星期一

台灣與溫哥華 房地產資料庫的不同


常常有從台灣來的新移民朋友問到  "Alan 請問你手上有沒有好的房地產物件 可以帶我們去看一看".
每次聽到這樣的問題, 我總是告訴朋友們, 其實,在大溫哥華買房地產的流程和台灣不太一樣,

在台灣房地產市場,信義房屋 或永慶房屋各有各的房地產物件 他們是互相不分享待售的房地產訊息的, 就好像井水和河水一樣, 在台灣也因為這樣的封閉式房地產市場架構,才會有所謂的每個房地產經紀自己掌握的房地產物件.

相反的, 在大溫哥華房地產市場,百分之九十九的代售房屋資訊統一由各家房地產經紀公司公開存放在一個大溫哥華地產局所經營的網站 MLS 房屋交易系統中,所有99%代售的房子都會放入MLS這個資料庫系統, 就如同大水庫一樣,匯聚全面的水源(房地產物件).
而所有想在大溫哥華買房子的人,也會透過他們所信賴的房地產經紀人,根據買方所列出的需求 其中需求包括幾房幾浴室及購屋預算,地點,學區...等等,進而從這個 MLS 資料庫找尋符合買家需求的房地產物件.

所以總體來說 每個大溫哥華房地產經紀人所擁有的資訊是大致同等的 不會相差太多 而我們一般大眾所看到 Realtor Link 資料只有簡介,並未包括 賣出歷史, 附近成交量, 原屋主成本分析..等等. 還有房地產經紀人所看的MLS資料比Realtor Link更早看到一個禮拜,有些好物件七天內就成交 其中自有其道理.
另一方面,有朋友問到 不同的經紀人所提供的服務不都是應該相同的嗎? 因為你們所擁有的資訊不都一樣嗎? 我對這個答案的看法是: 就好像同樣的食物材料 , 一個有經驗大廚和小徒弟炒出來的楊州炒飯肯定口味不一樣

一個有經驗的房地產經紀人, 透過他買房出價 ( offer ) 前 他應該提供下列資料給買家

1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議

以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的出價
雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性. 
再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )
1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )
2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).
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星期日

2010年大溫哥華房地產市場個人淺見


2010年大溫哥華房地產市場個人淺見

有許多因素影響房價,包括利率、經濟增長率、失業率、通貨膨脹率、人口變化等等。具體影響到2010年溫哥華的情況,下面7個因素最為重要:

1。貸款利率
2。HST(統一銷售稅)
3。冬奧會
4。消費者信心和情緒
5。溫哥華人口增長
6。庫存不足
7。向上的溫哥華經濟基本面

1。住房抵押貸款利率(金融)
現在,抵押貸款利率已經維持在歷史低點了壹年多了,加拿大央行最近仍宣布維持基准利率不變為0.25%,並重申在2010年第贰季度結束前將保持利率不變。
但隨著經濟的好轉,通貨膨脹壓力的上升,從2010年第3季度起,央行貸款利率將很可能上升,毫無疑問,商業銀行也會隨之提高其住房抵押貸款的PRIME利率;而且,以美國債券市場為基礎的固定利率,隨著通貨膨脹開始緩慢爬升,很多的投資者會購買美國債券,從而引起增加加拿大人對固定抵押貸款利率的貸款需求,造成固定利率增高。固定和浮動利率增加,必將加重溫哥華人的還款承受能力,和減少現金流,從而對2010年溫哥華房地產市場產生負面影響

2。HST(統一銷售稅)
HST對2010年溫哥華的房地產市場有3個方面,
1). 對新房的影響:毫無疑問,HST將硬生生地對2010年11月以後銷售的新房價格提高7%,從而壓縮預售和現房等新房的需求。這種影響目前已經顯現出來了,也許大家已經注意到,目前雖然房價飛升,但新屋開工增加的幅度並不大。所以, 2010年溫哥華的新房(包括樓花和現房)供應、需求和交易量將下降。
2). 對2手房的影響:新房的供應、需求和交易量將下降,意味著很多買房者會選擇購買2手房。有了更多的需求,2010年溫哥華的2手房地產預測是光明,價格會進1步上漲。
3). 間接影響:房屋成交 、居住過程中各種費用,都會因GST至少上漲7%,從而加重房屋擁有者的負擔,長期來說,這將影響人們購買房屋的欲望。

3。冬奧會
個人認為,冬奧對大溫地區的房地產市場的短期影響很小,主要是中期和中長期的影響。
冬奧會的召開,溫哥華downtown必然實行遠比現在嚴格得多的安全和交通管制,開車停車會很不方便,所以去downtown看房的買家人就會減少很多;而且,不少單元正在出租中。所以冬奧會期間,downtown的房屋買賣會比正常年份淡很多;另1方面,冬奧會一旦結束,因奧運會“耽誤”的買家就會蜂擁進場,奧運期間出租的房屋也會被推向市場。所以,冬奧結束後的幾個月,成交量會大幅上升。冬奧對大溫地區的房地產市場的短期影響,僅此而已。
不過,隨著冬奧會的舉行,很多運動員游客等來溫哥華參觀,最適宜人類居住的環境將給他們留下印象,從而吸引他們來大溫地區購置物業,這種影響將是中期和中長期的

4。消費者信心和情緒
2010年,消費者信心增強,因為:
1). 全球經濟危機可能結束,經濟前景明朗和樂觀
2). 從今年4月份至今每月房價上漲的勢頭至今未見消減,購房者的信心大增。回顧11月份大溫地產局發布(Real Estate Board of Greater Vancouver)的報告:大溫地區共有3083套住宅通過房屋登記出售系統(Multiple Listing Service, MLS)出售,為有記錄以來第3個繁忙的11月。與此同時,11月大溫所有類型房屋的平均價格已經升至55.7384萬元,這壹數字較去年同期上漲 12.4%, 而且,市場上庫存減少,大量的買家無房可買。可以說,現在壹直到2010年,溫哥華地產市場的消費者信心拾足,甚至有點瘋狂。

5。溫哥華人口增長
大溫哥華人口是加拿大繼續增長最快的地區之一,人口增加,對房子的需求就增大。另外,中加旅游協定的簽訂,會不會帶來中國大陸人來進一步加速投資溫哥華的房地產,也值得關注。

6。庫存不足
在過去2年,由於全球經濟危機,隨著許多新的公寓項目延誤或取消;經濟復蘇後,政府推出了HST,HST使新屋開工量大幅減少。2手房的庫存也明顯不足,溫哥華現在的2手房市場上, 很多買家都有這樣的體會——無房可買。

7.向上的溫哥華經濟基本面
溫哥華的經濟基礎穩固,而且隨著新的運輸路線完成,更多更好的商業機會,HST實行,商家的稅率降低,溫哥華可能吸引更多的商家和企業進駐。總的說來,2010年溫哥華經濟基本面是向上的,這也是造成房地產價格上升的主要因素。

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來源 三木 Realty