加拿大房屋自我檢查

生活在加拿大，我們居住的房子道出了一家人的成長故事，更裝滿全家人的珍貴回憶，而越重要的資產，越要用心的保護它，其實照顧房子並不麻煩，只要列出這些保養房子的清單以及照顧它的訣竅，定期檢查不但可以避免一些大問題產生，更可以給家人一個安全舒適的生活空間。

火災與煙霧警報器是居家安全中很重要的一個裝置，正確的安裝方式與定期的檢查才可確保它們在關鍵時刻發揮功能，雖然大多數的煙霧警報器會發出鳴叫聲提醒您更換電池，但我們還是提醒您至少一年一次定期檢查它們是否能正常運作，也要注意滅火器是否要進行更換。

水管漏水可能在不知不覺中持續發生，漏水的狀況長久下來也會影響房子結構，在這裡提供簡單訣竅，讓您定期做好管線的檢查。首先，查看馬桶、水槽的供水管線是否有滴水的情形，還有連接洗衣機、洗碗機的水管是否有漏水的狀況，一旦察覺就要馬上進行修復，而最重要的是如果發現 牆面潮濕或霉臭味都是水管有問題的一個警訊，馬上需要請水電工來偵測漏水的情況。

房子的外面是很多人忽略的檢查程序，定期的清理與檢查屋簷上與院子裡的排水溝可以幫您省下一筆可觀的維修費用，因為正常的排水功能可以避免屋頂漏水，還可以保護房子的地基，所以定期的清除泥沙與淤積在排水溝的落葉可是保護房子的重要功課。

隨著冬季氣溫的節節下降，暖氣的需求也變大，建議您在冬天來臨之前請專業技師來做暖氣系統的保養維修，這樣可以確保暖氣系統擁有最佳效率，節省煤氣支出，另外如果您居住的地方比較潮濕，也要檢查排水管線是否因為水藻或沈積物而有阻塞的現象。

在大溫哥華地勢比較低的區域，白蟻是個令人頭痛的問題，一般人不太能立即察覺白蟻的存在，所以當建材出現明顯蛀蝕的痕跡，往往已經產生一定程度的損害，我們建議您利用天氣晴朗的日子定期為房子的外觀做檢查，仔細留意這些白蟻入侵的跡象，包括了木屑或是白蟻築起的蟻路或蟻道，它的外觀呈現土色細長狀，也可能形成細塊狀的大片範圍，如果在房子的內外發現這些徵兆，要趕快聯絡專業的除蟲公司，來杜絕更嚴重的傷害。
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加拿大新房2-5-10 年保修規定

我們在加拿大買賣房地產，很多人都知道新房 2-5-10 年保修條款規定，那什麼是加拿大 2-5-10 保修 2-5-10 Home Warranty 呢? 是指買家購置新屋，房屋從始建到落成後，建商應承擔的維護保障內容，並以年限：2年、5年、10年為衡量標準。

2年：房屋裝飾材料、手工部分以及電器保修。 2年內的保修主要針對建築材料和施工質量針對不同材料和施工項目，分為12月、15月、24月三種保修情況，因為最長期限位24個月，所有統稱2 年。

12個月內保修：

獨立屋和共管物業的非公共部分出現任何施工質量和材料缺陷問題，舉例來說，非人為使用不當造成的廚浴檯面材料拼接處，裂縫寬度大於1.5毫米，建商須承擔維修費用，通常廚房和衛浴是問題高發區域

15個月內保修：

公共物業出現任何施工質量和材料缺陷問題，總的來說屋主家大門之外的公共部分都在此列，比如大堂裡的燈、公共樓梯扶手等。

24個月內保修：

供水、供電、暖通和空調系統以及室外貼面、填縫和門窗的材料和施工質保問題。

5年：建築外殼以及圍護結構缺陷

就大溫哥華來說，5年之內最容易出現的問題就是漏水，分為房屋外牆和屋頂漏水兩種情況。其中包括非冷凝水、極端天氣及非人為失誤產生的窗戶漏水，在5年內發生上述情況，則由建商承擔全部維修責任。實際上，所謂極端下雨天氣在大溫哥華基本不存在，所以任何外殼及圍護結構的損害以漏水的症狀出現時，業主都可以得到保修。

除了最常見的漏水問題之外，還有一種情況是建築外殼發生開裂、斷裂、脫落等質量問題，涉及的常見部位是外牆屋頂、外部門窗、其他建築外殼，這些建築材料發生的非人為損壞也全部由建商負責維修。

10年：建築結構質保

主要包括新屋承重結構組成部分的材料、施工質量問題，高層建築主要是框架、承力柱、屋樑等。而大溫哥華獨立屋的結構用料中，木質佔絕大比例，使用一段時間後的木材料，或會出現不同程度的扭曲或彎曲，如果變形情況嚴重，尤其是結構支撐部分的橫梁，及立柱呈現顯著扭曲或彎曲，已經影響到結構和房屋居住功能的情況，均屬於保修範圍。對一間房屋來說，如果10年沒有發生結構質量問題，通常在未來的很多年都不會再出現非人為的質量問題。

2-5-10房屋保修時限怎麼算?

獨立屋

新屋主交房日開始，或者新屋入住許可證的簽發日開始，以先發生的日期為準，例如：交房日是5月10日，入住許可證的日期是4月5日，則新屋保險的有效起始日為4月5日。

城市屋和公寓

以第一戶的交房日開始，或者第一戶的產權交割日開始。投資高貴林 請找蔡澤霖

溫哥華房地產市場中的獨家暗盤

目前大溫哥華的房地產市場中，有不少屋主雖然打算賣房，卻不想將其掛在大溫哥華房地產經紀人的MLS上，之所以這麼做，很多賣家是不想讓太多人鄰居及朋友知道​​他們正在出售自己的房地產。而從很多買家的口中，澤霖也常常聽到買家說“大家搶翻天的MLS明盤我沒興趣，最好幫我找個暗盤!”甚至我們經常在房產廣告會看到醒目的“獨家暗盤”等字眼。

那麼，到底什麼是暗盤? 在大溫哥華的房地產市場中，為什麼有不少買家執迷於房地產暗盤呢?是不是暗盤就一定好呢?暗盤交易到底有什麼風險? 每件房產交易都是大事，大家一定要清楚自己的實際情況，是否真的適合去考慮暗盤，不要被迷了雙眼，白花辛苦存下的買房錢。

首先，在弄清處“ 暗盤 exclusive listing ”之前，我們必須了解什麼是與暗盤相對應的“明盤”。所謂明盤 我們都知道，加拿大房地產有一個眾所周知的MLS系統。 MLS英文全稱Multiple Listing Service，稱其為“多方掛牌服務系統，基本上整個北美地區絕大多數的房地產銷售都通過MLS系統完成的。MLS系統為整個房地產市場的供求雙方提供了信息對等的交互渠道和公平競爭的交易平台，從而讓買賣雙方能夠更透明、更快捷、更安全地完成房地產買賣。簡單來說，通過MLS系統掛牌公開發售的房地產算是“明盤”。與之相應，沒有將房地產物業掛在MLS系統而直接投放市場進行銷售的，可以理解為“暗盤”。

明盤和暗盤到底有多大差異呢?

要了解這個問題，必須弄清楚MLS系統在市場推廣方面強大的威力。加拿大的房地產市場是通過經紀人代理制度來完成銷售的。以2015年統計數據為參考，加拿大當時約有11萬個房地產經紀人，大溫地區執牌的房地產經紀人達到一萬四千人以上。以大溫哥華為例，如果一套房子通過MLS掛牌公開銷售，則意味著將一萬四千名房地產經紀人都可以在第一時間獲得房源資訊。如果假設每個經紀人背後都有10個潛在買家客戶，那麼這個房源就能向14萬買房人進行推廣。

MLS系統的強大遠不止於此，它還可以通過其公眾網端口向全世界的潛在買房人進行市場曝光。全世界的買家上網就能搜索到大溫哥華市場的房源資料，其中當然包含本拿比，列治文以及高貴林..等等.。所以說，“ MLS 明盤”資訊不僅是向大溫哥華市場開放的，而且是向全球範圍開放的。投資高貴林 請找蔡澤霖

而房地產買賣市場中的“暗盤”呢?

這幾年生活在加拿大，大家都有感受到大溫哥華房地產市場的競爭非常激烈，“暗盤”可以讓地產經紀站在主導的地位，地產經紀可以有選擇性的將房子推向獨家市場。換句話說，如果物業掛在MLS上，將是很多個買家找賣家。而如果是“暗盤”，那就是賣家挑買家。

但是，不通過MLS系統銷售的房地產其市場曝光程度是不充分的，而市場曝光程度對其後續銷售的成敗產生重要的影響。暗盤的行銷方式大致就是靠房地產經紀人的人脈以及溫哥華報紙打廣告，接觸房源信息的目標群體較小。在房地產市場曝光不充分、缺乏足夠曝光的銷售環境中，通過暗盤來賣房，賣家的最佳利益往往容易縮水，不太可能賣出透過買方競購產生的高價。這就是為什麼總有買家打聽哪裡有暗盤的原因。因為老練的買家心裡清楚，知道“暗盤”信息的人少，參與競爭的買家也少，運氣好時，有時能夠撿到寶。

以上，筆者的一些想法以及經驗，歡迎大家來電交流.

加拿大央行升息的三項主要原因

今天12日加拿大央行升息1碼，為0.75%，是七年來首度升息，以反映全球經濟成長好轉；並表示最近的經濟數據已「使加拿大經濟能夠超越成長水平，並對加拿大出口超額以及工業產能更具信心」。

大溫哥華房地產分析師針對加拿大今天升息提出三項原因。

第一，加拿大央行傾向於藉由貨幣政策，來因應通膨可能升高的勢頭。目前通膨率僅1.3%，低於2%目標，且持續下降，但加拿大央行預測明年中將升到2%附近。

第二，希望藉由升息來減輕金融業出現過熱不穩的可能性，因為利率偏低會變相鼓勵房地產投資人承擔更高的風險。長期低利率也使大溫哥華以及多倫多房市過熱，迫使加拿大政府必須與各省一起透過房地產貸款升息及租稅使房地產市場降溫。

第三，加拿大央行希望能更接近美國聯準會的貨幣政策方向，以防止加幣對美元匯率出現較大波動。央行升息後加幣立刻對美元升值0.7%，報1美元兌1.2824加幣，是去年8月來最高價位。

參考資訊來源 華爾街日報 投資高貴林 請找蔡澤霖

符合需求的房子

筆者最近陪一對年輕的夫妻去高貴林的 Burke Mountain 看房，客戶中意那棟房子座落在綠意盎然的高貴林山區，房子後院花草茂盛而且種植很多盆栽，反應出屋主的用心. 跟根據賣方地產經紀人的說法，想賣屋的老夫婦是那棟40年房子的首任屋主，是因為子女年長獨立後，老夫婦兩人實在不需要近3000呎的使用空間，所以想要把房子出售後，換購一間位於溫哥華西區較小的公寓。

這間房屋巧妙的利用高貴林東北部山坡地形，讓兩層樓半的空間都有充分的採光，以及足夠的挑高，前院裡還有屋主種下的植栽，接待客人的客廳、書房或屋主需要的工作與收納空間，居住空間也都利用樓層差巧妙的分開，那真是一棟連我看了都會動心的物件，然而綠意盎然、空氣清新，以及居高臨下視野的代價，就是樓梯比較多，也因為座落在Burke Mountain的山頂，所以附近沒有大眾運輸工具，由於這對年輕朋友想要生小孩，上述的問題就成為非常困擾的大麻煩。

對於想要懷孕的夫妻來說，樓梯、高差、坡度等，都是可能造成不好結果的潛藏風險來源，再加上附近沒有公車站，也意味著不太會開車的女主人，在未來懷孕的過程中，需要汽車作為交通工具。聽到我這樣分析後，這對年輕朋友臉上都露出為難的神色，畢竟很難看到一棟內外兼具，且開價相對低廉的物件，此時我問那兩位年輕人，你們願意延後懷孕這個目標嗎？兩位年輕人毫不猶豫的同時搖頭。

我接著問，那你們有想到如何解決交通問題？男生說我可以每天送老婆到高貴林天車站，如果時間沒辦法配合，就利用Uber 的叫車服務，用比較多的車資來換取便利性。我也提出我的建議，如果長輩願意的話，這棟房子有四間臥室，其實也可以請長輩在妻子懷孕的時候過來幫忙照看，減輕丈夫工作家庭兩頭跑的困擾。

筆者建議，大家在大溫哥華購置房地產，如果買屋是為了自用，除了不能買財務負擔太大的物件外，符合使用需求絕對是最重要的元素，「符合需求」四個字看來簡單，但通常不只有一種方式可以到達這樣的目標，所以若物件本身有90分的水準，但是與主要需求發生衝突時，先不要急著以要或不要的二分法來處理，先問問這個衝突有沒有其他可以接受的妥協折衝方案，如果真的找不到這樣的替代方案，或許就是跟這棟房子的緣分還不夠，請繼續努力的尋找，只要有耐心與毅力，絕對能找到另一間符合需求的房子。

2017五項重量級因素

今年的除夕夜，筆者將在台北與父母以及全家族一起吃年夜飯，心裡非常開心，近十年了，筆者沒有與全家族一起圍爐，很期待。Okay, 轉回文章正題，上星期澤霖與幾位老客戶聚餐，其中高雄的李太太詢問我，有關今年 2017 大溫哥華房市的看法，筆者認為下述五項因素將會重量級的影響大溫哥華房地產走勢，在此與各位朋友一同分享與討論 :

油價
加拿大經濟與美國連鎖反應非常高，因此利率走勢長期與美國相同。在去年年底美國加息的背景下，加拿大本土的就業和工資增長表現也較為強勁。但短期內加拿大是否會跟隨美國加息，還取決於一個關鍵因素：油價。石油在加拿大經濟中佔重要的地位，加拿大的經濟景氣在很大程度上受到國際油價走勢的影響，最直接的表現是加元與油價的走勢具有高度相關性。如果石油價格今年上漲突出，加拿大很可能將在年內跟隨美國加息，因為房貸負擔增加從而對房價產生負面影響。
中國資金
其實，中國早在2015年已經超過美國，成為加拿大房產最大外資來源國。根據統計，近五年 加拿大房地產吸收了超過 600 億美元來自中國的投資，而溫哥華+多倫多 是這些中國資金的主要目的地。據商業地產公司 CBRE 統計，2016年度，大溫哥華吸收了全加拿大70%的國際地產投資。但自2016年年中以來，資金流入的趨勢由於中國的外匯管制和匯率變化等開始出現向下轉折的變化。同時，在2016年跨年夜深夜，中國外管局發布了關於匯款的嚴管規定，導致居住在加拿大的中國移民、中國留學生出現極度的擔憂，最實際的問題是，無論交學費還是居住生活，事實上，每年5萬美元的額度實在太少，而對於準備到大溫哥華購買房屋的中國新移民來說，更有一種不知所措的不安全感以及焦慮。加拿大銀行業普遍認為，預計 2017 年從中國流入加拿大房產的資金會日趨減緩甚至減少。
外國人買房交易稅
為了限制由外資推動的大溫哥華房價漲勢，卑詩省政府在去年8月份宣布對外資購房加收15%的購房稅。這一措施給大溫哥華房價澆了一盆冷水，在商言商，多了百分之15的購屋成本，大大降低了大溫哥華房產對外資的吸引力。受此影響，原本計劃進入大溫哥華房地產的海外資金開始改道，流向東岸的多倫多以及鄰近的美國西雅圖等地。
加幣 vs 人民幣的匯率變化
雖然，加元兌美元在過去數年一直處在弱勢低位，但自2016年年初開始，加元已經開始反彈，來自美國的資金在加拿大房地產的購買力將因此變弱。同時，加元對人民幣的匯率也持續走強，這將降低中國資金在加拿大房地產市場上的購買力。
收緊的房貸政策
早在2008年美國金融風暴，一牆之隔的美國因房地產市場全面潰敗的時候，加拿大的房產市場卻安然無恙。其主要原因加拿大的銀行在房地產的房貸放款方面非常保守。這一保守傾向，在這五年加拿大市場火熱的背景下，顯得非常沉著穩重，幾乎可以稱為不動如山。雖然目前加拿大央行仍將利率繼續保持在0.5%，但加拿大銀行已經率先對房地產貸款升息。其中，加拿大五大銀行的 道明銀行在去年11月就率先提高房貸利率，另外 加拿大皇家銀行緊隨其後升息。除了加息，各銀行對海外買家的首付比也在今年做了調整，房價超過150萬的自備款比例增加到50%。專家們預計，2017年加拿大五大銀行的房屋貸款政策，應該更趨保守以及嚴謹。

參考資訊

溫哥華太陽報 華爾街日報 溫哥華世界日報

令人憂喜參半的房地產估價

2017 年的第一個星期，我們大溫哥華地區的多數屋主，現在應該已經收到2017年的物業評估了吧。大家看到評估單後的第一反應...應該是憂喜參半吧? 因為自家房屋升值很大 ! 尤其是獨立屋，房價估值飆升30%-50%~感覺自己身價倍增。但是... 隨之而來的房地產稅，將使得高興的氛圍減弱很多吧 ?

有些住在大溫哥華地區的朋友，冷靜下來後會開始質疑，為什麼今年房屋估價會漲的如此迅速.  是不是政府弄錯了? 對此，BC房地產評估局負責人Mr. Grant 表示 : 首先，大家應該在心裡問自己：在2016年7月1號的時候，我的房子是不是值這個價格?

如果身為屋主的您還有質疑，那麼這五件事你需要知道：

1. 你房屋的估價是由BC評估局在每年7月1號，根據房子的價值+土地的價值匯總而成。若土地有增值或房子有翻修，那麼房屋的估價就會隨之變化。

2. 當局將會適當參考房屋估價來調整財產稅的稅率。當房屋估價的上升幅度超出同類別財產的平均水平時，業主將需要繳納更多的財產稅; 若房屋評估上升幅度低於同類別房產的平均水平，房主將獲得減稅。

3. BC省政府將根據房地產估價來制定屋主房產稅補助 (Homeowners Grant) 的標準。符合補助標準的屋主將會獲得每戶$570元的房產稅減免的補助。 2016年減免的臨界值定為120萬元，房屋估價低於這個數額的屋主可以獲得$570元的稅款補助。

BC 房地產評估局表示，隨著今年房屋估價大幅上漲，BC省正在審查業主房產稅補助的新標準。

4. 如果屋主對其房屋評估有任何疑問，可以去 e-valueBC 網站查詢鄰居的估價，以便對比。若屋主仍然對此次評估存在質疑，歡迎致電BC評估局進行詢問。

5. 如果屋主仍然不同意BC評估局給出的結果，屋主有權進行上訴。上訴的截止日期是1月31號。根據往年資訊，每年會有1%-2%的屋主進行投訴。