最近, 常常有從台灣來的新朋友問到 "Alan 請問你手上有沒有好的房地產物件 可以帶我們去看一看".
每次聽到這樣的問題, 我總是告訴朋友們, 其實,在溫哥華買房地產的流程和台灣不太一樣,
在台灣房地產市場,信義房屋或永慶房屋各有各的物件 他們是互相不分享資源的,就好像井水和河水一樣,也因為這樣的市場架構,才會有所謂的每個房地產仲介(經紀)自己掌握的房地產物件.
相反的, 在溫哥華房地產市場,百分之九十九的代售房屋都會由賣方經紀人公開在一個大溫哥華地產局所經營的網站 "MLS" 房屋交易系統中,所有99%代售的房子都會放入MLS這個資料庫系統,就如同大水庫一樣,匯聚全面的水源(房地產物件).
而所有想在大溫哥華買房子的人,也會透過他們所信賴的房地產經紀人,根據買方所列出的需求 其中需求包括幾房幾浴室及購屋預算,地點,學區...等等,進而從這個MLS資料庫找尋符合買家需求的房地產物件.
所以總體來說 每個房地產經紀人所擁有的資訊是大致同等的 不會相差太多 而我們一般大眾所看到Realtor Link資料只有簡介,並未包括 賣出歷史, 附近成交量, 原屋主成本分析..等等. 還有房地產經紀人所看的MLS資料比Realtor Link更早看到一個禮拜,有些好物件七天內就成交 其中自有其道理.
另一方面,有朋友問到 不同的經紀人所提供的服務不都是應該相同的嗎? 因為你們所擁有的資訊不都一樣嗎? 我對這個答案的看法是: 就好像同樣的食物材料 , 一個有經驗大廚和小徒弟炒出來的楊州炒飯肯定口味不一樣
一個有經驗的房地產經紀人, 透過他買房 下 offer 前 他可以提供下列的資料
1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議
以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.
雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.
再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )
1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )
2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).
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http://www.ca604.com/2013/09/blog-post_29.html
星期日
星期三
加拿大人南下美國購屋
華爾街日報報導，隨著加幣升值至與美元相同水準，越來越多的加拿大人南下美國購屋置產，在有陽光和沙灘的地方建立第2家園。
根據全美地產經紀商協會經濟學家Lawrence Yun表示，去年 2009年 約有2.7萬名加拿大人在美國購買房屋，而且加國人民到美國買房子的趨勢今年還會持續進行。
經濟學家預期未來幾個月加幣將繼續升值，讓加國買主大舉投入美國佛羅里達州、加州和亞利桑那州的房地產市場。在油價上揚至近兩年的最高水準後，加幣周二走升至與美元等值。
加拿大豐業銀行（Bank of Nova Scotia）外匯主管（Camilla Sutton）表示，許多有利因素環繞著加幣，石油和眾多商品價格創下18至20個月新高，且信心強勁，再加上主權風險相對低，種種因素讓加幣衝至史上高點。
另一項協助加幣升值的因素為升息的速度，加拿大央行已經準備好在聯準會（Fed）之前升息。CIBC世界市場首席經濟學家薛菲德（Avery Shenfeld）表示，「預期加拿大央行將於7月以及9月宣布升息，然而面臨美國失業率居高不下的情形，聯準會宣布升息的時間，可能還要再等一會。」
加幣於2007年11月觸及歷史高點，達1加幣兌1.10美元。
據NAR的資料顯示，去年在美國買房的外國買家中，加拿大的買主居冠，約達15.4萬名，人數超越來自英國、墨西哥和印度買家。Yun預估今年將會有更多加拿大人購買美國的房地產。
大溫哥華的房地產仲介公司 Regent Park Realty 的 Alan Tsai 認為，許多加拿大華人都將資金投入房地產市場，而美國的加州，華盛頓州 的房子廣受加拿大華人買家的偏愛，因為居住在此可以方便回亞洲及日常生活購物、房屋維修費用低廉而且稅金也不高。
根據全美地產經紀商協會經濟學家Lawrence Yun表示，去年 2009年 約有2.7萬名加拿大人在美國購買房屋，而且加國人民到美國買房子的趨勢今年還會持續進行。
經濟學家預期未來幾個月加幣將繼續升值，讓加國買主大舉投入美國佛羅里達州、加州和亞利桑那州的房地產市場。在油價上揚至近兩年的最高水準後，加幣周二走升至與美元等值。
加拿大豐業銀行（Bank of Nova Scotia）外匯主管（Camilla Sutton）表示，許多有利因素環繞著加幣，石油和眾多商品價格創下18至20個月新高，且信心強勁，再加上主權風險相對低，種種因素讓加幣衝至史上高點。
另一項協助加幣升值的因素為升息的速度，加拿大央行已經準備好在聯準會（Fed）之前升息。CIBC世界市場首席經濟學家薛菲德（Avery Shenfeld）表示，「預期加拿大央行將於7月以及9月宣布升息，然而面臨美國失業率居高不下的情形，聯準會宣布升息的時間，可能還要再等一會。」
加幣於2007年11月觸及歷史高點，達1加幣兌1.10美元。
據NAR的資料顯示，去年在美國買房的外國買家中，加拿大的買主居冠，約達15.4萬名，人數超越來自英國、墨西哥和印度買家。Yun預估今年將會有更多加拿大人購買美國的房地產。
大溫哥華的房地產仲介公司 Regent Park Realty 的 Alan Tsai 認為，許多加拿大華人都將資金投入房地產市場，而美國的加州，華盛頓州 的房子廣受加拿大華人買家的偏愛，因為居住在此可以方便回亞洲及日常生活購物、房屋維修費用低廉而且稅金也不高。
星期五
如果你真想高價將房子賣出!
您住了十幾年的溫哥華房子可能流露十足的特殊魅力, 但一個歪七扭八的郵箱, 局部剝落的油漆, 磁磚接縫水泥漿脫落, 甚至只是一個燒掉的燈泡, 都給了買主一個喪失買意, 或大幅殺價的藉口．
如果你前門入口處的壁紙是溫哥華1976年流行的銀亮色調, 如果你的郵箱只剩一根釘子搖搖欲墜, 如果你的大門上厚厚一層灰泥, 超過一半的機會, 來參觀的買主還沒脫鞋就轉身走了．這和你去應徵工作時領帶上還沾著午餐的湯汁, 牙縫中還夾著菠菜一樣, 你可能最有資格能力做這份工作, 但你的第一印象已讓人興味索然, 無論下面風景再美, 也無緣讓人有欣賞的雅興．
第一印象扼殺了許多商機．許多買主就是無法忘掉你家骯髒的地板, 和亂糟糟的地下室．即使他現在住的地方, 地板比你的還髒, 地下室比你的還亂, 可是你知道嗎? 許多買屋的人(尤其是年輕夫妻)正掙扎是否現在就買屋? 還是再租屋住一陣子? 這些人會找任何可能的藉口, 說服自己打消買屋的念頭, 所以對賣主而言, 不給潛在買主任何打退堂鼓的藉口是關鍵所在．
除去房屋的一些小問題是賣方全家人要共同一起努力的．將房子準備好成為可以售出的樣子, 也是經紀服務的一部份．許多小問題, 一把螺絲起子或一根鎚子就能搞定．或者只要花數小時, 拿起掃帚或油漆刷子就成了．花費通常只是數百元, 但提高的房價可能上千上萬．屋主臨時抱佛腳照顧的一些小節, 看在潛在買主的眼裡, 卻是這裡有個人很在乎他的房子, 連這麼細微的地方都照顧到了．
所以, 下面列出一些將產業上市前賣主可以事先準備的小修理．做這些工作, 最壞的情況是, 如果市場上一時沒有有緣人看上你的房子, 你還是換了一個斬新的清爽的居住環境．
浴室或廚房的磁磚接縫鬆脫不見或很髒
這些地方藏污納垢, 是所有家居生活的一部份．你不能否認, 每個過日子的家庭都是這樣．但你也承認, 沒有人願意出高價買骯髒的浴室和廚房．所以, 投資幾塊錢買一些填充物, 用一把不要的牙刷和一些強力的清潔劑將接縫水泥漿清洗乾淨, 將鬆脫處重新填充固定, 看起來就是”新的”舊房子或是”維護極好”的舊房子了．
郵箱或門牌號碼歪七扭八髒兮兮或凹陷下去
你和你的郵差已經習慣了你的郵箱和門牌號碼, 但想買你房子的人還是這輩子第一遭．買主知道他在買舊房子, 但所有的人都希望第一眼看到的是新東西, 或至少是像”新的”一樣的舊東西．門牌號碼歪七扭八不好找, 郵箱七零八落髒兮兮, 或甚至搖搖欲墜, 買主還未進門就已打定主意這是一個名符其實的舊房子, 即使裡面裝璜再好, 外面地點再佳, 即使他的購買慾還沒被嚇跑, 也會重重地殺個價．一個全新的郵箱穩穩地釘牢, 換個新的門牌號碼在陽光下閃閃發光, 這樣的花費不到一百元, 卻可以保住有心的買主和上千元的房價．
一進門感覺很暗或有十分陰暗的房間角落
青少年可能喜歡陰暗的角落, 但大部份的買主可不喜歡．換掉舊燈泡, 清洗燈罩, 窗戶的玻璃部份清洗得明亮乾境, 打開窗簾, 百葉窗, 和雨蓬, 如果可能, 除去厚重的窗飾, 和不必要的雨蓬, 儘量讓光線進到房子內, 先不要考慮隱私的問題, 等買主參觀完了再拉上窗簾．
壁紙或油漆太過時老舊太骯髒或太誇張
重新油漆粉刷是房子可以賣好價錢的最大原因之一．油漆粉刷時用最中性普通的顏色是房子可以很快賣出去的最大原因之一．自己動手油漆粉刷的費用並不高(頂多一千元), 從地下室或樓下開始, 一天粉刷一個房間, 用不了幾天(不超過十天)．但重新粉刷過的房子在售屋市場上以房價和時間的投資報酬率而言卻相當驚人(上萬元的差異)．所有買主都知道, 重新粉刷過的房子, 所有牆壁和角落的缺點都被彌補過了, 基本上, 內部除了地板外, 可以說是全新的．這一點你也很清楚, 不是嗎?
衣櫥和儲藏室雜亂無章顯然缺少空間
只要移開雜物, 這些地方的空間就出來了．對年輕的買主來說, 儲藏和衣櫃是兩大重點．所以, 目前不穿的衣服打包移開, 多年沉積的雜物捐掉或丟掉(反正多年都無用了), 剩下的清理乾淨, 排放好, 自己看了舒服, 買主看了也滿意．
鬆脫破掉或骯髒的門把和門鎖
一付普通的新的門把或門鎖只要十元二十元, 給人的感覺是全新的．鬆脫破掉或骯髒的門把或門鎖給人的感覺是老舊不能用了．你可能損失的是沒有買主, 或是買主殺了數千元的房價．沒有買主想買一個感覺不安全又破舊的家, 即使要買, 也不會出高價．所以, 如果可能, 就修理清潔, 如果不能, 就換新．
寵物二手煙或其它不好的氣味
一進門吸入的第一口氣, 通常決定買主的想法．如果一進門一股濃濃的加哩味迎面而來, 除非你生性好食加哩, 否則大部份的人一定急著再找別的房子．寵物和煙味也是, 你可能終日與其為伍而不自覺, 但所有的買主都是挑惕的, 所以, 別在展示房子那天煮味道很重的食物, 也記得清理垃圾, 和將房子通氣．
牆腳板房屋木造部份和門上斑駁的漆
經年累月的日照, 加上疏於打理, 房子的牆腳板, 木造部份, 和門上, 難免顯出歲月的痕跡．一把刷子和一桶三十元不到的漆, 就可以扭轉歲月的無情和讓你的舊房子新起來．知道你房子年齡的買主, 也會知道你是個愛惜房子的好屋主．
天花板牆壁上的水漬和內牆紙板的裂隙
可能你的房子有漏水的問題, 三年五年前已經修過一次了, 但如果那些水漬還看得到, 表示你願意告訴買主你的房子有漏的問題．如果你的房子從來沒有漏的問題, 但內牆或天花板上確有裂隙或水漬, 你更應該處理這個小問題, 免得被人誤會有屋漏的問題．買些紙板合成品, 和一些粉刷油漆, 就解決了．看到完美無缺的牆壁和天花板, 沒人再想起要問你這個房子漏不漏了．
做完了這些, 最後, 自己, 或請朋友來家裡走一圈, 用買主最挑惕的眼光來看你的房子．不要再以屋主的立場為自己找藉口辯護了, 在溫哥華 如果你真想高價將房子賣出, 就要面對現實鼓起勇氣以買主的眼光來評論．因為, 當賣屋的時候到來, 它已不是你的房子了, 你要將它看做是你這輩子最大最重要的一項投資才對．賣到好價錢才是最重要的．
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第一印象扼殺了許多商機．許多買主就是無法忘掉你家骯髒的地板, 和亂糟糟的地下室．即使他現在住的地方, 地板比你的還髒, 地下室比你的還亂, 可是你知道嗎? 許多買屋的人(尤其是年輕夫妻)正掙扎是否現在就買屋? 還是再租屋住一陣子? 這些人會找任何可能的藉口, 說服自己打消買屋的念頭, 所以對賣主而言, 不給潛在買主任何打退堂鼓的藉口是關鍵所在．
除去房屋的一些小問題是賣方全家人要共同一起努力的．將房子準備好成為可以售出的樣子, 也是經紀服務的一部份．許多小問題, 一把螺絲起子或一根鎚子就能搞定．或者只要花數小時, 拿起掃帚或油漆刷子就成了．花費通常只是數百元, 但提高的房價可能上千上萬．屋主臨時抱佛腳照顧的一些小節, 看在潛在買主的眼裡, 卻是這裡有個人很在乎他的房子, 連這麼細微的地方都照顧到了．
所以, 下面列出一些將產業上市前賣主可以事先準備的小修理．做這些工作, 最壞的情況是, 如果市場上一時沒有有緣人看上你的房子, 你還是換了一個斬新的清爽的居住環境．
浴室或廚房的磁磚接縫鬆脫不見或很髒
這些地方藏污納垢, 是所有家居生活的一部份．你不能否認, 每個過日子的家庭都是這樣．但你也承認, 沒有人願意出高價買骯髒的浴室和廚房．所以, 投資幾塊錢買一些填充物, 用一把不要的牙刷和一些強力的清潔劑將接縫水泥漿清洗乾淨, 將鬆脫處重新填充固定, 看起來就是”新的”舊房子或是”維護極好”的舊房子了．
郵箱或門牌號碼歪七扭八髒兮兮或凹陷下去
你和你的郵差已經習慣了你的郵箱和門牌號碼, 但想買你房子的人還是這輩子第一遭．買主知道他在買舊房子, 但所有的人都希望第一眼看到的是新東西, 或至少是像”新的”一樣的舊東西．門牌號碼歪七扭八不好找, 郵箱七零八落髒兮兮, 或甚至搖搖欲墜, 買主還未進門就已打定主意這是一個名符其實的舊房子, 即使裡面裝璜再好, 外面地點再佳, 即使他的購買慾還沒被嚇跑, 也會重重地殺個價．一個全新的郵箱穩穩地釘牢, 換個新的門牌號碼在陽光下閃閃發光, 這樣的花費不到一百元, 卻可以保住有心的買主和上千元的房價．
一進門感覺很暗或有十分陰暗的房間角落
青少年可能喜歡陰暗的角落, 但大部份的買主可不喜歡．換掉舊燈泡, 清洗燈罩, 窗戶的玻璃部份清洗得明亮乾境, 打開窗簾, 百葉窗, 和雨蓬, 如果可能, 除去厚重的窗飾, 和不必要的雨蓬, 儘量讓光線進到房子內, 先不要考慮隱私的問題, 等買主參觀完了再拉上窗簾．
壁紙或油漆太過時老舊太骯髒或太誇張
重新油漆粉刷是房子可以賣好價錢的最大原因之一．油漆粉刷時用最中性普通的顏色是房子可以很快賣出去的最大原因之一．自己動手油漆粉刷的費用並不高(頂多一千元), 從地下室或樓下開始, 一天粉刷一個房間, 用不了幾天(不超過十天)．但重新粉刷過的房子在售屋市場上以房價和時間的投資報酬率而言卻相當驚人(上萬元的差異)．所有買主都知道, 重新粉刷過的房子, 所有牆壁和角落的缺點都被彌補過了, 基本上, 內部除了地板外, 可以說是全新的．這一點你也很清楚, 不是嗎?
衣櫥和儲藏室雜亂無章顯然缺少空間
只要移開雜物, 這些地方的空間就出來了．對年輕的買主來說, 儲藏和衣櫃是兩大重點．所以, 目前不穿的衣服打包移開, 多年沉積的雜物捐掉或丟掉(反正多年都無用了), 剩下的清理乾淨, 排放好, 自己看了舒服, 買主看了也滿意．
鬆脫破掉或骯髒的門把和門鎖
一付普通的新的門把或門鎖只要十元二十元, 給人的感覺是全新的．鬆脫破掉或骯髒的門把或門鎖給人的感覺是老舊不能用了．你可能損失的是沒有買主, 或是買主殺了數千元的房價．沒有買主想買一個感覺不安全又破舊的家, 即使要買, 也不會出高價．所以, 如果可能, 就修理清潔, 如果不能, 就換新．
寵物二手煙或其它不好的氣味
一進門吸入的第一口氣, 通常決定買主的想法．如果一進門一股濃濃的加哩味迎面而來, 除非你生性好食加哩, 否則大部份的人一定急著再找別的房子．寵物和煙味也是, 你可能終日與其為伍而不自覺, 但所有的買主都是挑惕的, 所以, 別在展示房子那天煮味道很重的食物, 也記得清理垃圾, 和將房子通氣．
牆腳板房屋木造部份和門上斑駁的漆
經年累月的日照, 加上疏於打理, 房子的牆腳板, 木造部份, 和門上, 難免顯出歲月的痕跡．一把刷子和一桶三十元不到的漆, 就可以扭轉歲月的無情和讓你的舊房子新起來．知道你房子年齡的買主, 也會知道你是個愛惜房子的好屋主．
天花板牆壁上的水漬和內牆紙板的裂隙
可能你的房子有漏水的問題, 三年五年前已經修過一次了, 但如果那些水漬還看得到, 表示你願意告訴買主你的房子有漏的問題．如果你的房子從來沒有漏的問題, 但內牆或天花板上確有裂隙或水漬, 你更應該處理這個小問題, 免得被人誤會有屋漏的問題．買些紙板合成品, 和一些粉刷油漆, 就解決了．看到完美無缺的牆壁和天花板, 沒人再想起要問你這個房子漏不漏了．
做完了這些, 最後, 自己, 或請朋友來家裡走一圈, 用買主最挑惕的眼光來看你的房子．不要再以屋主的立場為自己找藉口辯護了, 在溫哥華 如果你真想高價將房子賣出, 就要面對現實鼓起勇氣以買主的眼光來評論．因為, 當賣屋的時候到來, 它已不是你的房子了, 你要將它看做是你這輩子最大最重要的一項投資才對．賣到好價錢才是最重要的．
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