2010 溫哥華 台北

好快! 2010年轉眼即將成為記憶中的一頁，
在大溫哥華從事地產經紀的工作，
對我來說，
並非只是用數字談兵，
這份工作對我來講有更深刻的意義。

大溫哥華房地產經紀人 對我而言

不是只是一份工作而已
是人與人之間互動而成的生活方式，
在大溫哥華從事房地產交易這幾年來，
看到房地產價格的上上下下，
也因買賣的過程而巧遇上各形各色的事情也很多，
更進一步因緣際會，原本是客戶而後成為互相關照的朋友亦不在少數。
不過溫哥華2010遇到的這個"巧合"特別有趣，
讓我更體會到緣份的奇妙。
這個"巧合"的主人翁 林小姐，其實是我一個溫哥華 賣方陳先生的朋友，
林小姐因為個人因素，急於在溫哥華西區買房，
卻因為與之前洋人房地產經紀人專業問題，
而有所遲疑不敢隨便下 OFFER 買房。
偶然間向友人 陳先生提及此事，
陳先生因此向林小姐介紹 Alan，
看是否我能否幫的上一些忙，
幫忙的過程中，從中發現許多問題，
也因此林小姐邀請我成為她的房地產經紀人。
之後事情發展的很順利，
台灣來的林小姐，也順利的買到了溫哥華西區理想的房子。
不過，畢竟林小姐是第一次購屋的新鮮人，
仍有許多房地產周邊相關事宜需要學習，
身為她的房地產經紀人自是義不容辭協助她一一克服，
大家也因此成為可以充分信任的好朋友。
也在無意中，發現彼此年輕時竟都參加過一個台灣某報社舉辦的夏季文藝營。
"巧合"到目前為止，似乎還沒什麼值得大書特書之處，
但是就奇妙在我和林小姐一家人，從一開始就有一種特殊的熟悉感，
直到有一次，大家在列治文 一品怪廚 吃飯，
才發現一整桌的好友竟都來自台灣的同一個地方_台北市南松山附近，相隔只在幾百公尺左右，
再深聊之下，更有趣的是，原來林小姐的外婆，在當年是台北市松山區附近頗有名望的產婆，
Alan也立刻以越洋電話打電話回台灣向母親證實了，
林小姐的外婆，果然就是43年前在台灣親手接生Alan的產婆。
世界真的是太奇妙了!
生命的一開始都是由同一雙手迎接的我們，
在台灣同一個鄰里間成長卻互不相識，
生命繞了一大圈之後，
卻在地球的另一端，溫哥華 彼此重新再牽起緣份這條線。

人世間的起承轉合就是如此不可思議，
有些人，註定成為好朋友。
這是Alan今年2010年最嘖嘖稱奇的一件事。
有時候想想，

人與人之間，如果凡事只是公事公辦，只是為了工作而工作，
將會和多少生命中的驚奇和喜樂擦身而過呢?溫哥華天空 溫哥華的天空 溫哥華天空 溫哥華的天空 vansky Vansky

溫哥華的冬天買房適合嗎? (回覆 台北市李先生)

一般來說，人們在冬天的情緒都比較低落，據科學家研究，人腦中的（血清素）對於人們的情緒有重要的影響作用。在冬天由於（血清素）的濃度比較低，人們情緒低下。許多溫哥華房地產經紀也都將假期安排在冬季，賣家也都不願意將房子在冬天放盤，無可置疑冬天是溫哥華房地產的傳統淡季，既如此為什麼要在溫哥華冬天買房ㄋ？
加拿大石油大亨 保羅蓋蒂是世界上最成功的商人之一，當他在1976年以86歲的高齡去世時擁有3億美元的財產。他在自己的傳記上寫到：如果你想賺大錢，真正的賺大錢，你必須幹沒人幹的事情。當大家都在甩賣時購入，一直等到大家都需要時賣給他們，這不是一個口號，而是投資的最基本要素。這就是我們要在溫哥華的冬天才買房的出發點，具體地講冬天買房有以下幾個優點：

1。賣方更加積極：溫哥華冬天房地產市場不活躍，正如前面所言，如果有選擇的話沒有人願意在冬天賣房子。可是一旦他真的要在冬天賣房，你猜怎麼樣？他必定是真正想要賣出。你會減少有機會遇到“試試市場”的不急賣家。而且當你進入談判階段時，賣家一般比較願意接受低於標價的價格。有一個研究發現溫哥華冬天房價會比在其他季節低2-4％。
2。新房市場：溫哥華房地產建築商也要總結年度工作。如果年度報告能顯示銷售較去年增加了百分之幾十，利潤提高了多少多少，等等，那麼管理人士和投資人士都高興。因此在接近年終的時候，溫哥華建商為了多賣幾間房子以達到目標更願意給你一些“優待”。比如免費升級地板，免費升級家用電器等等。
3。裝修，佈置，電器安裝，搬家都容易：在其它季節是這些溫哥華服務業的主要季節，如許多好的溫哥華搬家公司要提前一個月或更久的時間預定。可是在冬天你就較容易安排。

4。新年新家：節日期間朋友互訪，將朋友間搬家的慶祝和節日互拜結合起來更有趣味。執杯冰酒壁爐旁，新朋舊友話來年，這也許會為過去一年畫個記憶深刻的句號。

5。在冬天買房驗屋師可以幫你看到在其他季節看不到的驗屋重點----冰壩。大雪過後如果在水槽邊發現冰塊或是房檐掛有冰凌那就是冰壩現象了。其原因很簡單-----隔離不好。大雪將房頂覆蓋以後，如果閣樓隔離不好，餘熱上升就是靠近房頂的雪溶化，可是外面的溫度又太低，溶化的雪水到水槽就結冰了。越聚越多冰壩出現了。時間長了對房子有兩方面的損害。一是溶化的雪水進入到瓦的下面進爾對房頂造成損害。二是結冰的冰凌掛在水槽邊會使水槽負擔過重，時間長了會有裂縫，下雨天雨水不能順著水槽流而是順著牆壁流，危害也不小。

當然有這麼多的人不喜歡冬天買房肯定有冬天買房不好的地方，概括而言有兩點：
1。行動不便：冬天冰天雪地，凍手凍腳，所以在看房時要小心保暖，安全第一，以防滑倒。
2。房屋檢驗：有兩個問題，一是大雪覆蓋不能看到房頂狀況，所以大雪過後不要看房;二是空調，驗房師不會在冬天開空調檢查其工作情況，因為此舉可能毀壞壓縮機。所以你有在夏天開空調時才發現空調機不工作的危險。
根據我的個人看法：
如果你在看房的第一階段（到處看看，對在哪個區買和買什麼樣的房子都不確定）冬季就先休息一下。因為到溫哥華各個區去看看太不方便;如果你在看房的第二階段（對於區域和房子種類基本鎖定），保持和你的房地產經紀的密切聯繫，先讓房地產經紀為你初選一下，如發現合適的及時看，如果你在看房的第三階段（房子的樣子已經印入腦海），眼睛請睜大，說不定你的目標房地產正在減價呢！

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為房子妝扮_魅力升級

上星期六我去參加一個很有意思的溫哥華室內設計展http://www.idswest.com/
這個一年一度的加拿大西岸展覽
一共在溫哥華對外開放三天
據說吸引了上萬人參加
而且大牌廠商雲集之外
也出現了許多獨立工作室和藝術家
最有趣的是Alan還正巧遇見HGTV大名鼎鼎的電視主持人Sarah Richardson
也不免俗的和她的主持助理Tom合照一下
(有圖有真相^^)

在溫哥華有人問我室內設計跟你的工作有什麼關聯
其實 房子的買賣只是一個過程
能夠舒適的住在溫哥華一個屬於自己的一個家
才是每個人所追求的結果
溫哥華買屋的人在尋找一個能夠滿足自己需求的"家"
溫哥華賣屋的人則要從這個方向來考量如何使自己的物件更滿足買方的"想像空間"

有趣的是 這些為房子妝扮的方式
使的空蕩蕩的房子魅力升級
卻不是一定非得大興土木
只要由有經驗的stagger評估裝飾後
一般只須一兩個工作天就可以完成
尤其在這個買方"面試"市場
是一個相當花錢花在刀口上的溫哥華賣房地產的投資策略

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*PS : 今年年底 Alan 有可能回台灣探親，如果有目前在台灣，即將移民大溫哥華的朋友想在台灣和 Alan 聚聚聊聊溫哥華_請email聯絡. alan9969@gmail.com 一想到在台灣和親朋好友一起，吃冬天的薑母鴉和羊肉爐，既期待又感動!!

大溫哥華買房地產需注意事項 (補充6點)

大溫哥華買房地產需注意事項 (補充6點)

高壓電塔
注意附近有無高壓電塔（線）通過。打開窗戶，頭伸出去別忘了左右伸長一點，大角度看看，附近有沒有高壓電塔。雖然目前醫學上還沒有100%確認高壓電塔對人體有害，先不論會不會有心理作用的影響，高壓電塔有時會滋滋作響，如果距離太近，這聲音不但影響到每日的睡眠，對日常生活也造成了干擾

學校就在旁邊，噪音也在你旁邊
有些物件標榜面對學校，當然好處多多，小孩上學近、面對操場景觀好，還有溫哥華學校的綠樹清靜空氣。但是有一點不可不慎，房子的位置，是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲。週末學生放假，總可以好好休息了吧？很多學校會出借辦活動，平時也許鐘聲和廣播聲還刻意不放太大聲，但是出借辦運動會、園遊會 聲音才真是嚇死人。

省去裝潢費，多了修繕費
髒髒舊舊的溫哥華房子一定不容易賣出，你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的。但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」，買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。
所謂維修的房子，就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好，可能管線也都換新了，很有誠意的來出售，遇到這樣的物件算是非常幸運。但是市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢。用木板把漏水壁癌的牆壁封住，破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好、廚房裡面沒有半個插座，請問要如何使用烹調電器？甚至還有看來美輪美奐的浴室，地板排水孔竟然是假的！這些小地方很容易被忽略，但卻會造成生活的大不便。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢？
有些基本法則可以參考：遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。當然這並不是絕對，賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚。所以有些人索性就都不買過度裝潢的房子。

溫哥華飛機航道
為什麼要多待一下？跟房地產經紀說拜拜後，在附近多晃十分鐘，才發現這列治文的房子正好在飛機的航道上面，每隔二三十分鐘，就會有飛機經經過轟轟作響。尤其是離溫哥華機場距離較近的地方，飛機高度越低，噪音越大。除非常常出國的人，否則實在沒必要一定選在溫哥華機場航道附近。

空氣不流通
分享了很多容易忽略的噪音問題，通常大家會得到一個標準答案「裝氣密窗」就聽不到了。的確，大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決，但是如果這噪音是持續的，難道一年都要關氣密窗生活嗎？Alan也在此提醒大家，窗戶緊閉又沒開空調的狀況下，空氣不流通，室內二氧化碳濃度過高，對身健康非常不好。

千金買房，萬金買鄰
這是最不容易在看溫哥華房子的時候看出來的，但是有時候「問」可以邊幫你過濾掉不佳的物件。附近鄰居的職業是什麼？樓上有沒有小孩愛亂跑跳、動物叫聲、一樓是不是有亂排放油煙的餐廳、除了自己觀察之外，如果是大樓物件，管理員也是很好的詢問對象。
其他像是樓梯間、電梯是否整潔 都可以看出大樓的管理是否落實，有自愛的溫哥華鄰居可以省卻不少麻煩。不過就算在溫哥華買屋時這些都注意了，還是會有「出槌」的時候，Alan公司同事現在住在列治文，樓上的住戶因工作關係搬到本拿比，就把房子出租出去，遇過半夜開party的房客、每天回家高跟鞋叩叩叩的房客，現在的房客則是每天走路有如千斤重，早上他幾點起床都一清二楚。所以，鄰居們最好都是自住戶，也才不會常有人在搬家，常搬家公共區域的損壞率也會較高。

*PS : 今年年底 Alan 有可能回台灣探親，如果有目前在台灣，即將移民大溫哥華的朋友想在台灣和 Alan 聚聚聊聊溫哥華_請email聯絡. alan9969@gmail.com 一想到在台灣和親朋好友一起，吃冬天的薑母鴉和羊肉爐，既期待又感動!!

冬天適合買溫哥華的房子?

一般來說，人們在冬天的情緒都比較低落，據科學家研究，人腦中的（血清素）對於人們的情緒有重要的影響作用。在冬天由於（血清素）的濃度比較低，人們情緒低下。許多溫哥華房地產經紀也都將假期安排在冬季，賣家也都不願意將房子在冬天放盤，無可置疑冬天是溫哥華房地產的傳統淡季，既如此為什麼要在溫哥華冬天買房ㄋ？

加拿大石油大亨 保羅蓋蒂是世界上最成功的商人之一，當他在1976年以86歲的高齡去世時擁有3億美元的財產。他在自己的傳記上寫到：如果你想賺大錢，真正的賺大錢，你必須幹沒人幹的事情。當大家都在甩賣時購入，一直等到大家都需要時賣給他們，這不是一個口號，而是投資的最基本要素。這就是我們要在溫哥華的冬天才買房的出發點，具體地講冬天買房有以下幾個優點：

1。賣方更加積極：冬天市場不活躍，正如前面所言，如果有選擇的話沒有人願意在冬天賣溫哥華房子。可是一旦他真的要在冬天賣房，你猜怎麼樣？他必定是真正想要賣出。你會減少有機會遇到“試試市場”的不急賣家。而且當你進入談判階段時，賣家一般比較願意接受低於標價的價格。有一個研究發現冬天房價會比在其他季節低2-4％。

2。溫哥華新房市場：溫哥華房地產建築商也要總結年度工作。如果年度報告能顯示銷售較去年增加了百分之幾十，利潤提高了多少多少，等等，那麼管理人士和投資人士都高興。因此在接近年終的時候，溫哥華建商為了多賣幾間房子以達到目標更願意給你一些“優待”。比如免費升級地板，免費升級家用電器等等。

3。裝修，佈置，電器安裝，搬家都容易：在其它季節是這些溫哥華服務業的主要季節，如許多好的溫哥華搬家公司要提前一個月或更久的時間預定。可是在冬天你就較容易安排。

4。新年新家：節日期間朋友互訪，將朋友間搬家的慶祝和節日互拜結合起來更有趣味。執杯冰酒壁爐旁，新朋舊友話來年，這也許會為過去一年畫個記憶深刻的句號。

5。在冬天買房驗屋師可以幫你看到在其他季節看不到的驗屋重點----冰壩。大雪過後如果在水槽邊發現冰塊或是房檐掛有冰凌那就是冰壩現象了。其原因很簡單-----隔離不好。大雪將房頂覆蓋以後，如果閣樓隔離不好，餘熱上升就是靠近房頂的雪溶化，可是外面的溫度又太低，溶化的雪水到水槽就結冰了。越聚越多冰壩出現了。時間長了對房子有兩方面的損害。一是溶化的雪水進入到瓦的下面進爾對房頂造成損害。二是結冰的冰凌掛在水槽邊會使水槽負擔過重，時間長了會有裂縫，下雨天雨水不能順著水槽流而是順著牆壁流，危害也不小。

當然有這麼多的人不喜歡冬天買房肯定有冬天買房不好的地方，概括而言有兩點：

1。行動不便：冬天冰天雪地，凍手凍腳，所以在看房時要小心保暖，安全第一，以防滑倒。
2。房屋檢驗：有兩個問題，一是大雪覆蓋不能看到房頂狀況，所以大雪過後不要看房;二是空調，驗房師不會在冬天開空調檢查其工作情況，因為此舉可能毀壞壓縮機。所以你有在夏天開空調時才發現空調機不工作的危險。

根據我的個人看法：如果你在看房的第一階段（到處看看，對在哪個區買和買什麼樣的房子都不確定）冬季就先休息一下。因為到溫哥華各個區去看看太不方便;如果你在看房的第二階段（對於區域和房子種類基本鎖定），保持和你的溫哥華房地產經紀的密切聯繫，先讓房地產經紀為你初選一下，如發現合適的及時看，如果你在看房的第三階段（房子的樣子已經印入腦海），眼睛請睜大，說不定你的目標房地產正在減價呢！

你能給我多少趴貸款利息?

你能給我多少趴貸款利息?
By Anny Tso

若是你有在考慮溫哥華買房, 換房, 貸款, 相信下列的對話 聽來會很熟悉, 因為這一定有出現在你與銀行貸款專員對話中的前幾句: “我要貸款百分之70, 你能給我多少趴貸款利息??”

答案當然是愈低愈好. 相信 我問10個人, 9個都會這麼說. 剩下的一個不這麼說的, 是因為他不用貸款.

的確, 要是談到了一個眾人莫敵的利率, 會是省錢的開始, 但我必須說, 這常常也是惡夢的開始.

接上面的對話, 最常見的答案會是: “5年期固定利率是多少多少, 浮動利率是 Prime-x” 要是報的數字比其他的低,非常可能你就跟他貸款了. 有關貸款的對話 就到此為止. 貸款的選擇, 一個關乎自己少說25至35年物業的成本, 聽來就像一場輕鬆又容易的數字遊戲.

淺談 MLS 大溫哥華房地產資料庫

常常有新朋友問到 "Alan 請問你手上有沒有好的溫哥華房地產物件 可以帶我們去看一看".
每次聽到這樣的問題, 我總是告訴朋友們, 其實,在溫哥華買房地產的流程和台灣不太一樣,

在台灣房地產市場,信義房屋或永慶房屋各有各的物件 他們是互相不分享資源的,就好像井水和河水一樣,也因為這樣的市場架構,才會有所謂的每個房地產仲介(經紀)自己掌握的獨家房地產物件.

相反的, 在溫哥華房地產市場,百分之九十九的代售房屋都會由賣方經紀人公開在一個大溫哥華地產局所經營的網站 "MLS" 房屋交易系統中,所有溫哥華99%代售的房子都會放入MLS這個資料庫系統,就如同大水庫一樣,匯聚全面的水源(溫哥華房地產物件).

而所有想在大溫哥華買房子的人,也會透過他們所信賴的房地產經紀人,根據買方所列出的需求 其中需求包括幾房幾浴室及購屋預算,地點,學區...等等,進而從這個MLS資料庫找尋符合買家需求的房地產物件.

所以總體來說 每個大溫哥華房地產經紀人所擁有的資訊是大致同等的 不會相差太多 而我們一般大眾所看到Realtor Link資料只有簡介,並未包括 賣出歷史, 附近成交量, 原屋主成本分析..等等. 還有房地產經紀人所看的MLS資料比Realtor Link更早看到一個禮拜,有些好物件七天內就成交 其中自有其道理.

另一方面,有朋友問到 不同的經紀人所提供的服務不都是應該相同的嗎? 因為你們所擁有的資訊不都一樣嗎? 我對這個答案的看法是: 就好像同樣的食物材料 , 一個有經驗大廚和小徒弟炒出來的楊州炒飯肯定口味不一樣

一個有經驗的大溫哥華房地產經紀人, 透過他買房 下 offer 前 他可以提供下列的資料

1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議

以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.

雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.

再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )

1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 ) 陳銓銘

2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).
加拿大 溫哥華 房地產 房價 房子

八月二號 晚上 @ 溫哥華

今天晚上的夜風有點台
可能是有兩台小綿羊在burrard上蛇行
也有可能只是聽著溫度剛好的歌

突然間 想好好的把自己包裹起來
捲曲入熟悉的土壤香氣裏

鄉愁是什麼呢
想起自己來自的地方
為什麼總是一定得約定成俗的愁悵起來
沒得商量.

by Alison @ vancouver

在大溫哥華買房基本流程簡介

在溫哥華買房基本流程簡介
1看房

買溫哥華房子第一個步驟，你要針對自己的需求與預算，設定一個區域；你可能會想花上一點時間，到整個大溫哥華地區的各個城市走走。但，單單一個溫哥華市，你可能都無法詳細了解各區域的生活環境與機能，遑論整個大溫哥華地區共有二十幾個大大小小的城市呢！？

2000年以後, 落腳在大溫哥華地區的中國 香港及台灣移民，所擇定的定居城市大都分布在溫哥華市、列治文市、本拿比市、素里市、新西敏市及高貴林市等，圍繞在溫哥華週邊的城市。當你擇訂一個欲居住的城市後，再詳細地走走看看該城市的各個區域，然後再依價位各個區域的優先順序。

此時，你可以找一個信賴的溫哥華房地產經紀，告訴他，你所需的預算、區域、房子樣式等等條件。你的房地產經紀人會列出一些符合你需要的物件，然後跟各個物件的賣方房地產經紀人約時間，帶你去看房子。



2 offer(出價)

當你滿意你所看的房子，你可以請你的房地產經紀人下offer給賣方， 在offer上會列出一些重點： 1.你願意買的價錢；
2.你購買的條件和條件移除日期： 例如：貸款通過和驗屋通過(這是一般offer一定要寫的)； 甚至要求換地毯等等條件。
3.過戶日期；
4.交屋日期(可以正式搬進去的日期)；
5.調整日期(屬於買方開始負擔之一些相關稅金或費用的起算日期)；
6.訂金金額 訂金將暫存在買方房地產經紀公司裡的信託帳戶內，若該物件有成交，該訂金即成為成交金額的一部份。

3 Counter-offer 還價

賣方會針對你的價錢與條件作修改，也有的賣方無法接受你的價錢與條件，直接就石沉大海。
若你有接到賣方的 counter-offer，賣方可修改了你出的價錢與條件，你可以接受，或依然可以再提出另一個價錢與條件。 直到成交的價錢與條件，雙方都能接受，這份房產契約就算"準成交"。

4銀行貸款
在加拿大 只要你一有買房意願，就可以先行尋找貸款銀行，多問幾家，尋找利率較低與還款條件較佳的銀行。當你跟銀行敲定利率與條件後，這一個利率與條件會為你保留90-120天（視各銀行政策不同），若在這一段期間利率降低，將適用新的低利率；若利率提高，就維持你所議定的利率。在這段保留期間內，你可以慢慢找房子。
新移民剛來溫哥華時，在這裡可能沒有工作，銀行會如何計算給你的貸款額度？加拿大政府鼓勵新移民購置房屋，報到後居住未滿5年的移民，大多數都可以得到成交價格70%的貸款。所以你可以計算自己的自備款需要有多少。如要買價值60萬的房子，你需要有18萬的自備款。 當你有了上述"準成交"的契約後，拿到銀行，銀行即會開始展開估價作業。

5驗屋

驗屋時，你最好是能跟隨驗屋師親自去操作所有設備與水電，並讓所有水龍頭流個10分鐘以上，看看排水是否流暢，天花板、牆角及窗邊是否有漏水痕跡。費用約300~450左右.

6條件移除

你必須在條件移除日期前完成貸款和驗屋（或其他列於條件移除中的項目）的動作，只要條件移除書未簽，你都還有機會可以撤銷合約 (*特殊情況除外) 當買方的所有條件都移除了，簽了條件移除書繳了訂金，這份買賣契約就正式生效。

7交屋程序

當你的條件解除、買賣契約成立後，你的房地產經紀人會為你、或你自己找一個律師來辦理過戶的手續。該律師會直接與你的貸款銀行聯繫，交屋日期前你必須至律師處簽署文件，律師此時就會列出所有的項目金額，等交屋過戶日期當天，自備款(須先存入你的帳戶，並提供授權給律師提領)與貸款將從銀行轉至律師的帳戶，然後再轉至賣方的律師帳戶。
以上。
如果讀者對以上文章認同， 您可能對下列連接文章也有興趣 :
http://www.ca604.com/2012/03/mls-great-vancouver.html

如有需要詳加說明 請聯絡 Alan 778-384-o6o1

大溫哥華房地產銷售進入調整期

本月初，溫哥華世界新聞網歸納,造成目前大溫哥華房地產 銷售進入調整期的主要原因如下：


1. 加拿大銀行貸款利率調升：加國中央銀行率G7之先，調高利率一碼，加上四月實施的房貸緊縮措施，影響首次購屋者的購買能力，而這一批人正是這次房市熱絡的最大主力。

2. 經濟面的影響：HST即將實施，對新屋購屋者有很大影響。

3. 房價相對高點：目前大溫地區獨立屋指標房價高達81萬175元，較去年同期上升19%，部分地區如溫西、列治文均較去年上漲近三成。據調查，大溫哥華許多獨立屋的屋主，將收入的75%用於房貸費用，房價繼續飆高，一般市井小民更是望之卻步。

4. 掛牌求售屋大增 Listing Up：大溫地區每月新掛牌求售屋已連續三個月均破7000間，累積待售屋庫存量已高達1萬7492間，若以5月的銷售量3156間來看，1萬7492間恐怕要半年才能消耗掉。菲沙谷地區庫存量也高達1萬1411間，若以5月1477間的銷售量平均，足足需要八個月才能清完庫存。過多的庫存不但迫使房價下跌，更讓市場有可能轉為買家市場。

5. 房屋成功售出率大幅下降：去年此時，房屋推出市場約有四分之三可成功售出，今年此時的成功比率已大幅滑落到二分之一，且仍在下滑中。尤其現在買家出價時，開始有試探性質，壓低價錢，離賣價天差地遠，讓屋主根本懶得搭理，但是如果市場繼續如此，賣家就不得不牽就買家了。

6. 世界性經濟因素：美國房市仍舊低迷，景氣復甦步伐緩慢；歐元風暴拖垮股票及全球經濟，中國股市也沒有上揚，加元匯率居高難下，諸多原因減弱國外投資客進場或移民購屋計畫。

房價正處在調整期，7月房市即將進入新移民購屋季，許多賣家期望在這一波購屋潮中成功售出，更期望能抓住高房價的尾巴；而買家當然希望能漂亮出擊，拿到好的價錢，不過在這個節骨眼裏，什麼才是真正好價錢，似乎就靠大家的智慧了。

資訊來源：溫哥華世界新聞網 溫哥華天空 VANSKY

簡介溫哥華房地產買賣流程

現在許多台灣來的新移民朋友正在考慮買房產、換房或賣房。無論如何，了解加拿大房地產市場的運作和學習基本法律概念是必須的。此文的目的是向大家簡單介紹房地產買賣過程。如果還是有相關疑問，歡迎各位朋友與我聯繫。

1：賣方屋主決心賣出房產，與某一地產公司(及某一地產經紀)簽署代理銷售合同(LISTING CONTRACT)，正式建立委託人(賣方房地產主)和代辦人(此地產公司)的關係，並列明合同細節(雙方的承諾)。

2：賣方房地產主填寫陳述文件表格透露此房產的關鍵信息。賣方經紀獲取多方面詳細資料後將此房產列入MLS數據庫。

3：買方經紀搜索MLS數據庫，發現此房地產物件適合買主顧客的要求，買方經紀向買主介紹此房產。買方經紀與賣方經紀安排時間看房。

4：買方出價 OFFER，買方經紀協助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。賣主可以接受買主的出價及條款，也可以還價並在合同中加上其他保護自己利益的條款。雙方彼此還價及談判後達到共同滿意的價錢和條款，簽署的合同在法律上開始有對雙方的約束效應。

5：免除條件。因合同中一般都有需要免除的條件，比如買方需銀行貸款、需驗房師出具令買方滿意的驗房報告等，直到所有條件全部清除之後，此合同才完成。

6：免除條件後，雙方已受法律約束，必須完成合同之約定。基於這樣的信心，各自可以安排搬遷等事宜，聯繫通知各自的律師或公證人以完成產權及金錢的交接。
7：COMPLETION DATE 產權正式轉至買方名下，房屋貸款(mortgage)註冊於產權上。地稅等項目需要以ADJUSTMENT DATE為分界分別承擔，多退少補。買主應購買房產保險。因為在法律上，所有風險都從這個日子開始轉成新房主的責任了。
8：買方經紀從賣方取得鑰匙，在POSSESSION DATE當日交給新房主。賣方應在POSSESSION DATE之前搬出，以便買主能夠在POSSESSION DATE當日搬入。

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溫哥華買房地產的流程和台灣不一樣

最近, 常常有從台灣來的新朋友問到 "Alan 請問你手上有沒有好的房地產物件 可以帶我們去看一看".
每次聽到這樣的問題, 我總是告訴朋友們, 其實,在溫哥華買房地產的流程和台灣不太一樣,

在台灣房地產市場,信義房屋或永慶房屋各有各的物件 他們是互相不分享資源的,就好像井水和河水一樣,也因為這樣的市場架構,才會有所謂的每個房地產仲介(經紀)自己掌握的房地產物件.

相反的, 在溫哥華房地產市場,百分之九十九的代售房屋都會由賣方經紀人公開在一個大溫哥華地產局所經營的網站 "MLS" 房屋交易系統中,所有99%代售的房子都會放入MLS這個資料庫系統,就如同大水庫一樣,匯聚全面的水源(房地產物件).
而所有想在大溫哥華買房子的人,也會透過他們所信賴的房地產經紀人,根據買方所列出的需求 其中需求包括幾房幾浴室及購屋預算,地點,學區...等等,進而從這個MLS資料庫找尋符合買家需求的房地產物件.

所以總體來說 每個房地產經紀人所擁有的資訊是大致同等的 不會相差太多 而我們一般大眾所看到Realtor Link資料只有簡介,並未包括 賣出歷史, 附近成交量, 原屋主成本分析..等等. 還有房地產經紀人所看的MLS資料比Realtor Link更早看到一個禮拜,有些好物件七天內就成交 其中自有其道理.

另一方面,有朋友問到 不同的經紀人所提供的服務不都是應該相同的嗎? 因為你們所擁有的資訊不都一樣嗎? 我對這個答案的看法是: 就好像同樣的食物材料 , 一個有經驗大廚和小徒弟炒出來的楊州炒飯肯定口味不一樣
一個有經驗的房地產經紀人, 透過他買房 下 offer 前 他可以提供下列的資料

1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議
以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.

雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.

再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )

1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )

2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).
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加拿大人南下美國購屋

華爾街日報報導，隨著加幣升值至與美元相同水準，越來越多的加拿大人南下美國購屋置產，在有陽光和沙灘的地方建立第2家園。

　根據全美地產經紀商協會經濟學家Lawrence Yun表示，去年 2009年 約有2.7萬名加拿大人在美國購買房屋，而且加國人民到美國買房子的趨勢今年還會持續進行。

　經濟學家預期未來幾個月加幣將繼續升值，讓加國買主大舉投入美國佛羅里達州、加州和亞利桑那州的房地產市場。在油價上揚至近兩年的最高水準後，加幣周二走升至與美元等值。

　加拿大豐業銀行（Bank of Nova Scotia）外匯主管（Camilla Sutton）表示，許多有利因素環繞著加幣，石油和眾多商品價格創下18至20個月新高，且信心強勁，再加上主權風險相對低，種種因素讓加幣衝至史上高點。

　另一項協助加幣升值的因素為升息的速度，加拿大央行已經準備好在聯準會（Fed）之前升息。CIBC世界市場首席經濟學家薛菲德（Avery Shenfeld）表示，「預期加拿大央行將於7月以及9月宣布升息，然而面臨美國失業率居高不下的情形，聯準會宣布升息的時間，可能還要再等一會。」

　加幣於2007年11月觸及歷史高點，達1加幣兌1.10美元。

　據NAR的資料顯示，去年在美國買房的外國買家中，加拿大的買主居冠，約達15.4萬名，人數超越來自英國、墨西哥和印度買家。Yun預估今年將會有更多加拿大人購買美國的房地產。

　大溫哥華的房地產仲介公司 Regent Park Realty 的 Alan Tsai 認為，許多加拿大華人都將資金投入房地產市場，而美國的加州，華盛頓州 的房子廣受加拿大華人買家的偏愛，因為居住在此可以方便回亞洲及日常生活購物、房屋維修費用低廉而且稅金也不高。

如果你真想高價將房子賣出!

您住了十幾年的溫哥華房子可能流露十足的特殊魅力, 但一個歪七扭八的郵箱, 局部剝落的油漆, 磁磚接縫水泥漿脫落, 甚至只是一個燒掉的燈泡, 都給了買主一個喪失買意, 或大幅殺價的藉口．

如果你前門入口處的壁紙是溫哥華1976年流行的銀亮色調, 如果你的郵箱只剩一根釘子搖搖欲墜, 如果你的大門上厚厚一層灰泥, 超過一半的機會, 來參觀的買主還沒脫鞋就轉身走了．這和你去應徵工作時領帶上還沾著午餐的湯汁, 牙縫中還夾著菠菜一樣, 你可能最有資格能力做這份工作, 但你的第一印象已讓人興味索然, 無論下面風景再美, 也無緣讓人有欣賞的雅興．

第一印象扼殺了許多商機．許多買主就是無法忘掉你家骯髒的地板, 和亂糟糟的地下室．即使他現在住的地方, 地板比你的還髒, 地下室比你的還亂, 可是你知道嗎? 許多買屋的人(尤其是年輕夫妻)正掙扎是否現在就買屋? 還是再租屋住一陣子? 這些人會找任何可能的藉口, 說服自己打消買屋的念頭, 所以對賣主而言, 不給潛在買主任何打退堂鼓的藉口是關鍵所在．
除去房屋的一些小問題是賣方全家人要共同一起努力的．將房子準備好成為可以售出的樣子, 也是經紀服務的一部份．許多小問題, 一把螺絲起子或一根鎚子就能搞定．或者只要花數小時, 拿起掃帚或油漆刷子就成了．花費通常只是數百元, 但提高的房價可能上千上萬．屋主臨時抱佛腳照顧的一些小節, 看在潛在買主的眼裡, 卻是這裡有個人很在乎他的房子, 連這麼細微的地方都照顧到了．
所以, 下面列出一些將產業上市前賣主可以事先準備的小修理．做這些工作, 最壞的情況是, 如果市場上一時沒有有緣人看上你的房子, 你還是換了一個斬新的清爽的居住環境．

浴室或廚房的磁磚接縫鬆脫不見或很髒

這些地方藏污納垢, 是所有家居生活的一部份．你不能否認, 每個過日子的家庭都是這樣．但你也承認, 沒有人願意出高價買骯髒的浴室和廚房．所以, 投資幾塊錢買一些填充物, 用一把不要的牙刷和一些強力的清潔劑將接縫水泥漿清洗乾淨, 將鬆脫處重新填充固定, 看起來就是”新的”舊房子或是”維護極好”的舊房子了．
郵箱或門牌號碼歪七扭八髒兮兮或凹陷下去

你和你的郵差已經習慣了你的郵箱和門牌號碼, 但想買你房子的人還是這輩子第一遭．買主知道他在買舊房子, 但所有的人都希望第一眼看到的是新東西, 或至少是像”新的”一樣的舊東西．門牌號碼歪七扭八不好找, 郵箱七零八落髒兮兮, 或甚至搖搖欲墜, 買主還未進門就已打定主意這是一個名符其實的舊房子, 即使裡面裝璜再好, 外面地點再佳, 即使他的購買慾還沒被嚇跑, 也會重重地殺個價．一個全新的郵箱穩穩地釘牢, 換個新的門牌號碼在陽光下閃閃發光, 這樣的花費不到一百元, 卻可以保住有心的買主和上千元的房價．

一進門感覺很暗或有十分陰暗的房間角落

青少年可能喜歡陰暗的角落, 但大部份的買主可不喜歡．換掉舊燈泡, 清洗燈罩, 窗戶的玻璃部份清洗得明亮乾境, 打開窗簾, 百葉窗, 和雨蓬, 如果可能, 除去厚重的窗飾, 和不必要的雨蓬, 儘量讓光線進到房子內, 先不要考慮隱私的問題, 等買主參觀完了再拉上窗簾．

壁紙或油漆太過時老舊太骯髒或太誇張

重新油漆粉刷是房子可以賣好價錢的最大原因之一．油漆粉刷時用最中性普通的顏色是房子可以很快賣出去的最大原因之一．自己動手油漆粉刷的費用並不高(頂多一千元), 從地下室或樓下開始, 一天粉刷一個房間, 用不了幾天(不超過十天)．但重新粉刷過的房子在售屋市場上以房價和時間的投資報酬率而言卻相當驚人(上萬元的差異)．所有買主都知道, 重新粉刷過的房子, 所有牆壁和角落的缺點都被彌補過了, 基本上, 內部除了地板外, 可以說是全新的．這一點你也很清楚, 不是嗎?

衣櫥和儲藏室雜亂無章顯然缺少空間

只要移開雜物, 這些地方的空間就出來了．對年輕的買主來說, 儲藏和衣櫃是兩大重點．所以, 目前不穿的衣服打包移開, 多年沉積的雜物捐掉或丟掉(反正多年都無用了), 剩下的清理乾淨, 排放好, 自己看了舒服, 買主看了也滿意．

鬆脫破掉或骯髒的門把和門鎖

一付普通的新的門把或門鎖只要十元二十元, 給人的感覺是全新的．鬆脫破掉或骯髒的門把或門鎖給人的感覺是老舊不能用了．你可能損失的是沒有買主, 或是買主殺了數千元的房價．沒有買主想買一個感覺不安全又破舊的家, 即使要買, 也不會出高價．所以, 如果可能, 就修理清潔, 如果不能, 就換新．

寵物二手煙或其它不好的氣味

一進門吸入的第一口氣, 通常決定買主的想法．如果一進門一股濃濃的加哩味迎面而來, 除非你生性好食加哩, 否則大部份的人一定急著再找別的房子．寵物和煙味也是, 你可能終日與其為伍而不自覺, 但所有的買主都是挑惕的, 所以, 別在展示房子那天煮味道很重的食物, 也記得清理垃圾, 和將房子通氣．

牆腳板房屋木造部份和門上斑駁的漆

經年累月的日照, 加上疏於打理, 房子的牆腳板, 木造部份, 和門上, 難免顯出歲月的痕跡．一把刷子和一桶三十元不到的漆, 就可以扭轉歲月的無情和讓你的舊房子新起來．知道你房子年齡的買主, 也會知道你是個愛惜房子的好屋主．
天花板牆壁上的水漬和內牆紙板的裂隙

可能你的房子有漏水的問題, 三年五年前已經修過一次了, 但如果那些水漬還看得到, 表示你願意告訴買主你的房子有漏的問題．如果你的房子從來沒有漏的問題, 但內牆或天花板上確有裂隙或水漬, 你更應該處理這個小問題, 免得被人誤會有屋漏的問題．買些紙板合成品, 和一些粉刷油漆, 就解決了．看到完美無缺的牆壁和天花板, 沒人再想起要問你這個房子漏不漏了．

做完了這些, 最後, 自己, 或請朋友來家裡走一圈, 用買主最挑惕的眼光來看你的房子．不要再以屋主的立場為自己找藉口辯護了, 在溫哥華 如果你真想高價將房子賣出, 就要面對現實鼓起勇氣以買主的眼光來評論．因為, 當賣屋的時候到來, 它已不是你的房子了, 你要將它看做是你這輩子最大最重要的一項投資才對．賣到好價錢才是最重要的．

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大溫哥華公立中學 2009 年排名

大溫哥華公立中學 2009 年排名

BURNABY

■Alpha Rank: 232
■Burnaby Central Rank: 159
■Burnaby Mountain Rank: 98
■Burnaby North Rank: 123
■Burnaby South Rank: 149
■Byrne Creek Rank: 267
■Cariboo Hill Rank: 198
■Moscrop Rank: 48

COQUITLAM

■Centennial Rank: 149
■Dr. Charles Best Rank: 70
■Gleneagle Rank: 98
■Heritage Woods (Port Moody) Rank: 48
■Pinetree Rank: 61
■Port Moody (Port Moody) Rank: 117
■Riverside (Port Coquitlam) Rank: 130
■Terry Fox (Port Coquitlam) Rank: 149

DELTA

■Burnsview Rank: 130
■Delta Rank: 61
■Delta Access Rank: 313
■Delview Rank: 130
■North Delta Rank: 238
■Sands Rank: 172
■Seaquam Rank: 104
■South Delta Rank: 79

NEW WESTMINSTER

■New Westminster Rank: 111

NORTH VANCOUVER

■Argyle Rank: 70
■Carson Graham Rank: 208
■Handsworth Rank: 37
■Seycove Rank: 74
■Sutherland Rank: 149
■Windsor Rank: 79

RICHMOND

■A.R. MacNeill Rank: 149
■Cambie Rank: 172
■Hugh Boyd Rank: 130
■Hugh McRoberts Rank: 79
■J N Burnett Rank: 61
■Matthew McNair Rank: 198
■R C Palmer Rank: 111
■Richmond Rank: 55
■Robert Alexander McMath Rank: 79
■Steveston-London Rank: 79

SURREY

■Clayton Heights Rank: 98
■Earl Marriott Rank: 79
■Elgin Park Rank: 61
■Enver Creek Rank: 187
■Fleetwood Park Rank: 55
■Frank Hurt Rank: 111
■Fraser Heights Rank: 55
■Guildford Park Rank: 198
■Johnston Heights Rank: 104
■Kwantlen Park Rank: 219
■L A Matheson Rank: 251
■Lord Tweedsmuir Rank: 159
■North Surrey Rank: 79
■Panorama Ridge Rank: 123
■Princess Margaret Rank: 130
■Queen Elizabeth Rank: 248
■Semiahmoo Rank: 55
■Sullivan Heights Rank: 123
■Surrey Connect DL Rank: 291
■Tamanawis Rank: 123

VANCOUVER (EAST & WEST)

■Britannia Rank: 288
■David Thompson Rank: 172
■Eric Hamber Rank: 93
■Gladstone Rank: 238
■John Oliver Rank: 219
■Killarney Rank: 111
■King George Rank: 238
■Kitsilano Rank: 45
■Lord Byng Rank: 21
■Magee Rank: 48
■Point Grey Rank: 48
■Prince Of Wales Rank: 37
■Sir Charles Tupper Rank: 261
■Sir Winston Churchill Rank: 79
■Templeton Rank: 208
■University Hill Rank: 16
■Vancouver Learning Network Rank: 232
■Vancouver Technical Rank: 219
■Windermere Rank: 139

WEST VANCOUVER

■Rockridge Rank: 36
■Sentinel Rank: 31
■West Vancouver Rank: 61

加拿大房貸利率調高

加拿大皇家銀行（Royal Bank）等三家商業銀行29日宣布提升房貸利率，眾多財經專家認為這是加國目前歷史性的低利率時代即將結束的預兆，消費者應該未雨綢繆。

率先宣布加息的是皇家銀行、道明銀行（TD Canada Trust）和龍興銀行（Laurentian Bank），三年、四年、五年期房貸利率均有不同程度上漲，30日起生效。以最典型的五年房貸利率為例，皇家銀行、道明銀行均上調0.6厘，使這兩家銀行公布的五年期利率上升至5.85厘。

以原來的五年期房貸利率計算，如果一位消費者借貸一筆分25年還清的25萬元房貸，每月償貸金額是1489元，但在新的利率下每月償貸金額將為1557元，亦即上漲88元。

溫哥華房貸專家建議，對房貸利率上升較敏感的人，最好及時鎖定五年期以上的長期房貸。專家建議「要是交屋日在六個月內，我建議盡快鎖定房貸利率。」

為促進經濟復甦，加拿大中央銀行一直維持僅0.25厘有史以來最低的隔夜拆款利率，但面對著迅速上升的通膨率，央行很可能從下半年起接連加息。而29日三家銀行提高房貸利率，和預期其它銀行近日跟進之事，反映了實時市場的利率，通常這是央行數月後開始加息的預兆。

各銀行勸告消費者，目前的長期房貸利率仍非常低，因此鎖定五年或者更長期的房貸利率有利可圖。舉例，如果目前的銀行優惠利率（prime rate）從2.25 厘上升到4.75厘，背負可變利率房貸的消費者每月要償貸金額將增加約30%；一般而言，固定利率的長期房貸上漲幅度只及可變利率的一半。

溫哥華房貸專家建議，準備購屋的人要儘快取得銀行預先批准的房貸（pre-approval application），因為預期最近大量消費者湧到銀行申請房貸，這類申請的過程會遭到拖延。房貸即將續期的消費者，也最好盡早去提前確定。

加拿大帝國商業銀行（CIBC）首席經濟薛菲德（Avery Shenfeld）也說，房貸利率上升是趨勢，消費者要有心理準備。

Avery Shenfeld 預測，央行將從今年夏季開始逐漸提高利率，到9月底時將累積加息 0.75厘，使商業銀行優惠利率從目前的2.25厘上升到3厘，進而令消費者的浮動利率（floating mortgage rate）上漲 0.75厘。

薛菲德認為，在利率上漲後，已大熱了數月的房地產市場將冷卻，而這正是中央銀行的用意。

大溫哥華10大建設公司

六個主要原因 , 當大家決定買大溫哥華預售屋時 , 買方應該有自己的房地產經紀幫忙處理相關的房地產交易細節 :

1. 預售屋買方沒有增加任何額外成本.

2. 後續 1~2 年內與建商之間的文件往來及溝通 , 有買方經紀人幫忙處理 , 把關.

3. 房地產經紀人有更多管道 ( 房地產網絡 , 經紀公司, 同業 ) 得知建商的銷售情形 以清楚判斷是否有殺價空間.

4. 一般情況下, 房地產經紀人出面會有較大機會,爭取到其他優惠. (例如地毯升級原木地板 , LG冰箱升級 BOSS..等等 ).

5. 因為有房地產經紀人的參與交易, 此次交易將會有加拿大地產局的房地產交易保險.

6. 目前在大溫哥華 ( 溫哥華 本拿比 高貴林 列治文 ... ) 大部分的建設公司在預售屋開始推出市場之前.都會事先邀請他們熟識的 資深 VIP 房地產經紀人帶 VIP 客戶先行挑選好的物業 .所以常常會遇到, 預售屋才第一天開賣上市,很多朝向好的物件已經全部賣出 SOLD 的情況發生!

如果您需要目前更詳細的介紹, 請盡快連絡您的房地產經紀人, 如何您目前沒有房地產經紀, 我們團隊 很樂意為大家介紹 各大建商新推出的優惠專案.  例如 :  POLYGON, BOSA 及 MOSAIC 都有新案即將推出. 




大溫哥華 10 大建商

POLYGON 
http://www.polyhomes.com/

BOSA CORP. 
http://www.bosadev.com/

MOSAIC AVENUE 
http://www.mosaichomes.com/

LEDINGHAM McALLISTER 
http://www.ledmac.com/

AMACON
http://www.amacon.com/developments/

ONNI GROUP 
http://www.onni.com/new-homes/overview/

ADERA CORP.
http://www.adera.com/properties/current-properties/

RIZE ALLIANCE 
http://www.rizealliance.com/

CRESSEY GROUP
http://www.cressey.com/

BEEDIE GROUP.
http://beedieliving.ca/



如果讀者對以上文章認同， 您可能對下列連接文章也有興趣 :
http://www.ca604.com/2012/07/blog-post.html
http://www.ca604.com/2013/04/blog-post.html
http://www.ca604.com/2012/03/blog-post.html

溫哥華冬奧將會在世界歷史留名

事先不被看好的溫哥華冬奧運動會，創下史上最高觀看率新紀錄。這屆溫哥華冬奧，加拿大還提供全球相當感人的運動員勵志故事。這些故事作為溫哥華冬奧另類遺產將載入史冊。

而更令加拿大意外收穫的是，這個本來東西部各自為政，並有魁北克鬧分裂陰影的國家，在溫哥華冬奧火炬傳遞及同心為加拿大運動員奪取佳績歡呼中，贏得高度的國家認同感。

　　溫哥華冬季奧運會已經落下帷幕。這場體育全球化的盛會，克服了諸多的困難，以及天氣的“詛咒”，也超出了很多人的預料，獲得了圓滿的成功。

　　確實，因為預算的問題、暖冬的問題，甚至開幕式前有一國運動員因為設施的缺陷在練習中死亡，給這屆溫哥華冬奧帶來很大的陰影。然而，一旦序幕拉開，賽事進行，運動員們的拼搏精神，以及東道主加拿大人的溫厚熱情，很快就把所有的負面因素拋開，一場場高水準破紀錄的競賽，把人們的注意力，帶入到奧林匹克運動競技的高層次欣賞。

　　這次事先不被看好的溫哥華冬奧運動會，創下了歷史上最高觀看率的新紀錄。光開幕式，全球就有30億民眾觀看，一些最為熱門的冰上比賽，比如男女花樣滑冰，無論雙人滑和單人滑比賽，電視觀眾都達到了高峰。

　　如果說，北京的奧運會是在金融危機爆發前舉行，那麼溫哥華冬奧會是在剛剛走出金融海嘯後展開，前者規模宏大，資金充足，讓世界驚嘆一個正在崛起的大國；後者溫哥華冬奧規模有限，資金不足，但也讓世界驚嘆一個成熟的西方國家展現出來的雍容大度，一句話，北京奧運會與溫哥華奧運會，各有特色，各有亮點。

　　從體育賽事的結果來看，美國仍然是冬季運動的超級大國，因為它擁有最好的訓練基地、訓練設備，以及建立在廣告市場基礎上的龐大體育資金，而擅長冬季運動的歐洲國家，比如德國、挪威等，也不遑多讓。但對於加拿大和中國來說，則意義更加重大。

　　對於主辦奧運會，加拿大並不陌生，因為之前它已經當過滿地可夏季奧運會和卡加利冬季奧運會的東道主。但是，令加拿大感到尷尬的是，作為東道主，加拿大運動員竟然在本土沒有拿過金牌，為此，在五年前，加拿大投入了上億的加元鉅資，幫助可能拿獎牌的優秀運動員訓練。如今，這個遺憾已經被加拿大運動員連續奪金的勝利所彌補，而且奪金的數量超過歷屆。

　　在這屆溫哥華冬奧中，加拿大還提供了全球相當感人的運動員勵志故事，為加拿大奪得第一枚金牌的比魯杜，幕後的英雄是自己腦癱的哥哥；而女子花樣滑冰選手羅切特面臨突然喪母的打擊，但在奧運精神的感召下，在全球觀眾，尤其是加拿大同胞的支援下，堅持參戰，並拿下銅牌。這些故事作為溫哥華冬奧會的另類遺產將載入史冊。

　　而更令加拿大意外收穫的是，這個本來東西部各自為政，並有魁北克鬧分裂陰影的國家，在這次冬奧會的火炬傳遞以及同心為加拿大運動員奪取佳績歡呼吶喊中，贏得了高度的國家認同感，可見，許多時候，政治使人分，體育讓人合。溫哥華冬奧會已經曲終人散，但願奧林匹克精神也能擴展到政治、經貿的領域，世界必定更為美好。

意見分享? alan@ca604.com

經濟復甦 加拿大年輕人購屋意願大增

加拿大皇家銀行調查顯示，年齡介於 22 至 35 歲的加拿大年輕人，今年極有可能利用低利率的環境購屋。年輕人願意購屋的人數超過去年調查人數的1倍。

調查顯示，溫哥華年輕人對於購屋的態度有很大的轉變。

過去幾年來，由於工作流失及經濟衰退，年輕人購屋的意願一直不高。

加拿大皇家銀行表示，該行調查發現，35%介於18至24歲的年輕人，因為目前低利率的環境產生購屋意願。

根據加拿大房地產協會的統計，加拿大今年1月份全國房屋平均售價為32萬8537加元。

31%接受調查的18至24歲年輕人表示，他們今年若買房，是因為他們找到了新工作；22%表示，他們今年若購屋，是因為利率低。

加拿大帝國商業銀行 經濟學家達爾 在溫哥華表示，愈來愈多的大溫哥華年輕人願意利用低利率、低頭期款、和較長的償還年期等有利條件，進入房市。

達爾指出，現在年輕人的父母，都催促他們的子女儘快購屋。因為這些父母還記得當年他們購屋時，房貸利率高達12%至15%。

10個在溫哥華賣屋時整理整頓的秘訣

10 個在溫哥華賣屋時整理整頓的秘訣 "For Sandy"

1. 油漆所有窗戶木框(裡外最好都要), 窗模, 和牆腳板, 這會讓你的房子好像鑲了邊一般一下子就亮起來．

2.拿掉紗窗, 增加明亮度, 打開向外看的視野, 清理庭園．住房子和賣房子不同, 紗窗防蚊蟲, 是住房子的方式．但沒有紗窗就清清爽爽, 視野開闊, 是賣房子的方式．

3.確定一進門入口處和玄關給人清爽壯觀的第一印象．如果可能, 最好換新, 這表示你的房子維護良好．

4.移開所有個人的裝飾風格, 這包括厚重的窗簾, 窗飾, 地毯, 小擺設．厚重的窗簾確保你的隱私, 卻防礙買主的視野, 大部份的人想買一個看起來清爽的房子, 而非一些保護個人隱私的厚重窗簾．沒人因為有厚重的窗簾而想買這個房子,但人人都因為房子看起來清爽而動心．

5.打包儲藏所有個人的物品, 包括家庭照片, 紀念品, 小裝飾物, 等等．清爽乾淨的牆面絕對增加買方的購買意願．

6.清理所有的檯面, 讓它們光滑明亮, 一眼望穿．擺把鮮花稍加點綴也好, 不擺鮮花會更好．有些買主認為花瓶下有什麼缺點, 所以如果你觀察入微, 會發現許多參觀的買主有意將鮮花移開, 以確定花瓶下也是光滑明亮的．

7.開一些燈, 但在採光良好處不要開燈．確定所有開關和燈泡都是好的．

8.換掉已磨損的地毯, 移開老舊骯髒的地毯, 最後一定值回票價．

9.將寵物暫時送走, 如果可能, 將吸煙的人放到戶外．如此你費心打掃的結果至少可以持續一陣子．

10.有買主來參觀時放點背景輕音樂 ( 鋼琴獨奏曲會比周杰倫適合一些…)

如此, 要在最短的時間, 經歷最少的不便, 賣到最好的價錢, 並非難事

溫哥華 房地產 加拿大 房屋仲介

加拿大聯邦政府宣布多項緊縮房貸措施

加拿大聯邦政府宣布多項緊縮房貸措施，溫哥華房地產業者認為對首度購屋人士衝擊最大，特別是大溫哥華郊區的低價位公寓產品。預估4月19日前會有更多首購族搶進，推升成交量，但新措施生效後迅速冷卻。至於溫西等地高價產品影響相當有限，因為這些購屋者多是有錢的新移民，房貸需求原本就低。

為避免加拿大房地產泡沫化，加拿大財政部長周二宣布多項緊縮房貸施，包括提高首次購屋人士申請貸款的收入要求、將購買非自用住宅首期（Down payment）從5%增加到20%等，溫哥華自用住宅首期也增至10%。這些新措施將從4月19日起生效。

由於新措施是針對申請貸款的人士，多為首度購屋者，因此對這些人士衝擊最大，而這些人士幾乎都是購買郊區公寓產品，價位介於20萬到40萬元間。

大溫哥華房地產市場短期而言，一些符合現行貸款資格的首購族會趕在今年4月19日前搶進，推升郊區低價公寓成交量，但新規定實施後，這類產品的成交量可能遽減。

至於溫西等地高價位獨立屋或高檔公寓，售價動輒數百萬元，這類產品主要客戶是財力雄厚的新移民，他們對貸款的需求原本就低，就算要貸款也是為了累積本地信用或基於資金調度不想一次拿出那麼多錢，而新移民貸款成數為70%，因此影響相當有限。

事實上, 聯邦移民政策對溫哥華房地產市場的影響力，絕對高於財政部的各項財政政策。

當被問到大溫房地產市場是否有泡沫化危機時，溫哥華房地產專家表示，市場雖然很熱，但並未出現供需失衡現象，所謂「泡沫」一定是供給大於需求，目前大溫哥華房地產供給量增加有限，且需求依然強烈，因此不太可能出現泡沫化危機。

加拿大銀行貸款經理也認為，這些措施對新移民影響有限，因為能符合高額貸款條件的新移民很少，且多數銀行在核定高風險貸款時，原本就會以五年固定利率做為計算還款能力標準，很少會根據浮動利率。但他認為將非自用住宅自備款提高到20%確實有助於扼止房地產的投機炒作，避免房地產過熱危機。

加拿大的第一面奧運金牌在溫哥華誕生

加拿大在過去30年間，舉辦過2次奧運，但本國運動員從來未成功在加國土壤上舉辦的奧運中拿過金牌。昨日，這個夢想終於在溫哥華達到了。

參加男子自由式滑雪的Alexandre Bilodeau終於在溫哥華柏樹山的賽道上，為加拿大帶來第一枚本土金牌，他的名字，將永遠寫在歷史冊上。

22歲的比洛多昨晚打敗衛冕冠軍的澳洲選手伯克史密斯(Dale Begg-Smith)，有趣的是，伯克史密斯原為加拿大人，更是在威士拿出生，他目前效力澳洲冬奧隊。

Alexandre Bilodeau在速度、技巧上都拿了高分，以26.75取得金牌，伯克史密斯以26.58屈居第二，銅牌則由美國選手Bryon Wilson以26.08分贏得。

伯克史密斯整晚都拉長了臉，記者上前採訪他時，他沒有停步，只說了句：「我滑出了我希望的水準。」

Alexandre Bilodeau在溫哥華贏了金牌後，他收到總理哈珀的電話恭賀他。哈珀形容這是「歷史性的勝利」，「全國都為你驕傲，為你高興。」

卑詩省長金寶爾昨晚發出賀電，說「Alexandre Bilodeau的出色表現，震動了數以百萬計的加拿大人。」

勝出後，Alexandre說：「我知道這只是個開始，還有更多加拿大運動員會上來拿金牌，加拿大的開心派對才剛剛開始。」

今年溫哥華冬季奧運會是加拿大有史以來第三次舉辦奧運，滿地可在1976年舉辦夏奧，卡加利在1988年舉辦過冬奧，但加國運動員在這兩次奧運中，都只取得銀牌及銅牌，「本土奧運沒金牌」的夢魘，一直纏擾著本國運動員。

台灣與溫哥華 房地產資料庫的不同

常常有從台灣來的新移民朋友問到  "Alan 請問你手上有沒有好的房地產物件 可以帶我們去看一看".

每次聽到這樣的問題, 我總是告訴朋友們, 其實,在大溫哥華買房地產的流程和台灣不太一樣,

在台灣房地產市場,信義房屋 或永慶房屋各有各的房地產物件 他們是互相不分享待售的房地產訊息的, 就好像井水和河水一樣, 在台灣也因為這樣的封閉式房地產市場架構,才會有所謂的每個房地產經紀自己掌握的房地產物件.

相反的, 在大溫哥華房地產市場,百分之九十九的代售房屋資訊統一由各家房地產經紀公司公開存放在一個大溫哥華地產局所經營的網站 MLS 房屋交易系統中,所有99%代售的房子都會放入MLS這個資料庫系統, 就如同大水庫一樣,匯聚全面的水源(房地產物件).
而所有想在大溫哥華買房子的人,也會透過他們所信賴的房地產經紀人,根據買方所列出的需求 其中需求包括幾房幾浴室及購屋預算,地點,學區...等等,進而從這個 MLS 資料庫找尋符合買家需求的房地產物件.

所以總體來說 每個大溫哥華房地產經紀人所擁有的資訊是大致同等的 不會相差太多 而我們一般大眾所看到 Realtor Link 資料只有簡介,並未包括 賣出歷史, 附近成交量, 原屋主成本分析..等等. 還有房地產經紀人所看的MLS資料比Realtor Link更早看到一個禮拜,有些好物件七天內就成交 其中自有其道理.
另一方面,有朋友問到 不同的經紀人所提供的服務不都是應該相同的嗎? 因為你們所擁有的資訊不都一樣嗎? 我對這個答案的看法是: 就好像同樣的食物材料 , 一個有經驗大廚和小徒弟炒出來的楊州炒飯肯定口味不一樣

一個有經驗的房地產經紀人, 透過他買房出價 ( offer ) 前 他應該提供下列資料給買家

1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議

以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的出價
雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性. 
再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )
1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )
2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).

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2010年大溫哥華房地產市場個人淺見

2010年大溫哥華房地產市場個人淺見

有許多因素影響房價，包括利率、經濟增長率、失業率、通貨膨脹率、人口變化等等。具體影響到2010年溫哥華的情況，下面7個因素最為重要：

1。貸款利率
2。HST（統一銷售稅）
3。冬奧會
4。消費者信心和情緒
5。溫哥華人口增長
6。庫存不足
7。向上的溫哥華經濟基本面

1。住房抵押貸款利率（金融）
現在，抵押貸款利率已經維持在歷史低點了壹年多了，加拿大央行最近仍宣布維持基准利率不變為0.25％，並重申在2010年第贰季度結束前將保持利率不變。
但隨著經濟的好轉，通貨膨脹壓力的上升，從2010年第3季度起，央行貸款利率將很可能上升，毫無疑問，商業銀行也會隨之提高其住房抵押貸款的PRIME利率；而且，以美國債券市場為基礎的固定利率，隨著通貨膨脹開始緩慢爬升，很多的投資者會購買美國債券，從而引起增加加拿大人對固定抵押貸款利率的貸款需求，造成固定利率增高。固定和浮動利率增加，必將加重溫哥華人的還款承受能力，和減少現金流，從而對2010年溫哥華房地產市場產生負面影響

2。HST（統一銷售稅）
HST對2010年溫哥華的房地產市場有3個方面，
1). 對新房的影響：毫無疑問，HST將硬生生地對2010年11月以後銷售的新房價格提高7%，從而壓縮預售和現房等新房的需求。這種影響目前已經顯現出來了，也許大家已經注意到，目前雖然房價飛升，但新屋開工增加的幅度並不大。所以， 2010年溫哥華的新房（包括樓花和現房）供應、需求和交易量將下降。
2). 對2手房的影響：新房的供應、需求和交易量將下降，意味著很多買房者會選擇購買2手房。有了更多的需求，2010年溫哥華的2手房地產預測是光明，價格會進1步上漲。
3). 間接影響：房屋成交 、居住過程中各種費用，都會因GST至少上漲7%，從而加重房屋擁有者的負擔，長期來說，這將影響人們購買房屋的欲望。

3。冬奧會
個人認為，冬奧對大溫地區的房地產市場的短期影響很小，主要是中期和中長期的影響。
冬奧會的召開，溫哥華downtown必然實行遠比現在嚴格得多的安全和交通管制，開車停車會很不方便，所以去downtown看房的買家人就會減少很多；而且，不少單元正在出租中。所以冬奧會期間，downtown的房屋買賣會比正常年份淡很多；另1方面，冬奧會一旦結束，因奧運會“耽誤”的買家就會蜂擁進場，奧運期間出租的房屋也會被推向市場。所以，冬奧結束後的幾個月，成交量會大幅上升。冬奧對大溫地區的房地產市場的短期影響，僅此而已。
不過，隨著冬奧會的舉行，很多運動員游客等來溫哥華參觀，最適宜人類居住的環境將給他們留下印象，從而吸引他們來大溫地區購置物業，這種影響將是中期和中長期的。

4。消費者信心和情緒
2010年，消費者信心增強，因為：
1). 全球經濟危機可能結束，經濟前景明朗和樂觀
2). 從今年4月份至今每月房價上漲的勢頭至今未見消減，購房者的信心大增。回顧11月份大溫地產局發布（Real Estate Board of Greater Vancouver）的報告：大溫地區共有3083套住宅通過房屋登記出售系統（Multiple Listing Service, MLS）出售，為有記錄以來第3個繁忙的11月。與此同時，11月大溫所有類型房屋的平均價格已經升至55.7384萬元，這壹數字較去年同期上漲 12.4%， 而且，市場上庫存減少，大量的買家無房可買。可以說，現在壹直到2010年，溫哥華地產市場的消費者信心拾足，甚至有點瘋狂。

5。溫哥華人口增長
大溫哥華人口是加拿大繼續增長最快的地區之一，人口增加，對房子的需求就增大。另外，中加旅游協定的簽訂，會不會帶來中國大陸人來進一步加速投資溫哥華的房地產，也值得關注。

6。庫存不足
在過去2年，由於全球經濟危機，隨著許多新的公寓項目延誤或取消；經濟復蘇後，政府推出了HST，HST使新屋開工量大幅減少。2手房的庫存也明顯不足，溫哥華現在的2手房市場上， 很多買家都有這樣的體會——無房可買。

7．向上的溫哥華經濟基本面
溫哥華的經濟基礎穩固，而且隨著新的運輸路線完成，更多更好的商業機會，HST實行，商家的稅率降低，溫哥華可能吸引更多的商家和企業進駐。總的說來，2010年溫哥華經濟基本面是向上的，這也是造成房地產價格上升的主要因素。

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來源 三木 Realty