星期五

2017五項重量級因素

今年的除夕夜,筆者將在台北與父母以及全家族一起吃年夜飯,心裡非常開心,近十年了,筆者沒有與全家族一起圍爐,很期待。Okay, 轉回文章正題,上星期澤霖與幾位老客戶聚餐,其中高雄的李太太詢問我,有關今年 2017 大溫哥華房市的看法,筆者認為下述五項因素將會重量級的影響大溫哥華房地產走勢,在此與各位朋友一同分享與討論 :
油價
加拿大經濟與美國連鎖反應非常高,因此利率走勢長期與美國相同。在去年年底美國加息的背景下,加拿大本土的就業和工資增長表現也較為強勁。但短期內加拿大是否會跟隨美國加息,還取決於一個關鍵因素:油價。石油在加拿大經濟中佔重要的地位,加拿大的經濟景氣在很大程度上受到國際油價走勢的影響,最直接的表現是加元與油價的走勢具有高度相關性。如果石油價格今年上漲突出,加拿大很可能將在年內跟隨美國加息,因為房貸負擔增加從而對房價產生負面影響。
中國資金
其實,中國早在2015年已經超過美國,成為加拿大房產最大外資來源國。根據統計,近五年 加拿大房地產吸收了超過 600 億美元來自中國的投資,而溫哥華+多倫多 是這些中國資金的主要目的地。據商業地產公司 CBRE 統計,2016年度,大溫哥華吸收了全加拿大70%的國際地產投資。但自2016年年中以來,資金流入的趨勢由於中國的外匯管制和匯率變化等開始出現向下轉折的變化。同時,在2016年跨年夜深夜,中國外管局發布了關於匯款的嚴管規定,導致居住在加拿大的中國移民、中國留學生出現極度的擔憂,最實際的問題是,無論交學費還是居住生活,事實上,每年5萬美元的額度實在太少,而對於準備到大溫哥華購買房屋的中國新移民來說,更有一種不知所措的不安全感以及焦慮。加拿大銀行業普遍認為,預計 2017 年從中國流入加拿大房產的資金會日趨減緩甚至減少。
外國人買房交易稅
為了限制由外資推動的大溫哥華房價漲勢,卑詩省政府在去年8月份宣布對外資購房加收15%的購房稅。這一措施給大溫哥華房價澆了一盆冷水,在商言商,多了百分之15的購屋成本,大大降低了大溫哥華房產對外資的吸引力。受此影響,原本計劃進入大溫哥華房地產的海外資金開始改道,流向東岸的多倫多以及鄰近的美國西雅圖等地。
加幣 vs 人民幣的匯率變化
雖然,加元兌美元在過去數年一直處在弱勢低位,但自2016年年初開始,加元已經開始反彈,來自美國的資金在加拿大房地產的購買力將因此變弱。同時,加元對人民幣的匯率也持續走強,這將降低中國資金在加拿大房地產市場上的購買力。
收緊的房貸政策
早在2008年美國金融風暴,一牆之隔的美國因房地產市場全面潰敗的時候,加拿大的房產市場卻安然無恙。其主要原因加拿大的銀行在房地產的房貸放款方面非常保守。這一保守傾向,在這五年加拿大市場火熱的背景下,顯得非常沉著穩重,幾乎可以稱為不動如山。雖然目前加拿大央行仍將利率繼續保持在0.5%,但加拿大銀行已經率先對房地產貸款升息。其中,加拿大五大銀行的 道明銀行在去年11月就率先提高房貸利率,另外 加拿大皇家銀行緊隨其後升息。除了加息,各銀行對海外買家的首付比也在今年做了調整,房價超過150萬的自備款比例增加到50%。專家們預計,2017年加拿大五大銀行的房屋貸款政策,應該更趨保守以及嚴謹。


參考資訊
溫哥華太陽報 華爾街日報 溫哥華世界日報

令人憂喜參半的房地產估價

2017 年的第一個星期,我們大溫哥華地區的多數屋主,現在應該已經收到2017年的物業評估了吧。大家看到評估單後的第一反應...應該是憂喜參半吧? 因為自家房屋升值很大 ! 尤其是獨立屋,房價估值飆升30%-50%~感覺自己身價倍增。但是... 隨之而來的房地產稅,將使得高興的氛圍減弱很多吧 ?

有些住在大溫哥華地區的朋友,冷靜下來後會開始質疑,為什麼今年房屋估價會漲的如此迅速.  是不是政府弄錯了? 對此,BC房地產評估局負責人Mr. Grant 表示 : 首先,大家應該在心裡問自己:在2016年7月1號的時候,我的房子是不是值這個價格?

如果身為屋主的您還有質疑,那麼這五件事你需要知道:
1. 你房屋的估價是由BC評估局在每年7月1號,根據房子的價值+土地的價值匯總而成。若土地有增值或房子有翻修,那麼房屋的估價就會隨之變化。
2. 當局將會適當參考房屋估價來調整財產稅的稅率。當房屋估價的上升幅度超出同類別財產的平均水平時,業主將需要繳納更多的財產稅; 若房屋評估上升幅度低於同類別房產的平均水平,房主將獲得減稅。
3. BC省政府將根據房地產估價來制定屋主房產稅補助 (Homeowners Grant) 的標準。符合補助標準的屋主將會獲得每戶$570元的房產稅減免的補助。 2016年減免的臨界值定為120萬元,房屋估價低於這個數額的屋主可以獲得$570元的稅款補助。
BC 房地產評估局表示,隨著今年房屋估價大幅上漲,BC省正在審查業主房產稅補助的新標準。
4. 如果屋主對其房屋評估有任何疑問,可以去 e-valueBC 網站查詢鄰居的估價,以便對比。若屋主仍然對此次評估存在質疑,歡迎致電BC評估局進行詢問。
5. 如果屋主仍然不同意BC評估局給出的結果,屋主有權進行上訴。上訴的截止日期是1月31號。根據往年資訊,每年會有1%-2%的屋主進行投訴。