星期五

2012年龍年農民曆

親愛的 大溫哥華房地產資訊網 讀者, 2011年一轉眼已經接近尾聲, 2012 即將精彩來臨, 也是龍年喜氣來到!!

今年, 感謝多位原本完全陌生的朋友, 因為房地產資訊網的Connection 現在已經與筆者成為"亦為客戶亦為朋友"的緣份!!!

今年 筆者已向 溫哥華世界日報 訂製100份 2012 年 龍年農民曆.

如果您有農民曆的需求, 筆者將免費贈送,因數量有限 每位讀者僅限2本,

請來電洽詢Alan 778-384-0601 or email to alan@ca604.com.

 HAPPY NEW YEAR 2012 !!! 



星期日

100% 無可隱瞞的忠誠

上星期一 筆者接到一通來自本拿比 ( Burnaby ) 李先生的電話 李先生聊到 "現代高速的網路世界讓大溫哥華購屋人士可以在網路上( MLS )搜尋大部分房屋,並且在 OPEN HOUSE 前往參觀,並從大溫哥華房地產網路上研究房屋價格等相關資訊;既然如此,為什麼買主還要找房地產買方經紀人?".

以下是筆者的建議:

簡而言之,找尋 買方經紀是為了確保購屋人的權益,因為,房屋交易金額龐大,過程複雜,特別是交易過程更是充滿潛藏的風險,不可大意。(更何況 在加拿大買房地產 絕大部分買主沒有經紀費用)

如果僅靠房地產賣方 經紀 (seller's agent)處理雙方的交易過程,很可能聽不到有關該屋的問題,也沒有一位專業人員可以維護買方的權益。

National Association of Realtor 發言人莫隆尼 Walter 說:「如果你有房地產買方經紀 ( buyer's agent ),他必須對你善盡百分百忠誠的責任。」

房地產買賣在正常狀況下,房屋買賣雙方均應聘 房地產經紀 人,代為處理買賣過程,並確保雙方權益。買賣開始前,買方經紀人 應向買方說明自己的職責,同時,賣方經紀人 應向賣方說明自己的職責,此一程序叫作「公開說明」(Disclosure)。 經紀人必須將一份簽過字的書面「Working with Realtor」交給賣方或買方。

在加拿大房地產買賣,賣方 經紀人 有向賣方善盡「忠誠」(loyalty)的義務,而買方 經紀人 同樣對買方須善盡「忠誠」的義務。大溫哥華房地產地產局規定,「房地產經紀人可代表買方和賣方兩方,但必須買方和賣方都同意此安排,並放棄此經紀人向買賣雙方客戶公開全面資料及雙方買賣動機的義務。

如此一來  很明顯地,如果房地產經紀人同時代表買方和賣方, 經紀人不可能對雙方都盡『100% 無可隱瞞的忠誠』。」

房地產經紀人如果同時代表買方和賣方,至少應該確保雙方買賣動機的保密 ,譬如,不應該向賣方透露,買方剛獲得一大筆年終獎金;也不應向買方透露,賣方因為離婚而必須儘快賣出房屋;如果發生討價還價的情形,或者討論到房屋的瑕疵,"100% 無可隱瞞的忠誠" 情況就可能變得更為模糊。


*下列連結是筆者之前寫的一篇相關文章 提供參考
http://www.ca604.com/2010/01/blog-post.html

星期四

房地產買賣雙方「一手交錢、一手交房」?!

這幾年 愈來愈多從中國來的買家購置大溫哥華房地產,且許多中國買房用現金買房。不少人為省錢越過律師和房地產經紀,買賣雙方直接交易,省小錢卻買到產權不清、欠稅等問題的大溫哥華房產,有人甚至買到已被賣主抵押房屋貸款、有銀行債權的房產,遷入新居後債權人上門討債,才發現做了替罪羊,不得不咬牙代償還高達數十萬元的抵押債務。

來自江蘇的張先生去年花90多萬元,在本拿比 Burnaby 買下一筆房產。由於賣主是朋友介紹,為節省房地產經紀人佣金,對加拿大房地產交易程序幾乎不懂的張先生便和對方「一手交錢,一手交房」。賣方當場給張先生 State of Title Certificate,張先生以為像中國一樣,等於擁有房屋產權,一家人歡天喜地遷入本拿比新居。

但住不到一個月,突遇「飛來橫債」,銀行人員突然找上門,聲稱該處房產已被抵押借貸30萬元,房屋產權被銀行留置。張先生一再試圖聯繫已搬回香港定居的賣主,對方一直沒有回覆。無奈之下,只有百般無奈,再支付30萬元清償抵押借貸債務。

最近幾年 現金買房人群劇增,不少中國新移民對加拿大房產交易程序和相關法律缺乏了解,或出於節省地產經紀佣金、律師手續費,不斷有民眾買到抵押借貸房、背上冤枉債,且同鄉、同學、親戚、朋友等熟人間交易,更是隱藏更多風險!

筆者建議,正常加拿大房地產交易應經過法律程序,現金交易也應如此。律師或公證人會向政府申請查核物業檔案,檔案包含房產交易、貸款、轉讓、留置、地理位置等全方位資訊。

清查產權無問題後,律師或公證人會替客戶在政府登記 所有權轉讓。如紀錄顯示產權有抵押借貸,律師或公證人在買主將資金匯入賬戶後,先扣除相應金額還債,再將結餘付給賣主,完成這樁交易。反之 跳過律師或公證人環節,買賣雙方「一手交錢、一手交房」,不良賣主就有機會隱瞞產權抵押、吞掉全部買房資金,把債務轉嫁給買主。

在中國,取得了房產證就擁有法律承認的房產使用權,如屋主用房產抵押貸款,房產證需交由銀行保存,在沒有房產證下,屋主無法出售抵押房產。在加拿大,如產權被抵押貸款,屋主仍可出售房屋 不過買家並不擁有完整房地產產權。

筆者建議,加拿大法律雖未要求房產交易須經律師或公證人,但為維護自身權益,聘用律師是不應缺失的極重要環節。同樣的, 買賣大溫哥華房地產應當雇用有經驗的房地產經紀, 也可察覺不少房地產交易問題,幫買主大幅降低產權出問題的風險。千萬不要等到買賣塵埃落定後才發現背上冤枉債,到時只有通過法律途徑索賠,但要向銀行請求減免債務恐怕十分困難。

星期三

溫哥華房地產小型開發建議

有一位台灣來的新移民朋友 移民之前是在台中建築事務所的資深建築師, 詢問筆者有關如果想在溫哥華經營房地產小型開發的相關問題 以下為整理後的重點 :

1.好的地段:Location,Location and Location! 好的位置是成功的一半,無論如何一定要考慮到日後銷售時的被接受度,切勿一味只在乎土地的購入成本。尤其要注意到大溫哥華地區 土地區域規畫 Zoning 及開發的規定,是否有新的馬路規畫、水管、排汙管道的布建等等,另外如容積率、可建築面積、建築高度等,也都需要加以瞭解,稍有不慎,得不償失。

2.出眾的外型和格局設計:聘請傑出的建築師設計屋型和內部格局,這個荷包是不能省的。一般在設計上,仍應要合理及滿足大眾需求與符合時代潮流,像內外牆的顏色、房間的基本數量、分租的使用性、中式廚房等,尤其在大溫哥華地區華人較多的地點,「風水」的考慮仍是不容小覷。

3.成功的成本控制:土地成本、丈量費、設計費、建照申請相關費用( 溫哥華. 本拿比.高貴林及列治文相關費用都不一樣 )、建築成本、市政府徵收的開發附加費、借貸利息等等,均需在購買前做好完善的成本評估,並記得計入軟成本及一定比率的誤差值,以免開工後,被一再超出的費用嚇到措手不及。

4.人的因素是基本磐石 ! 建立默契十足的營建團隊:營建過程最重要的莫過於施工日期的控制、施工材料和品質的保證等,優質的溫哥華營建商不會欺瞞建商,使用劣質的產品,偷工減料,含混其中,圖利自己;或延宕施工,以增加施工費用* ( 收尾的工程才是費工夫 )。適時的監工對身為建商的您是必要的( 最好自己要瞭解每個環節 ),透過良好的溝通,才可確保營建的品質,絕不能偷懶。

5.出色的室內設計:在環環相扣的新屋起建過程中,軟體的設計是最能觸動買家的心,也是提升整間屋子價值的最後一個環扣。聘請專業的溫哥華設計師做staging,營造出屋宇的溫馨與幸福之感,更能增加大溫哥華地區買家的想像空間。

做一位自營建商不容易,也許你未移民前就是營建商,對台灣或中國建築流程早已熟稔,但是在加拿大蓋房子最終還是要留意這裡的建築相關法規、新屋保證計畫、稅務規畫;尤其是建築中的保險,例如第三責任險、建築工人意外險、材料竊盜險、火險等,對自己也有一份保障。

筆者建議 : 新移民初來溫哥華一動不如一靜. 不要急於出手. 或許您在以前對建築業早已熟能生巧, 但是畢竟加拿大的建築相關法規與台灣有很大差別, 沉潛研究一陣子, 豐收成果的機會肯定大增.

如果讀者對以上文章認同, 您可能對下列連接文章也有興趣 :
http://www.ca604.com/2012/07/blog-post.html

星期四

買加油站附近的房子時需特別小心

以下是近日來溫哥華加油站的油污滲漏新聞值得您購買房地產時關注:

溫哥華環境廳本月16日表示,溫哥華西區Shell 加油站的油汙滲漏汙染規模超過以往任何一宗類似汙染案例,Shell 公司恐怕得用一些特別技術以及大筆支出才能解決這一油汙滲漏問題

溫哥華環境廳資深經理麥法蘭表示,由於油汙已滲漏至溫市地下水蓄水層,Shell 公司必須先確定汙染是否已經穩定,如果還在擴散中,則該公司就得先設法制止繼續擴大,或至少減慢擴散速度。

發現汙染問題的Shell 加油站位在溫哥華西區Graville st.街和41 st.街交口,該一地點設置加油站已長達80年。Shell 公司是2006年翻修加油站時,發現有長期油汙滲漏問題,加油站周邊至少有78間房地產物業受到土質汙染,其中多屬溫哥華西區高價住宅。溫哥華市 市長候選人蘇安彫表示,她對受影響物業之多感到關切,溫哥華市府應就此一事件立即提出解決方式及報告。

溫哥華環境廳表示,溫市加油站滲漏並不罕見,但省府無法確知情況到底有多普遍,除非省府要求所有加油站都挖開土地。去年的一項調查發現,省內共有1400座營業中的加油站,但這還不包括省內數百座已經停業或已拆除的加油站。

BC 環境廳紀錄中全省共有超過1萬件房地產物業已證實受到土質汙染,其中包括一些現有或關閉的加油站、礦場、冶煉廠、氣化廠、乾洗店及鐵路調度場,其中3000處已經完成土質汙染清理。

麥法蘭表示,大溫哥華地區還有其他地點汙染範圍更大,但以受影響的物業數量而言,這處溫哥華西區 Shell 加油站應屬最大,而且也是加油站汙染事件中最嚴重的一次

但也正因如此,Shell 也難以透過開挖重新清理汙染土地,該公司必須把特定生化成分注入受汙染土地,加速土壤油汙自然分解。 資訊來源 加拿大溫哥華世界新聞網

筆者 建議:

近年來大溫哥華房地產市場飆漲, 有些房子甚至多人搶購 ,以至於很多我們華人新移民買進房地產時並沒有坐下來好好考慮很多問題,這麼一來 當我們買下來後 我們未發現的購屋風險就會大增. 例如: 加油站的油汙滲漏汙染或者是地下道排水溝橫貫自家院子.

油汙滲漏汙染土地問題 新屋主面臨的不僅僅是您的後院的植物總是長不起來 而是我們的小朋友及寵物在自己院子玩耍卻有可能因此而重金屬中毒!! 更別提未來要賣掉房屋時的困擾  

因此筆者強烈建議買房子時還是要 *急事緩緩辦*  靜下心來. 要求您的溫哥華房地產經紀人去市政府調查相關資料 以免 急於求成而忙中有錯.

以上淺見 如有疑問 請來電 778-384-0601 Alan 




星期三

有土斯有財

資產不斷膨脹的中國金字塔頂端富豪,碰上中國國內房地產投資的大幅限制政策,無可避免的,中國資金會大量游到海外置業。2005到2011年 加拿大溫哥華高檔房屋售價一路上揚,即是對此的真實寫照。

中國富豪買家相信 有土斯有財 大溫哥華房價向上飆升必有其心理因素

溫哥華當地人經歷大批中國買家用現金在溫哥華購房,利率上升不會對他們造成影響,而且他們的出價遠比要價高上許多。

雖然到底中國有多少錢流向了大溫哥華樓市目前沒有可靠數據。但我們房地產業界觀察及統計,流入大溫哥華社區的資金足可以提昇加拿大全國房地產數據百分之十五。

加拿大房地產協會8月份上調了其對2011年房屋均價的預測,因溫哥華地區數百萬加元一套的高檔房屋銷售跳漲。7月份溫哥華地區的房地產支出較去年同期增長10%,平均房價上漲21%,達到81.5252萬加元(84.0466萬美元)。加拿大全國均價僅為37.2544萬加元。

中國買家追求家庭財富與子女教育 房地產投資蔚然成風

從中國流向溫哥華的錢確實越來越多,這與中國買家追求家庭財富與子女教育兩全其美有關,這樣可以讓他們的子女在加拿大上學,學習西方文化。

位于太平洋海岸的溫哥華無論在貿易還是投資方面,都與亞洲有著悠久的聯系。上世紀80年代與90年代初期,香港與臺灣兩地有很多投資者因擔憂兩地政治變數,將大量資金投往溫哥華。

星期一

溫哥華西區各小區域的特色

溫哥華西區概述

筆者上週五下午趁著溫哥華即將進入夏季的尾聲,與幾位從台灣來的新移民朋友在 Granville Island 聚會喝杯冰涼的溫哥華本地啤酒,席中台北林小姐好奇地問筆者關於溫哥華西區各小區域的特色,筆者因此在此做一個整理:

坐落於壯闊的加拿大國土西南角落,世界聞名的美麗都市溫哥華,依山傍海,既享有宜人閒適的自然景觀,亦同時擁有現代化的都會風貌;如此不可多得的地理環境,再加上穩定的政經制度,完善的教育及醫療資源,也難怪溫哥華這個受上帝特別眷顧的城市,頻頻獲選入全球前十大最適合人類的都市之一。
溫哥華市本身一般以大方向分為東區、西區、南區以及溫哥華市區。其中又以溫哥華西區最受買房者青睞,筆者在這裡大略的介紹位於西區各小區域的特色及概況,提供讀者參考:

1. University
2. West Point Grey
3. Dunbar / Southlands
4. Kitsilano
5. Fairview
6. Arbutus Ridge
7. Kerrisdale
8. Shaughnessy
9. South Cambie
10. Mount Pleasant West



1. University , UBC大學城 投資高貴林 請找蔡澤霖


顧名思義,這片位於溫哥華西側一大半三角洲的綠地,絕大部分屬於UBC大學屬地。這裡不但擁有世界級的大學教育及研究資源,位於該區的Pacific Spirit Park亦致力於保存原始的自然生態。在這裡的居民彈指間即可盡享森林健行及海灘逐浪的區域優勢,也更顯得坐落其間的大學城社區如何得天獨厚。
除了幅員遼闊的UBC卑詩大學之外,這裡亦有小學、中學的設置、高爾夫球場、完善的健行步道、館藏豐富的人類學博物館、UBC植物園、Nitobe新渡戶紀念公園及兩處公共海灘。

2. West Point Grey

位於三角洲中間,面海的West Point Grey是溫哥華西區著名的高級住宅區。這個區域距離市中心只有不到二十分鐘的車程,卻令人深覺遠離城市喧囂。面對著 English Bay英倫海灣,坐擁絕佳海景之外,夜晚的溫哥華玻璃剪影亦盡在眼簾。
除了美不勝收的沙灘美景,卑詩省最令人稱羨的West Point Grey,還同時擁有三處社區活動中心、七座社區公園、兩個小學及一個中學的設置。此地因為1922年的建物法規,大多為single-family detached home,隨著大溫人口的增加,更顯得該區的物以稀為貴。

3. Dunbar / Southlands

北面以16街與Point Grey交界,左鄰UBC屬地,右側以Mackenzie劃分;從空中鳥瞰Dunbar –Southlands,似乎有著牛仔靴一般的外型,事實上也勾畫出此區寧靜的鄉間住宅氛圍。雖然它距離市區及溫哥華國際機場僅僅只不到二十分鐘的車程,但樹影婆娑,每座獨立屋自有廣闊的前後庭院,彈指之間的便利,以及小鎮偏安的錯覺,難怪此區也越來越吸引置產者的鍾愛。
遠溯到1900年初,這裡曾是溫哥華低陸平原的主要伐木林地,一直到1920時期的都市用地重新規劃,才有了不同的面貌。如今看來充滿傳統英式風格的建築,以及仿愛德華時期風格的大宅院仍不少見;也因為當初的大面積的規劃特色,位於Southwest Marine Drive以南的Southlands,仍擁有多處馬廄及高爾夫球場 。值得一提的是,溫哥華市政府在Southlands規劃了一部分印地安原住民保留區,在保留區內購屋的投資者是不擁有地權的。

4. Kitsilano

左側與高級住宅區West Point Grey相鄰,右側與市區僅一橋之隔,Kitsilano同樣占盡天時地利,坐擁宜人的海景;但因區域屬性的不同,相較之下,顯得更為活潑年輕:熱愛戶外活動的人,和處處可見的coffee shops、餐廳、別緻的各式店家... 將這裡營造成充滿活力及色彩的區域。這裡的海灘及社區活動中心活動繁不可數,尤其到了夏日更是熱鬧非凡。除了戶外游泳池,水上活動,這裡亦擁有溫哥華博物館、海洋博物館、太空展覽館;Kitslano所展現的風貌和它建築形式的多樣化,也如同磁鐵一般吸引了許多人落腳定居。

5. Fairview

位於Cambie St和Burrard St之間,Fairview可說是溫哥華最獨樹一格的區域;同樣坐落水旁,這裡擁有一個社區裡所有想得到的規劃:主要的商業金融機構、藝術畫廊、輕工業、自然休憩園地、高級公寓住宅、single-family home,另外,溫哥華首屈一指的總醫院、中小學、Emily Carr藝術設計學院,以及最受旅遊者青睞的Granville Island公眾市場也都坐落於此區域… 也因此,機動性十足的Fairview 自然而然成為熱愛都市便利族群的不二人選。
Granville Island公眾市場不需多說,是每一位拜訪溫哥華的人的必到之地。這裡的夏日活動絡繹不絕,處處可見的街頭藝人的表演;散步間享受著不遠處悠揚的音樂聲,seabus伴著海鷗的潔白的身影來來去去,新鮮的魚獲水果垂手可得,興致來了,租艘獨木舟滑將出去…. 這就是美麗的溫哥華之所以吸引世界各地的旅客讚嘆不已的地方!就連當地人也流連不已

6. Arbutus Ridge

精巧別緻的Arbutus Ridge,坐落在溫哥華西區微微隆起的平原上。 這裡的住戶雖不臨海,卻輕易便可眺望溫哥華美不勝收的山光水影。居高臨望,您可輕易欣賞春天四處的櫻花粉色,夏季生機盎然的陽光綠影,直到時序入秋,街景又由各種不思議的漸層楓葉浪漫接手.․.
這裡擁有便利的社區購物中心,復古的電影院和傳統的保齡球館,八處主要公園 以及中小學的設立。交通便利的Arbutus Ridge的發展潛力不可小覷。


7. Kerrisdale

如同扮演著溫哥華西區的心臟角色,Kerrisdale貌似一個低調的小鎮,卻好像什麼都有,隱約間隱隱散發著自成一格的悠閒人文氣息。漫步在它咖啡店、餐館、精品小舖以及與金融銀行林立的主要動脈41街上,卻絲毫不見都市慣有的匆忙氣息,這裡是一個用郊區小調提供真正都市便利的美好區域。
41街以南的Kerrisdale同樣擁有大量傳統的獨立宅院,一直延伸至南端的Fraser River。近年來因人口移入的需求,亦可見許多現代化的高層公寓;Kerrisdale亦維持了溫哥華一貫的綠化方針,除了綠蔭四處的行道樹外,也同時設有八處市民公園,及主要的社區活動中心。

8. Shaughnessy

溫哥華最負盛名的Shaughnessy社區,是在二十世紀初期經濟蓬勃下的富裕產物 。為了滿足當時暴富族群的需求,這片占地六千公頃的華麗住宅社區一開始便規劃在溫哥華市的最高點,並從東岸延請來紐約中央公園的設計師群加以規劃。爭奇鬥豔的各式宅院,包容了傳統英式建築及美國早期殖民地時代風格 伴隨著蔥鬱林木及瑰麗花木的襯托,時至今日更顯出Shaughnessy美好的獨特風格。
為了保存Shaughnessy社區的獨特性,溫哥華市政府嚴格設限建物規章,也因此即使在溫哥華房市寸土寸金的今日,此區的宅院仍然大多占地遼闊,再加上四通八達的便利性,此區的價位也因此水漲船高。


9. South Cambie

向來低調平靜的South Cambie社區擁有聞名遐邇的Queen Elizabeth Park 以及為了冬季奧運興建的 Nat Bailey Stadium。近年來隨著捷運的駛入,這個社區的面貌開始有了活潑的面貌。各形各色的店家紛紛入駐Cambie點綴;人口的遷入,也帶動了現代化的新興公寓住宅的興建,讓這個原本以獨立住宅為主的寧靜社區,有了更多樣化的選擇。
South Cambie南臨41街,這裡有自立於市區外的Oakridge Mall,提供了各式時尚精品及電影院、金融設施與集中設置的醫療診所,扮演著串連起South Cambie、Shaughnessy及Kerrisdale消費主力的中心點

10. Mount Pleasant

東起Main St,西至Cambie,隨著嶄新的捷運動線規劃,這個原本寧靜的郊區
,搖身一變成為許多主要連鎖食品雜貨店及餐廳的座落處,連帶的使得該區的環境樣貌有了極速的變化。新興林立的小規模住宅及現代化公寓,也吸引了越來越多的首次購屋族群及年輕家庭選擇Mount Pleasant West。
除了坐落於此區的溫哥華市政廳,這裡不可少的也擁有富有新穎設備的社區活動中心、中小學、以及錯落的社區公園 。可喜的是,這個急速改變的社區同時也刻意保存了它原本嬉皮式的藝術風格及素人色彩,Main Street 上林立的二手骨董店亦充滿令人流連不已的特色。

以上是筆者關於溫哥華西區區域特色的大致介紹,如有未盡之處,歡迎讀者進一步來信指教。

如果讀者對以上文章認同, 您可能對下列連接文章也有興趣 :
http://www.ca604.com/2012/03/blog-post.html





星期三

法裔移民城市 高貴林市 長青線 Evergreen Line

大溫哥華地區市長 ( 溫哥華市 本拿比市 列治文 高貴林... ) 近日建議大溫哥華地區每公升汽油再徵收 2 cents 的汽油稅,以興建長青線(Evergreen Line)工程。
大溫哥華地區當局會下星期會開始諮詢公眾意見 而後進行實行。BC省運輸廳 Blair Lekstrom 表示,BC 省議會可在今年秋天通過法例配合。日後每年可以籌得4,000萬元。

這項鐵路計劃早於1986年提出,是要把目前的架空列車服務由本拿比 Lougheed Town Centre 伸延至高貴林 Coquitlam,全長11公里。
工程預計耗資14億元,加拿大聯邦和省政府已承諾會分別撥4.1億元和4.17億元,另外政府與私人企業合資2億,餘下的4億元則由大溫哥華各市和運輸聯網(TransLink)一起承擔。

高貴林市介紹

人口約11萬餘 ,教育水準高, 近年來學校排名表現十分傑出, 地理位置 距離溫哥華市中心約 40 分鐘的車程。高貴林中部及西部集中了本市的主要當地居民社區( 法語人口具有相當比例 ),大約有超過 9000 戶人家和兩百萬平方尺的商業用地。
高貴林這裏的熱點有:高貴林中心商場、大統華超市,韓國生鮮超級市場H-MART, SFU國立大學 道格拉斯學院,高貴林常青文化中心、新高貴林市政廳以及高貴林水上中心和多功能體育館等等。
在高貴林市置產選擇較多樣化,古典建築樣式多種多樣,從頗具現代風格的華屋大廈到傳統迷人的法式花園房;各式各樣、價格適中的各類現成房屋到自選風水寶地打造您的夢幻大屋,您都可以從容規劃,基本上不存在 “看得上的房子買不起,買得起的房子看不上” 這樣左右失衡的心態。這裏的行車動脈主要是高速公路及西海岸快車線,很方便可以通往市中心及本拿比。


高貴林市歷史背景

高貴林 COQUITLAM 本是海岸原住民的根據地;「高貴林」據說在該族語言中解作「沿河奮勇而上的紅魚」
探險家西門·菲沙曾於1808年踏足此地。1859年,英國皇家工程兵開始修築一條連接當時卑詩首府新西敏市和布勒内灣的道路,以確保新西敏市萬一受到襲擊時當局仍能從布勒內灣進行補給。這條道路便是現在的北路(North Road),為日後高貴林的發展奠定先基。
歐洲裔移民從1860年代起大量遷至高貴林,並逐漸開墾該帶成農地。高貴林再於1891年7月25日設立地區政府,成為高貴林區 District of Coquitlam。
歐洲商人法蘭克·羅斯和詹士·麥拉倫於1889年在高貴林創立菲沙木材工廠 Fraser Mills,成為區内首個大型雇主。到了1908年,一個小鎮已在木場周圍陸續成型。
隨著城市發展而面臨勞動力短缺,法蘭克於1909年至1910年間從魁北克輸入大批法裔移民。
這批法裔加拿大人在現高貴林市西部及Como Lake 附近聚居
高貴林中西部曾是緬尼托巴省以西最大的法裔加拿大人社區。
全新2房高樓公寓價值約35~45萬
獨立房的價位在70~90萬左右。

星期二

在溫哥華 如何加強保護您的房地產產權

筆者記得幾年前一位從中國移民到溫哥華的新移民在完全不知情的情況下,被歹徒賣掉了自己的房產。此屋主由於一直遲遲收不到當年地稅單,就去溫哥華市政府查詢,才驚聞自己的物業竟已屬於一個陌生人。

經溫哥華警方調查後,發現罪犯一假冒屋主身分,把房產賣給串通好的罪犯買家,以此獲取大額銀行貸款後逃之夭夭 不知去向,此案例經電視轉播後,更引起華裔社會的極大反應。一時間人心惶惶,不知如何才能保障自己多年,甚至是一生的心血。

有鑑於此,溫哥華地產局也即時作出反應,印製了大量宣傳文件,以回應溫哥華民眾的查詢。在卑詩省,房產的所有權是通過土地權法(Land Title Act)得以保障,並由政府機構Land Title and Survey Authority(LTSA)來具體實施的。

任何無辜的業主在不知情的情況下,被欺騙而損失了房產的擁有權,都能夠通過此法例而重新獲得房產的擁有權,或金錢的補償。值得注意的是,並不是所有被騙房產的擁有權,都可以得到還原,有些業主只可以得到金錢補償。那麼,是如何劃分呢?

如上述案例,那位溫哥華屋主可以取回房產擁有權,因為罪犯只是用此房產來騙取銀行貸款,並沒有賣給無辜的第三方( 案例中買方是共犯)。LTSA 會把房地產擁有權還原給原屋主,並和銀行協商解決貸款的償還問題。但如果罪犯騙取了擁有權後,把房產以市場價錢賣給完全不知情的第三方。那麼,根據卑詩省房產擁有權不可侵犯的原則,此無辜第三方可以保留房產的擁有權,而原屋主只能由LTSA所管理的基金中取得相應部分賠償。

這種情況通常並不容易發生,但是不怕一萬只怕萬一  業主是否還有其他方式可以保障自己的產權呢?如果此房產是沒有銀行貸款,業主可以自行去房產局索取房產證原件(Duplicate Certificate of Title)。然而此原件必須妥善保管,一旦遺失,將會使房產的買賣或貸款陷入相當困難的境地值得一提的是,此房產證原件並不是公證人,或律師在成交後寄給銀行及業主的房產證書(State of Title Certificate),此原件必須由業主自行向市政府地產局申請。

過去25年中,溫哥華建設廳處理了幾百萬宗地產交易,其中只有不到百萬分之一涉及惡意詐騙,屋主毋須過度緊張。溫哥華地產局還建議對目前的房地產交易系統不放心的業主,可以申領房屋產權證副本(Duplicate Land Title Certificate),在獲得副本後,如果業主要出售房屋、轉名或把房屋按揭給銀行時,都需要提供房屋產權證副本,因此如果業主自行保存副本,不法之徒無法進行上述行為,業主可以保護房屋產權。 如果業主選擇自行保存副本,一定要把副本放置安全地方,如果遺失則無法把房屋出售、轉名或借貸,同時還得花費金錢和時間補領。

筆者認為 目前最為有效也簡單的方法是 : 
即使您買房地產不需要銀行貸款, 但是如果您的地產有銀行貸款 ( 其實只需申請 Line of Credit 房地產信用貸款 ),房屋要轉讓的話,都必須取消銀行貸款才可繼續,而要取消銀行的貸款,通常需要知曉貸款的登記號碼等多樣資料,這無疑增加了別有用心之徒的難度,在行騙之際也會露出更多破綻。此外,如果產權是以聯名的形式登記,也會造成行騙的難度,畢竟偽造多人證件更加不易。

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星期日

為什麼溫哥華房地產受到中國買家的青睞?

為何中國買家喜歡到大溫哥華購買房地產?

中國經濟學家樊綱在溫哥華演講時,分析中國買家在溫哥華買房地產的原因時說,買房子其實也是經濟學上的「進口」行為,只是,在海外購買房地產,「進口」的項目不是商品,而是人口多的中國所欠缺的「土地」或房地產,其實是很自然的現象。

樊綱稱︰「中國 人多地相對少,來到溫哥華看到這裡社會安定  空氣清新、環境好,房子土地又大,一家一戶,住在這里,完全是中國所享受不到的好處」。

中國過去十年靠著出口賺了很多錢,有很多外匯儲備,所以現在中國也大量「進口」所需要項目,但中國想向美國人購買「高科技」,美國人并不想賣,這時,中國人即在海外投資房地產,等於是在「進口土地」。

樊綱強調,中國人不只限於在加拿大買房子,「與加拿大有相同條件的如澳洲或是美國的房地產,也都受到中國買家的青睞」。

對於中國買家所到之處,形成的炒樓風潮現象,樊綱解釋︰「現在已是全球化趨勢,全球資源或房地產價格,并無法由單獨那個城市來決定,而是透過全球定價,或市場供需的結果」,而中國買家則是市場供需的一個環節。

因此 嚴格說來,不是中國買家「炒樓」,而是全球化資金流動的結果。

樊綱說,中國人偏愛大溫哥華房地產,已很多年了,之前是香港人來買,後來換台灣人買,現在換成大陸移民買,可能因為這樣,本地人對華人愛炒房地產,才有根深蒂固的印象。

與中國打房政策無關?

有人說中國的打房政策,令熱錢加速流往溫哥華的房地產,經濟學家 樊綱並不同意,他說,在打房之前,早已有很多中國買家來溫哥華買房子,與打房政策并不相關。

樊綱昨日應溫哥華貿易局邀請進行演講,講題為中國經濟對世界的影響,他在演講當中建議加拿大的企業,中國經濟發展下,不只是需要「高科技產品」如電腦或手機,任何屬於「低科技」的消費產品,那怕是每人都會穿的鞋子或襪子,或是小至一支吸管,只要乘上中國的人口數,或是考慮到中國的市場規模,都可以是獲利的生意機會。

至於最近中國移民來溫哥華「購房熱」,他坦言,中國生活水平越來越好,人口的龐大基數亦使得居住空間日漸匱乏,有條件來溫哥華的中國移民購房人士 也多是被溫哥華安定的法制社會 良好的生活環境 及山光水色 等特點吸引,這是可以理解的。

針對中國移民來溫哥華「炒房」一說,他表示「炒房」是一個普遍存在現象,不僅是華人有此需求,他說︰「在全球化大趨勢下,這將成為全球資源分配的現象,哪裡的資源特別豐富( 加拿大 美國 澳大利亞 ),中國資金流入投資就越大 越加快。」

來由 中國的經濟學家 樊綱 一語道破了近年來中國移民 喜歡溫哥華房地產的原因,他補充︰「也難怪中國人一有機會,以及合適條件,即愛在大溫哥華置產購屋」。


資料來源 溫哥華明報


資料整理 蔡澤霖

星期四

2011又濕又冷的溫哥華春天

大溫哥華氣象站紀錄顯示,今年4月、5月持續濕冷,大溫哥華地區度過了歷來第二冷的一個春天。UBC 專家提醒,不要以為春去夏來便是苦盡甘來,因為又濕又冷的春天帶來不少後遺症,包括蚊蟲以至熊類等將格外活躍。
 AM1130 溫哥華電台氣象學家賴凱特(Russ Lacate)指出,溫哥華今年4、5兩個月合計的平均氣溫是歷年第二低,5月份逾90公釐(mm)的雨量也比歷年平均多了三分之一。
加拿大聯邦環境部氣象學家在一個龍捲風上周末吹襲緬省後指出,全國各地普遍經歷的潮濕春季,將會為今夏帶來更多極端天氣,因為大量積聚的水在溫暖天候下蒸發,就會產生雷暴、風暴、冰雹。

雖然大溫哥華地區沒有龍捲風、暴風雨季節也不在夏天,但生態學家提醒,濕冷的春天會帶來蟲患和獸患。 最顯而易見的是,蚊子在春寒中活動受到抑制,夏天轉暖後便格外活躍,傾巢而出。民眾在戶外活動時最好穿長袖衫、長褲,尤應注意保護手腕和腳跟等部位;在黎明和黃昏等蚊子最為活躍的時分,最好留在室內。

另一方面 由蚊子傳播的西尼羅病毒近年雖未在北美洲造成嚴重疫情,但隨著今年蚊子特別活躍,大溫哥華民眾也應更加注意防範。

溫哥華另一種於濕冷春天後容易滋生的昆蟲是俗稱「黑蠅」(black fly)的蚋。在北美洲黑蠅不是病菌傳播者,但牠叮咬吸食人類和動物的血液帶來極大困擾。雖然牠在安省等地最為臭名遠播,也有戶外活動專家指出,在大溫哥華地區以北陽光海岸等地遇上的黑蠅,猖獗情況十分嚴重

蚊子是在靜止的水中產卵,黑蠅則在流動的水中繁殖,民眾在小溪眾多的地方活動時尤須注意其出沒。 黑熊等獸類的異常活躍情況也值得注意。濕冷的溫哥華春天使黑熊賴以為主食的莓類等減少,寒冷的春天也使冬眠中的黑熊較遲醒來,而醒來後則更感肚餓,四出覓食的黑熊可能闖入西溫 北溫住宅區,帶來安全威脅。

星期一

溫哥華門牌號碼可以變更嗎?

在不管是本拿比 或是列治文 還是溫哥華  當大家去看OPEN HOUSE 時,大家仔細注意過門牌號碼嗎?華人最愛的88,168,6789,9988...;最忌諱的4,44,3366,2266;老外避之的13,613,則是不吉利,但他們又偏愛4,4的發音就是「FOR」,可以象徵著一種紀念或給予。數字看來是會說話,所以成了許多人在看加拿大房子時,不得不考慮的因素之一因此有些屋主賣屋時卻礙於門牌號碼有個「四」,自然減少華人出價的意願;但是身為買家的你,如果遇到一間千載難逢的愛屋非買不可,但又礙於門牌有自己忌諱的號碼時,真是傷透腦筋了。

最近有一對來自台灣桃園的新移民買家問筆者:如果說門牌號碼就像人的名字一樣,是房子的代稱,不雅或不合意的名字可以申請更改,那「溫哥華門牌號碼可以變更」嗎?


一般在以下5點因素之下,可以到溫哥華市政府申請變更門牌號碼。

1. 街角屋:你的住家主要出入在非門牌的那一邊時,便可申請更改到主要出入的這一邊。
2. 一戶分割為二戶:舊屋重建,原來的一戶分為二戶時,則需申請變更門牌號碼。
3. 地址難尋:郵差或訪客很難依地址找到住宅時,也可申請。
4. 號碼於最初建屋時編訂錯誤。
5. 基於宗教或其他個人因素:這一項是較多人會採用的理由,如果你很忌諱你的門號,但又非前四項的因素時,或許這是你唯一可以選擇的方法。

變更門牌必須由政府機關為你服務,因此需要行政費用,根據溫哥華市政府都市發展條文收費標準,
除了第三、四項是由於政府本身規劃不當所引起,在申請時不須收費外,
第一、二項費用為500元左右;
第五項因是為個人所求,所以收費較為昂貴,約為1000元以上。

申請變更門牌時,主要程序如下:
1. 填寫書面申請書,內容應詳細說明變更的理由。
2. 將書面申請書送到溫哥華市政府之計劃或發展部門  溫哥華市政府同時必須知會郵局及消防隊,因此批准下來仍須一段的時間。
「門牌」是你的朋友、郵差、送貨、提貨等等尋訪你的依據;你的溫哥華鄰居會說:那位住在1688號的花園整理得很好;一些不太熟悉的人可能會說:住在67899號的人家聖誕燈裝飾得很漂亮;「門牌」似乎也成了你的代號。

筆者建議 : 盡量把門牌標示在你住家最明顯的地方,讓探訪者易於尋找;在夜晚,如果能在門牌上點一盞燈,或採用反光紙或採用發光的二極體,體貼你初次來訪的朋友,讓他不會在冬天提早天黑的傍晚裡,兜兜轉轉,因找不到門牌而心急如焚。

溫哥華房地產資訊網
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星期三

溫哥華 125歲 生日快樂!!

今天 4月6日,是溫哥華125歲的生日,全溫哥華市以各種方式舉行慶祝活動。溫哥華市長Gregor Robertson 主持正式的慶典,包括在傑克普爾廣場,重新點燃奧運火盆,切125歲生日蛋糕。不過最值得紀念的,是真正經過浴火重生的溫哥華,留給我們豐富的人文遺產。

溫哥華位於加拿大西岸入口,靠山面洋,氣候溫和,風物靈秀。由不同部落組成的原住民,是溫哥華最早期的居民,他們比十八世紀移居的歐洲人更早居住在這裡。

1792年,英國海軍上校溫哥華(George Vancouver)的探險船航海到巴拉德灣一帶。雖然最先佔領這塊土地的是西班牙人,但這座城市是以英國船長溫哥華而命名。

19世紀初時,溫哥華還是一片荒野,只有一些土著過著原始的漁獵生活。在19世紀時,隨著近代工業的興起及新的礦產資源的發現,加拿大的經濟從此開始發展。從1862年起,歐洲移民在海灣沿岸定居,建立了名為格蘭維爾的鋸木廠小鎮。

1867年時,綽號“ Gassy”的Jack Deighton來到此地,他在煤氣鎮Gas Town的Water Street蓋了一個木造的沙龍酒吧( Saloons),供四面八方來的拓荒者憩息,這就是溫哥華第一家飯店的起源。可以說在市中心的蓋士鎮,是溫哥華最古老的街道。

在城市西遷後,Gas Town的經濟便開始走下坡,在1971年時,卑詩省政府將此鎮劃為文化保留區,古老建築物因而得以保存。如今,Gas Town已成為獨特的觀光區,維多利亞式的建築,鋪著圓石的街道,露天咖啡座,以及古董店、精品店和餐廳,使這裡成為逛街、購物及用餐的好地方。
在Gas Town有難得一見舉世僅有的蒸氣鐘(Steam Clock),每15分鐘噴出蒸​​氣一次,Cordova Street上有各式各樣的小商店,同時也可欣賞到加拿大原住民文化,這兒收藏了一些很不錯的藝術作品。

溫哥華建市半年後就不幸遭遇大火,由於都是木房 溫哥華燒得只剩5千居民。當時市府很小,沒能力重建。值此危難時刻,溫哥華31個商界人士挺身而出,於1887年成立溫哥華貿易局,立誓自力更生重建家園。

當時溫哥華市中心在二埠(新西敏市),為木材運輸的河運碼頭。溫哥華貿易局審時度勢後批評市府決策,要求將中心包括郵政總部都搬到溫哥華,因為這裡靠海,海比河大,海是外向的。以後證明這是最重要的決定之一,對貿易立國的加拿大有根本意義。

隨著十九世紀的菲沙河淘金熱及橫加鐵路的興建完成,溫哥華發展快速,19世紀末,溫哥華成為加拿大的主要港口。港口和城市逐漸興起,成為“通向東方的大門”。 1890~1910年間,人口也急速增長,由1.3萬增至10萬,其中1901年,人口已經達到29,000。

1886年那場大火,並沒有讓溫哥華人後退。就在大火後第二天早上,在Carroll Street和Water Street 交叉的一個角落,迅速搭起了一座臨時帳篷,成為溫哥華市議會的辦公之處。就是在這座簡易之極的帳篷裡面,溫哥華的決策者們計劃著這座已被燒毀的城市的未來,做出在廢墟上崛起復興的決定。

細數溫哥華每一道年輪,並非一帆風順,有各種災難的記錄。從毀滅性火災,一直到冬季奧運會的成功舉辦,使溫哥華從一個不出名的漁港,變成全世界最適宜人類居住的美麗大都市。日前《溫哥華太陽報》專文指出,劫後餘生的溫哥華本身就是一個奇蹟。

百年回首,如今溫哥華又走到一個歷史關頭,又面臨當年選擇市址所需應對的重要抉擇。下一個125年溫哥華會是如何?城市規劃委員會主席Brent Toderian 就此認為 溫哥華會更都市綠化,人口密度更大,新老移民混雜,但也會更為多元 更令人期待。

星期二

大溫哥華3月份房地產交易暢旺

大溫哥華地產局(REBGV)資料顯示,大溫哥華3月份房地產交易暢旺,房地產成交量高達4080戶,較去年同期的3137戶及2月份的3097戶分別增長30.1%及31.7%,直逼2004年創下的當月房地產成交量歷史紀錄4371戶,平均房價亦較去年同期上揚5.4%。菲沙河谷(Fraser Valley)地區也不遑多讓,成交量1818戶,創五年來新高,較上月增加42%。

大溫哥華地產局主席賽提卡席(Rosario Setticasi)表示,春季以來的市道相當強勁,3月份超過4000戶的成交量及新增近7000戶掛牌,充分顯示大溫哥華房地產市場非常火紅。

3月份大溫哥華新增掛牌物業數量為6797戶,較去年同期的歷史紀錄7004戶減少3%,但較前一月份增加19.4%。而區內掛牌求售的物業總數為1萬3110 戶,較上月增加9.9%,亦較去年同期減少3%。

他說目前的房地產市場有利賣方,但各地房價走勢主要仍取決於地點及屋況。3月份大溫哥華的平均指標房價達61萬5810元,較去年同期的58 萬4435元上漲5.4%。

在房屋類型方面,3月份共有1795棟獨立屋轉手,較去年同期的1336戶增加34.4%,更較2009年3月的897戶大幅成長100.1%,獨立屋平均指標價上揚8.3%,達86萬6806元。

公寓成交量為1622戶,較去年同期的1252戶增加29.6%,平均指標價上揚2.1%,達40萬3885元。
城市屋成交量663戶,增加20.8%,價格上升3.6%,達51萬1039元。

菲沙河谷房市表現也不遑多讓,3月份共成交1818戶,較去年同期的1565戶增加16%,更較前一月份大幅增加42%,是五年來當月最高紀錄,只略低於2006年高峰期的2072戶。

菲沙地產產局(FVREB)理事長席德胡(Sukh Sidhu)強調,區內房市需求強勁,但並非所有社區都是如此。

例如白石鎮、南素里一帶3月的獨立屋成交量較去年同期增加150%以上,但阿伯斯福特則下滑7%。阿市成長最快的反而是公寓單位。他說3月區內新掛牌數量增加11%,讓買家有更多選擇。

 世界新聞網 溫哥華

星期日

列治文的海嘯風險?


日本大地震以及觸發的海嘯,使人關注瀕海的列治文若是遭遇大地震是否會有同一命運?
SFU 西門菲沙大學地球科學系教授克拉吉認為原則上海嘯不太可能衝擊列治文的海堤,當然世事無絕對,亦非完全不可能。
現在溫哥華有一種說法是,儘管溫哥華島可以作為抵擋海嘯的天然屏障,但若是在喬治亞海峽(Strait of Georgia)發生地震,依然會在列治文市掀起巨浪。
不過地球科學系教授克拉吉(John Calgue)認為這個可能性非常低。 克拉吉教授在溫哥華接受訪問時表示,如果回頭看看二、三千年前列治文濕地的地質資料的話,列治文市根本就沒有任何海嘯的紀錄。 而他早於2005年由列市政府資助的一項研究中,早已指明列治文的海嘯風險極低。
克拉吉教授認為,列治文市民與其擔心海嘯,不如把注意力集中於地震及列治文建地土質液化問題。
他指出,日本跟卑詩大陸最大的分別在於,溫哥華島阻擋了喬治亞海峽震所觸發的海嘯,或許島上瀕海社區會受到衝擊,但海嘯巨浪通過胡安富卡海峽(Juan de Fuca Strait)及海灣群島(Gulf Islands)後,巨浪最少緩和了一公尺。
但克拉吉又說,有不少證據都證明列治文從沒發生過海嘯。 根據列治文政府網站顯示,在1900至1970年之間,太平洋曾發生過176次海嘯,其中只有1964年一次給卑詩沿岸造成損毀及破壞,但即使如此列治文及溫哥華從沒有受到影響。

世界新聞 溫哥華

星期六

日本大地震 _ 為日本及各地海嘯災區禱告祈福

日本地震發生之後,我將電視頻道鎖定JAPAN NHK,網路則在Yahoo Japan與Twitter。因為follow了不少日本推友,所以這幾個小時以來,我見識到日本人對震災的態度,也看到NHK示範了所謂媒體的高度與專業,雖然日本首相頻頻走馬換將,但是整個政府體系在震災過程當中的按部就班,實在教會我們很多事情。

NHK即時呈現的空拍畫面,冷靜而詳實提醒海嘯的正確訊息,即使某些主播跟記者的聲音有些顫抖,但是他們知道包括災區民眾跟全球日本人都很注意這些消息,他們必須鎮定,因為這是最重要的訊息來源。所以沒有災民呼天喊地的畫面,沒有記者跑去災區大呼小叫的搞笑,但是對於訊息傳遞,政府政策發佈,甚至每隔幾分鐘就提醒觀眾注意安全,NHK真是個讓人欽佩的媒體。

我猜,他們一定做過很多準備,面對災難,他們要呈現怎樣的報導方式,要確實傳遞訊息,卻不能讓閱聽大眾陷入焦慮,也就是加深所謂的「創傷症候群」。

首相出面召開記者會,交代了,「冷靜地行動」。官房長官過了一段時間也出面,非常有效率的交代了政府正在做什麼事情,發生什麼狀況,然後提醒百姓應該要如何互相幫忙,如何注意安全,措辭簡潔清楚,沒有太多官腔,看得出來是真的掌握狀況,而不是由幕僚撰寫的無關痛癢的稿子。

twitter上面更讓人驚訝,一些藝人、職棒球員因為follow他們的推友數都在數萬人,所以他們就成為網路訊息最有力的轉運站(日本推友會加註「擴散希望」)。日本人平常對於地震的演練確實很紮實,有過地震經驗的推友開始提醒,出外避難之前要先關閉電力與瓦斯,孕婦避難要注意什麼,要將壓在建築物下方的傷者拖出來之前要注意什麼,還有日本推友熱心提醒台灣推友,逃生包要準備什麼。

日本推友互相提醒,一定要在路上避難過程當中協助那些不會說日文的外國人,即使只會說「Hello OK?」都是最大的幫忙。或是特別要照料高齡者與婦女,鄰居有獨居者也要記得去敲門。

某些仙台店家開始發推,今晚免費提供咖哩飯。接近下班時間,東京通勤族因為鐵道停駛的關係無法返家,路上交通也嚴重塞車

入夜之後氣溫下降,靠近各車站的大學陸續開放講堂與校內大型集會所供無法返家的上班族過夜,接著旅館也陸續加入,包括橫濱Arena與武道館也透過推特公告加入避難所行列,某些靠近車站的商務旅館也開始提供免費住房,最讓人欽佩的是,不管是學校還是各種體育設施,都備妥千人毛毯與食物,這是平日準備的結果,絕不是倉促應急。

譬如Google也開始提供各地避難所的地圖,NTT開放災區公用電話無料使用,各大通信包括NTT、KDDI、SoftBank都提供報平安與災情通報的留言版,還有google也很快成立尋人與報平安的網頁。大型電器量飯店Bic Camera提供免費手機充電服務,還有Suntory在2005年就在各地設置這種遇到緊急狀況時可以免費提供飲水的自動販賣機。

8.9級強震,日本讓我們學習什麼是面對天災該有的謙卑與準備,冷靜與行動力。不管是政府機關、媒體,還是一般百姓,所謂的推友,宅男等等。

但我們台灣媒體到底在幹嘛?同樣的畫面,為什麼配上那麼不堪的文字,「驚~這是日本嗎?千萬災民湧上街頭」,或是主播說,「讓我們來看看畫面有多慘」「簡直是慘絕人寰」或是某主播竟然興奮說著,「這是中央氣象局有史以來第一次發佈海嘯警報耶!」

有推友說,這次震災,日本讓我們知道,什麼是「政府」。但我覺得,台灣的媒體,台灣的百姓也要學習。至於那些一天到晚花納稅人金錢去考察的官員和民意代表,你們到底考察到什麼呢?災難來時,我們有辦法這麼井然有序嗎?

還有媒體主播們,不要把災難當成恐怖片播報,看到NHK和日本推友的表現,我相信他們是非常努力的接受了地震發生,而且很努力要讓災難減到最低,這種精神是非常讓人欽佩的啊!

是誰嘗到了溫哥華房地產增值的甜美果實?

在溫哥華 對於買房子,老移民與新移民的最大差別是,前者不停回頭望,後者只知道向前看,因此決斷的根據大不相同,決斷的速度也完全不一樣。

作為大溫哥華地產經紀人,我有很多機會從旁觀察老中青各種移民的購屋模式,我發現一個很有趣的現象,移民愈久,愈難買房子,特別是從未買過房子的人。若是換屋,老移民以小房子換大房子的,猶疑的時間較長,大房子換成小房子,因為可以留一些現金在身邊,則較容易做決定。

最經典是老移民,是在2003年到2006年之間報到居住,卻一直沒有買房子的那群人。他們一直等待房價下跌,好不容易看到2008年底到2009年中有一波跌勢,卻沒有奮勇進場,現在房價再攀新高,他們追也不是,不追也不是。

「我們剛來的時候,Richmond的獨立屋只要二、三十萬,地大房子也大,當年沒看上眼,現在漲到100多萬,根本買不下去。」講話的是標準的老移民,他知道租溫哥華房子八年很傻,卻也莫可奈何。

這位老移民去年開始看房子,從他所居住的溫西,一直往東看到本拿比、高貴林,往南看到三角洲、白石鎮,往北看到北溫西溫,房子看了近100間,「每間都有缺點」,如果房子與地段都完美,「房價就非常貴」,那也是一個缺點。

他決定暫停看屋,「說不定子女們以後會回流,在溫哥華這裡不容易找結婚對象。」租住的房子反正很習慣,將來不住只要搬走就好。 相反地,現在才報到的新移民,通常鎖定一個區域或某個學校,就在附近找房,一至二周大概就可以買到房子,開開心心地住進去。對他們來說,溫哥華過去的「行情」都過去了,他們沒趕上,未來也許還抓得到,所以,當務之急就是先進場。

新移民在完全沒有包袱的情況下,很容易找到理想住家。而且,很多人在短短一、二年內,就已經嘗到溫哥華房地產增值的甜美果實。

轉載自 大溫哥華版世界日報

星期五

溫哥華的房地產發展與亞洲息息相關

2011大溫哥華的房地產發展依然非常強勁。由於2008年冬季奧運會的成功 以及其它很多因素的帶動下,越來越多的人都願意定居在大溫哥華 本拿比 列治文。這就導致了溫哥華房地產市場的持續升溫,而在所有住宅類型當中,高層公寓樓的強勁升溫的勢頭和溫哥華本身的地理位置環境原因密不可分 蔡澤霖

溫哥華本身是世界排名首選的城市。溫哥華市三面環海, 周圍的土地高低起伏,有相當優秀的自然景觀,。而居住在高層公寓的居民在家就能很容易地享受到不受阻隔的山地,平原,海洋以及河流的風景,這一優越的自然 條件無疑為高層公寓樓提供了強大的競爭力.

另外雖然溫哥華近年來房地產走勢強勁,但是相對于世界上其他以風景優美而著稱的城市來説,溫哥華市内有風景的公寓樓的價位依然是比較便宜的。這也是爲什麽雖然房價一漲再漲,而買家卻沒有絲毫退縮的原因之一。 蔡澤霖

在傳統的理念中,有土地有後院的並擁有獨立式住宅屋比較受青睞。其中的原因是因爲獨立住宅比較適合家庭居住。物業以及前後院的空間可以為家庭式的住戶提供更多的增值和生活空間。

然而,作爲加拿大通向亞洲地區的門戶,溫哥華不可避免地要接觸亞洲的人文風俗並被其影響。隨著更多亞洲建築和居住風格進入加拿大本土,越來越多的加拿大人已經開始接受都市化和高密度化的居住模式。

此同時,注重交通方便及生活機能 這也是華人大都市典型的群居生活方式。持續攀升的公寓樓價格也帶動了獨立屋的價格大幅度上揚,預計這兩類地產在未來幾年内此都將會平分秋色,各自增彩。

今年加拿大聯邦政府將斥資$330億來進行以修繕加拿大道路爲主的Building Canada項目,作爲響應溫哥華邁向大都市的規劃,所有的地區政府都會在交通網附近大力推廣高密度型住宅。

另外僅就溫哥華來説,由於受惠于捷運的快速發展,城市之間的交通也變 得更加快捷,所有捷運經過的城市之間的距離越來越靠近,溫哥華將變成一體化,而房地產將會互相帶動。Translink公司的Skytrain項目在2009年在烈治文市内通車的Canada Line爲首,計劃在2014年的時候將通車至Port Moody以及Coquitlam,同時通往素里市的天空快車也會在現有的基礎上增長。

越來越快捷的交通以及政府的大力推廣的直接結果就是公寓樓單元的持續升溫。總體來説,溫哥華未來的居住理念將會轉向現代化大都市的高密度化居住模式,所以以前 溫哥華的小城風貌很有可能隨著人們理念上的改變而慢慢改變和消失,取而代之的會是越來越趨向于大都市化的生活模式。

比如説現在溫哥華市中心的金融區内已經有居住,酒店,服務和辦公一體化的物業產品推出。由於溫哥華本身可利用 土地較少,加上無論本土移民還是海外移民所導致的人口增加,整個低陸平原的人口密度將會持續上升。 蔡澤霖

基於以上的分析,溫哥華的房地產前景非常樂觀。同時由於購買者對於房地產發展趨勢的潛力和信心依然看好,更進一步促進了房地產的發展,從而形成一個良性循環,使溫哥華的房地產在世界的知名度更上一層樓。