寓林立，頗有英式小鎮的風情，頗受華人及西人的喜愛。Point Grey中學位於此區，中學排名為公立學校第六名，中位售價為140萬元，深受歡迎。

在溫哥華西區最划算的房地產區域算是Marpole區，今年至7月賣出77間獨立屋，中位售價為91萬元，高價位的中位數在118萬元。此區飲食、購物幾乎貼近列治文市，但又享有西區怡人的景致，尤其適逢春季，此區大街小巷開滿櫻花，令人陶醉；入讀有IB學分的Churchill中學。

房價和學校排名之間存在微妙的關係是不爭的事實，從以上各區的房價都可看出大約端倪。

From : Caan Chen