新屋主翻新舊房時最易踏入的十大地雷區

今年二月， 筆者幫一位任職於溫哥華某建設公司的工程部經理以不到加幣80萬，買到一間位於高貴林西區50幾年的老房子， 雖然房子舊，但是土地超過一萬呎，因為李先生有建設公司的專業背景，筆者對於即將動工的改建工程，並沒有任何不放心，但是如果是我們大部分的新移民朋友決定翻新房子，筆者有以下幾點誠摯建議:

在決定翻新房子或買新房子前，認真的問問自己以下幾個問題：
1， 你到底想要甚麼？買新房子或翻新舊房子，哪個更划算？
2， 你所中意的地點平均房屋售價是多少？( 越接近市場合理現價越好!)
3， 你的裝修是不是使你的房子與周圍的房子風格顯得很不一樣？記住：與周圍房子保持一致的風格比較好。不佳的設計會降低你的房子價值。
4， 你裝修的費用與你房屋價值的比例是多少？通過裝修你對房屋增值的預期是多少？房屋裝修會不會讓你實際上反而賠錢？

以下是大溫哥華新屋主在裝修房屋時最易踏入的十大地雷區:

地雷一：太情緒化
許多房主與房產「墜入愛河」， 投資過度超出預算. 往往是房產裝修的最大失誤之一。

地雷二：錯誤理解「投資」的涵義
許多 大溫哥華屋主花錢裝修美化房子想提高賣房子的價格，但賣的時候卻不能回收這些錢，這也是過度「投資」。舉個簡單的例子：幾年前，筆者一位北溫客戶花了220,000加幣大規模裝修房子準備出售，但最後房子的售價僅僅提高了120,000加幣 ，那麼也就是說，這位房主過度「投資」了100,000 加幣 。

地雷三：沒有瞭解市場行情
準確瞭解你所在房產的中間價和最高價是非常重要的。即使同一區的不同街道，也會由於不同的鄰居和街景而價格不同。

地雷四：低估了工程費用
這也是大溫哥華屋主翻新房屋時常犯的最大失誤之一。比較典型而易被低估的費用例如：拆除費、專家費、變更費、土質條件引發的地基變更、安裝和景觀、廚房衛生間、工期延誤或加班費等。

地雷五：選擇不當的建築商
選擇正確的建築商也是屋主的一大難題，因為 屋主對建築商的經驗和項目記錄缺乏足夠的瞭解。特別要注意的是建築商的過去實際案例及工程「變更聲明」歷史。因為建築商經常與房主「鎖定」 建築合同，若有變更，將收取高昂的費用。另一個普遍的失誤是讓建築商提供設計，這樣會使 屋主得不到更具競爭力的設計價格。( 筆者建議 屋主可以花幾百元請專業律師確認一下"建築合同"是否有合乎公平的精神 ).

地雷六：自己動手裝修省錢
有些人認為自己動手裝修房子省錢。實際證明：這在無論是時間還是金錢上都是有風險的；因為低劣的裝修質量只會降低房產的價值。特別是有特點的房子，更需要高標準的裝修質量。你需要根據所在地的情況慎重選擇施工人，確保施工妥善完成。

地雷七：不能嚴格控制預算
一個普遍問題是：由於不能嚴格控制預算，而導致錢花完了卻沒完成全部裝修。然後房主被迫出售未完成的半裝修房產，而最終遭受嚴重的經濟損失。

地雷八：佈局設計不佳
由於現有大溫哥華房屋條件的限制，房主花了很多錢但佈局設計依舊不佳，也是一個普遍問題。很多情況還不如全部推倒重來。還有一個問題就是：風格不協調。你經常會發現一幢溫哥華70年代風格的房子與現代風格的裝修混在一起。這類房屋會讓房主付出沉重的補習費。

地雷九：花錢花錯地方
比如說，你的房產價值為1,000,000 加幣 ，那你花 300,000加幣 裝修是不合算的。豪華的地下視聽間也是往往不能使房產明顯增值的一個常見例子，一般來說. 裝修費用不應超過房屋價值的五分之一。

地雷十：低估了對日常生活的影響
大多數房主容易忽視大型施工對日常生活的影響，雜物、噪音、工程中的灰塵以及各種限制都會嚴重擾亂你的生活及健康。特別是有孩子的家庭，在進行大型裝修期間，可以考慮暫時搬出去親友家或暫租房子住。

以上10點建議，僅僅是筆者多年來觀察的心得整理，尚有不足之處，敬請來電指教 ，畢竟大家無論是買新房或是重新裝潢，都是一筆大花費. 宜急事緩辦才不至於急中有錯.

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Location, Location and Right People

大家在大溫哥華買房地產，都遵循大眾所熟知的三大條件，就是「LOCATION 、LOCATION 、LOCATION 」. 一般來講,地段條件的優劣決定了地產的價格與增值潛力。而好地段的定義又無非與大溫明星學區、公園綠地、市場商圈、交通便利等所謂的「生活機能」畫上等號，彷彿只要選了地段，購屋人就算矇著眼睛瞎買瞎訂，都可以大發增值財富似的。

然而近年來在大溫哥華地區 ，隨著資訊發達與房地產業非常競爭的影響，消費者對「購屋」的行為應該更加謹慎，且除了注重地段與生活便利性之外，更注重起「建築規劃」、「建材等級」、「營建品質」、「空間設計」、「社區環境」、 「 物業管理」等等屬於生活空間內各項軟硬體設施與服務的品質。

大溫哥華購屋人除了看房子、選地段、比價錢之外，漸漸發現一個極其重要、卻又極其容易被忽略的部分，那就是房子的本身：包括室內空間配置、通風採光、動線規劃、以及屋外的建材品質、施工品質、管理服務…等等，才是買房子的時候最需要注重的部分！因為，不論地段條件、增值潛力如何如何地優越，一旦住進了品質不好的房子，若不是「屋漏偏逢連夜雨」----漏水、裂縫、剝落不斷；就是「近鄰不如遠親」----社區設備年久失修、庭院荒蕪、管線凌亂、垃圾處處、走廊梯間雜物亂堆、停車場陰暗髒亂…，每天生活在品質低劣、無人管理的建築物裡，過得彆彆扭扭、提心吊膽地，就算地段條件再好也讓人難以忍受！

從最近半年 大溫哥華房地產市場上，筆者也漸漸發現了一些市場上的特殊現象：真實案例: 在本拿比同一個生活機能圈內，不論交通、商圈、學區、公園綠地…等條件大同小異，鄰近每幢社區大樓的成交房價與進駐狀況卻有天壤之別：甚至同一條街的對門建築，A建案是許多買客指定要選購的社區，成交房價屢創新高，卻偏偏無房可賣；B建案房價一跌再跌，還是乏人問津…。

經過 筆者進一步的瞭解，才知道A建案除了是知名建商所投資興建之外，社區建材精緻、大廳氣派、管理良好、住戶進出動線流暢、車庫明亮整潔、庭院花木扶疏、梯間整齊無雜物、垃圾管理優良、室內隔間採光得宜…，更重要的是，住戶從預售交屋進駐之後，極力維護社區品質，大家相處融洽，沒有人捨得搬離此地，而房屋交易一如股市，有人賣屋才能有人承購，如今，社區無人遷出，既無空房可賣，社區品質又如此優越，當然成了購屋人眼中的「績優股」，房價始終能居高不墜了。

據此，反映出現今 大溫哥華房市在「地段 Location」之外的另一個課題，就是「社區品質」，好的社區品質，提供了住戶最舒適的生活保障，甚至遠勝過優越的地段環境；而且，內外兼美、品質優越、管理良善的建案與社區，凸顯了空間為人所服務的「價值」，住在這個優質社區裡，自己與家人的舒適、健康、自在、喜樂，是金錢也買不到的！購屋人寧可用更高的價格，來選購對家人或自己真正有「價值」的社區環境，也不會為了可以殺個2%,3%房價的產品，犧牲自己長久居住的舒適度，這是現今房市在「地段 Location 」之外，所反映出來的另一個更重要的「 大溫哥華購屋價值觀 Location, Location and Right People」。

另外，在2008美國華爾街風暴襲擊之下，加拿大銀行對商業貸款條件漸趨嚴格；相對地，對於像房屋貸款這種有產權擔保的放貸將更加重視。根據實際案例指出，銀行的 房地產鑑價人員會視 房地產本身的屋況條件、社區環境等等、決定放款與否以及額度高低，因此 好的社區規劃所持續產生的「價值 Home Value」，絕非銷售階段的「房價 Home Price」所能決定的。

這樣的新購屋價值觀，正逐漸影響著 大溫哥華房市交易生態的轉型。一方面 購屋者會口耳相傳、網際網路的力量，來推廣優質社區與建案，並且毫不留情地對規劃不佳的建案與社區提供批評與建議。

另一方面，為了吸引 大溫哥華 購屋者的青睞，也為了創造利潤的現實考量，大型建設公司會更注重建案規劃前的各項考量：例如當地的人口結構、家庭需求、居家習性、在規劃時充分考量 購屋者實際生活需要，如空間格局、通風採光、中庭設計、入口門面、車場車道、管線佈局、建材配備…等等，並且更嚴格地要求施工品質與售後服務，務使每一件個案都是在優良的地段上、推出優質住宅精品。

近代西方建築大師 Le Corbuiser 曾說：「建築是人類生活之容器」。好的建築規劃與居室空間，是個人乃至家庭每天長久使用、緊密接觸的所在，若有任何瑕疵，輕則造成個人不便，重則影響房價、甚至整體家庭的困擾. 其中輕重，不言可喻 建議目前準備買房子的朋友應當慎重其事,才能順利找尋到您甜蜜的家。

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簡介大溫哥華房地產資訊服務網 MLS Great Vancouver

在大溫哥華地區買房,各位讀者如何才能找到最全面有效的房屋資訊呢?

有很多剛剛移民加拿大的客戶向筆者詢問,為什麼在報紙,網站或其它媒體上看到房地產廣告,馬上打電話過去詢問房屋的詳情,有時地產經紀人往往回答該房屋已經已經售出了.開始懷疑這裡面是不是地產經紀人在廣告上做了什麼手腳?

筆者認為, 大溫哥華絕大部分的地產經紀人是不會向大眾發布虛假的廣告的.因為 大溫哥華地產協會對每一個註冊的地產經紀人的行為有嚴格的職業規範,其中也包括對房產廣告的內容的真實性有嚴格的要求. 但是為什麼又會出現以上的情況呢?

如果是第一次在加拿大購屋買房,很多人可能並不知道其實在報紙上看到的房屋信息,並不是最及時和有效的信息.
首先,這是由於報紙的發稿週期所限制的.以中文報紙為例,一般這裡的中文報紙是要求每一個做廣告的經紀人要提前一個星期左右將廣告內容傳真或 email 給報社的編輯,以便編輯出稿. (有的英文報,則需要至少十天的時間).這樣一來,讀者看到的房屋信息其實是至少一個星期前的信息.而真正的好房可能就會已經出售了.

其次,可能很多購房者並不明白,在媒體上的房屋信息可能並不是做廣告的經紀人自己代理的物業, 他們是作為代理這些房產的地產經紀人的廣告合作人來對大眾發布房屋信息的.那麼這些物業信息又是從哪裡來的呢?

首先,廣告來源來自於同一家地產公司的同事們的專賣代理. 更主要的是來自地產局的 MLS ( 大溫哥華房地產資訊服務網 ). 當然發布這些信息,必須要事先經過專賣代理經紀人的同意.所以這些信息在做廣告的經紀人將廣告稿發給媒體之前可能已經在市場上有一段時間了. 那麼可能很多購房者會問,既然如此,那有什麼方法是更有效的管道獲得更即時的房屋信息呢?

答案其實很簡單,找到一個自己滿意的專業地產經紀人,幫你找房.每一個註冊的地產經紀人都有權通過地產協會的 MLS 系統獲取即時更新的房源信息(包括 溫哥華 本拿比 高貴林 列治文 西北溫  新西敏市... ) .
該 MLS 系統在加拿大範圍內受到廣泛應用.加拿大地產協會正式會員在提供房產買賣專業服務時,使用該系統提高房產供求雙方的信息交流.長期以來溫哥華地產協會始終保持該系統的全面,即時和有效性.

在此值得額外說明的是,並不是說,每一個大溫哥華地產經紀人就都是完全一樣了, 雖然地產經紀人獲取資訊的權利是一樣的,但是每一個經紀人的專業程度,談判技巧,對所在社區的熟悉程度,以及責任心是不一樣的.這一點就需要大家購房者慧眼識英雄了. 

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