買土地蓋新房

又是一年了 ! 好快 ! 這個月，包括今天早上住在溫哥華東區的趙先生，筆者已經接到6通電話詢問有關買土地蓋新房的細節。所以筆者特別刊出之前的文章 以供參考。

有一位台灣來的新移民朋友 移民到加拿大之前是在台中建築事務所的資深建築師, 詢問筆者有關如果想在大溫哥華從事房地產小型開發的相關問題 以下為整理後的重點 :
以下幾項建議為一個小型建築開發案成功的必要關鍵 :

1. 好的地段：Location,Location and Location! 好的位置是成功的一半，無論如何一定要考慮到日後銷售時的被接受度，切勿一味只在乎土地的購入成本。尤其要注意到大溫哥華地區 土地區域規畫 Zoning 及開發的規定，是否有新的馬路規畫、水管、排汙管道的布建等等，另外如容積率、可建築面積、建築高度等，也都需要加以瞭解，稍有不慎，得不償失。

2. 出眾的外型和格局設計：聘請傑出的建築師設計屋型和內部格局，這個荷包是不能省的。一般在設計上，仍應要合理及滿足大眾需求與符合時代潮流，像內外牆的顏色、房間的基本數量、分租的使用性、中式廚房等，尤其在大溫哥華地區華人較多的地點，「風水」的考慮仍是不容小覷。

3. 成功的成本控制：土地成本、丈量費、設計費、建照申請相關費用( 溫哥華. 本拿比.高貴林及列治文相關費用都不一樣 )、建築成本、市政府徵收的開發附加費、借貸利息等等，均需在購買前做好完善的成本評估，並記得計入軟成本及一定比率的誤差值，以免開工後，被一再超出的費用嚇到措手不及。

4. 人的因素是基本磐石 ! 建立默契十足的營建團隊：營建過程最重要的莫過於施工日期的控制、施工材料和品質的保證等，優質的溫哥華營建商不會欺瞞建商，使用劣質的產品，偷工減料，含混其中，圖利自己；或延宕施工，以增加施工費用* ( 收尾的工程才是費工夫 )。適時的監工對身為建商的您是必要的 ( 最好自己要瞭解每個環節 )，透過良好的溝通，才可確保營建的品質，絕不能偷懶。

5. 出色的室內設計：在環環相扣的新屋起建過程中，軟體的設計是最能觸動買家的心，也是提升整間屋子價值的最後一個環扣。聘請專業的溫哥華設計師做 Staging，營造出屋宇的溫馨與幸福之感，更能增加大溫哥華地區買家的想像空間。

做一位自營建商不容易，也許你未移民前就是營建商，對台灣或中國建築流程早已熟稔，但是在加拿大蓋房子最終還是要留意這裡的建築相關法規、新屋保證計畫、稅務規畫；尤其是建築中的保險，例如第三責任險、建築工人意外險、材料竊盜險、火險等，對自己也有一份保障。

筆者誠摯建議 : 我們新移民初來加拿大. 一動不如一靜. 不要急於出手. 或許您在以前對建築業早已熟能生巧, 但是畢竟加拿大的建築相關法規與台灣有很大差別, 沉潛研究一陣子, 豐收成果的機會肯定大增.

如果讀者對以上文章認同， 您可能對下列連接文章也有興趣 :

http://www.ca604.com/2012/11/blog-post.html

大溫哥華 日常生活的必備電話號碼

華人投資加拿大房地產的四個主要原因

近年來加拿大擁有大量移民的華人，加拿大也是留學的主流國家，有土斯有財，華人對於加拿大住宅需求量也很大，讓加拿大目前平均租金投資報酬率維持在3%至5%；據大溫哥華地產局資料顯示，去年住宅物業的銷售量年增12.5%，房屋價格指數也上升4.6%，交易熱度穩定看漲。加拿大近十年房地產持續長紅，不受美國2008年次級房貸的影響，也不受全球不景氣的影響。

主因第一，全球溫室效應下，加拿大氣候相對涼爽宜人，乾淨的空氣與水源，除了海岸線較低窪地區以外，幾乎沒有可能的天災。( 特別是大溫哥華 的好山好水，全球最宜居住城市總是名列前茅 ).

第二，加拿大寬鬆的移民政策造成的強大住房需求，銀行長期的低利率與放貸給外國人，相較美國，加拿大的持有房地產的固定支出成本相對來得低（目前地價稅只有市價的0.4~0.7%，而美國很多州的地價稅率則在1.5%至2%）。

第三，本國居民出售房產時，只要是自用住宅就是免稅

第四，中國近二年啟動寬鬆匯款政策及加幣持續低迷，中國的熱錢蜂擁而至，但加拿大各省皆尚未有任何具體打房計畫，造成當地房市持續熱絡。

不過，今年11月中旬時，加拿大國家房屋管理機構開始對房地產市場外國人持有房屋情形進行了解，並發現海外購屋者在多倫多和溫哥華的豪宅購置上有過高比例，雖然目前未有任何針對調查結果推出打房政策，但大家在房地產投資時仍需多留意。

在加拿大買賣房屋需注意在出售房地產時，非居民與居民的稅務是不同的，居民如果符合自住的條件，房屋出售時資本增值可以免稅；而非居民則不能享受這一優惠條件，必須交付資產增值稅。另外，非居民在出售房屋時，必須通知加拿大國稅局，並申請一份清稅證明書 Clearance Certificate，以確認因房產增值必須交付的稅款數目，這部分房地產投資人需要加注意。

12月三則 房地產相關新聞

今年政府估價漲幅將大幅提高

卑詩省鑑價局（BC Assessment）12月8日指出，大溫哥華今年寄出的鑑價提前通知書約為3萬7000份，這項數據比去年提高55%，主要原因來自大溫哥華住宅價格的不斷攀升，這亦代表這些業主明年必須支付的地價稅將大幅提高。 
鑑價提前通知書的目的為告知物業持有者，該住宅物業明年度之鑑價漲幅，可能比當地之平均漲幅高出15%以上，大溫地區鑑價官 Jason Grant 說，大溫哥華地區獨立屋之漲幅在15%到 25%之間，公寓大樓的漲幅約在5%到10%間格蘭特指出，他們所寄出的通知書中，約有8600 封是寄給溫哥華的獨立屋屋主，是各城鎮當中數量最多的，他同時提到，在過去25年間，卑省鑑價大幅提升的狀況僅發生過2到3次。 
根據卑詩鑑價局所公布的範本，以溫哥華西區某處建於1964年，土地尺寸符合一般33呎大小的獨立屋物業而言，年度鑑價漲幅將達到23%，溫哥華東區某處建於1983年的同款獨立屋，年度鑑價漲幅更會達到28%。在本拿比、高貴林、列治文與素里等地的獨立屋，年度鑑價漲幅預計也會達到兩位數字，範圍由10%到27%不等。
卑詩鑑價局預計會在明年1月4日寄出鑑價通知書，民眾應該會在1月份的第一周內收到，格蘭特表示，民眾收到通知書後，若有任何問題，應盡速與當局聯繫。若民眾與鑑價局溝通後依然對估價有異議，則必須在1月底之前向省府提出申訴，委員會接件後將召開聆訊會受理有關事宜。

列治文提案禁止興建三層的獨立屋
列治文市府已提案修訂法規，禁止民眾繼續在市內興建三層樓高的獨立屋，根據現行法例，列市獨立屋最高僅能有9公尺，若以樓層來說，最多只能有兩層半，樓頂的半層必須採用斜屋頂設計。 列治文市府發言人強調，提案通過後，已完工的建物將不受影響，共有超過5200個住宅單位未來若進行翻新，將受到與其餘住宅單位一樣的法令規範。
列治文市議員 Alexa Loo 指出，許多這類較高三層獨立屋有露台，住戶在高層露台活動時，附近鄰居的後院一覽無遺，造成民眾感到隱私受侵犯，希望市議會有所作為。

高貴林長青線捷運延至後年完工

各界期待已久的高貴林捷運長青線 Evergreen Line 將延後完工，運輸廳表示，由於挖鑿工程拖延，長青線高架列車須於2017年初才會通車啟用。 稍早，省運輸廳曾承諾，長青線捷運將在 2016 年秋天完工及啟用。但是，省府現在證實啟用時程已延後至2017年初。
相關部門官員表示，長青線捷運最艱鉅的隧道部分，已完成地底挖鑿工程，但還有其他工程項目待施工，整體而言，到目前工程進度已完成 75%。長青線工程開挖隧道時，在高貴林、滿地寶交界的Clarke Road 及 Seaview Drive 一帶，曾陸續發生各式各樣的工程阻礙狀況，後來幾經有關人員搶修，終於克服問題，完成挖鑿工程。
高貴林長青線捷運全長約11公里，連結本拿比和滿地寶、高貴林市中心，三聯市地區民眾未來可利用長青線捷運連通千禧線和加大線捷運系統。長青線總工程約共斥資14億元。

來源 : 溫哥華 世界日報

首次購屋的年輕人八項必修重點

一，自備款準備夠了嗎？ 沒有準備好自備款，大溫哥華購屋行動只是一場夢。買預售屋 ( Pre-sale)，前面繳款壓力較小，但相對未來貸款壓力大。若買中古屋立刻要繳三成購屋款，同時還有記得房屋後續裝修費用。

二，未來有能力，按月繳房貸20年以上？ 購屋前要先找銀行詢問，個人可貸款額度，以及貸款利率。主要考慮的事，自己後續繳款能力以及目前工作是否穩定。 對溫哥華首購族而言，在貸款期間內，可能會面臨換工作、失業、利率上升、家庭成員增加...等諸多問題，能否持續繳付房貸，才是能擁有該房地產的重要關鍵。另外，年輕人繳貸款能力不足，前三年採用銀行優惠的甜頭促銷利率，但限期結束後，是否有能力開始本息還款？ 

三，大樓每月管理費多少？ 除了每月房貸金額外，大樓都有管理費支出，也成為每月必要費用。在大溫哥華，品質較好的大樓，每月CAD $ 400~600 管理費。較便宜的也要200元上下，購屋前要把管理費與房貸金額合併計算。

四，未來轉手容易嗎？ 轉手能力越強的公寓大樓，保值性越高，因此，購屋前要評估該屋的轉手性。轉手性包括交通地段、社區品質，周邊同質性房屋售屋數量....等。規模過大的社區，投資客過多的社區，都影響未來轉手能力。

五，附近有良好的生活機能？ 例如，前一陣子陪客戶到 TSAWWASSEN 看農地，附近雖然建案很多，但目前仍然相當荒涼，周邊生活機能不足，也許未來會改善。購屋前，還是要多觀察附近生活機能，是否符合自己現階段需求。

六，大樓住戶品質好嗎？ 新成屋比較無法觀察住戶品質，但若是中古屋就相當重要，包括社區環境整潔、垃圾處理、樓梯間是否有雜物堆放，晚上點燈率、信箱間整潔度...等，都可以協助判斷。另外，向現住戶打聽，可以掌握更直接的資訊。 

七，房屋品質、水管等問題？ 預售屋、新屋，比較不需要考慮房屋結構、水管等問題，但若是10年以上中古屋，則需要找驗屋師協助評估，特別是老屋水管排放、漏水問題，在入住前必須要先行驗屋確實。

八，附近中小學評價好嗎？ 首購族購屋後，幾年內可能增添家庭新成員，對年輕夫妻而言，住家周邊中小學校交通、評價，都是年輕購屋族應先行評估考量的重點。另外，房屋是否位居大溫哥華交通幹道，或是大型集會場所附近，有噪音吵雜問題，或是鄰近加油站。甚至有住戶因為鄰近小學，受不了上下課家長接送的汽車噪音.....等，都是在購屋前要多觀察注意的。  

以上八個重點，協助你在溫哥華購屋前做好檢視，讓你可以更安心地擁有第一間屬於自己的房地產投資。

加拿大房價看跌或看漲?

上個月，筆者出席 大溫哥華 台灣青商會的房地產投資講座，由我擔任第三堂的講師，演講題目是" 大溫哥華房地產買賣安全手則123". 講座會後來賓問起，大溫哥華的房價一直漲，到底何時可以買？我的回答是，在加拿大溫哥華 ( 別的國家或許就另當別論 )，如果您是買房自住，只要符合購屋預算，不論房價未來看跌或看漲，何時買房都是合情合理的決定！ 
各位讀者是不是覺得筆者的建議有待商榷 ？什麼叫做「如果是自住，何時買房都是合情合理的決定」？如果未來房價看跌，等到明年再買，可以少付個好幾萬的話，不是更好嗎？

首先，所謂「看跌」，不等同於「一定會跌」，就像金馬獎最佳男主角，假如劉德華跟其他四位名不見經傳的男演員一同入圍，大家都「看好」劉德華得獎，但不能說華哥「一定得獎」是吧，否則也不會常有影評人跌破眼鏡的事了。 有花堪折直需折，誰知道明年市場上花價是漲是跌？

加拿大 BMO 銀行2015房地產景氣報告調查，有近三成民眾認為短期內房價會跌，有五成的人認為未來兩年內房價一定會跌。但有趣的是，同一份大溫哥華房地產調查報告中，卻仍有七成民眾認為下半年是購屋自住的好時機。有趣的是，既然大溫哥華房地產看跌，為什麼七成民眾不等跌更深再買？

讓筆者為大家舉一個例子，在加拿大溫哥華如果大家要買 TOYOTA Camry，一定會貨比三家，然後選最便宜的那家 TOYOTA Dealer 買。因為不管是跟那一家買，Camry 就是 Camry，外型、功能都一樣，但是買房子可不是這樣。每個房子有它的獨特性，同區域不同地段價錢不同，同一棟不同樓層，價錢不同，同一樓層不同座向，價值也不同，就算是同一區域、同一地段、同一棟、同一層、相同座向，也會因為不同心態的屋主而開出不同的房價。

如果是購屋自住的買家，對每天要生活的房子必定精挑細選，不但要視野好，採光足、通風佳、座向優、格局方正；此外，還要交通方便，小孩上學方便，最好能夠靠近父母家，這樣爸媽還可以幫忙照顧小孩，萬一太忙來不及回家煮晚飯，有時還可以全家去搭伙，連菜錢都省了。 請問大家符合上述條件的房子，全溫哥華，本拿比，或是高貴林能有幾間？答案說不定是零。如果真有那麼一間出現好房子，而且又符合購屋預算，是不是要出手？這時再考慮未來房價會跌多少？恐怕都不能列入考量了。 

如果大家心裡真的很在意「既然看跌，為什麼不等跌更深再買？」這句話，當然，您的預言如果成真，恭喜您，您的堅持幫您省了好幾萬加幣。 但是也很有可能，你會錯過一次買好房子的機會，什麼時候才是購屋的完美時機？沒人說的準，就像買 Apple 股票一樣，沒人能剛好買到最低點，大多數的人都是等房價反彈後才知道，原來已經錯過最低點。

在大溫哥華，買房其實沒什麼多大學問，買房有時需要的是一股傻勁，一股衝動，然而有趣的是，根據筆者從事房地產十多年的許多客戶案例，房地產投資有時往往會「天公疼憨人」，為了自住或是小朋友上課直接了當買房的人，在數年後，總是慶幸還好當年買了 home sweet home，至於終日精打細算一定要買在最低點的客戶，常常都在一邊等待或者懊悔如果「早知道」中度過在加拿大美好的秀麗時光 。

今天是加拿大勞動節全國放假一天，Happy Holiday My Friends !! 蔡澤霖 Alan Tsai 778-384-0601

溫哥華舊房子的味道

我們生活在加拿大養兒育女多年, 房子內充滿著許許多多的回憶,  或許, 您住了十幾年的房子可能流露出十足的特殊魅力, 但是外牆剝落的油漆, 廁所磁磚接縫脫落, 甚至只是一個地毯的咖啡印, 都有可能給了潛在買主一個喪失買意的藉口．

如果你前門入口處的壁紙是溫哥華1970年代流行的金黃色調, 如果你的門牌號碼只剩一根釘子搖搖欲墜, 如果你的大門上厚厚一層灰塵, 超過一半的機會, 來參觀的買主還沒脫鞋 就轉身走了．這和你去應徵工作時, 領帶上還沾著午餐的蕃茄醬一樣, 或許你可能最有資格拿到這份工作, 但你的第一印象已經讓人興味索然, 無論接下來表現再優, 也無緣讓老闆有欣賞的雅興.

房地產行銷也是一樣, 房子的第一印象不好會扼殺了許多可能的成交機會．許多買主會記得骯髒的地板和亂糟糟的地下室．即使他現在住的地方, 地板比你的還髒, 地下室比你的還亂, 可是大家知道嗎? 許多買屋的人正掙扎是否現在就要買 ? 還是再租一陣子? 人會找任何可能的藉口, 說服自己打消買屋的念頭, 所以對賣主而言, 不給買主打退堂鼓的藉口是房地產成交的關鍵所在．
房子上市前. 屋主用心整理的一些小細節, 看在買主的眼裡,會覺得原屋主很在乎他的房子, 連這麼細微的地方都照顧到了. 所以, 上市前賣方可以事先準備的小修理．做這些工作, 如果短期內沒有有緣人買下你的房子, 你還是換了一個嶄新的清爽的居住環境．

不能否認,  每天生活在裡面的房子無法整理到十全十美. 認真過日子的家庭都是這樣, 但大家也必需承認, 沒有買家願意出高價買骯髒的浴室和廚房．所以,用一把舊牙刷和清潔劑將廚房清洗乾淨, 將鬆脫把手重新固定, 看起來就是”新的”舊房子或是”維護極好”的舊房子了． 

一個全新的郵箱穩穩地釘牢, 換個新的門牌號碼在陽光下閃閃發光, 這樣的花費不到一百元, 卻可以保住有心的買主． 或許. 青少年可能喜歡陰暗的角落, 感受一下少年維特的煩惱, 但是, 對於房地產買賣,  一進門感覺很暗或有十分陰暗的房間, 絕大部份的買主不會喜歡．換掉舊燈泡 ! 清洗燈罩 ! 窗戶的玻璃 清洗得明亮乾淨, 打開窗簾, 百葉窗, 如果可能, 除去厚重的窗飾, 和不必要的雨蓬, 儘量讓光線進到房子內, 先不要考慮隱私的問題, 等買主參觀完了再拉上窗簾．

根據一份大溫哥華房地產投資調查分析發現, 重新油漆粉刷是老房子可以賣好價錢的最大原因之一．油漆粉刷時用最中性的顏色．自己動手油漆粉刷的費用並不高 , 從地下室或樓下開始, 一天粉刷一個房間, 用不了幾天就大功告成．但重新粉刷過的房子在售屋市場上以房價和時間的投資報酬率而言卻相當驚人．買主會感覺到 重新粉刷過的房子, 所有牆壁和角落的缺點都被彌補過了, 基本上, 內部除了地板外, 可以說是煥然一新．另外, 在大溫哥華地區, 對很多新買主來說, 儲藏和衣櫃是兩大重 點．所以, 目前不穿的衣服打包, 多年沉積的雜物捐掉(反正多年都無用了), 剩下的清理乾淨, 排放好, 自己看了舒服, 買主看了也滿意．

還有一樣重點是 : 房子裡面的味道. 一進門吸入的第一口氣, 通常決定買主的想法．如果一進門一股濃濃的加哩味迎面而 來, 除非你生性好食加哩, 否則大部份的人一定急著再找別的房子．寵物和煙味也是, 你可能不自覺, 但所有的買主都是挑惕的, 所以, 別在展示房子那天煮味道很重的食物或者是燉中藥, 也記得清理廚餘, 和將房子窗戶通通打開通氣 , 讓清新的空氣充滿整間屋子.

大家聊到最後, 身為屋主的您做完了這些努力,請朋友來家裡走一圈, 讓好朋友用買主的眼光來看你的房子． 不要再以屋主的立場為自己找藉口辯護了, 在溫哥華 如果你真想高價將房子賣出, 就要面對現實鼓起勇氣以買主的眼光來評論．我們要將它看做是你這輩子最大最重要的一項投資．盡我們最大的努力賣到最好價錢才是投資房地產最重要的事. 大家是否認同筆者的看法呢 ? 歡迎請來電, 聊聊您的想法.蔡澤霖 蔡澤霖 蔡澤霖

大溫哥華交通局 2015 年度計畫

大溫哥華交通局本月21日宣布將在2015年投入4700萬元經費，用於區域內道路建設及維修工作。

根據大溫交通局21日公布的年度撥款計畫，將在今年投入主要經費用於轄區內16個設備改建項目，包括高貴林 Pinetree way 的道路更新，將沿著本拿比 - 高貴林長青線 Evergreen 捷運線建造一條全新的多功能拓寬道路，還有西溫哥華的Spirit Trail建設計畫，以及南素里 King George Boulevard的拓寬計畫等多條道路修建、擴建及單車線設置另外還將對大溫哥華的主要道路交通網投入4100萬元，為道路網提供營運、維修和修復資金，如道路清潔、鏟雪、維護街燈、交通燈和交通指示牌等。

大溫哥華交通局基建管理副總裁康明斯 Fred Cumings 指出，2015年撥款計畫反應出當局的運輸工作重點，可為大溫哥華司機和單車騎士提供更好的通行條件。他說，「我們的主要道路運輸網將區域內每個市鎮緊密相連，可保障民眾通行、貨物的流通、以及運輸服務的持續。」 
來源 溫哥華世界日報

別為了買房，卻變成溫哥華房奴

這幾年, 如果想要在大溫哥華購屋，對剛剛工作的年輕人來說，是一個非常沉重的負擔。有時候, 我們換個角度思想, 先放下房地產投資報酬率的精打細算，從自己的需求出發，經營一個可以過好生活的家，或許這才是購屋自住的主要選擇。 小朋友接下來就快放暑假了，許多家庭都忙著打掃，想要給小朋友一個乾淨清爽的環境，也要讓家人相聚時，增添溫暖歡樂的氣氛。

在加拿大這個新的土地上，一個家對我們來說，有時不在於房子多麼豪華、地點是否位居交通要衝，個人認為.重要的是，可以讓所有的家人聚在一起，歡歡喜喜的共度。平時, 當我們談起房地產投資時，關鍵要素總是「Location, Location and Location」，結果, 我們都知道, 在溫哥華西區，土地 33x125 的新房子，現在一戶至少有250萬身價。看在大多數薪水族眼中，只能望屋興嘆，估算一輩子也買不起一間房子。

在大溫哥華地區, 如果我們把買房的目標，設定在「快速增值的精華地段房地產」，但是這個目標不是每個人都可達成，或是難度非常高。但若我們把買屋的目標，調整為「符合自己生活所需、可負擔得起、讓家人幸福生活的空間。」相信，每個人都有實現這個夢想的機會。 生活需求，高於房地產增值。 如果把房子的價值，定位在「家人相處的空間」，重要的是，屋子裡的人如何相處、如何互動，那麼房地產的增值潛力，就不是最主要的考量重點。即使是一間距離市中心較遠的簡樸老屋，或是租來的房子，只要乾淨、整潔，家人每天和樂融融，就是一個好房子。畢竟" 一寸光陰一寸金. 寸金難買寸光陰". 與家人相處的時間也是我們重要的寶啊 !

我身邊有一些朋友，他們在大溫哥華地區買屋的考量各有不同。有一個朋友為了方便每天上班與孩子教育，選擇住在溫哥華西區，但因為購屋預算有限，只能找老公寓。為了節省預算，他上網蒐集資訊、自行規劃、設計，再逛遍 Home Depot, Ikea and Rona，自己動手完成大部分傢俱，只有廚房管線更新找專業水電工協助。完成後許多朋友去他家參觀，都很羨慕他的室內空間規劃以及傢俱擺設，他也很得意。他說，自己動手做，對家的感覺更深了，有了成功經驗後，現在他也成了其他朋友裝修房子的好幫手。 

另外有一個新移民家庭，則為了要有自己的寬闊花園，選擇在高貴林西區購屋。雖然每天要多花一些通勤時間到溫哥華市中心上班，但較大的居住空間、孩子可以自在地跑跳，周末還可盡情的種花蒔草，讓她很開心。她老公也說，有一個笑咪咪的媽媽，全家都快樂。

還有一個本地土生土長的朋友，他選擇在本拿比當租屋一族。他說，在本拿比租屋比買屋便宜，把買屋的錢省下來，每年全家度假一次，這六 七年他們全家早已遊遍 亞洲, 美國以及歐洲大陸。豐富的家庭旅遊經驗，讓我們都覺得很溫馨。

對他們來說，購屋的選擇，不在於房子會不會增值，是不是豪宅，而是，房子是否符合家人對生活的期待。 投資溫哥華房地產，財務不宜負擔太大, 才能享受生活。在目前房價下，許多人都感受到買屋的沉重負擔，但購屋千萬不要超過自己的負擔能力。如果房貸支出佔家庭收入五成以上，將嚴重排擠家庭其他支出，生活被房貸壓的喘不過氣來，就不可能有快樂的生活氛圍。

筆者建議大家, 買屋前仔細計算自己的負擔能力，挑選付得起的購屋總價，是很重要的購屋守則。千萬別為了買屋，卻變成溫哥華屋奴。 對大多數人來說，買房子，不只是買到那個華麗的外表，更嚮往的是，家人生活在裡面的快樂互動。因此，先想想自己與家人對加拿大新生活的期待，比買哪一間房子會快速增值，應該要更重要得多了。個人淺見, 各位讀者.. 您認同嗎 ? 請 email 給我分享您的想法 alan@ca604.com

投資加拿大老房子的五項重點

筆者身為大溫哥華房地產經紀人多年，無論是新移民還是老移民，我常常發現，每個客戶對房子的要求條件，常常南轅北轍，思考的方向差距很大。有些新移民喜歡住新房，但也有不少人鍾情有品味的老房子，原因不僅在於成熟的社區、多樣的選擇，老房子佔地大、建築風格獨特、用料考究也都是其獨特的優勢。
不過在加拿大，特別是在大溫哥華地區，住老房子有需要特別留意的地方，其中最主要的問題是隨著加拿大建築規範的不斷完善更新，有些老房子缺失維護，被時代越拋越遠。如果你居住在老房中，或是準備購買一幢老宅，以下五點值得讀者一閱。

油漆鉛害
油漆中是否含鉛是肉眼無法辨別的，這也是為什麼許多人對老房子可能引發的鉛中毒問題格外警惕的原因。如何避免將自己和家人置於危險之中？如果房屋是於1978年之前建造的，那麼在表層塗料下藏有含鉛油漆的可能非常大。不過令人略感放心的是，含鉛漆面若是沒有破損或卷起脫落，就不會導致污染外洩、影響健康。因此如果你所居住的老房漆面外觀完整，最好的解決方法就是不要去破壞它。如果發現牆壁漆面有破損，應該盡快將剝落的碎片送至專業機構檢測。專家提醒，破損的含鉛漆面可能會被兒童或寵物誤食，其中的含鉛微粒還能在空氣中傳播，造成房屋內無處不在的嚴重污染。

石棉污染
在1970年之前的加拿大建築物中，石棉被廣泛用於房屋防火及保暖填充，此後由於其引發肺癌被禁止使用。如果你的房屋於此前建造，你家中有含有石棉的機會較大，例如暖氣爐導管或排氣管便可能用石棉隔熱料包裹，而地板及其它地方亦可能含有石棉。不過只有石棉被破壞，出現磨損或破碎並進入空氣中，才有可能對健康構成威脅。石棉纖維如果被牆壁封阻、在頂樓分隔、緊牢在一個完整物件中，或遠離房屋或建築物室內空間，便不會構成大威脅。因此環保署建議民眾在不必要的時候保持距離，避免觸碰石棉層。對老房子進行裝修時，應該先徵詢石棉拆除專家的意見，使用專業防護保護自己和他人健康。

低效隔溫層
如果我們能把老房子「切」開，很可能你會看到這些房子的隔溫層工藝非常糟糕，甚至是完全沒有使用過隔溫層。低效的隔溫不僅意味著瑟瑟發抖的寒冬，更有在月底收到的天價能源帳單。而更令房主感到無能為力的是，打掉整扇牆板、重新鋪設隔溫層的成本比能源帳單更為昂貴。好在新型的泡沫隔溫層（blow-in insulation）能解決這一問題，只需要將牆壁打開一個小洞，就可以使用機器將隔溫泡沫材料吹入壁板之間。儘管這一方式不如護毯式玻璃纖維隔溫層高效，但更加經濟、便捷。

熱能外漏
隔溫層的低效和缺失只是造成老房子寒冷的原因之一，老屋裂縫、變形的門窗和密封不佳的電源插頭接口都是導致冷風灌入室內的元兇。想要了解房屋到底哪些地方有密封漏洞，可以使用紅外溫度計在家中四處查看，或是用一支點燃的香證實自己的懷疑。好在這類問題容易修繕，使用密封條和填縫劑就能很快解決。

電路問題
老舊的電路系統容易引發火災觸電等危險，是居家維修重點。家中若經常跳電，或燈泡在使用吸塵器等電器時變暗，顯示電路系統可能出狀況。屋主請電工檢查約花費300元至500元，除更換或拴緊鬆開的零件，同時也應檢查電源開關與插座，確保電路運作正常。若房子電路系統過於老舊，可能需要重設線路，這樣的花費可高至萬元。

一間房子只需要賣給一個人

今年元旦假期筆者與兩位移民加拿大十幾年的老客戶在本拿比 Deer Lake ( 鹿湖 ) Hart House Cafe 中午聚餐。其中住在北本拿比的陳先生，是我多年的老客戶，十年來在大溫哥華一共投資了四間房地產，每一件房地產投資報酬率都很不錯。

閒話家常中，陳先生談到，他認為 : 投資房子，是先求穩再求好，也就是先求房價保值再求增值，並且以客觀的角度挑選房子。 他一向不碰以溫哥華市政府為中心，交通需要經過兩座橋的房地產物件，因為在他眼中，那些標的比較適合自住而不是投資，陳先生自己則是從交通便利及未來潛力的角度投資。 
其中最經典的莫過於他去年成功售出，持有5年、位於高貴林西區佔地 8500呎的60年老房子。當初買房成本不到50萬，去年以接近百萬賣出，五年獲利一倍，並且這五年中，因為有好房客的關係，房客不僅是銀行貸款的好幫手，就連房屋本身也受到房客很好的照顧。 
「在大溫哥華，我覺得買房子就是要勇於走出第一步，否則永遠都在觀望，到最後發現房子越來越貴。」陳先生分析，在加拿大，對於有自住需求的人來說，要先衡量自己的財務能力，懂得議價，買到低於市場行情的房子才是重點。過分相信溫哥華房市負面說法的新聞，反而容易錯失購屋保值、累積財富的好時機。 
筆者個人對陳先生的分析十分認同，特別是兩座橋的投資建議，與其把我們寶貴的時間塞在車裡，還不如留給家人及朋友，席間劉先生問陳先生 : 你投資房地產. 難道不怕有一次會賠錢？陳先生回答 :「一間房子只需要賣給一個人」，只要 Location 夠好 加上 房子質量優等，不用擔心找不到一個懂得品味、識貨的買家。 
今天是 2015 年的第一個正式上班日以及開學日，祝福讀者們 Happy New Year 2015 !!
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