選購預售屋前的六大要訣

在大溫哥華地區, 由於市場上大部份預售屋( 樓花 ) 都是尚未開工或正興建中，購屋者接觸的僅是一些宣傳海報、說明書與接待中心或樣品屋而已，不按時開工、工程進度拖延、延遲完工或交屋等，都是常見的預售屋房地產買賣糾紛；

謹記以下要訣，在大溫哥華地區購屋之前慎思明辨，防範於未然，就能夠充分享受預售屋( 樓花 ) 優點，同時保障購屋權益。選購預售屋前的六大要訣 供購屋人士參考，無論你是不是購屋新手，都能輕鬆上路，不怕吃虧上當！

要訣1,  Location, Location and Location  好的地點仍是關鍵

有人說，預售屋 ( 樓花 ) 賣的是一個夢，因此購屋之前最好能到未來工地現場實際瞭解環境、地勢、交通等各相關條件是否理想。尤其是大溫哥華的郊外地區的個案，往往過分強調未來遠景，等到入住之後才發現週遭荒蕪一片，房價很難馬上提升。反觀交通良好地段的建案，不僅增值潛力雄厚，不景氣時抗跌性也較強。

要訣2,  房屋位置影響採光

相較於大環境，房屋位置強調的則是購買該戶位於社區內的良好位置，可以查閱總配置圖，以瞭解房屋在整棟規劃設計中的坐落位置，例如是不是位於電機間旁邊？採光面、景觀如何？有沒有與停車場出入口過近，產生噪音影響的問題。

要訣3,  檢視設計藍圖了解室內格局

從設計藍圖檢視房屋格局是否方正，以及柱位和大樑的位置，應避免大樑橫跨客廳、主臥室等缺點，客廳與廚房位置顛倒等重大缺失也應避免。另外如動線、通風、採光等，都可從室內格局一勘究竟，不容忽視。此外，房間數要足夠且大小要合適，不可有浪費空間或侷促不堪的情形。此外，各空間大小亦應事先瞭解清楚，避免客廳、餐廳太小而導致空間無法區隔、使用功能不彰。

要訣4,  仔細對照建築平面圖與樣品屋

有的建築商的樣品屋為了達到讓室內面積看起來較大的效果，會增加樓高、盡量減少收納等空間，尤其在小尺寸的一房個案最常見到，如此一來居住空間感便被不實際地放大，或是根本沒有搭出樑柱真實位置，交屋時才發現有壓樑的情況，建議拿平面圖對照樣品屋實況仔細查驗。

要訣5,  公共設施以簡單實用為考量

為何迎合現代人注重生活品質的需求，大溫哥華建商在公共設施中不斷推陳出新，不過羊毛出在羊身上，公共設施仍以簡單、實用為考量，以避免華麗而不實際，使用率低，又得負擔龐大的管理以及維修費用。

要訣6,  建商口碑為非常重要依據

在大溫哥華地區購買預售屋，建商口碑為非常重要依據 ( 筆者認為最關鍵的就是建商的商譽 ) , 要千萬小心財務狀況不穩的建商，那是預售屋能否順利完工交屋的最大變數。最好選擇財力雄厚、管理透明的建商；建商完工品質、之前推案在交屋後的口碑等， 也都可以列入評估，讓自己有多一層的保障。

大溫哥華十大建商

http://www.ca604.com/2010/03/9.html

加拿大正式取消 聯邦投資移民及聯邦企業移民

移民加拿大的門檻再度提高。
加拿大移民局繼去年 2013 提高對投資移民的語言能力要求後，加拿大政府本月11日在事前未有任何徵兆下，在新出爐的聯邦預算中宣布中止已經運作長達28年的加拿大投資移民及企業移民兩項計劃申請，並將正在等候審理的投資移民案件全數取消，當天即時生效，涉及申請人數超過6.5萬人，其中近九成為中國人。
加拿大政府這項決定讓上萬名懷抱著楓葉國移民夢的人士心碎。

投資大溫哥華樓花的未來前景

回到2009年，當時筆者有一位從台灣移民到溫哥華的朋友 楊先生，有一天下午突然打電話給我，說要在本拿比 Burnaby 投資樓花 ( 台灣稱為"預售屋" )，楊先生買本拿比預售屋的理由簡單的讓我驚訝, 他聽好多朋友講當時的樓花投資市場投資報酬率不高，大溫哥華房地產市場進入了調整期；楊先生的很多朋友都遠離樓花，但是他說：“金子永遠埋在地下，人取我捨，人捨我取，機會永遠只留給少數人”，

就這麼一個和常人完全不一樣的房地產投資理念使他後來得到了意想不到的甜蜜回報：本拿比麗晶廣場附近全新水泥公寓一房，4%的折扣，10% 的首付，$573/平方英尺！隔年的二期是 20% 的首付，一房房價一旦平均價買到$655/平方英尺，也就是投資本金的回報率將提高一倍！這就是房地產房價調整期的投資機會。

當年筆者在幫楊先生在南本拿比購買了2個樓花單元之後，也幫自己在17樓投資了一套，現在將自己的投資理念以及對大溫哥華地區( 溫哥華 本拿比 高貴林 新西敏市) 公寓市場的未來看法分析 提供大家投資樓花, 預售屋的參考:

公寓大樓面積縮小是未來趨勢

大溫哥華近幾年的公寓及樓花市場，無論是價位和銷量的增長，均有亮麗的表現。如果從房價歷史紀錄和人們一般預期而言，將它稱之為賣方市場，也是其現實的反映。但大溫哥華房地產市場的基本面，如人口結構／數量，房屋結構／風格等因素，在過去二三十年己有根本性的變化。譬如說，過去的獨立房中，平房 Bungalow 是主流性房型，但它們在近十年興建的房屋中，巳少有看到；三十年前的溫哥華獨立屋，相當數量房屋一層只有一個全套的衛生間，而近一二十年興建的物業，一般一層樓面均有兩個以上完整的衛生間。即使是歷史較短的公寓物業，初期公寓的面積通常較大，很多是針對換房退休人士的需要，但近十年來新建的公寓，在保留基本結構的同時，總體居住面積呈縮小趨勢以符合首次購屋人士的有限預算。

加拿大移民政策對公寓市場有正面影響

加拿大地大物博，人口稀少加上人們越來越長壽，所以加拿大政府在不斷努力調整移民政策，希望吸收世界各地年輕的人才，近年來 亞洲學生作為赴加拿大留學的主力軍，成為加拿大政府的重點吸納移民對象。而語言能力好的學生能夠更快地適應加拿大的生活，將來畢業後投入到工作中，憑著在加拿大學習和工作的經驗申請移民，為加拿大的經濟作貢獻，這就是為什麼加拿大政府頒布一系列針對語言好的學生而放寬簽證要求的加拿大新移民政策。加拿大移民政策年輕化必將是未來移民的主流，每年將近有一萬多名來自全球的國際留學生，將對大溫哥華的公寓市場產生正面的深遠影響。

另一方面，人口的快速增長為整體大溫哥華經濟發展提供了人力資源和勞動力的保障, 同時也促進了大溫哥華消費市場的需求, 消費需求首當其衝的是購買住房, 安居才能樂業, 安居樂業是新移民來加拿大的首要期待目標. 按過去​​數年的經驗, 加拿大新移民將有一半人會選擇大溫哥華地區, 這些新移民將成為大溫哥華地區房地產市場穩步增長的主要推動力.

善用房地產投資槓桿

從房地產投資理論上來講，絕大部分大溫哥華樓花在完工之前都會有二至四年的建築工期，在這期間內，投資者利用投資槓桿，在支付10-20%的首付之後，沒有房屋管理費，沒有房屋稅，就等著市場反應二至四年的房地產投資回報。由於有投資槓桿，每年只要市場正常增長5~7%，其投入本金就會獲得30-80%投資回報，這幾年下來，大溫哥華好的樓花 ( 當然最重要的 Location, Location and Location ) 基本都能獲得不錯的房地產投資回報。

近十年本拿比的樓花每年的平均單價增長在5-7%左右，不一樣地點的樓花有好有差，價格增長有高有低，筆者有一個客戶在 2011 年時買預售屋單價 $622/平方英尺，房款近$40萬，交房前一年內付款​​20%，及投資本金$80000, 按照市場自然增長7%的話，三年將增長21%，及房價達到$484000 ，加上建商給予筆者的客戶 VIP 折扣 $15,000，減去轉讓費$2000，經紀費2~3%，平均投資本金的年回報率接近30%；在同樣的情況下如果投資本金減少到10%，即投資本金少了一半，那麼投資本金的年平均回報率將達到 60%！

年輕人購買公寓將成為房市主流

交通方便的新建公寓在大溫哥華地區穏定増長的需求，是毫無疑問的。近幾年高速興建的大量高層物業，除了環保和社區規劃政策影響之外，更多是現實需求的​​反映。而做為供應鏈環節的房地產發展商，他們會密切追踪市場需求變化，並且相應調整開工總量。

根據資料顯示，大溫哥華地區( 包括 溫哥華 本拿比 高貴林 新西敏市...)  目前獨立屋的平均價已達115萬左右，相對而言，平均房價45萬左右的公寓物業，不到它的一半。對於許多初次置業者而言，公寓物業負擔能力，顯然是輕鬆許多。

大溫哥華房價發展的趨勢已顯示，如同香港，台北，上海，倫敦，紐約等國際性大都市一樣，居住在溫哥華精華地段的獨棟物業，將是金字塔頂端富有人士的專利，非一般年輕中產專業人士所能負擔，在這一客觀形勢下，如果希望交通便利需要在市區置業，公寓物業就成為了不可避免的選擇。隨著科技進步和經驗的積累，公寓物業的舒適度，合理性和維護成本方面，均有大幅度改善。譬如先進網絡及保安統的安裝，高效節能材料和設置的引進..等等。它們在改善公寓物業生活品質的同時，也降低了業主們的負擔成本（管理費）。公寓物業各方面的特色和優勢，在加拿大西部第一大都市及加拿大通向亞洲的窗口 溫哥華，其未來房地產巿埸樂觀前景是可以合理預期的。