*新聞來源 2月24日 溫哥華 世界日報
西門菲沙大學（SFU）地球科學教授 John Clague，19日在溫哥華會展中心舉行的 美國尖端科學協會（AAAS）座談會上指出，受到全球暖化影響，卑詩省海平面不斷上升，因此呼籲政府做好防災應變措施；而卑詩大學（UBC）教授艾奇頓 David Edgington 則表示，未來本省若發生強震及引發海嘯來襲時，卑省居民並未做好面對災難的準備。
雖然沿岸海平面在過去一直維持不變，但近但近100年來，受到地球暖化的嚴重影響，北極冰山溶解增快以及海洋增溫等現象導致海平面不斷升高，估計在下個世紀時，卑省沿岸水位至少會上升30公分，甚至最多可能高達1公尺，而全球受到海平面上升影響的人口將會有5億人。
UBC 艾奇頓教授續稱，卑省沿岸水位上升至1公尺的可能性極高，但由於目前科學界對於海平面上升的評估過於保守，因此當天災來襲時，卑省將會受到洪水的嚴重衝擊，並會對列治文和三角洲等社區帶來巨大威脅。他說：「屆時包括溫哥華國際機場、三角洲以及托瓦遜渡輪碼頭（Tsawwassen ferry terminal）將會岌岌可危。」
因此克萊呼籲，預防洪水倒灌將會有兩個選擇，一個是在三角洲 列治文 等低窪地區興建更高的堤壩，但是價格高昂，或者是撤退一途，但撤退的可能性幾乎是微乎其微，因此呼籲當局立刻展開行動加強戒備，避免天災發生時措手不及。
12/2/24
12/2/19
大溫哥華買房必備黃金六點
大溫哥華買房必備黃金六點
注意高壓電塔
注意房子附近有無高壓電塔（線）通過。打開窗戶，頭伸出去別忘了左右伸長一點，大角度看看，附近有沒有高壓電塔。雖然目前醫學上還沒有百分之一百確認高壓電塔對人體有害，先不論會不會有心理作用的影響，下雨天高壓電塔有時會滋滋作響，如果距離太近，這聲音不但影響到每日的睡眠，對日常生活也造成了干擾
學校就在旁邊，噪音也在你旁邊
有些物件標榜面對學校，當然好處多多，小孩上學近、面對操場景觀好，還有學校的綠樹清靜空氣。但是有一點不可不慎，房子的位置，是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲以及家長接送小孩的車輛噪音。週末學生放假，總可以好好休息了吧？很多學校會出借辦活動，平時也許鐘聲和廣播聲還刻意不放太大聲，但是出借辦運動會、園遊會 聲音才更大 值得您再三考慮。
省去裝潢費，多了修繕費
髒髒舊舊的溫哥華房子一定不容易賣出，你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的。但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」，買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。 所謂維修的房子，就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好，可能管線也都換新了，很有誠意的來出售，遇到這樣的物件算是非常幸運。但是市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢。用木板把漏水壁癌的牆壁封住，破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好、甚至還有看來美輪美奐的浴室，地板排水孔竟然是假的！這些小地方很容易被忽略，但卻會造成生活的大不便。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢？有些基本法則可以參考：遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。當然這並不是絕對，賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚。所以有些人索性就都不買過度裝潢的房子。強調建議"聘請驗屋師是必需要點".
溫哥華飛機航道
十幾年前筆者剛到加拿大時陪著自己親朋好友在列治文看房子, 跟當時移民公司介紹的房地產經紀看完6套房子後, 下午5點和地產經紀說拜拜後，我建議大家在附近多晃十分鐘，才發現這列治文的房子正好在飛機的航道正上方，每隔十分鐘，就會有飛機經經過轟轟作響。尤其是離溫哥華機場距離較近的地方，飛機高度越低，噪音越大。除非常常出國的人，否則實在沒必要一定選在溫哥華機場航道附近。
空氣不流通
分享了很多容易忽略的噪音問題，通常大家會得到一個標準答案「裝氣密窗」就聽不到了。的確，大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決，但是如果這噪音是持續的，難道一年都要關氣密窗生活嗎？澤霖也在此提醒大家，窗戶緊閉又沒開空調的狀況下，空氣不流通，室內二氧化碳 CO2 濃度過高，對身體健康非常不好。
千金買房，萬金買鄰
這是最不容易在看大溫哥華房子的時候看出來的，但是有時候「問」可以邊幫你過濾掉不佳的物件。附近鄰居的職業是什麼？樓上有沒有小孩愛亂跑跳、動物叫聲、一樓是不是有亂排放油煙的餐廳、除了自己觀察之外，如果是大樓物件，住戶也是很好的詢問對象。其他像是樓梯間、電梯是否整潔 都可以看出大樓的管理是否落實，有自愛的鄰居可以省卻不少麻煩。不過就算在溫哥華買屋時這些都注意了，還是會有「出槌」的時候， 筆者 公司同事現在住在列治文，樓上的住戶因工作關係搬到本拿比，就把房子出租出去，遇過半夜開PARTY的房客、每天回家高跟鞋叩叩叩的房客，現在的房客則是每天走路有如千斤重，早上她幾點起床樓下都一清二楚。所以，鄰居們最好都是自住戶，也才不會常有人在搬家，常搬家公共區域的損壞率也會較高。
以上幾點建議是筆者多年來給予買家的忠告，畢竟買房地產是一輩子最重要的投資，大家還是小心謹慎駛得萬年船為宜.
大溫哥華房地產經紀人
蔡澤霖 778-384-0601
注意高壓電塔
注意房子附近有無高壓電塔（線）通過。打開窗戶，頭伸出去別忘了左右伸長一點，大角度看看，附近有沒有高壓電塔。雖然目前醫學上還沒有百分之一百確認高壓電塔對人體有害，先不論會不會有心理作用的影響，下雨天高壓電塔有時會滋滋作響，如果距離太近，這聲音不但影響到每日的睡眠，對日常生活也造成了干擾
學校就在旁邊，噪音也在你旁邊
有些物件標榜面對學校，當然好處多多，小孩上學近、面對操場景觀好，還有學校的綠樹清靜空氣。但是有一點不可不慎，房子的位置，是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲以及家長接送小孩的車輛噪音。週末學生放假，總可以好好休息了吧？很多學校會出借辦活動，平時也許鐘聲和廣播聲還刻意不放太大聲，但是出借辦運動會、園遊會 聲音才更大 值得您再三考慮。省去裝潢費，多了修繕費
髒髒舊舊的溫哥華房子一定不容易賣出，你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的。但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」，買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。 所謂維修的房子，就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好，可能管線也都換新了，很有誠意的來出售，遇到這樣的物件算是非常幸運。但是市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢。用木板把漏水壁癌的牆壁封住，破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好、甚至還有看來美輪美奐的浴室，地板排水孔竟然是假的！這些小地方很容易被忽略，但卻會造成生活的大不便。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢？有些基本法則可以參考：遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。當然這並不是絕對，賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚。所以有些人索性就都不買過度裝潢的房子。強調建議"聘請驗屋師是必需要點".
溫哥華飛機航道
十幾年前筆者剛到加拿大時陪著自己親朋好友在列治文看房子, 跟當時移民公司介紹的房地產經紀看完6套房子後, 下午5點和地產經紀說拜拜後，我建議大家在附近多晃十分鐘，才發現這列治文的房子正好在飛機的航道正上方，每隔十分鐘，就會有飛機經經過轟轟作響。尤其是離溫哥華機場距離較近的地方，飛機高度越低，噪音越大。除非常常出國的人，否則實在沒必要一定選在溫哥華機場航道附近。
空氣不流通
分享了很多容易忽略的噪音問題，通常大家會得到一個標準答案「裝氣密窗」就聽不到了。的確，大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決，但是如果這噪音是持續的，難道一年都要關氣密窗生活嗎？澤霖也在此提醒大家，窗戶緊閉又沒開空調的狀況下，空氣不流通，室內二氧化碳 CO2 濃度過高，對身體健康非常不好。
千金買房，萬金買鄰
這是最不容易在看大溫哥華房子的時候看出來的，但是有時候「問」可以邊幫你過濾掉不佳的物件。附近鄰居的職業是什麼？樓上有沒有小孩愛亂跑跳、動物叫聲、一樓是不是有亂排放油煙的餐廳、除了自己觀察之外，如果是大樓物件，住戶也是很好的詢問對象。其他像是樓梯間、電梯是否整潔 都可以看出大樓的管理是否落實，有自愛的鄰居可以省卻不少麻煩。不過就算在溫哥華買屋時這些都注意了，還是會有「出槌」的時候， 筆者 公司同事現在住在列治文，樓上的住戶因工作關係搬到本拿比，就把房子出租出去，遇過半夜開PARTY的房客、每天回家高跟鞋叩叩叩的房客，現在的房客則是每天走路有如千斤重，早上她幾點起床樓下都一清二楚。所以，鄰居們最好都是自住戶，也才不會常有人在搬家，常搬家公共區域的損壞率也會較高。
以上幾點建議是筆者多年來給予買家的忠告，畢竟買房地產是一輩子最重要的投資，大家還是小心謹慎駛得萬年船為宜.
大溫哥華房地產經紀人
蔡澤霖 778-384-0601
12/1/15
想很快賣掉你溫哥華的房子嗎? 開始整理打包吧!
如果您的房屋正在出售中,想很快賣掉你溫哥華的房子嗎? 將每件東西都弄得乾乾淨淨, 移開所有的雜物, 暫時將你的狗寄養在朋友家, 會使你的願望早點實現．不是人家說：某人的垃圾是另一個人的寶藏嗎? 有沒有想過這句話是反之易然? 所以說：某人的寶藏是另一個人的垃圾也是有道理的．
雖然很難讓人承認, 但如果屋主真的有賣房子的決心, 有一些事是必需要親自面對的．無論你信還是不信, 屋主 那隻眼中全世界最可愛的貓可能無法讓別人驚豔．那些瓷器跟你很速配, 但可能跟別人無緣．至於你牆上那些家庭照, 那就更………．
所以事實是, 賣房子是讓潛在的買方想像他們自己在你房子裡的情況, 如果他們看到的都是你的東西, 他們如何想像呢? 所以, 第一, 你最好將自己的喜好移出你家; 第二, 順便移開你的個人留駐的生活足跡.
乾乾淨淨, 清清爽爽,並刮去所有黏撘撘的小手留下像印記般的小污點．重點是, 房子必需絕對地重新整頓! 畢竟, 如果你真的想賣房子, 記住, 你在和新房子競爭, 所以要盡力散發出脆脆的新味!
筆者常常會以比較直接的建議賣方也就是屋主: 沒有人要買你的個人回憶．而且, 你賣房子的方法不是你平時住房子的方法, 成功的賣方好像高貴林的王先生夫婦 就是證明這個策略最佳的例證．去年秋天他們決定賣屋．他們在十月將房子推出銷售, 定價 $865,000, 十一月以 $857,000 賣出．他們怎麼做到的? 其實他們只是簡單地 照著筆者建議去做一個屋主盡量能夠做的事罷了．
每當筆者被委任賣房時, 常常建議賣方, 將每件東西清理一下, 重新油漆黑烏烏的牆腳板, 清理窗戶, 拿掉紗窗, 讓院子看得清楚些, 整理庭園, 最重要的是清除雜物．太多雜物會使潛在買主完全失去興趣, 所以最好扔掉掛在牆上的壁毯, 保齡球獎杯, 絨布的Hello Kitty, 所有裝飾用的小東西都要整理．它們堵塞在整齊光滑的表面, 更重要的是, 他們防礙其他人想像將他們自己的紀念品放在這些檯面上．
當你有大清掃的心情時, 去清理廚房．將冰箱上所有東西都清掉, 是的, 甚至你瘦了十磅的那張照片．將去年經紀人送的日曆從牆上拿下來, 將廚房流理台上所有小家電都移開, 就像就要搬家了, 不是嗎? 那麼整理打包吧!
你住在房子裡的方式, 通常不是你要賣房子時住在裡面的方式．既然你已開始打包, 最好也將一些大件的雜物搬出去．拿王先生家的例子來說 最好移開讓房子看起來變小了的任何東西．
接下來的步驟是除去所有太個人裝飾的風格, 這包括戲劇化的窗簾, 地毯, 和一些不搭配的繪畫．雖然這些裝飾很好, 但是, 更好的是, 你能讓人們想像他們的傢俱和他們的裝飾在這棟房子裡的景像．所以, 要賣的房子裡要愈中性原始愈好, 鮮花和植物還算可以, 但如果你想刻意營造溫室的樣子, 那麼人們就看不到房子的本身．人們就沒有對這個房子有想像空間了．
接下來, 雖然所有的人都難免傷心, 但堅強的王先生全家一致決定：將他們的愛狗們送去渡個小假．我們努力保持清潔, 但它們不停地掉毛, 而且一旦打掃乾境了, 又發現很難保持． 王太太說．所以, 兩隻愛犬,被送去本拿比的哥哥家, 因為根據調查顯示, 寵物的味道會嚇退許多潛在買主．更直接說：原屋主吸煙的味道也是許多人打消買意的原因．事實上即使自己吸煙, 許多人也很討厭進了別人的房子裡有一股煙味．所以說：要賣主試著戒煙, 不然乾脆到外面去吸煙．我並建議他們常將房子通風．買主進了通風良好的房子才有興趣考慮其他的優點．一進屋內就感覺空氣渾濁呼吸困難的房子, 很難再引起買主進一步的興趣．
最後的清理工作是地板． 王先生家將所有硬木地板上臘, 磨光, 並清洗地毯, 然後將前門玄關大樓梯上的地毯全部換新．經過十年的頻繁使用 (王先生家有一個兒子兩個女兒), 進門大樓梯的地毯再怎麼處理都不如換新來的事半功倍．買主一進門的第一印象就是：“新的”．這樣, 絕大部份真正想買房子的人都會打起精神繼續欣賞你房子的其他優點了．
最後忠告是：確定所有的燈開關和燈泡都是好的．你不會要人家發現燈泡不亮吧! 至於該不該打開所有的燈? 如果所有的燈都被打開了, 買主說不定會認為這個房子可能很陰暗．所以, 何妨在採光良好的幾個角落不要開燈, 但確定燈的開關和燈泡都正常, 讓好奇的買家自己動手, 發現你的房子光亮的絕妙好處．
雖然很難讓人承認, 但如果屋主真的有賣房子的決心, 有一些事是必需要親自面對的．無論你信還是不信, 屋主 那隻眼中全世界最可愛的貓可能無法讓別人驚豔．那些瓷器跟你很速配, 但可能跟別人無緣．至於你牆上那些家庭照, 那就更………．
所以事實是, 賣房子是讓潛在的買方想像他們自己在你房子裡的情況, 如果他們看到的都是你的東西, 他們如何想像呢? 所以, 第一, 你最好將自己的喜好移出你家; 第二, 順便移開你的個人留駐的生活足跡.
乾乾淨淨, 清清爽爽,並刮去所有黏撘撘的小手留下像印記般的小污點．重點是, 房子必需絕對地重新整頓! 畢竟, 如果你真的想賣房子, 記住, 你在和新房子競爭, 所以要盡力散發出脆脆的新味!
筆者常常會以比較直接的建議賣方也就是屋主: 沒有人要買你的個人回憶．而且, 你賣房子的方法不是你平時住房子的方法, 成功的賣方好像高貴林的王先生夫婦 就是證明這個策略最佳的例證．去年秋天他們決定賣屋．他們在十月將房子推出銷售, 定價 $865,000, 十一月以 $857,000 賣出．他們怎麼做到的? 其實他們只是簡單地 照著筆者建議去做一個屋主盡量能夠做的事罷了．
每當筆者被委任賣房時, 常常建議賣方, 將每件東西清理一下, 重新油漆黑烏烏的牆腳板, 清理窗戶, 拿掉紗窗, 讓院子看得清楚些, 整理庭園, 最重要的是清除雜物．太多雜物會使潛在買主完全失去興趣, 所以最好扔掉掛在牆上的壁毯, 保齡球獎杯, 絨布的Hello Kitty, 所有裝飾用的小東西都要整理．它們堵塞在整齊光滑的表面, 更重要的是, 他們防礙其他人想像將他們自己的紀念品放在這些檯面上．
當你有大清掃的心情時, 去清理廚房．將冰箱上所有東西都清掉, 是的, 甚至你瘦了十磅的那張照片．將去年經紀人送的日曆從牆上拿下來, 將廚房流理台上所有小家電都移開, 就像就要搬家了, 不是嗎? 那麼整理打包吧!
你住在房子裡的方式, 通常不是你要賣房子時住在裡面的方式．既然你已開始打包, 最好也將一些大件的雜物搬出去．拿王先生家的例子來說 最好移開讓房子看起來變小了的任何東西．
接下來的步驟是除去所有太個人裝飾的風格, 這包括戲劇化的窗簾, 地毯, 和一些不搭配的繪畫．雖然這些裝飾很好, 但是, 更好的是, 你能讓人們想像他們的傢俱和他們的裝飾在這棟房子裡的景像．所以, 要賣的房子裡要愈中性原始愈好, 鮮花和植物還算可以, 但如果你想刻意營造溫室的樣子, 那麼人們就看不到房子的本身．人們就沒有對這個房子有想像空間了．
接下來, 雖然所有的人都難免傷心, 但堅強的王先生全家一致決定：將他們的愛狗們送去渡個小假．我們努力保持清潔, 但它們不停地掉毛, 而且一旦打掃乾境了, 又發現很難保持． 王太太說．所以, 兩隻愛犬,被送去本拿比的哥哥家, 因為根據調查顯示, 寵物的味道會嚇退許多潛在買主．更直接說：原屋主吸煙的味道也是許多人打消買意的原因．事實上即使自己吸煙, 許多人也很討厭進了別人的房子裡有一股煙味．所以說：要賣主試著戒煙, 不然乾脆到外面去吸煙．我並建議他們常將房子通風．買主進了通風良好的房子才有興趣考慮其他的優點．一進屋內就感覺空氣渾濁呼吸困難的房子, 很難再引起買主進一步的興趣．
最後的清理工作是地板． 王先生家將所有硬木地板上臘, 磨光, 並清洗地毯, 然後將前門玄關大樓梯上的地毯全部換新．經過十年的頻繁使用 (王先生家有一個兒子兩個女兒), 進門大樓梯的地毯再怎麼處理都不如換新來的事半功倍．買主一進門的第一印象就是：“新的”．這樣, 絕大部份真正想買房子的人都會打起精神繼續欣賞你房子的其他優點了．
最後忠告是：確定所有的燈開關和燈泡都是好的．你不會要人家發現燈泡不亮吧! 至於該不該打開所有的燈? 如果所有的燈都被打開了, 買主說不定會認為這個房子可能很陰暗．所以, 何妨在採光良好的幾個角落不要開燈, 但確定燈的開關和燈泡都正常, 讓好奇的買家自己動手, 發現你的房子光亮的絕妙好處．
12/1/12
2012 大溫哥華房地產政府估價出爐
近日來卑詩鑑價局（BC Assessment）最新大溫哥華房地產政府估價報告出爐，去年大溫哥華多數地區房價持續上揚 ..其中去年2011年 西溫哥華 West Vancouver 與列治文 Richmond 某些地段獨立屋飆漲3成，去年 溫哥華西區 Vancouver West 漲幅也達25% 。
惠斯勒（Whistler）與潘伯頓（Pemberton）一帶則逆勢下滑，跌幅高達15%。業主若對物業的 房地產政府估價報告有異議，可在收到估價報告後向卑詩鑑價局申訴。
卑詩鑑價局最新大溫哥華房地產估價出爐後，業主近期即可接到自己房地產的估價報告。整體而言，BC 省內各地房價多較去年上升，全省房地產總值逾1.1兆元，較去年同期上漲6.42%；總戶數增加0.75%，達191萬7394單位。
其中去年西溫哥華獨立屋漲幅最高，介於15%到30%之間；列治文漲幅介於10%到30%間。溫哥華漲幅亦相當可觀，介於15%到25%之間，相較於本拿比去年漲幅高達百分之18 ，只有一街之隔 ( North Road ) 的高貴林去年只有小漲百分之7 左右， 如果未來長青線 Evergreen Line 捷運系統完工後 ，有可能成為令人期待的新亮點 。
2010 剛成功舉辦冬奧的惠斯勒地區房價則下滑，當地到潘伯頓一帶有高達1萬9000個物業估價下跌，幅度最高達15%。以惠斯勒附近的「溪濱」（Creekside）社區獨立屋為例，平均價跌至91萬9000元，較去年下滑逾9萬元。
卑詩鑑價局的估價報告BC Assessment 將做為各地市府課徵物業稅依據。該局指出，大溫哥華房地產估價基準是2011年7月1日的市場價值及該物業在2011年10月31日時的實際狀況，政府估值增減每戶不同，主要是根據大溫哥華周邊地區同類型房屋的銷售價格，並參考房屋土地大小、年份、屋況，地點及景觀等因素通盤考量。
官方房地產政府估價網站 www.bcassessment.ca 列出各地房價估值及鄰近地區去年1月到10月的銷售紀錄，大溫哥華民眾可在3月15日前上網查詢及比較。
大溫哥華屋主若對自己 房地產 的估價有異議，可在收到 政府估價報告後向省府「物業估價審議委員會」（Property Assessment Review Panel）提出申訴（Appeal），要求重新估價。申訴程序請參照鑑價報告背面的說明。
新聞來源 溫哥華世界日報
惠斯勒（Whistler）與潘伯頓（Pemberton）一帶則逆勢下滑，跌幅高達15%。業主若對物業的 房地產政府估價報告有異議，可在收到估價報告後向卑詩鑑價局申訴。
卑詩鑑價局最新大溫哥華房地產估價出爐後，業主近期即可接到自己房地產的估價報告。整體而言，BC 省內各地房價多較去年上升，全省房地產總值逾1.1兆元，較去年同期上漲6.42%；總戶數增加0.75%，達191萬7394單位。
2010 剛成功舉辦冬奧的惠斯勒地區房價則下滑，當地到潘伯頓一帶有高達1萬9000個物業估價下跌，幅度最高達15%。以惠斯勒附近的「溪濱」（Creekside）社區獨立屋為例，平均價跌至91萬9000元，較去年下滑逾9萬元。
卑詩鑑價局的估價報告BC Assessment 將做為各地市府課徵物業稅依據。該局指出，大溫哥華房地產估價基準是2011年7月1日的市場價值及該物業在2011年10月31日時的實際狀況，政府估值增減每戶不同，主要是根據大溫哥華周邊地區同類型房屋的銷售價格，並參考房屋土地大小、年份、屋況，地點及景觀等因素通盤考量。
官方房地產政府估價網站 www.bcassessment.ca 列出各地房價估值及鄰近地區去年1月到10月的銷售紀錄，大溫哥華民眾可在3月15日前上網查詢及比較。
大溫哥華屋主若對自己 房地產 的估價有異議，可在收到 政府估價報告後向省府「物業估價審議委員會」（Property Assessment Review Panel）提出申訴（Appeal），要求重新估價。申訴程序請參照鑑價報告背面的說明。
新聞來源 溫哥華世界日報
11/12/30
2012年龍年農民曆
親愛的 大溫哥華房地產資訊網 讀者, 2011年一轉眼已經接近尾聲, 2012 即將精彩來臨, 也是龍年喜氣來到!!
今年, 感謝多位原本完全陌生的朋友, 因為房地產資訊網的Connection 現在已經與筆者成為"亦為客戶亦為朋友"的緣份!!!
今年 筆者已向 溫哥華世界日報 訂製100份 2012 年 龍年農民曆.
如果您有農民曆的需求, 筆者將免費贈送,因數量有限 每位讀者僅限2本,
請來電洽詢Alan 778-384-0601 or email to alan@ca604.com.
HAPPY NEW YEAR 2012 !!!
今年, 感謝多位原本完全陌生的朋友, 因為房地產資訊網的Connection 現在已經與筆者成為"亦為客戶亦為朋友"的緣份!!!
今年 筆者已向 溫哥華世界日報 訂製100份 2012 年 龍年農民曆.
如果您有農民曆的需求, 筆者將免費贈送,因數量有限 每位讀者僅限2本,
請來電洽詢Alan 778-384-0601 or email to alan@ca604.com.
HAPPY NEW YEAR 2012 !!!
11/12/18
100% 無可隱瞞的忠誠
上星期一 筆者接到一通來自本拿比 ( Burnaby ) 李先生的電話 李先生聊到 "現代高速的網路世界讓大溫哥華購屋人士可以在網路上( MLS )搜尋大部分房屋，並且在 OPEN HOUSE 前往參觀，並從大溫哥華房地產網路上研究房屋價格等相關資訊；既然如此，為什麼買主還要找房地產買方經紀人？".
以下是筆者的建議:
簡而言之，找尋 買方經紀是為了確保購屋人的權益，因為，房屋交易金額龐大，過程複雜，特別是交易過程更是充滿潛藏的風險，不可大意。(更何況 在加拿大買房地產 絕大部分買主沒有經紀費用)
如果僅靠房地產賣方 經紀 (seller's agent)處理雙方的交易過程，很可能聽不到有關該屋的問題，也沒有一位專業人員可以維護買方的權益。
National Association of Realtor 發言人莫隆尼 Walter 說：「如果你有房地產買方經紀 ( buyer's agent )，他必須對你善盡百分百忠誠的責任。」
房地產買賣在正常狀況下，房屋買賣雙方均應聘 房地產經紀 人，代為處理買賣過程，並確保雙方權益。買賣開始前，買方經紀人 應向買方說明自己的職責，同時，賣方經紀人 應向賣方說明自己的職責，此一程序叫作「公開說明」(Disclosure)。 經紀人必須將一份簽過字的書面「Working with Realtor」交給賣方或買方。
在加拿大房地產買賣，賣方 經紀人 有向賣方善盡「忠誠」(loyalty)的義務，而買方 經紀人 同樣對買方須善盡「忠誠」的義務。大溫哥華房地產地產局規定，「房地產經紀人可代表買方和賣方兩方，但必須買方和賣方都同意此安排，並放棄此經紀人向買賣雙方客戶公開全面資料及雙方買賣動機的義務。
如此一來 很明顯地，如果房地產經紀人同時代表買方和賣方， 經紀人不可能對雙方都盡『100% 無可隱瞞的忠誠』。」
房地產經紀人如果同時代表買方和賣方，至少應該確保雙方買賣動機的保密 ，譬如，不應該向賣方透露，買方剛獲得一大筆年終獎金；也不應向買方透露，賣方因為離婚而必須儘快賣出房屋；如果發生討價還價的情形，或者討論到房屋的瑕疵，"100% 無可隱瞞的忠誠" 情況就可能變得更為模糊。
*下列連結是筆者之前寫的一篇相關文章 提供參考
http://www.ca604.com/2010/01/blog-post.html
以下是筆者的建議:
簡而言之，找尋 買方經紀是為了確保購屋人的權益，因為，房屋交易金額龐大，過程複雜，特別是交易過程更是充滿潛藏的風險，不可大意。(更何況 在加拿大買房地產 絕大部分買主沒有經紀費用)
如果僅靠房地產賣方 經紀 (seller's agent)處理雙方的交易過程，很可能聽不到有關該屋的問題，也沒有一位專業人員可以維護買方的權益。
National Association of Realtor 發言人莫隆尼 Walter 說：「如果你有房地產買方經紀 ( buyer's agent )，他必須對你善盡百分百忠誠的責任。」
房地產買賣在正常狀況下，房屋買賣雙方均應聘 房地產經紀 人，代為處理買賣過程，並確保雙方權益。買賣開始前，買方經紀人 應向買方說明自己的職責，同時，賣方經紀人 應向賣方說明自己的職責，此一程序叫作「公開說明」(Disclosure)。 經紀人必須將一份簽過字的書面「Working with Realtor」交給賣方或買方。
在加拿大房地產買賣，賣方 經紀人 有向賣方善盡「忠誠」(loyalty)的義務，而買方 經紀人 同樣對買方須善盡「忠誠」的義務。大溫哥華房地產地產局規定，「房地產經紀人可代表買方和賣方兩方，但必須買方和賣方都同意此安排，並放棄此經紀人向買賣雙方客戶公開全面資料及雙方買賣動機的義務。
如此一來 很明顯地，如果房地產經紀人同時代表買方和賣方， 經紀人不可能對雙方都盡『100% 無可隱瞞的忠誠』。」
房地產經紀人如果同時代表買方和賣方，至少應該確保雙方買賣動機的保密 ，譬如，不應該向賣方透露，買方剛獲得一大筆年終獎金；也不應向買方透露，賣方因為離婚而必須儘快賣出房屋；如果發生討價還價的情形，或者討論到房屋的瑕疵，"100% 無可隱瞞的忠誠" 情況就可能變得更為模糊。
*下列連結是筆者之前寫的一篇相關文章 提供參考
http://www.ca604.com/2010/01/blog-post.html
11/11/3
房地產買賣雙方「一手交錢、一手交房」?!
這幾年 愈來愈多從中國來的買家購置大溫哥華房地產，且許多中國買房用現金買房。不少人為省錢越過律師和房地產經紀，買賣雙方直接交易，省小錢卻買到產權不清、欠稅等問題的大溫哥華房產，有人甚至買到已被賣主抵押房屋貸款、有銀行債權的房產，遷入新居後債權人上門討債，才發現做了替罪羊，不得不咬牙代償還高達數十萬元的抵押債務。
來自江蘇的張先生去年花90多萬元，在本拿比 Burnaby 買下一筆房產。由於賣主是朋友介紹，為節省房地產經紀人佣金，對加拿大房地產交易程序幾乎不懂的張先生便和對方「一手交錢，一手交房」。賣方當場給張先生 State of Title Certificate，張先生以為像中國一樣，等於擁有房屋產權，一家人歡天喜地遷入本拿比新居。
但住不到一個月，突遇「飛來橫債」，銀行人員突然找上門，聲稱該處房產已被抵押借貸30萬元，房屋產權被銀行留置。張先生一再試圖聯繫已搬回香港定居的賣主，對方一直沒有回覆。無奈之下，只有百般無奈，再支付30萬元清償抵押借貸債務。
最近幾年 現金買房人群劇增，不少中國新移民對加拿大房產交易程序和相關法律缺乏了解，或出於節省地產經紀佣金、律師手續費，不斷有民眾買到抵押借貸房、背上冤枉債，且同鄉、同學、親戚、朋友等熟人間交易，更是隱藏更多風險!
筆者建議，正常加拿大房地產交易應經過法律程序，現金交易也應如此。律師或公證人會向政府申請查核物業檔案，檔案包含房產交易、貸款、轉讓、留置、地理位置等全方位資訊。
清查產權無問題後，律師或公證人會替客戶在政府登記 所有權轉讓。如紀錄顯示產權有抵押借貸，律師或公證人在買主將資金匯入賬戶後，先扣除相應金額還債，再將結餘付給賣主，完成這樁交易。反之 跳過律師或公證人環節，買賣雙方「一手交錢、一手交房」，不良賣主就有機會隱瞞產權抵押、吞掉全部買房資金，把債務轉嫁給買主。
在中國，取得了房產證就擁有法律承認的房產使用權，如屋主用房產抵押貸款，房產證需交由銀行保存，在沒有房產證下，屋主無法出售抵押房產。在加拿大，如產權被抵押貸款，屋主仍可出售房屋 不過買家並不擁有完整房地產產權。
筆者建議，加拿大法律雖未要求房產交易須經律師或公證人，但為維護自身權益，聘用律師是不應缺失的極重要環節。同樣的, 買賣大溫哥華房地產應當雇用有經驗的房地產經紀, 也可察覺不少房地產交易問題，幫買主大幅降低產權出問題的風險。千萬不要等到買賣塵埃落定後才發現背上冤枉債，到時只有通過法律途徑索賠，但要向銀行請求減免債務恐怕十分困難。
來自江蘇的張先生去年花90多萬元，在本拿比 Burnaby 買下一筆房產。由於賣主是朋友介紹，為節省房地產經紀人佣金，對加拿大房地產交易程序幾乎不懂的張先生便和對方「一手交錢，一手交房」。賣方當場給張先生 State of Title Certificate，張先生以為像中國一樣，等於擁有房屋產權，一家人歡天喜地遷入本拿比新居。
但住不到一個月，突遇「飛來橫債」，銀行人員突然找上門，聲稱該處房產已被抵押借貸30萬元，房屋產權被銀行留置。張先生一再試圖聯繫已搬回香港定居的賣主，對方一直沒有回覆。無奈之下，只有百般無奈，再支付30萬元清償抵押借貸債務。
最近幾年 現金買房人群劇增，不少中國新移民對加拿大房產交易程序和相關法律缺乏了解，或出於節省地產經紀佣金、律師手續費，不斷有民眾買到抵押借貸房、背上冤枉債，且同鄉、同學、親戚、朋友等熟人間交易，更是隱藏更多風險!
筆者建議，正常加拿大房地產交易應經過法律程序，現金交易也應如此。律師或公證人會向政府申請查核物業檔案，檔案包含房產交易、貸款、轉讓、留置、地理位置等全方位資訊。
清查產權無問題後，律師或公證人會替客戶在政府登記 所有權轉讓。如紀錄顯示產權有抵押借貸，律師或公證人在買主將資金匯入賬戶後，先扣除相應金額還債，再將結餘付給賣主，完成這樁交易。反之 跳過律師或公證人環節，買賣雙方「一手交錢、一手交房」，不良賣主就有機會隱瞞產權抵押、吞掉全部買房資金，把債務轉嫁給買主。
在中國，取得了房產證就擁有法律承認的房產使用權，如屋主用房產抵押貸款，房產證需交由銀行保存，在沒有房產證下，屋主無法出售抵押房產。在加拿大，如產權被抵押貸款，屋主仍可出售房屋 不過買家並不擁有完整房地產產權。
筆者建議，加拿大法律雖未要求房產交易須經律師或公證人，但為維護自身權益，聘用律師是不應缺失的極重要環節。同樣的, 買賣大溫哥華房地產應當雇用有經驗的房地產經紀, 也可察覺不少房地產交易問題，幫買主大幅降低產權出問題的風險。千萬不要等到買賣塵埃落定後才發現背上冤枉債，到時只有通過法律途徑索賠，但要向銀行請求減免債務恐怕十分困難。
11/10/5
溫哥華房地產小型開發建議
有一位台灣來的新移民朋友 移民之前是在台中建築事務所的資深建築師, 詢問筆者有關如果想在溫哥華經營房地產小型開發的相關問題 以下為整理後的重點 :
1.好的地段：Location,Location and Location! 好的位置是成功的一半，無論如何一定要考慮到日後銷售時的被接受度，切勿一味只在乎土地的購入成本。尤其要注意到大溫哥華地區 土地區域規畫 Zoning 及開發的規定，是否有新的馬路規畫、水管、排汙管道的布建等等，另外如容積率、可建築面積、建築高度等，也都需要加以瞭解，稍有不慎，得不償失。
2.出眾的外型和格局設計：聘請傑出的建築師設計屋型和內部格局，這個荷包是不能省的。一般在設計上，仍應要合理及滿足大眾需求與符合時代潮流，像內外牆的顏色、房間的基本數量、分租的使用性、中式廚房等，尤其在大溫哥華地區華人較多的地點，「風水」的考慮仍是不容小覷。
3.成功的成本控制：土地成本、丈量費、設計費、建照申請相關費用( 溫哥華. 本拿比.高貴林及列治文相關費用都不一樣 )、建築成本、市政府徵收的開發附加費、借貸利息等等，均需在購買前做好完善的成本評估，並記得計入軟成本及一定比率的誤差值，以免開工後，被一再超出的費用嚇到措手不及。
4.人的因素是基本磐石 ! 建立默契十足的營建團隊：營建過程最重要的莫過於施工日期的控制、施工材料和品質的保證等，優質的溫哥華營建商不會欺瞞建商，使用劣質的產品，偷工減料，含混其中，圖利自己；或延宕施工，以增加施工費用* ( 收尾的工程才是費工夫 )。適時的監工對身為建商的您是必要的( 最好自己要瞭解每個環節 )，透過良好的溝通，才可確保營建的品質，絕不能偷懶。
5.出色的室內設計：在環環相扣的新屋起建過程中，軟體的設計是最能觸動買家的心，也是提升整間屋子價值的最後一個環扣。聘請專業的溫哥華設計師做staging，營造出屋宇的溫馨與幸福之感，更能增加大溫哥華地區買家的想像空間。
做一位自營建商不容易，也許你未移民前就是營建商，對台灣或中國建築流程早已熟稔，但是在加拿大蓋房子最終還是要留意這裡的建築相關法規、新屋保證計畫、稅務規畫；尤其是建築中的保險，例如第三責任險、建築工人意外險、材料竊盜險、火險等，對自己也有一份保障。
筆者建議 : 新移民初來溫哥華一動不如一靜. 不要急於出手. 或許您在以前對建築業早已熟能生巧, 但是畢竟加拿大的建築相關法規與台灣有很大差別, 沉潛研究一陣子, 豐收成果的機會肯定大增.
1.好的地段：Location,Location and Location! 好的位置是成功的一半，無論如何一定要考慮到日後銷售時的被接受度，切勿一味只在乎土地的購入成本。尤其要注意到大溫哥華地區 土地區域規畫 Zoning 及開發的規定，是否有新的馬路規畫、水管、排汙管道的布建等等，另外如容積率、可建築面積、建築高度等，也都需要加以瞭解，稍有不慎，得不償失。
2.出眾的外型和格局設計：聘請傑出的建築師設計屋型和內部格局，這個荷包是不能省的。一般在設計上，仍應要合理及滿足大眾需求與符合時代潮流，像內外牆的顏色、房間的基本數量、分租的使用性、中式廚房等，尤其在大溫哥華地區華人較多的地點，「風水」的考慮仍是不容小覷。
3.成功的成本控制：土地成本、丈量費、設計費、建照申請相關費用( 溫哥華. 本拿比.高貴林及列治文相關費用都不一樣 )、建築成本、市政府徵收的開發附加費、借貸利息等等，均需在購買前做好完善的成本評估，並記得計入軟成本及一定比率的誤差值，以免開工後，被一再超出的費用嚇到措手不及。
4.人的因素是基本磐石 ! 建立默契十足的營建團隊：營建過程最重要的莫過於施工日期的控制、施工材料和品質的保證等，優質的溫哥華營建商不會欺瞞建商，使用劣質的產品，偷工減料，含混其中，圖利自己；或延宕施工，以增加施工費用* ( 收尾的工程才是費工夫 )。適時的監工對身為建商的您是必要的( 最好自己要瞭解每個環節 )，透過良好的溝通，才可確保營建的品質，絕不能偷懶。
5.出色的室內設計：在環環相扣的新屋起建過程中，軟體的設計是最能觸動買家的心，也是提升整間屋子價值的最後一個環扣。聘請專業的溫哥華設計師做staging，營造出屋宇的溫馨與幸福之感，更能增加大溫哥華地區買家的想像空間。
做一位自營建商不容易，也許你未移民前就是營建商，對台灣或中國建築流程早已熟稔，但是在加拿大蓋房子最終還是要留意這裡的建築相關法規、新屋保證計畫、稅務規畫；尤其是建築中的保險，例如第三責任險、建築工人意外險、材料竊盜險、火險等，對自己也有一份保障。
筆者建議 : 新移民初來溫哥華一動不如一靜. 不要急於出手. 或許您在以前對建築業早已熟能生巧, 但是畢竟加拿大的建築相關法規與台灣有很大差別, 沉潛研究一陣子, 豐收成果的機會肯定大增.
11/9/15
11/9/14
有土斯有財
資產不斷膨脹的中國金字塔頂端富豪，碰上中國國內房地產投資的大幅限制政策，無可避免的，中國資金會大量游到海外置業。2005到2011年 加拿大溫哥華高檔房屋售價一路上揚，即是對此的真實寫照。
中國富豪買家相信 有土斯有財 大溫哥華房價向上飆升必有其心理因素
溫哥華當地人經歷大批中國買家用現金在溫哥華購房，利率上升不會對他們造成影響，而且他們的出價遠比要價高上許多。
雖然到底中國有多少錢流向了大溫哥華樓市目前沒有可靠數據。但我們房地產業界觀察及統計，流入大溫哥華社區的資金足可以提昇加拿大全國房地產數據百分之十五。
加拿大房地產協會８月份上調了其對2011年房屋均價的預測，因溫哥華地區數百萬加元一套的高檔房屋銷售跳漲。７月份溫哥華地區的房地產支出較去年同期增長10%，平均房價上漲21%，達到81.5252萬加元（84.0466萬美元）。加拿大全國均價僅為37.2544萬加元。
中國買家追求家庭財富與子女教育 房地產投資蔚然成風
從中國流向溫哥華的錢確實越來越多，這與中國買家追求家庭財富與子女教育兩全其美有關，這樣可以讓他們的子女在加拿大上學，學習西方文化。
位于太平洋海岸的溫哥華無論在貿易還是投資方面，都與亞洲有著悠久的聯系。上世紀80年代與90年代初期，香港與臺灣兩地有很多投資者因擔憂兩地政治變數，將大量資金投往溫哥華。
中國富豪買家相信 有土斯有財 大溫哥華房價向上飆升必有其心理因素
溫哥華當地人經歷大批中國買家用現金在溫哥華購房，利率上升不會對他們造成影響，而且他們的出價遠比要價高上許多。
雖然到底中國有多少錢流向了大溫哥華樓市目前沒有可靠數據。但我們房地產業界觀察及統計，流入大溫哥華社區的資金足可以提昇加拿大全國房地產數據百分之十五。
加拿大房地產協會８月份上調了其對2011年房屋均價的預測，因溫哥華地區數百萬加元一套的高檔房屋銷售跳漲。７月份溫哥華地區的房地產支出較去年同期增長10%，平均房價上漲21%，達到81.5252萬加元（84.0466萬美元）。加拿大全國均價僅為37.2544萬加元。
中國買家追求家庭財富與子女教育 房地產投資蔚然成風
從中國流向溫哥華的錢確實越來越多，這與中國買家追求家庭財富與子女教育兩全其美有關，這樣可以讓他們的子女在加拿大上學，學習西方文化。
位于太平洋海岸的溫哥華無論在貿易還是投資方面，都與亞洲有著悠久的聯系。上世紀80年代與90年代初期，香港與臺灣兩地有很多投資者因擔憂兩地政治變數，將大量資金投往溫哥華。
11/8/29
溫哥華西區各小區域的特色
溫哥華西區概述
筆者上週五下午趁著溫哥華即將進入夏季的尾聲，
坐落於壯闊的加拿大國土西南角落，世界聞名的美麗都市溫哥華，
溫哥華市本身一般以大方向分為東區、西區、南區以及溫哥華市區。
1. University
2. West Point Grey
3. Dunbar / Southlands
4. Kitsilano
5. Fairview
6. Arbutus Ridge
7. Kerrisdale
8. Shaughnessy
9. South Cambie
10. Mount Pleasant West
1. University , UBC大學城
顧名思義，這片位於溫哥華西側一大半三角洲的綠地，
除了幅員遼闊的UBC卑詩大學之外，這裡亦有小學、中學的設置、
2. West Point Grey
位於三角洲中間，面海的West Point Grey是溫哥華西區著名的高級住宅區。
除了美不勝收的沙灘美景，卑詩省最令人稱羨的West Point Grey，還同時擁有三處社區活動中心、七座社區公園、
3. Dunbar / Southlands
北面以16街與Point Grey交界，左鄰UBC屬地，右側以Mackenzie劃分；
遠溯到1900年初，這裡曾是溫哥華低陸平原的主要伐木林地，
4. Kitsilano
左側與高級住宅區West Point Grey相鄰，右側與市區僅一橋之隔，
5. Fairview
位於Cambie St和Burrard St之間，Fairview可說是溫哥華最獨樹一格的區域；
Granville Island公眾市場不需多說，
6. Arbutus Ridge
精巧別緻的Arbutus Ridge，坐落在溫哥華西區微微隆起的平原上。 這裡的住戶雖不臨海，卻輕易便可眺望溫哥華美不勝收的山光水影。
這裡擁有便利的社區購物中心，復古的電影院和傳統的保齡球館，
7. Kerrisdale
如同扮演著溫哥華西區的心臟角色，
41街以南的Kerrisdale同樣擁有大量傳統的獨立宅院，
8. Shaughnessy
溫哥華最負盛名的Shaughnessy社區，
為了保存Shaughnessy社區的獨特性，溫哥華市政府嚴格設限建物規章，
9. South Cambie
向來低調平靜的South Cambie社區擁有聞名遐邇的Queen Elizabeth Park 以及為了冬季奧運興建的 Nat Bailey Stadium。近年來隨著捷運的駛入，
South Cambie南臨41街，這裡有自立於市區外的Oakridge Mall，提供了各式時尚精品及電影院、
10. Mount Pleasant
東起Main St，西至Cambie，隨著嶄新的捷運動線規劃，
，搖身一變成為許多主要連鎖食品雜貨店及餐廳的座落處，
除了坐落於此區的溫哥華市政廳，
以上是筆者關於溫哥華西區區域特色的大致介紹，如有未盡之處，
筆者上週五下午趁著溫哥華即將進入夏季的尾聲，
坐落於壯闊的加拿大國土西南角落，世界聞名的美麗都市溫哥華，
溫哥華市本身一般以大方向分為東區、西區、南區以及溫哥華市區。
1. University
2. West Point Grey
3. Dunbar / Southlands
4. Kitsilano
5. Fairview
6. Arbutus Ridge
7. Kerrisdale
8. Shaughnessy
9. South Cambie
10. Mount Pleasant West
1. University , UBC大學城
顧名思義，這片位於溫哥華西側一大半三角洲的綠地，
除了幅員遼闊的UBC卑詩大學之外，這裡亦有小學、中學的設置、
2. West Point Grey
位於三角洲中間，面海的West Point Grey是溫哥華西區著名的高級住宅區。
除了美不勝收的沙灘美景，卑詩省最令人稱羨的West Point Grey，還同時擁有三處社區活動中心、七座社區公園、
3. Dunbar / Southlands
北面以16街與Point Grey交界，左鄰UBC屬地，右側以Mackenzie劃分；
遠溯到1900年初，這裡曾是溫哥華低陸平原的主要伐木林地，
4. Kitsilano
左側與高級住宅區West Point Grey相鄰，右側與市區僅一橋之隔，
5. Fairview
位於Cambie St和Burrard St之間，Fairview可說是溫哥華最獨樹一格的區域；
Granville Island公眾市場不需多說，
6. Arbutus Ridge
精巧別緻的Arbutus Ridge，坐落在溫哥華西區微微隆起的平原上。 這裡的住戶雖不臨海，卻輕易便可眺望溫哥華美不勝收的山光水影。
這裡擁有便利的社區購物中心，復古的電影院和傳統的保齡球館，
7. Kerrisdale
如同扮演著溫哥華西區的心臟角色，
41街以南的Kerrisdale同樣擁有大量傳統的獨立宅院，
8. Shaughnessy
溫哥華最負盛名的Shaughnessy社區，
為了保存Shaughnessy社區的獨特性，溫哥華市政府嚴格設限建物規章，
9. South Cambie
向來低調平靜的South Cambie社區擁有聞名遐邇的Queen Elizabeth Park 以及為了冬季奧運興建的 Nat Bailey Stadium。近年來隨著捷運的駛入，
South Cambie南臨41街，這裡有自立於市區外的Oakridge Mall，提供了各式時尚精品及電影院、
10. Mount Pleasant
東起Main St，西至Cambie，隨著嶄新的捷運動線規劃，
，搖身一變成為許多主要連鎖食品雜貨店及餐廳的座落處，
除了坐落於此區的溫哥華市政廳，
以上是筆者關於溫哥華西區區域特色的大致介紹，如有未盡之處，
11/7/6
法裔移民城市 高貴林市 長青線 Evergreen Line
大溫哥華地區市長 ( 溫哥華市 本拿比市 列治文 高貴林... ) 近日建議大溫哥華地區每公升汽油再徵收 2 cents 的汽油稅，以興建長青線（Evergreen Line）工程。
大溫哥華地區當局會下星期會開始諮詢公眾意見 而後進行實行。BC省運輸廳 Blair Lekstrom 表示，BC 省議會可在今年秋天通過法例配合。日後每年可以籌得4,000萬元。
這項鐵路計劃早於1986年提出，是要把目前的架空列車服務由本拿比 Lougheed Town Centre 伸延至高貴林 Coquitlam，全長11公里。
工程預計耗資14億元，加拿大聯邦和省政府已承諾會分別撥4.1億元和4.17億元，另外政府與私人企業合資2億，餘下的4億元則由大溫哥華各市和運輸聯網（TransLink）一起承擔。
高貴林市介紹
人口約11萬餘 ,教育水準高, 近年來學校排名表現十分傑出, 地理位置 距離溫哥華市中心約 40 分鐘的車程。高貴林中部及西部集中了本市的主要當地居民社區( 法語人口具有相當比例 )，大約有超過 9000 戶人家和兩百萬平方尺的商業用地。
高貴林這裏的熱點有：高貴林中心商場、大統華超市,韓國生鮮超級市場H-MART, SFU國立大學 道格拉斯學院，高貴林常青文化中心、新高貴林市政廳以及高貴林水上中心和多功能體育館等等。
在高貴林市置產選擇較多樣化，古典建築樣式多種多樣，從頗具現代風格的華屋大廈到傳統迷人的法式花園房；各式各樣、價格適中的各類現成房屋到自選風水寶地打造您的夢幻大屋，您都可以從容規劃，基本上不存在 “看得上的房子買不起，買得起的房子看不上” 這樣左右失衡的心態。這裏的行車動脈主要是高速公路及西海岸快車線，很方便可以通往市中心及本拿比。
高貴林市歷史背景
高貴林 COQUITLAM 本是海岸原住民的根據地；「高貴林」據說在該族語言中解作「沿河奮勇而上的紅魚」
探險家西門·菲沙曾於1808年踏足此地。1859年，英國皇家工程兵開始修築一條連接當時卑詩首府新西敏市和布勒内灣的道路，以確保新西敏市萬一受到襲擊時當局仍能從布勒內灣進行補給。這條道路便是現在的北路（North Road），為日後高貴林的發展奠定先基。
歐洲裔移民從1860年代起大量遷至高貴林，並逐漸開墾該帶成農地。高貴林再於1891年7月25日設立地區政府，成為高貴林區 District of Coquitlam。
歐洲商人法蘭克·羅斯和詹士·麥拉倫於1889年在高貴林創立菲沙木材工廠 Fraser Mills，成為區内首個大型雇主。到了1908年，一個小鎮已在木場周圍陸續成型。
隨著城市發展而面臨勞動力短缺，法蘭克於1909年至1910年間從魁北克輸入大批法裔移民。
這批法裔加拿大人在現高貴林市西部及Como Lake 附近聚居，
高貴林中西部曾是緬尼托巴省以西最大的法裔加拿大人社區。
全新2房高樓公寓價值約35~45萬
獨立房的價位在70~90萬左右。
大溫哥華地區當局會下星期會開始諮詢公眾意見 而後進行實行。BC省運輸廳 Blair Lekstrom 表示，BC 省議會可在今年秋天通過法例配合。日後每年可以籌得4,000萬元。這項鐵路計劃早於1986年提出，是要把目前的架空列車服務由本拿比 Lougheed Town Centre 伸延至高貴林 Coquitlam，全長11公里。
工程預計耗資14億元，加拿大聯邦和省政府已承諾會分別撥4.1億元和4.17億元，另外政府與私人企業合資2億，餘下的4億元則由大溫哥華各市和運輸聯網（TransLink）一起承擔。
高貴林市介紹
人口約11萬餘 ,教育水準高, 近年來學校排名表現十分傑出, 地理位置 距離溫哥華市中心約 40 分鐘的車程。高貴林中部及西部集中了本市的主要當地居民社區( 法語人口具有相當比例 )，大約有超過 9000 戶人家和兩百萬平方尺的商業用地。
在高貴林市置產選擇較多樣化，古典建築樣式多種多樣，從頗具現代風格的華屋大廈到傳統迷人的法式花園房；各式各樣、價格適中的各類現成房屋到自選風水寶地打造您的夢幻大屋，您都可以從容規劃，基本上不存在 “看得上的房子買不起，買得起的房子看不上” 這樣左右失衡的心態。這裏的行車動脈主要是高速公路及西海岸快車線，很方便可以通往市中心及本拿比。
高貴林市歷史背景
高貴林 COQUITLAM 本是海岸原住民的根據地；「高貴林」據說在該族語言中解作「沿河奮勇而上的紅魚」
探險家西門·菲沙曾於1808年踏足此地。1859年，英國皇家工程兵開始修築一條連接當時卑詩首府新西敏市和布勒内灣的道路，以確保新西敏市萬一受到襲擊時當局仍能從布勒內灣進行補給。這條道路便是現在的北路（North Road），為日後高貴林的發展奠定先基。
歐洲裔移民從1860年代起大量遷至高貴林，並逐漸開墾該帶成農地。高貴林再於1891年7月25日設立地區政府，成為高貴林區 District of Coquitlam。
歐洲商人法蘭克·羅斯和詹士·麥拉倫於1889年在高貴林創立菲沙木材工廠 Fraser Mills，成為區内首個大型雇主。到了1908年，一個小鎮已在木場周圍陸續成型。
隨著城市發展而面臨勞動力短缺，法蘭克於1909年至1910年間從魁北克輸入大批法裔移民。
這批法裔加拿大人在現高貴林市西部及Como Lake 附近聚居，
高貴林中西部曾是緬尼托巴省以西最大的法裔加拿大人社區。
全新2房高樓公寓價值約35~45萬
獨立房的價位在70~90萬左右。
11/6/21
在溫哥華 如何加強保護您的房地產產權
筆者記得幾年前一位從中國移民到溫哥華的新移民在完全不知情的情況下，被歹徒賣掉了自己的房產。此屋主由於一直遲遲收不到當年地稅單，就去溫哥華市政府查詢，才驚聞自己的物業竟已屬於一個陌生人。
經溫哥華警方調查後，發現罪犯一假冒屋主身分，把房產賣給串通好的罪犯買家，以此獲取大額銀行貸款後逃之夭夭 不知去向，此案例經電視轉播後，更引起華裔社會的極大反應。一時間人心惶惶，不知如何才能保障自己多年，甚至是一生的心血。
有鑑於此，溫哥華地產局也即時作出反應，印製了大量宣傳文件，以回應溫哥華民眾的查詢。在卑詩省，房產的所有權是通過土地權法（Land Title Act）得以保障，並由政府機構Land Title and Survey Authority（LTSA）來具體實施的。
任何無辜的業主在不知情的情況下，被欺騙而損失了房產的擁有權，都能夠通過此法例而重新獲得房產的擁有權，或金錢的補償。值得注意的是，並不是所有被騙房產的擁有權，都可以得到還原，有些業主只可以得到金錢補償。那麼，是如何劃分呢？
如上述案例，那位溫哥華屋主可以取回房產擁有權，因為罪犯只是用此房產來騙取銀行貸款，並沒有賣給無辜的第三方( 案例中買方是共犯)。LTSA 會把房地產擁有權還原給原屋主，並和銀行協商解決貸款的償還問題。但如果罪犯騙取了擁有權後，把房產以市場價錢賣給完全不知情的第三方。那麼，根據卑詩省房產擁有權不可侵犯的原則，此無辜第三方可以保留房產的擁有權，而原屋主只能由LTSA所管理的基金中取得相應部分賠償。
這種情況通常並不容易發生，但是不怕一萬只怕萬一 業主是否還有其他方式可以保障自己的產權呢？如果此房產是沒有銀行貸款，業主可以自行去房產局索取房產證原件（Duplicate Certificate of Title）。然而此原件必須妥善保管，一旦遺失，將會使房產的買賣或貸款陷入相當困難的境地，值得一提的是，此房產證原件並不是公證人，或律師在成交後寄給銀行及業主的房產證書（State of Title Certificate），此原件必須由業主自行向市政府地產局申請。
過去25年中，溫哥華建設廳處理了幾百萬宗地產交易，其中只有不到百萬分之一涉及惡意詐騙，屋主毋須過度緊張。溫哥華地產局還建議對目前的房地產交易系統不放心的業主，可以申領房屋產權證副本(Duplicate Land Title Certificate)，在獲得副本後，如果業主要出售房屋、轉名或把房屋按揭給銀行時，都需要提供房屋產權證副本，因此如果業主自行保存副本，不法之徒無法進行上述行為，業主可以保護房屋產權。 如果業主選擇自行保存副本，一定要把副本放置安全地方，如果遺失則無法把房屋出售、轉名或借貸，同時還得花費金錢和時間補領。
筆者認為 目前最為有效也簡單的方法是 :
即使您買房地產不需要銀行貸款, 但是如果您的地產有銀行貸款 ( 其實只需申請 Line of Credit 房地產信用貸款 )，房屋要轉讓的話，都必須取消銀行貸款才可繼續，而要取消銀行的貸款，通常需要知曉貸款的登記號碼等多樣資料，這無疑增加了別有用心之徒的難度，在行騙之際也會露出更多破綻。此外，如果產權是以聯名的形式登記，也會造成行騙的難度，畢竟偽造多人證件更加不易。
*PS. 最近有幾位大溫哥華讀者詢問筆者是否可以舉辦小型聚會討論溫哥華房地產問題 有興趣的朋友請回應 alan@ca604.com or call ALAN 778-384-o6o1
11/6/19
為什麼溫哥華房地產受到中國買家的青睞?
為何中國買家喜歡到大溫哥華購買房地產？
中國經濟學家樊綱在溫哥華演講時，分析中國買家在溫哥華買房地產的原因時說，買房子其實也是經濟學上的「進口」行為，只是，在海外購買房地產，「進口」的項目不是商品，而是人口多的中國所欠缺的「土地」或房地產，其實是很自然的現象。
樊綱稱︰「中國 人多地相對少，來到溫哥華看到這裡社會安定 空氣清新、環境好，房子土地又大，一家一戶，住在這里，完全是中國所享受不到的好處」。
中國過去十年靠著出口賺了很多錢，有很多外匯儲備，所以現在中國也大量「進口」所需要項目，但中國想向美國人購買「高科技」，美國人并不想賣，這時，中國人即在海外投資房地產，等於是在「進口土地」。
樊綱強調，中國人不只限於在加拿大買房子，「與加拿大有相同條件的如澳洲或是美國的房地產，也都受到中國買家的青睞」。
對於中國買家所到之處，形成的炒樓風潮現象，樊綱解釋︰「現在已是全球化趨勢，全球資源或房地產價格，并無法由單獨那個城市來決定，而是透過全球定價，或市場供需的結果」，而中國買家則是市場供需的一個環節。
因此 嚴格說來，不是中國買家「炒樓」，而是全球化資金流動的結果。
樊綱說，中國人偏愛大溫哥華房地產，已很多年了，之前是香港人來買，後來換台灣人買，現在換成大陸移民買，可能因為這樣，本地人對華人愛炒房地產，才有根深蒂固的印象。
與中國打房政策無關?
有人說中國的打房政策，令熱錢加速流往溫哥華的房地產，經濟學家 樊綱並不同意，他說，在打房之前，早已有很多中國買家來溫哥華買房子，與打房政策并不相關。
樊綱昨日應溫哥華貿易局邀請進行演講，講題為中國經濟對世界的影響，他在演講當中建議加拿大的企業，中國經濟發展下，不只是需要「高科技產品」如電腦或手機，任何屬於「低科技」的消費產品，那怕是每人都會穿的鞋子或襪子，或是小至一支吸管，只要乘上中國的人口數，或是考慮到中國的市場規模，都可以是獲利的生意機會。
至於最近中國移民來溫哥華「購房熱」，他坦言，中國生活水平越來越好，人口的龐大基數亦使得居住空間日漸匱乏，有條件來溫哥華的中國移民購房人士 也多是被溫哥華安定的法制社會 良好的生活環境 及山光水色 等特點吸引，這是可以理解的。
針對中國移民來溫哥華「炒房」一說，他表示「炒房」是一個普遍存在現象，不僅是華人有此需求，他說︰「在全球化大趨勢下，這將成為全球資源分配的現象，哪裡的資源特別豐富( 加拿大 美國 澳大利亞 )，中國資金流入投資就越大 越加快。」。
來由 中國的經濟學家 樊綱 一語道破了近年來中國移民 喜歡溫哥華房地產的原因，他補充︰「也難怪中國人一有機會，以及合適條件，即愛在大溫哥華置產購屋」。
資料來源 溫哥華明報
資料整理 蔡澤霖
中國經濟學家樊綱在溫哥華演講時，分析中國買家在溫哥華買房地產的原因時說，買房子其實也是經濟學上的「進口」行為，只是，在海外購買房地產，「進口」的項目不是商品，而是人口多的中國所欠缺的「土地」或房地產，其實是很自然的現象。
樊綱稱︰「中國 人多地相對少，來到溫哥華看到這裡社會安定 空氣清新、環境好，房子土地又大，一家一戶，住在這里，完全是中國所享受不到的好處」。
中國過去十年靠著出口賺了很多錢，有很多外匯儲備，所以現在中國也大量「進口」所需要項目，但中國想向美國人購買「高科技」，美國人并不想賣，這時，中國人即在海外投資房地產，等於是在「進口土地」。
樊綱強調，中國人不只限於在加拿大買房子，「與加拿大有相同條件的如澳洲或是美國的房地產，也都受到中國買家的青睞」。
對於中國買家所到之處，形成的炒樓風潮現象，樊綱解釋︰「現在已是全球化趨勢，全球資源或房地產價格，并無法由單獨那個城市來決定，而是透過全球定價，或市場供需的結果」，而中國買家則是市場供需的一個環節。
因此 嚴格說來，不是中國買家「炒樓」，而是全球化資金流動的結果。
樊綱說，中國人偏愛大溫哥華房地產，已很多年了，之前是香港人來買，後來換台灣人買，現在換成大陸移民買，可能因為這樣，本地人對華人愛炒房地產，才有根深蒂固的印象。
與中國打房政策無關?
有人說中國的打房政策，令熱錢加速流往溫哥華的房地產，經濟學家 樊綱並不同意，他說，在打房之前，早已有很多中國買家來溫哥華買房子，與打房政策并不相關。
樊綱昨日應溫哥華貿易局邀請進行演講，講題為中國經濟對世界的影響，他在演講當中建議加拿大的企業，中國經濟發展下，不只是需要「高科技產品」如電腦或手機，任何屬於「低科技」的消費產品，那怕是每人都會穿的鞋子或襪子，或是小至一支吸管，只要乘上中國的人口數，或是考慮到中國的市場規模，都可以是獲利的生意機會。
至於最近中國移民來溫哥華「購房熱」，他坦言，中國生活水平越來越好，人口的龐大基數亦使得居住空間日漸匱乏，有條件來溫哥華的中國移民購房人士 也多是被溫哥華安定的法制社會 良好的生活環境 及山光水色 等特點吸引，這是可以理解的。
針對中國移民來溫哥華「炒房」一說，他表示「炒房」是一個普遍存在現象，不僅是華人有此需求，他說︰「在全球化大趨勢下，這將成為全球資源分配的現象，哪裡的資源特別豐富( 加拿大 美國 澳大利亞 )，中國資金流入投資就越大 越加快。」。
來由 中國的經濟學家 樊綱 一語道破了近年來中國移民 喜歡溫哥華房地產的原因，他補充︰「也難怪中國人一有機會，以及合適條件，即愛在大溫哥華置產購屋」。
資料來源 溫哥華明報
資料整理 蔡澤霖
11/6/2
2011又濕又冷的溫哥華春天
大溫哥華氣象站紀錄顯示，今年4月、5月持續濕冷，大溫哥華地區度過了歷來第二冷的一個春天。UBC 專家提醒，不要以為春去夏來便是苦盡甘來，因為又濕又冷的春天帶來不少後遺症，包括蚊蟲以至熊類等將格外活躍。 AM1130 溫哥華電台氣象學家賴凱特（Russ Lacate）指出，溫哥華今年4、5兩個月合計的平均氣溫是歷年第二低，5月份逾90公釐（mm）的雨量也比歷年平均多了三分之一。
加拿大聯邦環境部氣象學家在一個龍捲風上周末吹襲緬省後指出，全國各地普遍經歷的潮濕春季，將會為今夏帶來更多極端天氣，因為大量積聚的水在溫暖天候下蒸發，就會產生雷暴、風暴、冰雹。
加拿大聯邦環境部氣象學家在一個龍捲風上周末吹襲緬省後指出，全國各地普遍經歷的潮濕春季，將會為今夏帶來更多極端天氣，因為大量積聚的水在溫暖天候下蒸發，就會產生雷暴、風暴、冰雹。
雖然大溫哥華地區沒有龍捲風、暴風雨季節也不在夏天，但生態學家提醒，濕冷的春天會帶來蟲患和獸患。 最顯而易見的是，蚊子在春寒中活動受到抑制，夏天轉暖後便格外活躍，傾巢而出。民眾在戶外活動時最好穿長袖衫、長褲，尤應注意保護手腕和腳跟等部位；在黎明和黃昏等蚊子最為活躍的時分，最好留在室內。
另一方面 由蚊子傳播的西尼羅病毒近年雖未在北美洲造成嚴重疫情，但隨著今年蚊子特別活躍，大溫哥華民眾也應更加注意防範。
溫哥華另一種於濕冷春天後容易滋生的昆蟲是俗稱「黑蠅」（black fly）的蚋。在北美洲黑蠅不是病菌傳播者，但牠叮咬吸食人類和動物的血液帶來極大困擾。雖然牠在安省等地最為臭名遠播，也有戶外活動專家指出，在大溫哥華地區以北陽光海岸等地遇上的黑蠅，猖獗情況十分嚴重
蚊子是在靜止的水中產卵，黑蠅則在流動的水中繁殖，民眾在小溪眾多的地方活動時尤須注意其出沒。 黑熊等獸類的異常活躍情況也值得注意。濕冷的溫哥華春天使黑熊賴以為主食的莓類等減少，寒冷的春天也使冬眠中的黑熊較遲醒來，而醒來後則更感肚餓，四出覓食的黑熊可能闖入西溫 北溫住宅區，帶來安全威脅。
11/5/2
溫哥華門牌號碼可以變更嗎？
在不管是本拿比 或是列治文 還是溫哥華 當大家去看OPEN HOUSE 時，大家仔細注意過門牌號碼嗎？華人最愛的88,168,6789,9988...；最忌諱的4,44,3366,2266；老外避之的13,613，則是不吉利，但他們又偏愛4，4的發音就是「FOR」，可以象徵著一種紀念或給予。數字看來是會說話，所以成了許多人在看加拿大房子時，不得不考慮的因素之一。因此有些屋主賣屋時卻礙於門牌號碼有個「四」，自然減少華人出價的意願；但是身為買家的你，如果遇到一間千載難逢的愛屋非買不可，但又礙於門牌有自己忌諱的號碼時，真是傷透腦筋了。
最近有一對來自台灣桃園的新移民買家問筆者：如果說門牌號碼就像人的名字一樣，是房子的代稱，不雅或不合意的名字可以申請更改，那「溫哥華門牌號碼可以變更」嗎？
一般在以下5點因素之下，可以到溫哥華市政府申請變更門牌號碼。
1. 街角屋：你的住家主要出入在非門牌的那一邊時，便可申請更改到主要出入的這一邊。
2. 一戶分割為二戶：舊屋重建，原來的一戶分為二戶時，則需申請變更門牌號碼。
3. 地址難尋：郵差或訪客很難依地址找到住宅時，也可申請。
4. 號碼於最初建屋時編訂錯誤。
5. 基於宗教或其他個人因素：這一項是較多人會採用的理由，如果你很忌諱你的門號，但又非前四項的因素時，或許這是你唯一可以選擇的方法。
變更門牌必須由政府機關為你服務，因此需要行政費用，根據溫哥華市政府都市發展條文收費標準，
除了第三、四項是由於政府本身規劃不當所引起，在申請時不須收費外，
第一、二項費用為500元左右；
第五項因是為個人所求，所以收費較為昂貴，約為1000元以上。
申請變更門牌時，主要程序如下：
1. 填寫書面申請書，內容應詳細說明變更的理由。
2. 將書面申請書送到溫哥華市政府之計劃或發展部門 溫哥華市政府同時必須知會郵局及消防隊，因此批准下來仍須一段的時間。
「門牌」是你的朋友、郵差、送貨、提貨等等尋訪你的依據；你的溫哥華鄰居會說：那位住在1688號的花園整理得很好；一些不太熟悉的人可能會說：住在67899號的人家聖誕燈裝飾得很漂亮；「門牌」似乎也成了你的代號。
筆者建議 : 盡量把門牌標示在你住家最明顯的地方，讓探訪者易於尋找；在夜晚，如果能在門牌上點一盞燈，或採用反光紙或採用發光的二極體，體貼你初次來訪的朋友，讓他不會在冬天提早天黑的傍晚裡，兜兜轉轉，因找不到門牌而心急如焚。
溫哥華房地產資訊網
最近有一對來自台灣桃園的新移民買家問筆者：如果說門牌號碼就像人的名字一樣，是房子的代稱，不雅或不合意的名字可以申請更改，那「溫哥華門牌號碼可以變更」嗎？
一般在以下5點因素之下，可以到溫哥華市政府申請變更門牌號碼。
1. 街角屋：你的住家主要出入在非門牌的那一邊時，便可申請更改到主要出入的這一邊。
2. 一戶分割為二戶：舊屋重建，原來的一戶分為二戶時，則需申請變更門牌號碼。
3. 地址難尋：郵差或訪客很難依地址找到住宅時，也可申請。
4. 號碼於最初建屋時編訂錯誤。
5. 基於宗教或其他個人因素：這一項是較多人會採用的理由，如果你很忌諱你的門號，但又非前四項的因素時，或許這是你唯一可以選擇的方法。
變更門牌必須由政府機關為你服務，因此需要行政費用，根據溫哥華市政府都市發展條文收費標準，
除了第三、四項是由於政府本身規劃不當所引起，在申請時不須收費外，
第一、二項費用為500元左右；
第五項因是為個人所求，所以收費較為昂貴，約為1000元以上。
申請變更門牌時，主要程序如下：
1. 填寫書面申請書，內容應詳細說明變更的理由。
2. 將書面申請書送到溫哥華市政府之計劃或發展部門 溫哥華市政府同時必須知會郵局及消防隊，因此批准下來仍須一段的時間。
「門牌」是你的朋友、郵差、送貨、提貨等等尋訪你的依據；你的溫哥華鄰居會說：那位住在1688號的花園整理得很好；一些不太熟悉的人可能會說：住在67899號的人家聖誕燈裝飾得很漂亮；「門牌」似乎也成了你的代號。
筆者建議 : 盡量把門牌標示在你住家最明顯的地方，讓探訪者易於尋找；在夜晚，如果能在門牌上點一盞燈，或採用反光紙或採用發光的二極體，體貼你初次來訪的朋友，讓他不會在冬天提早天黑的傍晚裡，兜兜轉轉，因找不到門牌而心急如焚。
溫哥華房地產資訊網
11/4/6
溫哥華 125歲 生日快樂!!
今天 4月6日，是溫哥華125歲的生日，全溫哥華市以各種方式舉行慶祝活動。溫哥華市長Gregor Robertson 主持正式的慶典，包括在傑克普爾廣場，重新點燃奧運火盆，切125歲生日蛋糕。不過最值得紀念的，是真正經過浴火重生的溫哥華，留給我們豐富的人文遺產。
溫哥華位於加拿大西岸入口，靠山面洋，氣候溫和，風物靈秀。由不同部落組成的原住民，是溫哥華最早期的居民，他們比十八世紀移居的歐洲人更早居住在這裡。
1792年，英國海軍上校溫哥華（George Vancouver）的探險船航海到巴拉德灣一帶。雖然最先佔領這塊土地的是西班牙人，但這座城市是以英國船長溫哥華而命名。
19世紀初時，溫哥華還是一片荒野，只有一些土著過著原始的漁獵生活。在19世紀時，隨著近代工業的興起及新的礦產資源的發現，加拿大的經濟從此開始發展。從1862年起，歐洲移民在海灣沿岸定居，建立了名為格蘭維爾的鋸木廠小鎮。
1867年時，綽號“ Gassy”的Jack Deighton來到此地，他在煤氣鎮Gas Town的Water Street蓋了一個木造的沙龍酒吧( Saloons)，供四面八方來的拓荒者憩息，這就是溫哥華第一家飯店的起源。可以說在市中心的蓋士鎮，是溫哥華最古老的街道。
在城市西遷後，Gas Town的經濟便開始走下坡，在1971年時，卑詩省政府將此鎮劃為文化保留區，古老建築物因而得以保存。如今，Gas Town已成為獨特的觀光區，維多利亞式的建築，鋪著圓石的街道，露天咖啡座，以及古董店、精品店和餐廳，使這裡成為逛街、購物及用餐的好地方。
在Gas Town有難得一見舉世僅有的蒸氣鐘(Steam Clock)，每15分鐘噴出蒸氣一次，Cordova Street上有各式各樣的小商店，同時也可欣賞到加拿大原住民文化，這兒收藏了一些很不錯的藝術作品。
溫哥華建市半年後就不幸遭遇大火，由於都是木房 溫哥華燒得只剩5千居民。當時市府很小，沒能力重建。值此危難時刻，溫哥華31個商界人士挺身而出，於1887年成立溫哥華貿易局，立誓自力更生重建家園。
當時溫哥華市中心在二埠(新西敏市)，為木材運輸的河運碼頭。溫哥華貿易局審時度勢後批評市府決策，要求將中心包括郵政總部都搬到溫哥華，因為這裡靠海，海比河大，海是外向的。以後證明這是最重要的決定之一，對貿易立國的加拿大有根本意義。
隨著十九世紀的菲沙河淘金熱及橫加鐵路的興建完成，溫哥華發展快速，19世紀末，溫哥華成為加拿大的主要港口。港口和城市逐漸興起，成為“通向東方的大門”。 1890～1910年間，人口也急速增長，由1.3萬增至10萬，其中1901年，人口已經達到29,000。
1886年那場大火，並沒有讓溫哥華人後退。就在大火後第二天早上，在Carroll Street和Water Street 交叉的一個角落，迅速搭起了一座臨時帳篷，成為溫哥華市議會的辦公之處。就是在這座簡易之極的帳篷裡面，溫哥華的決策者們計劃著這座已被燒毀的城市的未來，做出在廢墟上崛起復興的決定。
細數溫哥華每一道年輪，並非一帆風順，有各種災難的記錄。從毀滅性火災，一直到冬季奧運會的成功舉辦，使溫哥華從一個不出名的漁港，變成全世界最適宜人類居住的美麗大都市。日前《溫哥華太陽報》專文指出，劫後餘生的溫哥華本身就是一個奇蹟。
百年回首，如今溫哥華又走到一個歷史關頭，又面臨當年選擇市址所需應對的重要抉擇。下一個125年溫哥華會是如何？城市規劃委員會主席Brent Toderian 就此認為 溫哥華會更都市綠化，人口密度更大，新老移民混雜，但也會更為多元 更令人期待。
溫哥華位於加拿大西岸入口，靠山面洋，氣候溫和，風物靈秀。由不同部落組成的原住民，是溫哥華最早期的居民，他們比十八世紀移居的歐洲人更早居住在這裡。
1792年，英國海軍上校溫哥華（George Vancouver）的探險船航海到巴拉德灣一帶。雖然最先佔領這塊土地的是西班牙人，但這座城市是以英國船長溫哥華而命名。
19世紀初時，溫哥華還是一片荒野，只有一些土著過著原始的漁獵生活。在19世紀時，隨著近代工業的興起及新的礦產資源的發現，加拿大的經濟從此開始發展。從1862年起，歐洲移民在海灣沿岸定居，建立了名為格蘭維爾的鋸木廠小鎮。
1867年時，綽號“ Gassy”的Jack Deighton來到此地，他在煤氣鎮Gas Town的Water Street蓋了一個木造的沙龍酒吧( Saloons)，供四面八方來的拓荒者憩息，這就是溫哥華第一家飯店的起源。可以說在市中心的蓋士鎮，是溫哥華最古老的街道。
在城市西遷後，Gas Town的經濟便開始走下坡，在1971年時，卑詩省政府將此鎮劃為文化保留區，古老建築物因而得以保存。如今，Gas Town已成為獨特的觀光區，維多利亞式的建築，鋪著圓石的街道，露天咖啡座，以及古董店、精品店和餐廳，使這裡成為逛街、購物及用餐的好地方。
在Gas Town有難得一見舉世僅有的蒸氣鐘(Steam Clock)，每15分鐘噴出蒸氣一次，Cordova Street上有各式各樣的小商店，同時也可欣賞到加拿大原住民文化，這兒收藏了一些很不錯的藝術作品。
當時溫哥華市中心在二埠(新西敏市)，為木材運輸的河運碼頭。溫哥華貿易局審時度勢後批評市府決策，要求將中心包括郵政總部都搬到溫哥華，因為這裡靠海，海比河大，海是外向的。以後證明這是最重要的決定之一，對貿易立國的加拿大有根本意義。
隨著十九世紀的菲沙河淘金熱及橫加鐵路的興建完成，溫哥華發展快速，19世紀末，溫哥華成為加拿大的主要港口。港口和城市逐漸興起，成為“通向東方的大門”。 1890～1910年間，人口也急速增長，由1.3萬增至10萬，其中1901年，人口已經達到29,000。
1886年那場大火，並沒有讓溫哥華人後退。就在大火後第二天早上，在Carroll Street和Water Street 交叉的一個角落，迅速搭起了一座臨時帳篷，成為溫哥華市議會的辦公之處。就是在這座簡易之極的帳篷裡面，溫哥華的決策者們計劃著這座已被燒毀的城市的未來，做出在廢墟上崛起復興的決定。
細數溫哥華每一道年輪，並非一帆風順，有各種災難的記錄。從毀滅性火災，一直到冬季奧運會的成功舉辦，使溫哥華從一個不出名的漁港，變成全世界最適宜人類居住的美麗大都市。日前《溫哥華太陽報》專文指出，劫後餘生的溫哥華本身就是一個奇蹟。
百年回首，如今溫哥華又走到一個歷史關頭，又面臨當年選擇市址所需應對的重要抉擇。下一個125年溫哥華會是如何？城市規劃委員會主席Brent Toderian 就此認為 溫哥華會更都市綠化，人口密度更大，新老移民混雜，但也會更為多元 更令人期待。
11/4/5
大溫哥華3月份房地產交易暢旺
大溫哥華地產局（REBGV）資料顯示，大溫哥華3月份房地產交易暢旺，房地產成交量高達4080戶，較去年同期的3137戶及2月份的3097戶分別增長30.1%及31.7%，直逼2004年創下的當月房地產成交量歷史紀錄4371戶，平均房價亦較去年同期上揚5.4%。菲沙河谷（Fraser Valley）地區也不遑多讓，成交量1818戶，創五年來新高，較上月增加42%。
大溫哥華地產局主席賽提卡席（Rosario Setticasi）表示，春季以來的市道相當強勁，3月份超過4000戶的成交量及新增近7000戶掛牌，充分顯示大溫哥華房地產市場非常火紅。
3月份大溫哥華新增掛牌物業數量為6797戶，較去年同期的歷史紀錄7004戶減少3%，但較前一月份增加19.4%。而區內掛牌求售的物業總數為1萬3110 戶，較上月增加9.9%，亦較去年同期減少3%。
他說目前的房地產市場有利賣方，但各地房價走勢主要仍取決於地點及屋況。3月份大溫哥華的平均指標房價達61萬5810元，較去年同期的58 萬4435元上漲5.4%。
在房屋類型方面，3月份共有1795棟獨立屋轉手，較去年同期的1336戶增加34.4%，更較2009年3月的897戶大幅成長100.1%，獨立屋平均指標價上揚8.3%，達86萬6806元。
公寓成交量為1622戶，較去年同期的1252戶增加29.6%，平均指標價上揚2.1%，達40萬3885元。
城市屋成交量663戶，增加20.8%，價格上升3.6%，達51萬1039元。
菲沙河谷房市表現也不遑多讓，3月份共成交1818戶，較去年同期的1565戶增加16%，更較前一月份大幅增加42%，是五年來當月最高紀錄，只略低於2006年高峰期的2072戶。
菲沙地產產局（FVREB）理事長席德胡（Sukh Sidhu）強調，區內房市需求強勁，但並非所有社區都是如此。
例如白石鎮、南素里一帶3月的獨立屋成交量較去年同期增加150%以上，但阿伯斯福特則下滑7%。阿市成長最快的反而是公寓單位。他說3月區內新掛牌數量增加11%，讓買家有更多選擇。
世界新聞網 溫哥華
大溫哥華地產局主席賽提卡席（Rosario Setticasi）表示，春季以來的市道相當強勁，3月份超過4000戶的成交量及新增近7000戶掛牌，充分顯示大溫哥華房地產市場非常火紅。
3月份大溫哥華新增掛牌物業數量為6797戶，較去年同期的歷史紀錄7004戶減少3%，但較前一月份增加19.4%。而區內掛牌求售的物業總數為1萬3110 戶，較上月增加9.9%，亦較去年同期減少3%。
他說目前的房地產市場有利賣方，但各地房價走勢主要仍取決於地點及屋況。3月份大溫哥華的平均指標房價達61萬5810元，較去年同期的58 萬4435元上漲5.4%。
在房屋類型方面，3月份共有1795棟獨立屋轉手，較去年同期的1336戶增加34.4%，更較2009年3月的897戶大幅成長100.1%，獨立屋平均指標價上揚8.3%，達86萬6806元。
公寓成交量為1622戶，較去年同期的1252戶增加29.6%，平均指標價上揚2.1%，達40萬3885元。
城市屋成交量663戶，增加20.8%，價格上升3.6%，達51萬1039元。
菲沙河谷房市表現也不遑多讓，3月份共成交1818戶，較去年同期的1565戶增加16%，更較前一月份大幅增加42%，是五年來當月最高紀錄，只略低於2006年高峰期的2072戶。
菲沙地產產局（FVREB）理事長席德胡（Sukh Sidhu）強調，區內房市需求強勁，但並非所有社區都是如此。
例如白石鎮、南素里一帶3月的獨立屋成交量較去年同期增加150%以上，但阿伯斯福特則下滑7%。阿市成長最快的反而是公寓單位。他說3月區內新掛牌數量增加11%，讓買家有更多選擇。
世界新聞網 溫哥華
11/3/27
列治文的海嘯風險?
日本大地震以及觸發的海嘯，使人關注瀕海的列治文若是遭遇大地震是否會有同一命運？
SFU 西門菲沙大學地球科學系教授克拉吉認為原則上海嘯不太可能衝擊列治文的海堤，當然世事無絕對，亦非完全不可能。
現在溫哥華有一種說法是，儘管溫哥華島可以作為抵擋海嘯的天然屏障，但若是在喬治亞海峽（Strait of Georgia）發生地震，依然會在列治文市掀起巨浪。
不過地球科學系教授克拉吉（John Calgue）認為這個可能性非常低。 克拉吉教授在溫哥華接受訪問時表示，如果回頭看看二、三千年前列治文濕地的地質資料的話，列治文市根本就沒有任何海嘯的紀錄。 而他早於2005年由列市政府資助的一項研究中，早已指明列治文的海嘯風險極低。
克拉吉教授認為，列治文市民與其擔心海嘯，不如把注意力集中於地震及列治文建地土質液化問題。
他指出，日本跟卑詩大陸最大的分別在於，溫哥華島阻擋了喬治亞海峽震所觸發的海嘯，或許島上瀕海社區會受到衝擊，但海嘯巨浪通過胡安富卡海峽（Juan de Fuca Strait）及海灣群島（Gulf Islands）後，巨浪最少緩和了一公尺。
但克拉吉又說，有不少證據都證明列治文從沒發生過海嘯。 根據列治文政府網站顯示，在1900至1970年之間，太平洋曾發生過176次海嘯，其中只有1964年一次給卑詩沿岸造成損毀及破壞，但即使如此列治文及溫哥華從沒有受到影響。
世界新聞 溫哥華
11/3/12
日本大地震 _ 為日本及各地海嘯災區禱告祈福
日本地震發生之後，我將電視頻道鎖定JAPAN NHK，網路則在Yahoo Japan與Twitter。因為follow了不少日本推友，所以這幾個小時以來，我見識到日本人對震災的態度，也看到NHK示範了所謂媒體的高度與專業，雖然日本首相頻頻走馬換將，但是整個政府體系在震災過程當中的按部就班，實在教會我們很多事情。
NHK即時呈現的空拍畫面，冷靜而詳實提醒海嘯的正確訊息，即使某些主播跟記者的聲音有些顫抖，但是他們知道包括災區民眾跟全球日本人都很注意這些消息，他們必須鎮定，因為這是最重要的訊息來源。所以沒有災民呼天喊地的畫面，沒有記者跑去災區大呼小叫的搞笑，但是對於訊息傳遞，政府政策發佈，甚至每隔幾分鐘就提醒觀眾注意安全，NHK真是個讓人欽佩的媒體。
我猜，他們一定做過很多準備，面對災難，他們要呈現怎樣的報導方式，要確實傳遞訊息，卻不能讓閱聽大眾陷入焦慮，也就是加深所謂的「創傷症候群」。
首相出面召開記者會，交代了，「冷靜地行動」。官房長官過了一段時間也出面，非常有效率的交代了政府正在做什麼事情，發生什麼狀況，然後提醒百姓應該要如何互相幫忙，如何注意安全，措辭簡潔清楚，沒有太多官腔，看得出來是真的掌握狀況，而不是由幕僚撰寫的無關痛癢的稿子。
twitter上面更讓人驚訝，一些藝人、職棒球員因為follow他們的推友數都在數萬人，所以他們就成為網路訊息最有力的轉運站（日本推友會加註「擴散希望」）。日本人平常對於地震的演練確實很紮實，有過地震經驗的推友開始提醒，出外避難之前要先關閉電力與瓦斯，孕婦避難要注意什麼，要將壓在建築物下方的傷者拖出來之前要注意什麼，還有日本推友熱心提醒台灣推友，逃生包要準備什麼。
日本推友互相提醒，一定要在路上避難過程當中協助那些不會說日文的外國人，即使只會說「Hello OK?」都是最大的幫忙。或是特別要照料高齡者與婦女，鄰居有獨居者也要記得去敲門。
某些仙台店家開始發推，今晚免費提供咖哩飯。接近下班時間，東京通勤族因為鐵道停駛的關係無法返家，路上交通也嚴重塞車
入夜之後氣溫下降，靠近各車站的大學陸續開放講堂與校內大型集會所供無法返家的上班族過夜，接著旅館也陸續加入，包括橫濱Arena與武道館也透過推特公告加入避難所行列，某些靠近車站的商務旅館也開始提供免費住房，最讓人欽佩的是，不管是學校還是各種體育設施，都備妥千人毛毯與食物，這是平日準備的結果，絕不是倉促應急。
譬如Google也開始提供各地避難所的地圖，NTT開放災區公用電話無料使用，各大通信包括NTT、KDDI、SoftBank都提供報平安與災情通報的留言版，還有google也很快成立尋人與報平安的網頁。大型電器量飯店Bic Camera提供免費手機充電服務，還有Suntory在2005年就在各地設置這種遇到緊急狀況時可以免費提供飲水的自動販賣機。
8.9級強震，日本讓我們學習什麼是面對天災該有的謙卑與準備，冷靜與行動力。不管是政府機關、媒體，還是一般百姓，所謂的推友，宅男等等。
但我們台灣媒體到底在幹嘛？同樣的畫面，為什麼配上那麼不堪的文字，「驚～這是日本嗎？千萬災民湧上街頭」，或是主播說，「讓我們來看看畫面有多慘」「簡直是慘絕人寰」或是某主播竟然興奮說著，「這是中央氣象局有史以來第一次發佈海嘯警報耶！」
有推友說，這次震災，日本讓我們知道，什麼是「政府」。但我覺得，台灣的媒體，台灣的百姓也要學習。至於那些一天到晚花納稅人金錢去考察的官員和民意代表，你們到底考察到什麼呢？災難來時，我們有辦法這麼井然有序嗎？
還有媒體主播們，不要把災難當成恐怖片播報，看到NHK和日本推友的表現，我相信他們是非常努力的接受了地震發生，而且很努力要讓災難減到最低，這種精神是非常讓人欽佩的啊！
NHK即時呈現的空拍畫面，冷靜而詳實提醒海嘯的正確訊息，即使某些主播跟記者的聲音有些顫抖，但是他們知道包括災區民眾跟全球日本人都很注意這些消息，他們必須鎮定，因為這是最重要的訊息來源。所以沒有災民呼天喊地的畫面，沒有記者跑去災區大呼小叫的搞笑，但是對於訊息傳遞，政府政策發佈，甚至每隔幾分鐘就提醒觀眾注意安全，NHK真是個讓人欽佩的媒體。
我猜，他們一定做過很多準備，面對災難，他們要呈現怎樣的報導方式，要確實傳遞訊息，卻不能讓閱聽大眾陷入焦慮，也就是加深所謂的「創傷症候群」。
首相出面召開記者會，交代了，「冷靜地行動」。官房長官過了一段時間也出面，非常有效率的交代了政府正在做什麼事情，發生什麼狀況，然後提醒百姓應該要如何互相幫忙，如何注意安全，措辭簡潔清楚，沒有太多官腔，看得出來是真的掌握狀況，而不是由幕僚撰寫的無關痛癢的稿子。
twitter上面更讓人驚訝，一些藝人、職棒球員因為follow他們的推友數都在數萬人，所以他們就成為網路訊息最有力的轉運站（日本推友會加註「擴散希望」）。日本人平常對於地震的演練確實很紮實，有過地震經驗的推友開始提醒，出外避難之前要先關閉電力與瓦斯，孕婦避難要注意什麼，要將壓在建築物下方的傷者拖出來之前要注意什麼，還有日本推友熱心提醒台灣推友，逃生包要準備什麼。
日本推友互相提醒，一定要在路上避難過程當中協助那些不會說日文的外國人，即使只會說「Hello OK?」都是最大的幫忙。或是特別要照料高齡者與婦女，鄰居有獨居者也要記得去敲門。
某些仙台店家開始發推，今晚免費提供咖哩飯。接近下班時間，東京通勤族因為鐵道停駛的關係無法返家，路上交通也嚴重塞車
入夜之後氣溫下降，靠近各車站的大學陸續開放講堂與校內大型集會所供無法返家的上班族過夜，接著旅館也陸續加入，包括橫濱Arena與武道館也透過推特公告加入避難所行列，某些靠近車站的商務旅館也開始提供免費住房，最讓人欽佩的是，不管是學校還是各種體育設施，都備妥千人毛毯與食物，這是平日準備的結果，絕不是倉促應急。
譬如Google也開始提供各地避難所的地圖，NTT開放災區公用電話無料使用，各大通信包括NTT、KDDI、SoftBank都提供報平安與災情通報的留言版，還有google也很快成立尋人與報平安的網頁。大型電器量飯店Bic Camera提供免費手機充電服務，還有Suntory在2005年就在各地設置這種遇到緊急狀況時可以免費提供飲水的自動販賣機。
8.9級強震，日本讓我們學習什麼是面對天災該有的謙卑與準備，冷靜與行動力。不管是政府機關、媒體，還是一般百姓，所謂的推友，宅男等等。
但我們台灣媒體到底在幹嘛？同樣的畫面，為什麼配上那麼不堪的文字，「驚～這是日本嗎？千萬災民湧上街頭」，或是主播說，「讓我們來看看畫面有多慘」「簡直是慘絕人寰」或是某主播竟然興奮說著，「這是中央氣象局有史以來第一次發佈海嘯警報耶！」
有推友說，這次震災，日本讓我們知道，什麼是「政府」。但我覺得，台灣的媒體，台灣的百姓也要學習。至於那些一天到晚花納稅人金錢去考察的官員和民意代表，你們到底考察到什麼呢？災難來時，我們有辦法這麼井然有序嗎？
還有媒體主播們，不要把災難當成恐怖片播報，看到NHK和日本推友的表現，我相信他們是非常努力的接受了地震發生，而且很努力要讓災難減到最低，這種精神是非常讓人欽佩的啊！
11/2/26
是誰嘗到了溫哥華房地產增值的甜美果實?
在溫哥華 對於買房子，老移民與新移民的最大差別是，前者不停回頭望，後者只知道向前看，因此決斷的根據大不相同，決斷的速度也完全不一樣。
作為大溫哥華地產經紀人，我有很多機會從旁觀察老中青各種移民的購屋模式，我發現一個很有趣的現象，移民愈久，愈難買房子，特別是從未買過房子的人。若是換屋，老移民以小房子換大房子的，猶疑的時間較長，大房子換成小房子，因為可以留一些現金在身邊，則較容易做決定。
最經典是老移民，是在2003年到2006年之間報到居住，卻一直沒有買房子的那群人。他們一直等待房價下跌，好不容易看到2008年底到2009年中有一波跌勢，卻沒有奮勇進場，現在房價再攀新高，他們追也不是，不追也不是。
「我們剛來的時候，Richmond的獨立屋只要二、三十萬，地大房子也大，當年沒看上眼，現在漲到100多萬，根本買不下去。」講話的是標準的老移民，他知道租溫哥華房子八年很傻，卻也莫可奈何。
這位老移民去年開始看房子，從他所居住的溫西，一直往東看到本拿比、高貴林，往南看到三角洲、白石鎮，往北看到北溫西溫，房子看了近100間，「每間都有缺點」，如果房子與地段都完美，「房價就非常貴」，那也是一個缺點。
他決定暫停看屋，「說不定子女們以後會回流，在溫哥華這裡不容易找結婚對象。」租住的房子反正很習慣，將來不住只要搬走就好。 相反地，現在才報到的新移民，通常鎖定一個區域或某個學校，就在附近找房，一至二周大概就可以買到房子，開開心心地住進去。對他們來說，溫哥華過去的「行情」都過去了，他們沒趕上，未來也許還抓得到，所以，當務之急就是先進場。
新移民在完全沒有包袱的情況下，很容易找到理想住家。而且，很多人在短短一、二年內，就已經嘗到溫哥華房地產增值的甜美果實。
轉載自 大溫哥華版世界日報
作為大溫哥華地產經紀人，我有很多機會從旁觀察老中青各種移民的購屋模式，我發現一個很有趣的現象，移民愈久，愈難買房子，特別是從未買過房子的人。若是換屋，老移民以小房子換大房子的，猶疑的時間較長，大房子換成小房子，因為可以留一些現金在身邊，則較容易做決定。
最經典是老移民，是在2003年到2006年之間報到居住，卻一直沒有買房子的那群人。他們一直等待房價下跌，好不容易看到2008年底到2009年中有一波跌勢，卻沒有奮勇進場，現在房價再攀新高，他們追也不是，不追也不是。
「我們剛來的時候，Richmond的獨立屋只要二、三十萬，地大房子也大，當年沒看上眼，現在漲到100多萬，根本買不下去。」講話的是標準的老移民，他知道租溫哥華房子八年很傻，卻也莫可奈何。
這位老移民去年開始看房子，從他所居住的溫西，一直往東看到本拿比、高貴林，往南看到三角洲、白石鎮，往北看到北溫西溫，房子看了近100間，「每間都有缺點」，如果房子與地段都完美，「房價就非常貴」，那也是一個缺點。
他決定暫停看屋，「說不定子女們以後會回流，在溫哥華這裡不容易找結婚對象。」租住的房子反正很習慣，將來不住只要搬走就好。 相反地，現在才報到的新移民，通常鎖定一個區域或某個學校，就在附近找房，一至二周大概就可以買到房子，開開心心地住進去。對他們來說，溫哥華過去的「行情」都過去了，他們沒趕上，未來也許還抓得到，所以，當務之急就是先進場。
新移民在完全沒有包袱的情況下，很容易找到理想住家。而且，很多人在短短一、二年內，就已經嘗到溫哥華房地產增值的甜美果實。
轉載自 大溫哥華版世界日報
11/2/4
溫哥華的房地產發展與亞洲息息相關
2011大溫哥華的房地產發展依然非常強勁。由於2008年冬季奧運會的成功 以及其它很多因素的帶動下，越來越多的人都願意定居在大溫哥華 本拿比 列治文。這就導致了溫哥華房地產市場的持續升溫，而在所有住宅類型當中，高層公寓樓的強勁升溫的勢頭和溫哥華本身的地理位置環境原因密不可分。 蔡澤霖
溫哥華本身是世界排名首選的城市。溫哥華市三面環海， 周圍的土地高低起伏，有相當優秀的自然景觀,。而居住在高層公寓的居民在家就能很容易地享受到不受阻隔的山地，平原，海洋以及河流的風景，這一優越的自然 條件無疑為高層公寓樓提供了強大的競爭力.
另外雖然溫哥華近年來房地產走勢強勁，但是相對于世界上其他以風景優美而著稱的城市來説，溫哥華市内有風景的公寓樓的價位依然是比較便宜的。這也是爲什麽雖然房價一漲再漲，而買家卻沒有絲毫退縮的原因之一。 蔡澤霖
在傳統的理念中，有土地有後院的並擁有獨立式住宅屋比較受青睞。其中的原因是因爲獨立住宅比較適合家庭居住。物業以及前後院的空間可以為家庭式的住戶提供更多的增值和生活空間。
然而，作爲加拿大通向亞洲地區的門戶，溫哥華不可避免地要接觸亞洲的人文風俗並被其影響。隨著更多亞洲建築和居住風格進入加拿大本土，越來越多的加拿大人已經開始接受都市化和高密度化的居住模式。
與此同時，注重交通方便及生活機能 這也是華人大都市典型的群居生活方式。持續攀升的公寓樓價格也帶動了獨立屋的價格大幅度上揚，預計這兩類地產在未來幾年内此都將會平分秋色，各自增彩。
今年加拿大聯邦政府將斥資$330億來進行以修繕加拿大道路爲主的Building Canada項目，作爲響應溫哥華邁向大都市的規劃，所有的地區政府都會在交通網附近大力推廣高密度型住宅。
另外僅就溫哥華來説，由於受惠于捷運的快速發展，城市之間的交通也變 得更加快捷，所有捷運經過的城市之間的距離越來越靠近，溫哥華將變成一體化，而房地產將會互相帶動。Translink公司的Skytrain項目在2009年在烈治文市内通車的Canada Line爲首，計劃在2014年的時候將通車至Port Moody以及Coquitlam，同時通往素里市的天空快車也會在現有的基礎上增長。
越來越快捷的交通以及政府的大力推廣的直接結果就是公寓樓單元的持續升溫。總體來説，溫哥華未來的居住理念將會轉向現代化大都市的高密度化居住模式，所以以前 溫哥華的小城風貌很有可能隨著人們理念上的改變而慢慢改變和消失，取而代之的會是越來越趨向于大都市化的生活模式。
比如説現在溫哥華市中心的金融區内已經有居住，酒店，服務和辦公一體化的物業產品推出。由於溫哥華本身可利用 土地較少，加上無論本土移民還是海外移民所導致的人口增加，整個低陸平原的人口密度將會持續上升。 蔡澤霖
基於以上的分析，溫哥華的房地產前景非常樂觀。同時由於購買者對於房地產發展趨勢的潛力和信心依然看好，更進一步促進了房地產的發展，從而形成一個良性循環，使溫哥華的房地產在世界的知名度更上一層樓。
溫哥華本身是世界排名首選的城市。溫哥華市三面環海， 周圍的土地高低起伏，有相當優秀的自然景觀,。而居住在高層公寓的居民在家就能很容易地享受到不受阻隔的山地，平原，海洋以及河流的風景，這一優越的自然 條件無疑為高層公寓樓提供了強大的競爭力.
另外雖然溫哥華近年來房地產走勢強勁，但是相對于世界上其他以風景優美而著稱的城市來説，溫哥華市内有風景的公寓樓的價位依然是比較便宜的。這也是爲什麽雖然房價一漲再漲，而買家卻沒有絲毫退縮的原因之一。 蔡澤霖
在傳統的理念中，有土地有後院的並擁有獨立式住宅屋比較受青睞。其中的原因是因爲獨立住宅比較適合家庭居住。物業以及前後院的空間可以為家庭式的住戶提供更多的增值和生活空間。
然而，作爲加拿大通向亞洲地區的門戶，溫哥華不可避免地要接觸亞洲的人文風俗並被其影響。隨著更多亞洲建築和居住風格進入加拿大本土，越來越多的加拿大人已經開始接受都市化和高密度化的居住模式。
與此同時，注重交通方便及生活機能 這也是華人大都市典型的群居生活方式。持續攀升的公寓樓價格也帶動了獨立屋的價格大幅度上揚，預計這兩類地產在未來幾年内此都將會平分秋色，各自增彩。
今年加拿大聯邦政府將斥資$330億來進行以修繕加拿大道路爲主的Building Canada項目，作爲響應溫哥華邁向大都市的規劃，所有的地區政府都會在交通網附近大力推廣高密度型住宅。
另外僅就溫哥華來説，由於受惠于捷運的快速發展，城市之間的交通也變 得更加快捷，所有捷運經過的城市之間的距離越來越靠近，溫哥華將變成一體化，而房地產將會互相帶動。Translink公司的Skytrain項目在2009年在烈治文市内通車的Canada Line爲首，計劃在2014年的時候將通車至Port Moody以及Coquitlam，同時通往素里市的天空快車也會在現有的基礎上增長。
越來越快捷的交通以及政府的大力推廣的直接結果就是公寓樓單元的持續升溫。總體來説，溫哥華未來的居住理念將會轉向現代化大都市的高密度化居住模式，所以以前 溫哥華的小城風貌很有可能隨著人們理念上的改變而慢慢改變和消失，取而代之的會是越來越趨向于大都市化的生活模式。
比如説現在溫哥華市中心的金融區内已經有居住，酒店，服務和辦公一體化的物業產品推出。由於溫哥華本身可利用 土地較少，加上無論本土移民還是海外移民所導致的人口增加，整個低陸平原的人口密度將會持續上升。 蔡澤霖
基於以上的分析，溫哥華的房地產前景非常樂觀。同時由於購買者對於房地產發展趨勢的潛力和信心依然看好，更進一步促進了房地產的發展，從而形成一個良性循環，使溫哥華的房地產在世界的知名度更上一層樓。
10/12/18
2010 溫哥華 台北
好快! 2010年轉眼即將成為記憶中的一頁，
在大溫哥華從事地產經紀的工作，
對我來說，
並非只是用數字談兵，
這份工作對我來講有更深刻的意義。
在大溫哥華從事地產經紀的工作，
對我來說，
並非只是用數字談兵，
這份工作對我來講有更深刻的意義。
大溫哥華房地產經紀人 對我而言
不是只是一份工作而已
是人與人之間互動而成的生活方式，
在大溫哥華從事房地產交易這幾年來，
看到房地產價格的上上下下，
也因買賣的過程而巧遇上各形各色的事情也很多，
更進一步因緣際會，原本是客戶而後成為互相關照的朋友亦不在少數。
不過溫哥華2010遇到的這個"巧合"特別有趣，
讓我更體會到緣份的奇妙。
這個"巧合"的主人翁 林小姐，其實是我一個溫哥華 賣方陳先生的朋友，
林小姐因為個人因素，急於在溫哥華西區買房，
卻因為與之前洋人房地產經紀人專業問題，
而有所遲疑不敢隨便下 OFFER 買房。
偶然間向友人 陳先生提及此事，
陳先生因此向林小姐介紹 Alan，
看是否我能否幫的上一些忙，
幫忙的過程中，從中發現許多問題，
也因此林小姐邀請我成為她的房地產經紀人。
之後事情發展的很順利，
台灣來的林小姐，也順利的買到了溫哥華西區理想的房子。
不過，畢竟林小姐是第一次購屋的新鮮人，
仍有許多房地產周邊相關事宜需要學習，
身為她的房地產經紀人自是義不容辭協助她一一克服，
大家也因此成為可以充分信任的好朋友。
也在無意中，發現彼此年輕時竟都參加過一個台灣某報社舉辦的夏季文藝營。
"巧合"到目前為止，似乎還沒什麼值得大書特書之處，
但是就奇妙在我和林小姐一家人，從一開始就有一種特殊的熟悉感，
直到有一次，大家在列治文 一品怪廚 吃飯，
才發現一整桌的好友竟都來自台灣的同一個地方_台北市南松山附近，相隔只在幾百公尺左右，
再深聊之下，更有趣的是，原來林小姐的外婆，在當年是台北市松山區附近頗有名望的產婆，
Alan也立刻以越洋電話打電話回台灣向母親證實了，
林小姐的外婆，果然就是43年前在台灣親手接生Alan的產婆。
世界真的是太奇妙了!
生命的一開始都是由同一雙手迎接的我們，
在台灣同一個鄰里間成長卻互不相識，
生命繞了一大圈之後，
卻在地球的另一端，溫哥華 彼此重新再牽起緣份這條線。
是人與人之間互動而成的生活方式，
在大溫哥華從事房地產交易這幾年來，
看到房地產價格的上上下下，
也因買賣的過程而巧遇上各形各色的事情也很多，
更進一步因緣際會，原本是客戶而後成為互相關照的朋友亦不在少數。
不過溫哥華2010遇到的這個"巧合"特別有趣，
讓我更體會到緣份的奇妙。
這個"巧合"的主人翁 林小姐，其實是我一個溫哥華 賣方陳先生的朋友，
林小姐因為個人因素，急於在溫哥華西區買房，
卻因為與之前洋人房地產經紀人專業問題，
而有所遲疑不敢隨便下 OFFER 買房。
偶然間向友人 陳先生提及此事，
陳先生因此向林小姐介紹 Alan，
看是否我能否幫的上一些忙，
幫忙的過程中，從中發現許多問題，
也因此林小姐邀請我成為她的房地產經紀人。
之後事情發展的很順利，
台灣來的林小姐，也順利的買到了溫哥華西區理想的房子。
不過，畢竟林小姐是第一次購屋的新鮮人，
仍有許多房地產周邊相關事宜需要學習，
身為她的房地產經紀人自是義不容辭協助她一一克服，
大家也因此成為可以充分信任的好朋友。
也在無意中，發現彼此年輕時竟都參加過一個台灣某報社舉辦的夏季文藝營。
"巧合"到目前為止，似乎還沒什麼值得大書特書之處，
但是就奇妙在我和林小姐一家人，從一開始就有一種特殊的熟悉感，
直到有一次，大家在列治文 一品怪廚 吃飯，
才發現一整桌的好友竟都來自台灣的同一個地方_台北市南松山附近，相隔只在幾百公尺左右，
再深聊之下，更有趣的是，原來林小姐的外婆，在當年是台北市松山區附近頗有名望的產婆，
Alan也立刻以越洋電話打電話回台灣向母親證實了，
林小姐的外婆，果然就是43年前在台灣親手接生Alan的產婆。
世界真的是太奇妙了!
生命的一開始都是由同一雙手迎接的我們，
在台灣同一個鄰里間成長卻互不相識，
生命繞了一大圈之後，
卻在地球的另一端，溫哥華 彼此重新再牽起緣份這條線。
人世間的起承轉合就是如此不可思議，
有些人，註定成為好朋友。
這是Alan今年2010年最嘖嘖稱奇的一件事。
有時候想想，
有些人，註定成為好朋友。
這是Alan今年2010年最嘖嘖稱奇的一件事。
有時候想想，
人與人之間，如果凡事只是公事公辦，只是為了工作而工作，
將會和多少生命中的驚奇和喜樂擦身而過呢?溫哥華天空 溫哥華的天空 溫哥華天空 溫哥華的天空 vansky Vansky
將會和多少生命中的驚奇和喜樂擦身而過呢?溫哥華天空 溫哥華的天空 溫哥華天空 溫哥華的天空 vansky Vansky
10/12/10
溫哥華的冬天買房適合嗎? (回覆 台北市李先生)
一般來說，人們在冬天的情緒都比較低落，據科學家研究，人腦中的（血清素）對於人們的情緒有重要的影響作用。在冬天由於（血清素）的濃度比較低，人們情緒低下。許多溫哥華房地產經紀也都將假期安排在冬季，賣家也都不願意將房子在冬天放盤，無可置疑冬天是溫哥華房地產的傳統淡季，既如此為什麼要在溫哥華冬天買房ㄋ？
加拿大石油大亨 保羅蓋蒂是世界上最成功的商人之一，當他在1976年以86歲的高齡去世時擁有3億美元的財產。他在自己的傳記上寫到：如果你想賺大錢，真正的賺大錢，你必須幹沒人幹的事情。當大家都在甩賣時購入，一直等到大家都需要時賣給他們，這不是一個口號，而是投資的最基本要素。這就是我們要在溫哥華的冬天才買房的出發點，具體地講冬天買房有以下幾個優點：
1。賣方更加積極：溫哥華冬天房地產市場不活躍，正如前面所言，如果有選擇的話沒有人願意在冬天賣房子。可是一旦他真的要在冬天賣房，你猜怎麼樣？他必定是真正想要賣出。你會減少有機會遇到“試試市場”的不急賣家。而且當你進入談判階段時，賣家一般比較願意接受低於標價的價格。有一個研究發現溫哥華冬天房價會比在其他季節低2-4％。
2。新房市場：溫哥華房地產建築商也要總結年度工作。如果年度報告能顯示銷售較去年增加了百分之幾十，利潤提高了多少多少，等等，那麼管理人士和投資人士都高興。因此在接近年終的時候，溫哥華建商為了多賣幾間房子以達到目標更願意給你一些“優待”。比如免費升級地板，免費升級家用電器等等。
3。裝修，佈置，電器安裝，搬家都容易：在其它季節是這些溫哥華服務業的主要季節，如許多好的溫哥華搬家公司要提前一個月或更久的時間預定。可是在冬天你就較容易安排。
4。新年新家：節日期間朋友互訪，將朋友間搬家的慶祝和節日互拜結合起來更有趣味。執杯冰酒壁爐旁，新朋舊友話來年，這也許會為過去一年畫個記憶深刻的句號。
5。在冬天買房驗屋師可以幫你看到在其他季節看不到的驗屋重點----冰壩。大雪過後如果在水槽邊發現冰塊或是房檐掛有冰凌那就是冰壩現象了。其原因很簡單-----隔離不好。大雪將房頂覆蓋以後，如果閣樓隔離不好，餘熱上升就是靠近房頂的雪溶化，可是外面的溫度又太低，溶化的雪水到水槽就結冰了。越聚越多冰壩出現了。時間長了對房子有兩方面的損害。一是溶化的雪水進入到瓦的下面進爾對房頂造成損害。二是結冰的冰凌掛在水槽邊會使水槽負擔過重，時間長了會有裂縫，下雨天雨水不能順著水槽流而是順著牆壁流，危害也不小。
當然有這麼多的人不喜歡冬天買房肯定有冬天買房不好的地方，概括而言有兩點：
1。行動不便：冬天冰天雪地，凍手凍腳，所以在看房時要小心保暖，安全第一，以防滑倒。
2。房屋檢驗：有兩個問題，一是大雪覆蓋不能看到房頂狀況，所以大雪過後不要看房;二是空調，驗房師不會在冬天開空調檢查其工作情況，因為此舉可能毀壞壓縮機。所以你有在夏天開空調時才發現空調機不工作的危險。
根據我的個人看法：
如果你在看房的第一階段（到處看看，對在哪個區買和買什麼樣的房子都不確定）冬季就先休息一下。因為到溫哥華各個區去看看太不方便;如果你在看房的第二階段（對於區域和房子種類基本鎖定），保持和你的房地產經紀的密切聯繫，先讓房地產經紀為你初選一下，如發現合適的及時看，如果你在看房的第三階段（房子的樣子已經印入腦海），眼睛請睜大，說不定你的目標房地產正在減價呢！
加拿大石油大亨 保羅蓋蒂是世界上最成功的商人之一，當他在1976年以86歲的高齡去世時擁有3億美元的財產。他在自己的傳記上寫到：如果你想賺大錢，真正的賺大錢，你必須幹沒人幹的事情。當大家都在甩賣時購入，一直等到大家都需要時賣給他們，這不是一個口號，而是投資的最基本要素。這就是我們要在溫哥華的冬天才買房的出發點，具體地講冬天買房有以下幾個優點：
1。賣方更加積極：溫哥華冬天房地產市場不活躍，正如前面所言，如果有選擇的話沒有人願意在冬天賣房子。可是一旦他真的要在冬天賣房，你猜怎麼樣？他必定是真正想要賣出。你會減少有機會遇到“試試市場”的不急賣家。而且當你進入談判階段時，賣家一般比較願意接受低於標價的價格。有一個研究發現溫哥華冬天房價會比在其他季節低2-4％。
2。新房市場：溫哥華房地產建築商也要總結年度工作。如果年度報告能顯示銷售較去年增加了百分之幾十，利潤提高了多少多少，等等，那麼管理人士和投資人士都高興。因此在接近年終的時候，溫哥華建商為了多賣幾間房子以達到目標更願意給你一些“優待”。比如免費升級地板，免費升級家用電器等等。
3。裝修，佈置，電器安裝，搬家都容易：在其它季節是這些溫哥華服務業的主要季節，如許多好的溫哥華搬家公司要提前一個月或更久的時間預定。可是在冬天你就較容易安排。
4。新年新家：節日期間朋友互訪，將朋友間搬家的慶祝和節日互拜結合起來更有趣味。執杯冰酒壁爐旁，新朋舊友話來年，這也許會為過去一年畫個記憶深刻的句號。
5。在冬天買房驗屋師可以幫你看到在其他季節看不到的驗屋重點----冰壩。大雪過後如果在水槽邊發現冰塊或是房檐掛有冰凌那就是冰壩現象了。其原因很簡單-----隔離不好。大雪將房頂覆蓋以後，如果閣樓隔離不好，餘熱上升就是靠近房頂的雪溶化，可是外面的溫度又太低，溶化的雪水到水槽就結冰了。越聚越多冰壩出現了。時間長了對房子有兩方面的損害。一是溶化的雪水進入到瓦的下面進爾對房頂造成損害。二是結冰的冰凌掛在水槽邊會使水槽負擔過重，時間長了會有裂縫，下雨天雨水不能順著水槽流而是順著牆壁流，危害也不小。
當然有這麼多的人不喜歡冬天買房肯定有冬天買房不好的地方，概括而言有兩點：
1。行動不便：冬天冰天雪地，凍手凍腳，所以在看房時要小心保暖，安全第一，以防滑倒。
2。房屋檢驗：有兩個問題，一是大雪覆蓋不能看到房頂狀況，所以大雪過後不要看房;二是空調，驗房師不會在冬天開空調檢查其工作情況，因為此舉可能毀壞壓縮機。所以你有在夏天開空調時才發現空調機不工作的危險。
根據我的個人看法：
如果你在看房的第一階段（到處看看，對在哪個區買和買什麼樣的房子都不確定）冬季就先休息一下。因為到溫哥華各個區去看看太不方便;如果你在看房的第二階段（對於區域和房子種類基本鎖定），保持和你的房地產經紀的密切聯繫，先讓房地產經紀為你初選一下，如發現合適的及時看，如果你在看房的第三階段（房子的樣子已經印入腦海），眼睛請睜大，說不定你的目標房地產正在減價呢！
10/10/21
為房子妝扮_魅力升級
上星期六我去參加一個很有意思的溫哥華室內設計展http://www.idswest.com/
這個一年一度的加拿大西岸展覽
一共在溫哥華對外開放三天
據說吸引了上萬人參加
而且大牌廠商雲集之外
也出現了許多獨立工作室和藝術家
最有趣的是Alan還正巧遇見HGTV大名鼎鼎的電視主持人Sarah Richardson
也不免俗的和她的主持助理Tom合照一下
(有圖有真相^^)
在溫哥華有人問我室內設計跟你的工作有什麼關聯
其實 房子的買賣只是一個過程
能夠舒適的住在溫哥華一個屬於自己的一個家
才是每個人所追求的結果
溫哥華買屋的人在尋找一個能夠滿足自己需求的"家"
溫哥華賣屋的人則要從這個方向來考量如何使自己的物件更滿足買方的"想像空間"
有趣的是 這些為房子妝扮的方式
使的空蕩蕩的房子魅力升級
卻不是一定非得大興土木
只要由有經驗的stagger評估裝飾後
一般只須一兩個工作天就可以完成
尤其在這個買方"面試"市場
是一個相當花錢花在刀口上的溫哥華賣房地產的投資策略
這個一年一度的加拿大西岸展覽
一共在溫哥華對外開放三天
據說吸引了上萬人參加
而且大牌廠商雲集之外
也出現了許多獨立工作室和藝術家
最有趣的是Alan還正巧遇見HGTV大名鼎鼎的電視主持人Sarah Richardson
也不免俗的和她的主持助理Tom合照一下
(有圖有真相^^)
在溫哥華有人問我室內設計跟你的工作有什麼關聯
其實 房子的買賣只是一個過程
能夠舒適的住在溫哥華一個屬於自己的一個家
才是每個人所追求的結果
溫哥華買屋的人在尋找一個能夠滿足自己需求的"家"
溫哥華賣屋的人則要從這個方向來考量如何使自己的物件更滿足買方的"想像空間"
有趣的是 這些為房子妝扮的方式
使的空蕩蕩的房子魅力升級
卻不是一定非得大興土木
只要由有經驗的stagger評估裝飾後
一般只須一兩個工作天就可以完成
尤其在這個買方"面試"市場
是一個相當花錢花在刀口上的溫哥華賣房地產的投資策略
*PS : 今年年底 Alan 有可能回台灣探親，如果有目前在台灣，即將移民大溫哥華的朋友想在台灣和 Alan 聚聚聊聊溫哥華_請email聯絡. alan9969@gmail.com 一想到在台灣和親朋好友一起，吃冬天的薑母鴉和羊肉爐，既期待又感動!!
10/9/29
大溫哥華買房地產需注意事項 (補充6點)
大溫哥華買房地產需注意事項 (補充6點)
高壓電塔
注意附近有無高壓電塔（線）通過。打開窗戶，頭伸出去別忘了左右伸長一點，大角度看看，附近有沒有高壓電塔。雖然目前醫學上還沒有100%確認高壓電塔對人體有害，先不論會不會有心理作用的影響，高壓電塔有時會滋滋作響，如果距離太近，這聲音不但影響到每日的睡眠，對日常生活也造成了干擾
學校就在旁邊，噪音也在你旁邊
有些物件標榜面對學校，當然好處多多，小孩上學近、面對操場景觀好，還有溫哥華學校的綠樹清靜空氣。但是有一點不可不慎，房子的位置，是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲。週末學生放假，總可以好好休息了吧？很多學校會出借辦活動，平時也許鐘聲和廣播聲還刻意不放太大聲，但是出借辦運動會、園遊會 聲音才真是嚇死人。
省去裝潢費，多了修繕費
髒髒舊舊的溫哥華房子一定不容易賣出，你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的。但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」，買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。
所謂維修的房子，就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好，可能管線也都換新了，很有誠意的來出售，遇到這樣的物件算是非常幸運。但是市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢。用木板把漏水壁癌的牆壁封住，破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好、廚房裡面沒有半個插座，請問要如何使用烹調電器？甚至還有看來美輪美奐的浴室，地板排水孔竟然是假的！這些小地方很容易被忽略，但卻會造成生活的大不便。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢？
有些基本法則可以參考：遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。當然這並不是絕對，賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚。所以有些人索性就都不買過度裝潢的房子。
溫哥華飛機航道
為什麼要多待一下？跟房地產經紀說拜拜後，在附近多晃十分鐘，才發現這列治文的房子正好在飛機的航道上面，每隔二三十分鐘，就會有飛機經經過轟轟作響。尤其是離溫哥華機場距離較近的地方，飛機高度越低，噪音越大。除非常常出國的人，否則實在沒必要一定選在溫哥華機場航道附近。
空氣不流通
分享了很多容易忽略的噪音問題，通常大家會得到一個標準答案「裝氣密窗」就聽不到了。的確，大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決，但是如果這噪音是持續的，難道一年都要關氣密窗生活嗎？Alan也在此提醒大家，窗戶緊閉又沒開空調的狀況下，空氣不流通，室內二氧化碳濃度過高，對身健康非常不好。
千金買房，萬金買鄰
這是最不容易在看溫哥華房子的時候看出來的，但是有時候「問」可以邊幫你過濾掉不佳的物件。附近鄰居的職業是什麼？樓上有沒有小孩愛亂跑跳、動物叫聲、一樓是不是有亂排放油煙的餐廳、除了自己觀察之外，如果是大樓物件，管理員也是很好的詢問對象。
其他像是樓梯間、電梯是否整潔 都可以看出大樓的管理是否落實，有自愛的溫哥華鄰居可以省卻不少麻煩。不過就算在溫哥華買屋時這些都注意了，還是會有「出槌」的時候，Alan公司同事現在住在列治文，樓上的住戶因工作關係搬到本拿比，就把房子出租出去，遇過半夜開party的房客、每天回家高跟鞋叩叩叩的房客，現在的房客則是每天走路有如千斤重，早上他幾點起床都一清二楚。所以，鄰居們最好都是自住戶，也才不會常有人在搬家，常搬家公共區域的損壞率也會較高。
*PS : 今年年底 Alan 有可能回台灣探親，如果有目前在台灣，即將移民大溫哥華的朋友想在台灣和 Alan 聚聚聊聊溫哥華_請email聯絡. alan9969@gmail.com 一想到在台灣和親朋好友一起，吃冬天的薑母鴉和羊肉爐，既期待又感動!!
高壓電塔
注意附近有無高壓電塔（線）通過。打開窗戶，頭伸出去別忘了左右伸長一點，大角度看看，附近有沒有高壓電塔。雖然目前醫學上還沒有100%確認高壓電塔對人體有害，先不論會不會有心理作用的影響，高壓電塔有時會滋滋作響，如果距離太近，這聲音不但影響到每日的睡眠，對日常生活也造成了干擾
學校就在旁邊，噪音也在你旁邊
有些物件標榜面對學校，當然好處多多，小孩上學近、面對操場景觀好，還有溫哥華學校的綠樹清靜空氣。但是有一點不可不慎，房子的位置，是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲。週末學生放假，總可以好好休息了吧？很多學校會出借辦活動，平時也許鐘聲和廣播聲還刻意不放太大聲，但是出借辦運動會、園遊會 聲音才真是嚇死人。
省去裝潢費，多了修繕費
髒髒舊舊的溫哥華房子一定不容易賣出，你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的。但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」，買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。
所謂維修的房子，就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好，可能管線也都換新了，很有誠意的來出售，遇到這樣的物件算是非常幸運。但是市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢。用木板把漏水壁癌的牆壁封住，破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好、廚房裡面沒有半個插座，請問要如何使用烹調電器？甚至還有看來美輪美奐的浴室，地板排水孔竟然是假的！這些小地方很容易被忽略，但卻會造成生活的大不便。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢？
有些基本法則可以參考：遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。當然這並不是絕對，賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚。所以有些人索性就都不買過度裝潢的房子。
溫哥華飛機航道
為什麼要多待一下？跟房地產經紀說拜拜後，在附近多晃十分鐘，才發現這列治文的房子正好在飛機的航道上面，每隔二三十分鐘，就會有飛機經經過轟轟作響。尤其是離溫哥華機場距離較近的地方，飛機高度越低，噪音越大。除非常常出國的人，否則實在沒必要一定選在溫哥華機場航道附近。
空氣不流通
分享了很多容易忽略的噪音問題，通常大家會得到一個標準答案「裝氣密窗」就聽不到了。的確，大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決，但是如果這噪音是持續的，難道一年都要關氣密窗生活嗎？Alan也在此提醒大家，窗戶緊閉又沒開空調的狀況下，空氣不流通，室內二氧化碳濃度過高，對身健康非常不好。
千金買房，萬金買鄰
這是最不容易在看溫哥華房子的時候看出來的，但是有時候「問」可以邊幫你過濾掉不佳的物件。附近鄰居的職業是什麼？樓上有沒有小孩愛亂跑跳、動物叫聲、一樓是不是有亂排放油煙的餐廳、除了自己觀察之外，如果是大樓物件，管理員也是很好的詢問對象。
其他像是樓梯間、電梯是否整潔 都可以看出大樓的管理是否落實，有自愛的溫哥華鄰居可以省卻不少麻煩。不過就算在溫哥華買屋時這些都注意了，還是會有「出槌」的時候，Alan公司同事現在住在列治文，樓上的住戶因工作關係搬到本拿比，就把房子出租出去，遇過半夜開party的房客、每天回家高跟鞋叩叩叩的房客，現在的房客則是每天走路有如千斤重，早上他幾點起床都一清二楚。所以，鄰居們最好都是自住戶，也才不會常有人在搬家，常搬家公共區域的損壞率也會較高。
*PS : 今年年底 Alan 有可能回台灣探親，如果有目前在台灣，即將移民大溫哥華的朋友想在台灣和 Alan 聚聚聊聊溫哥華_請email聯絡. alan9969@gmail.com 一想到在台灣和親朋好友一起，吃冬天的薑母鴉和羊肉爐，既期待又感動!!
10/9/15
冬天適合買溫哥華的房子?
一般來說，人們在冬天的情緒都比較低落，據科學家研究，人腦中的（血清素）對於人們的情緒有重要的影響作用。在冬天由於（血清素）的濃度比較低，人們情緒低下。許多溫哥華房地產經紀也都將假期安排在冬季，賣家也都不願意將房子在冬天放盤，無可置疑冬天是溫哥華房地產的傳統淡季，既如此為什麼要在溫哥華冬天買房ㄋ？
加拿大石油大亨 保羅蓋蒂是世界上最成功的商人之一，當他在1976年以86歲的高齡去世時擁有3億美元的財產。他在自己的傳記上寫到：如果你想賺大錢，真正的賺大錢，你必須幹沒人幹的事情。當大家都在甩賣時購入，一直等到大家都需要時賣給他們，這不是一個口號，而是投資的最基本要素。這就是我們要在溫哥華的冬天才買房的出發點，具體地講冬天買房有以下幾個優點：
1。賣方更加積極：冬天市場不活躍，正如前面所言，如果有選擇的話沒有人願意在冬天賣溫哥華房子。可是一旦他真的要在冬天賣房，你猜怎麼樣？他必定是真正想要賣出。你會減少有機會遇到“試試市場”的不急賣家。而且當你進入談判階段時，賣家一般比較願意接受低於標價的價格。有一個研究發現冬天房價會比在其他季節低2-4％。
2。溫哥華新房市場：溫哥華房地產建築商也要總結年度工作。如果年度報告能顯示銷售較去年增加了百分之幾十，利潤提高了多少多少，等等，那麼管理人士和投資人士都高興。因此在接近年終的時候，溫哥華建商為了多賣幾間房子以達到目標更願意給你一些“優待”。比如免費升級地板，免費升級家用電器等等。
3。裝修，佈置，電器安裝，搬家都容易：在其它季節是這些溫哥華服務業的主要季節，如許多好的溫哥華搬家公司要提前一個月或更久的時間預定。可是在冬天你就較容易安排。
4。新年新家：節日期間朋友互訪，將朋友間搬家的慶祝和節日互拜結合起來更有趣味。執杯冰酒壁爐旁，新朋舊友話來年，這也許會為過去一年畫個記憶深刻的句號。
5。在冬天買房驗屋師可以幫你看到在其他季節看不到的驗屋重點----冰壩。大雪過後如果在水槽邊發現冰塊或是房檐掛有冰凌那就是冰壩現象了。其原因很簡單-----隔離不好。大雪將房頂覆蓋以後，如果閣樓隔離不好，餘熱上升就是靠近房頂的雪溶化，可是外面的溫度又太低，溶化的雪水到水槽就結冰了。越聚越多冰壩出現了。時間長了對房子有兩方面的損害。一是溶化的雪水進入到瓦的下面進爾對房頂造成損害。二是結冰的冰凌掛在水槽邊會使水槽負擔過重，時間長了會有裂縫，下雨天雨水不能順著水槽流而是順著牆壁流，危害也不小。
當然有這麼多的人不喜歡冬天買房肯定有冬天買房不好的地方，概括而言有兩點：
1。行動不便：冬天冰天雪地，凍手凍腳，所以在看房時要小心保暖，安全第一，以防滑倒。
2。房屋檢驗：有兩個問題，一是大雪覆蓋不能看到房頂狀況，所以大雪過後不要看房;二是空調，驗房師不會在冬天開空調檢查其工作情況，因為此舉可能毀壞壓縮機。所以你有在夏天開空調時才發現空調機不工作的危險。
根據我的個人看法：如果你在看房的第一階段（到處看看，對在哪個區買和買什麼樣的房子都不確定）冬季就先休息一下。因為到溫哥華各個區去看看太不方便;如果你在看房的第二階段（對於區域和房子種類基本鎖定），保持和你的溫哥華房地產經紀的密切聯繫，先讓房地產經紀為你初選一下，如發現合適的及時看，如果你在看房的第三階段（房子的樣子已經印入腦海），眼睛請睜大，說不定你的目標房地產正在減價呢！
加拿大石油大亨 保羅蓋蒂是世界上最成功的商人之一，當他在1976年以86歲的高齡去世時擁有3億美元的財產。他在自己的傳記上寫到：如果你想賺大錢，真正的賺大錢，你必須幹沒人幹的事情。當大家都在甩賣時購入，一直等到大家都需要時賣給他們，這不是一個口號，而是投資的最基本要素。這就是我們要在溫哥華的冬天才買房的出發點，具體地講冬天買房有以下幾個優點：
1。賣方更加積極：冬天市場不活躍，正如前面所言，如果有選擇的話沒有人願意在冬天賣溫哥華房子。可是一旦他真的要在冬天賣房，你猜怎麼樣？他必定是真正想要賣出。你會減少有機會遇到“試試市場”的不急賣家。而且當你進入談判階段時，賣家一般比較願意接受低於標價的價格。有一個研究發現冬天房價會比在其他季節低2-4％。
2。溫哥華新房市場：溫哥華房地產建築商也要總結年度工作。如果年度報告能顯示銷售較去年增加了百分之幾十，利潤提高了多少多少，等等，那麼管理人士和投資人士都高興。因此在接近年終的時候，溫哥華建商為了多賣幾間房子以達到目標更願意給你一些“優待”。比如免費升級地板，免費升級家用電器等等。
3。裝修，佈置，電器安裝，搬家都容易：在其它季節是這些溫哥華服務業的主要季節，如許多好的溫哥華搬家公司要提前一個月或更久的時間預定。可是在冬天你就較容易安排。
4。新年新家：節日期間朋友互訪，將朋友間搬家的慶祝和節日互拜結合起來更有趣味。執杯冰酒壁爐旁，新朋舊友話來年，這也許會為過去一年畫個記憶深刻的句號。
5。在冬天買房驗屋師可以幫你看到在其他季節看不到的驗屋重點----冰壩。大雪過後如果在水槽邊發現冰塊或是房檐掛有冰凌那就是冰壩現象了。其原因很簡單-----隔離不好。大雪將房頂覆蓋以後，如果閣樓隔離不好，餘熱上升就是靠近房頂的雪溶化，可是外面的溫度又太低，溶化的雪水到水槽就結冰了。越聚越多冰壩出現了。時間長了對房子有兩方面的損害。一是溶化的雪水進入到瓦的下面進爾對房頂造成損害。二是結冰的冰凌掛在水槽邊會使水槽負擔過重，時間長了會有裂縫，下雨天雨水不能順著水槽流而是順著牆壁流，危害也不小。
當然有這麼多的人不喜歡冬天買房肯定有冬天買房不好的地方，概括而言有兩點：
1。行動不便：冬天冰天雪地，凍手凍腳，所以在看房時要小心保暖，安全第一，以防滑倒。
2。房屋檢驗：有兩個問題，一是大雪覆蓋不能看到房頂狀況，所以大雪過後不要看房;二是空調，驗房師不會在冬天開空調檢查其工作情況，因為此舉可能毀壞壓縮機。所以你有在夏天開空調時才發現空調機不工作的危險。
根據我的個人看法：如果你在看房的第一階段（到處看看，對在哪個區買和買什麼樣的房子都不確定）冬季就先休息一下。因為到溫哥華各個區去看看太不方便;如果你在看房的第二階段（對於區域和房子種類基本鎖定），保持和你的溫哥華房地產經紀的密切聯繫，先讓房地產經紀為你初選一下，如發現合適的及時看，如果你在看房的第三階段（房子的樣子已經印入腦海），眼睛請睜大，說不定你的目標房地產正在減價呢！
10/9/2
你能給我多少趴貸款利息?
你能給我多少趴貸款利息?
By Anny Tso
若是你有在考慮溫哥華買房, 換房, 貸款, 相信下列的對話 聽來會很熟悉, 因為這一定有出現在你與銀行貸款專員對話中的前幾句: “我要貸款百分之70, 你能給我多少趴貸款利息??”
答案當然是愈低愈好. 相信 我問10個人, 9個都會這麼說. 剩下的一個不這麼說的, 是因為他不用貸款.
的確, 要是談到了一個眾人莫敵的利率, 會是省錢的開始, 但我必須說, 這常常也是惡夢的開始.
接上面的對話, 最常見的答案會是: “5年期固定利率是多少多少, 浮動利率是 Prime-x” 要是報的數字比其他的低,非常可能你就跟他貸款了. 有關貸款的對話 就到此為止. 貸款的選擇, 一個關乎自己少說25至35年物業的成本, 聽來就像一場輕鬆又容易的數字遊戲.
於是你拿到了銀行貸款, 買到了自己溫哥華的dream house, 開始了美好溫哥華生活.
過了兩年,家庭添了新的成員, 你考慮換房子了. 可是你發現 之前談到的超低*固定*利率貸款是鎖定5年的, 賣掉現在的物業提前解除貸款, 竟然要缴上萬元的罰金! 突然之間, 生活不是那麼美好了,那個讓人沾沾自喜的低利率 一毛錢都沒幫你省到. 這個是經常發生的真實案例, 貸款的金額普通,50萬左右.
*浮動利率罰款較少, 一般是3個月的利息差 (interest differential).
另一個常見的惡夢: 談到了超低利率, 銀行幫你貸了滿額的貸款. 每個月的payment 在薪水扣完稅和食衣住行的開銷後, 算的剛剛好. 過了兩年, 你突然想到,當初頭期款用了$25,000 RRSP的免稅額度來幫忙, 是開始回缴的時候了, 才發現 一味的注意利率和可借到的額度, 竟忘了算以後15年固定要缴回的現金流. 結果這$25,000的好大部分被迫當成該年度收入, 扣了30-40%的稅. 生活又突然不怎麼美好了.
再舉一個例子, A 跟B 同時貸了同額的款項. A的利率比B的好出很多. 正常人會認為, A一定省了許多錢, 或是比B提早還完貸款. 但是在這個真實的案例中, 省了許多錢和提早供完貸款的, 卻都是 B. 原因不是B中了樂透或是攀上了什麼豪門, 而是他房屋貸款中 “提前還款的額度” (pre-payment option). 銀行一般不允許客戶還多過每次的付款額度 (除非是開放式貸款 open term),但是幾乎都有提供pre-payment option, 這是指每一年或每期可以多付的金額.
額度通常是本金(principle balance)的10-25%不等. 多付的錢結結實實地用在降低本金上面, 對節省利息有最大最實在的效果. 很可惜A某犯了跟上兩個例子一樣的錯誤-- 只注意眼前利率, 卻忘了看其他還款的限制. 再說, 不管是多麼低的利率也只能維持5年 (一般情況), 真正省了多少, 還真不好說呢.
買房跟貸款是綁在一起的, 它會是人生最大的資產還是負債, 全看你怎麼規劃. 在選擇銀行貸款時, 是要慎之又慎. 不能否認的, 很多客人一開時來找我是因為 Broker可以拿到比市面上低很多的利率. 這可以說是們的競爭優勢. 但是必須強調的是, 這只是貸款要考慮的一部分.
看到低利率就很興奮盲目的一頭栽進去, 是很常見的人性弱點. 一個有經驗的貸款規劃, 不會只看眼前的數字遊戲, 而是會參考客人家庭遠景, 經濟情況, 還款習慣. 我一直認為 “mortgage broker” 不該翻譯成所謂”賣貸款的” 而是貸款規劃. 這是我對這份專業的期望與堅持. 希望對您有所幫助.
Anny Tso 大溫哥華貸款顧問
anny.tso@verico.ca
By Anny Tso
若是你有在考慮溫哥華買房, 換房, 貸款, 相信下列的對話 聽來會很熟悉, 因為這一定有出現在你與銀行貸款專員對話中的前幾句: “我要貸款百分之70, 你能給我多少趴貸款利息??”
答案當然是愈低愈好. 相信 我問10個人, 9個都會這麼說. 剩下的一個不這麼說的, 是因為他不用貸款.
的確, 要是談到了一個眾人莫敵的利率, 會是省錢的開始, 但我必須說, 這常常也是惡夢的開始.
接上面的對話, 最常見的答案會是: “5年期固定利率是多少多少, 浮動利率是 Prime-x” 要是報的數字比其他的低,非常可能你就跟他貸款了. 有關貸款的對話 就到此為止. 貸款的選擇, 一個關乎自己少說25至35年物業的成本, 聽來就像一場輕鬆又容易的數字遊戲.
於是你拿到了銀行貸款, 買到了自己溫哥華的dream house, 開始了美好溫哥華生活.
過了兩年,家庭添了新的成員, 你考慮換房子了. 可是你發現 之前談到的超低*固定*利率貸款是鎖定5年的, 賣掉現在的物業提前解除貸款, 竟然要缴上萬元的罰金! 突然之間, 生活不是那麼美好了,那個讓人沾沾自喜的低利率 一毛錢都沒幫你省到. 這個是經常發生的真實案例, 貸款的金額普通,50萬左右.
*浮動利率罰款較少, 一般是3個月的利息差 (interest differential).
另一個常見的惡夢: 談到了超低利率, 銀行幫你貸了滿額的貸款. 每個月的payment 在薪水扣完稅和食衣住行的開銷後, 算的剛剛好. 過了兩年, 你突然想到,當初頭期款用了$25,000 RRSP的免稅額度來幫忙, 是開始回缴的時候了, 才發現 一味的注意利率和可借到的額度, 竟忘了算以後15年固定要缴回的現金流. 結果這$25,000的好大部分被迫當成該年度收入, 扣了30-40%的稅. 生活又突然不怎麼美好了.
再舉一個例子, A 跟B 同時貸了同額的款項. A的利率比B的好出很多. 正常人會認為, A一定省了許多錢, 或是比B提早還完貸款. 但是在這個真實的案例中, 省了許多錢和提早供完貸款的, 卻都是 B. 原因不是B中了樂透或是攀上了什麼豪門, 而是他房屋貸款中 “提前還款的額度” (pre-payment option). 銀行一般不允許客戶還多過每次的付款額度 (除非是開放式貸款 open term),但是幾乎都有提供pre-payment option, 這是指每一年或每期可以多付的金額.
額度通常是本金(principle balance)的10-25%不等. 多付的錢結結實實地用在降低本金上面, 對節省利息有最大最實在的效果. 很可惜A某犯了跟上兩個例子一樣的錯誤-- 只注意眼前利率, 卻忘了看其他還款的限制. 再說, 不管是多麼低的利率也只能維持5年 (一般情況), 真正省了多少, 還真不好說呢.
買房跟貸款是綁在一起的, 它會是人生最大的資產還是負債, 全看你怎麼規劃. 在選擇銀行貸款時, 是要慎之又慎. 不能否認的, 很多客人一開時來找我是因為 Broker可以拿到比市面上低很多的利率. 這可以說是們的競爭優勢. 但是必須強調的是, 這只是貸款要考慮的一部分.
看到低利率就很興奮盲目的一頭栽進去, 是很常見的人性弱點. 一個有經驗的貸款規劃, 不會只看眼前的數字遊戲, 而是會參考客人家庭遠景, 經濟情況, 還款習慣. 我一直認為 “mortgage broker” 不該翻譯成所謂”賣貸款的” 而是貸款規劃. 這是我對這份專業的期望與堅持. 希望對您有所幫助.
Anny Tso 大溫哥華貸款顧問
anny.tso@verico.ca
10/8/23
淺談 MLS 大溫哥華房地產資料庫
常常有新朋友問到 "Alan 請問你手上有沒有好的溫哥華房地產物件 可以帶我們去看一看".
每次聽到這樣的問題, 我總是告訴朋友們, 其實,在溫哥華買房地產的流程和台灣不太一樣,
在台灣房地產市場,信義房屋或永慶房屋各有各的物件 他們是互相不分享資源的,就好像井水和河水一樣,也因為這樣的市場架構,才會有所謂的每個房地產仲介(經紀)自己掌握的獨家房地產物件.
相反的, 在溫哥華房地產市場,百分之九十九的代售房屋都會由賣方經紀人公開在一個大溫哥華地產局所經營的網站 "MLS" 房屋交易系統中,所有溫哥華99%代售的房子都會放入MLS這個資料庫系統,就如同大水庫一樣,匯聚全面的水源(溫哥華房地產物件).
而所有想在大溫哥華買房子的人,也會透過他們所信賴的房地產經紀人,根據買方所列出的需求 其中需求包括幾房幾浴室及購屋預算,地點,學區...等等,進而從這個MLS資料庫找尋符合買家需求的房地產物件.
所以總體來說 每個大溫哥華房地產經紀人所擁有的資訊是大致同等的 不會相差太多 而我們一般大眾所看到Realtor Link資料只有簡介,並未包括 賣出歷史, 附近成交量, 原屋主成本分析..等等. 還有房地產經紀人所看的MLS資料比Realtor Link更早看到一個禮拜,有些好物件七天內就成交 其中自有其道理.
另一方面,有朋友問到 不同的經紀人所提供的服務不都是應該相同的嗎? 因為你們所擁有的資訊不都一樣嗎? 我對這個答案的看法是: 就好像同樣的食物材料 , 一個有經驗大廚和小徒弟炒出來的楊州炒飯肯定口味不一樣
一個有經驗的大溫哥華房地產經紀人, 透過他買房 下 offer 前 他可以提供下列的資料
1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議
以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.
雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.
再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )
1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 ) 陳銓銘
2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).
加拿大 溫哥華 房地產 房價 房子
每次聽到這樣的問題, 我總是告訴朋友們, 其實,在溫哥華買房地產的流程和台灣不太一樣,
在台灣房地產市場,信義房屋或永慶房屋各有各的物件 他們是互相不分享資源的,就好像井水和河水一樣,也因為這樣的市場架構,才會有所謂的每個房地產仲介(經紀)自己掌握的獨家房地產物件.
相反的, 在溫哥華房地產市場,百分之九十九的代售房屋都會由賣方經紀人公開在一個大溫哥華地產局所經營的網站 "MLS" 房屋交易系統中,所有溫哥華99%代售的房子都會放入MLS這個資料庫系統,就如同大水庫一樣,匯聚全面的水源(溫哥華房地產物件).
而所有想在大溫哥華買房子的人,也會透過他們所信賴的房地產經紀人,根據買方所列出的需求 其中需求包括幾房幾浴室及購屋預算,地點,學區...等等,進而從這個MLS資料庫找尋符合買家需求的房地產物件.
所以總體來說 每個大溫哥華房地產經紀人所擁有的資訊是大致同等的 不會相差太多 而我們一般大眾所看到Realtor Link資料只有簡介,並未包括 賣出歷史, 附近成交量, 原屋主成本分析..等等. 還有房地產經紀人所看的MLS資料比Realtor Link更早看到一個禮拜,有些好物件七天內就成交 其中自有其道理.
另一方面,有朋友問到 不同的經紀人所提供的服務不都是應該相同的嗎? 因為你們所擁有的資訊不都一樣嗎? 我對這個答案的看法是: 就好像同樣的食物材料 , 一個有經驗大廚和小徒弟炒出來的楊州炒飯肯定口味不一樣
一個有經驗的大溫哥華房地產經紀人, 透過他買房 下 offer 前 他可以提供下列的資料
1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議
以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.
雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.
再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )
1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 ) 陳銓銘
2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).
加拿大 溫哥華 房地產 房價 房子
10/8/2
八月二號 晚上 @ 溫哥華
今天晚上的夜風有點台
可能是有兩台小綿羊在burrard上蛇行
也有可能只是聽著溫度剛好的歌
突然間 想好好的把自己包裹起來
捲曲入熟悉的土壤香氣裏
鄉愁是什麼呢
想起自己來自的地方
為什麼總是一定得約定成俗的愁悵起來
沒得商量.
可能是有兩台小綿羊在burrard上蛇行
也有可能只是聽著溫度剛好的歌
突然間 想好好的把自己包裹起來
捲曲入熟悉的土壤香氣裏
鄉愁是什麼呢
想起自己來自的地方
為什麼總是一定得約定成俗的愁悵起來
沒得商量.
by Alison @ vancouver
在大溫哥華買房基本流程簡介
在溫哥華買房基本流程簡介
1看房
買溫哥華房子第一個步驟，你要針對自己的需求與預算，設定一個區域；你可能會想花上一點時間，到整個大溫哥華地區的各個城市走走。但，單單一個溫哥華市，你可能都無法詳細了解各區域的生活環境與機能，遑論整個大溫哥華地區共有二十幾個大大小小的城市呢！？
2000年以後, 落腳在大溫哥華地區的中國 香港及台灣移民，所擇定的定居城市大都分布在溫哥華市、列治文市、本拿比市、素里市、新西敏市及高貴林市等，圍繞在溫哥華週邊的城市。當你擇訂一個欲居住的城市後，再詳細地走走看看該城市的各個區域，然後再依價位各個區域的優先順序。
此時，你可以找一個信賴的溫哥華房地產經紀，告訴他，你所需的預算、區域、房子樣式等等條件。你的房地產經紀人會列出一些符合你需要的物件，然後跟各個物件的賣方房地產經紀人約時間，帶你去看房子。
2 offer(出價)
當你滿意你所看的房子，你可以請你的房地產經紀人下offer給賣方， 在offer上會列出一些重點： 1.你願意買的價錢；
2.你購買的條件和條件移除日期： 例如：貸款通過和驗屋通過(這是一般offer一定要寫的)； 甚至要求換地毯等等條件。
3.過戶日期；
4.交屋日期(可以正式搬進去的日期)；
5.調整日期(屬於買方開始負擔之一些相關稅金或費用的起算日期)；
6.訂金金額 訂金將暫存在買方房地產經紀公司裡的信託帳戶內，若該物件有成交，該訂金即成為成交金額的一部份。
3 Counter-offer 還價
賣方會針對你的價錢與條件作修改，也有的賣方無法接受你的價錢與條件，直接就石沉大海。
若你有接到賣方的 counter-offer，賣方可修改了你出的價錢與條件，你可以接受，或依然可以再提出另一個價錢與條件。 直到成交的價錢與條件，雙方都能接受，這份房產契約就算"準成交"。
4銀行貸款
在加拿大 只要你一有買房意願，就可以先行尋找貸款銀行，多問幾家，尋找利率較低與還款條件較佳的銀行。當你跟銀行敲定利率與條件後，這一個利率與條件會為你保留90-120天（視各銀行政策不同），若在這一段期間利率降低，將適用新的低利率；若利率提高，就維持你所議定的利率。在這段保留期間內，你可以慢慢找房子。
新移民剛來溫哥華時，在這裡可能沒有工作，銀行會如何計算給你的貸款額度？加拿大政府鼓勵新移民購置房屋，報到後居住未滿5年的移民，大多數都可以得到成交價格70%的貸款。所以你可以計算自己的自備款需要有多少。如要買價值60萬的房子，你需要有18萬的自備款。 當你有了上述"準成交"的契約後，拿到銀行，銀行即會開始展開估價作業。
5驗屋
驗屋時，你最好是能跟隨驗屋師親自去操作所有設備與水電，並讓所有水龍頭流個10分鐘以上，看看排水是否流暢，天花板、牆角及窗邊是否有漏水痕跡。費用約300~450左右.
6條件移除
你必須在條件移除日期前完成貸款和驗屋（或其他列於條件移除中的項目）的動作，只要條件移除書未簽，你都還有機會可以撤銷合約 (*特殊情況除外) 當買方的所有條件都移除了，簽了條件移除書繳了訂金，這份買賣契約就正式生效。
7交屋程序
當你的條件解除、買賣契約成立後，你的房地產經紀人會為你、或你自己找一個律師來辦理過戶的手續。該律師會直接與你的貸款銀行聯繫，交屋日期前你必須至律師處簽署文件，律師此時就會列出所有的項目金額，等交屋過戶日期當天，自備款(須先存入你的帳戶，並提供授權給律師提領)與貸款將從銀行轉至律師的帳戶，然後再轉至賣方的律師帳戶。
以上。
如有需要詳加說明 請聯絡 Alan 778-384-o6o1
10/6/9
大溫哥華房地產銷售進入調整期
本月初，溫哥華世界新聞網歸納,造成目前大溫哥華房地產 銷售進入調整期的主要原因如下：
1. 加拿大銀行貸款利率調升：加國中央銀行率G7之先，調高利率一碼，加上四月實施的房貸緊縮措施，影響首次購屋者的購買能力，而這一批人正是這次房市熱絡的最大主力。
2. 經濟面的影響：HST即將實施，對新屋購屋者有很大影響。
3. 房價相對高點：目前大溫地區獨立屋指標房價高達81萬175元，較去年同期上升19%，部分地區如溫西、列治文均較去年上漲近三成。據調查，大溫哥華許多獨立屋的屋主，將收入的75%用於房貸費用，房價繼續飆高，一般市井小民更是望之卻步。
4. 掛牌求售屋大增 Listing Up：大溫地區每月新掛牌求售屋已連續三個月均破7000間，累積待售屋庫存量已高達1萬7492間，若以5月的銷售量3156間來看，1萬7492間恐怕要半年才能消耗掉。菲沙谷地區庫存量也高達1萬1411間，若以5月1477間的銷售量平均，足足需要八個月才能清完庫存。過多的庫存不但迫使房價下跌，更讓市場有可能轉為買家市場。
5. 房屋成功售出率大幅下降：去年此時，房屋推出市場約有四分之三可成功售出，今年此時的成功比率已大幅滑落到二分之一，且仍在下滑中。尤其現在買家出價時，開始有試探性質，壓低價錢，離賣價天差地遠，讓屋主根本懶得搭理，但是如果市場繼續如此，賣家就不得不牽就買家了。
6. 世界性經濟因素：美國房市仍舊低迷，景氣復甦步伐緩慢；歐元風暴拖垮股票及全球經濟，中國股市也沒有上揚，加元匯率居高難下，諸多原因減弱國外投資客進場或移民購屋計畫。
房價正處在調整期，7月房市即將進入新移民購屋季，許多賣家期望在這一波購屋潮中成功售出，更期望能抓住高房價的尾巴；而買家當然希望能漂亮出擊，拿到好的價錢，不過在這個節骨眼裏，什麼才是真正好價錢，似乎就靠大家的智慧了。
資訊來源：溫哥華世界新聞網 溫哥華天空 VANSKY
1. 加拿大銀行貸款利率調升：加國中央銀行率G7之先，調高利率一碼，加上四月實施的房貸緊縮措施，影響首次購屋者的購買能力，而這一批人正是這次房市熱絡的最大主力。
2. 經濟面的影響：HST即將實施，對新屋購屋者有很大影響。
3. 房價相對高點：目前大溫地區獨立屋指標房價高達81萬175元，較去年同期上升19%，部分地區如溫西、列治文均較去年上漲近三成。據調查，大溫哥華許多獨立屋的屋主，將收入的75%用於房貸費用，房價繼續飆高，一般市井小民更是望之卻步。
4. 掛牌求售屋大增 Listing Up：大溫地區每月新掛牌求售屋已連續三個月均破7000間，累積待售屋庫存量已高達1萬7492間，若以5月的銷售量3156間來看，1萬7492間恐怕要半年才能消耗掉。菲沙谷地區庫存量也高達1萬1411間，若以5月1477間的銷售量平均，足足需要八個月才能清完庫存。過多的庫存不但迫使房價下跌，更讓市場有可能轉為買家市場。
5. 房屋成功售出率大幅下降：去年此時，房屋推出市場約有四分之三可成功售出，今年此時的成功比率已大幅滑落到二分之一，且仍在下滑中。尤其現在買家出價時，開始有試探性質，壓低價錢，離賣價天差地遠，讓屋主根本懶得搭理，但是如果市場繼續如此，賣家就不得不牽就買家了。
6. 世界性經濟因素：美國房市仍舊低迷，景氣復甦步伐緩慢；歐元風暴拖垮股票及全球經濟，中國股市也沒有上揚，加元匯率居高難下，諸多原因減弱國外投資客進場或移民購屋計畫。
房價正處在調整期，7月房市即將進入新移民購屋季，許多賣家期望在這一波購屋潮中成功售出，更期望能抓住高房價的尾巴；而買家當然希望能漂亮出擊，拿到好的價錢，不過在這個節骨眼裏，什麼才是真正好價錢，似乎就靠大家的智慧了。
資訊來源：溫哥華世界新聞網 溫哥華天空 VANSKY
簡介溫哥華房地產買賣流程
現在許多台灣來的新移民朋友正在考慮買房產、換房或賣房。無論如何，了解加拿大房地產市場的運作和學習基本法律概念是必須的。此文的目的是向大家簡單介紹房地產買賣過程。如果還是有相關疑問，歡迎各位朋友與我聯繫。
1：賣方屋主決心賣出房產，與某一地產公司(及某一地產經紀)簽署代理銷售合同(LISTING CONTRACT)，正式建立委託人(賣方房地產主)和代辦人(此地產公司)的關係，並列明合同細節(雙方的承諾)。
2：賣方房地產主填寫陳述文件表格透露此房產的關鍵信息。賣方經紀獲取多方面詳細資料後將此房產列入MLS數據庫。
3：買方經紀搜索MLS數據庫，發現此房地產物件適合買主顧客的要求，買方經紀向買主介紹此房產。買方經紀與賣方經紀安排時間看房。
4：買方出價 OFFER，買方經紀協助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。賣主可以接受買主的出價及條款，也可以還價並在合同中加上其他保護自己利益的條款。雙方彼此還價及談判後達到共同滿意的價錢和條款，簽署的合同在法律上開始有對雙方的約束效應。
5：免除條件。因合同中一般都有需要免除的條件，比如買方需銀行貸款、需驗房師出具令買方滿意的驗房報告等，直到所有條件全部清除之後，此合同才完成。
6：免除條件後，雙方已受法律約束，必須完成合同之約定。基於這樣的信心，各自可以安排搬遷等事宜，聯繫通知各自的律師或公證人以完成產權及金錢的交接。
7：COMPLETION DATE 產權正式轉至買方名下，房屋貸款(mortgage)註冊於產權上。地稅等項目需要以ADJUSTMENT DATE為分界分別承擔，多退少補。買主應購買房產保險。因為在法律上，所有風險都從這個日子開始轉成新房主的責任了。
8：買方經紀從賣方取得鑰匙，在POSSESSION DATE當日交給新房主。賣方應在POSSESSION DATE之前搬出，以便買主能夠在POSSESSION DATE當日搬入。
1：賣方屋主決心賣出房產，與某一地產公司(及某一地產經紀)簽署代理銷售合同(LISTING CONTRACT)，正式建立委託人(賣方房地產主)和代辦人(此地產公司)的關係，並列明合同細節(雙方的承諾)。
2：賣方房地產主填寫陳述文件表格透露此房產的關鍵信息。賣方經紀獲取多方面詳細資料後將此房產列入MLS數據庫。
3：買方經紀搜索MLS數據庫，發現此房地產物件適合買主顧客的要求，買方經紀向買主介紹此房產。買方經紀與賣方經紀安排時間看房。
4：買方出價 OFFER，買方經紀協助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。賣主可以接受買主的出價及條款，也可以還價並在合同中加上其他保護自己利益的條款。雙方彼此還價及談判後達到共同滿意的價錢和條款，簽署的合同在法律上開始有對雙方的約束效應。
5：免除條件。因合同中一般都有需要免除的條件，比如買方需銀行貸款、需驗房師出具令買方滿意的驗房報告等，直到所有條件全部清除之後，此合同才完成。
6：免除條件後，雙方已受法律約束，必須完成合同之約定。基於這樣的信心，各自可以安排搬遷等事宜，聯繫通知各自的律師或公證人以完成產權及金錢的交接。
7：COMPLETION DATE 產權正式轉至買方名下，房屋貸款(mortgage)註冊於產權上。地稅等項目需要以ADJUSTMENT DATE為分界分別承擔，多退少補。買主應購買房產保險。因為在法律上，所有風險都從這個日子開始轉成新房主的責任了。
8：買方經紀從賣方取得鑰匙，在POSSESSION DATE當日交給新房主。賣方應在POSSESSION DATE之前搬出，以便買主能夠在POSSESSION DATE當日搬入。
10/4/18
溫哥華買房地產的流程和台灣不一樣
最近, 常常有從台灣來的新朋友問到 "Alan 請問你手上有沒有好的房地產物件 可以帶我們去看一看".
每次聽到這樣的問題, 我總是告訴朋友們, 其實,在溫哥華買房地產的流程和台灣不太一樣,
在台灣房地產市場,信義房屋或永慶房屋各有各的物件 他們是互相不分享資源的,就好像井水和河水一樣,也因為這樣的市場架構,才會有所謂的每個房地產仲介(經紀)自己掌握的房地產物件.
相反的, 在溫哥華房地產市場,百分之九十九的代售房屋都會由賣方經紀人公開在一個大溫哥華地產局所經營的網站 "MLS" 房屋交易系統中,所有99%代售的房子都會放入MLS這個資料庫系統,就如同大水庫一樣,匯聚全面的水源(房地產物件).
而所有想在大溫哥華買房子的人,也會透過他們所信賴的房地產經紀人,根據買方所列出的需求 其中需求包括幾房幾浴室及購屋預算,地點,學區...等等,進而從這個MLS資料庫找尋符合買家需求的房地產物件.
所以總體來說 每個房地產經紀人所擁有的資訊是大致同等的 不會相差太多 而我們一般大眾所看到Realtor Link資料只有簡介,並未包括 賣出歷史, 附近成交量, 原屋主成本分析..等等. 還有房地產經紀人所看的MLS資料比Realtor Link更早看到一個禮拜,有些好物件七天內就成交 其中自有其道理.
另一方面,有朋友問到 不同的經紀人所提供的服務不都是應該相同的嗎? 因為你們所擁有的資訊不都一樣嗎? 我對這個答案的看法是: 就好像同樣的食物材料 , 一個有經驗大廚和小徒弟炒出來的楊州炒飯肯定口味不一樣
一個有經驗的房地產經紀人, 透過他買房 下 offer 前 他可以提供下列的資料
1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議
以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.
雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.
再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )
1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )
2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).
.
認同本文章或有其他看法嗎? 請電 "778-384-0601 Alan Tsai"
.
or email alan@ca604.com
每次聽到這樣的問題, 我總是告訴朋友們, 其實,在溫哥華買房地產的流程和台灣不太一樣,
在台灣房地產市場,信義房屋或永慶房屋各有各的物件 他們是互相不分享資源的,就好像井水和河水一樣,也因為這樣的市場架構,才會有所謂的每個房地產仲介(經紀)自己掌握的房地產物件.
相反的, 在溫哥華房地產市場,百分之九十九的代售房屋都會由賣方經紀人公開在一個大溫哥華地產局所經營的網站 "MLS" 房屋交易系統中,所有99%代售的房子都會放入MLS這個資料庫系統,就如同大水庫一樣,匯聚全面的水源(房地產物件).
而所有想在大溫哥華買房子的人,也會透過他們所信賴的房地產經紀人,根據買方所列出的需求 其中需求包括幾房幾浴室及購屋預算,地點,學區...等等,進而從這個MLS資料庫找尋符合買家需求的房地產物件.
所以總體來說 每個房地產經紀人所擁有的資訊是大致同等的 不會相差太多 而我們一般大眾所看到Realtor Link資料只有簡介,並未包括 賣出歷史, 附近成交量, 原屋主成本分析..等等. 還有房地產經紀人所看的MLS資料比Realtor Link更早看到一個禮拜,有些好物件七天內就成交 其中自有其道理.
另一方面,有朋友問到 不同的經紀人所提供的服務不都是應該相同的嗎? 因為你們所擁有的資訊不都一樣嗎? 我對這個答案的看法是: 就好像同樣的食物材料 , 一個有經驗大廚和小徒弟炒出來的楊州炒飯肯定口味不一樣
一個有經驗的房地產經紀人, 透過他買房 下 offer 前 他可以提供下列的資料
1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議
以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.
雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.
再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )
1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )
2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).
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10/4/7
加拿大人南下美國購屋
華爾街日報報導，隨著加幣升值至與美元相同水準，越來越多的加拿大人南下美國購屋置產，在有陽光和沙灘的地方建立第2家園。
根據全美地產經紀商協會經濟學家Lawrence Yun表示，去年 2009年 約有2.7萬名加拿大人在美國購買房屋，而且加國人民到美國買房子的趨勢今年還會持續進行。
經濟學家預期未來幾個月加幣將繼續升值，讓加國買主大舉投入美國佛羅里達州、加州和亞利桑那州的房地產市場。在油價上揚至近兩年的最高水準後，加幣周二走升至與美元等值。
加拿大豐業銀行（Bank of Nova Scotia）外匯主管（Camilla Sutton）表示，許多有利因素環繞著加幣，石油和眾多商品價格創下18至20個月新高，且信心強勁，再加上主權風險相對低，種種因素讓加幣衝至史上高點。
另一項協助加幣升值的因素為升息的速度，加拿大央行已經準備好在聯準會（Fed）之前升息。CIBC世界市場首席經濟學家薛菲德（Avery Shenfeld）表示，「預期加拿大央行將於7月以及9月宣布升息，然而面臨美國失業率居高不下的情形，聯準會宣布升息的時間，可能還要再等一會。」
加幣於2007年11月觸及歷史高點，達1加幣兌1.10美元。
據NAR的資料顯示，去年在美國買房的外國買家中，加拿大的買主居冠，約達15.4萬名，人數超越來自英國、墨西哥和印度買家。Yun預估今年將會有更多加拿大人購買美國的房地產。
大溫哥華的房地產仲介公司 Regent Park Realty 的 Alan Tsai 認為，許多加拿大華人都將資金投入房地產市場，而美國的加州，華盛頓州 的房子廣受加拿大華人買家的偏愛，因為居住在此可以方便回亞洲及日常生活購物、房屋維修費用低廉而且稅金也不高。
根據全美地產經紀商協會經濟學家Lawrence Yun表示，去年 2009年 約有2.7萬名加拿大人在美國購買房屋，而且加國人民到美國買房子的趨勢今年還會持續進行。
經濟學家預期未來幾個月加幣將繼續升值，讓加國買主大舉投入美國佛羅里達州、加州和亞利桑那州的房地產市場。在油價上揚至近兩年的最高水準後，加幣周二走升至與美元等值。
加拿大豐業銀行（Bank of Nova Scotia）外匯主管（Camilla Sutton）表示，許多有利因素環繞著加幣，石油和眾多商品價格創下18至20個月新高，且信心強勁，再加上主權風險相對低，種種因素讓加幣衝至史上高點。
另一項協助加幣升值的因素為升息的速度，加拿大央行已經準備好在聯準會（Fed）之前升息。CIBC世界市場首席經濟學家薛菲德（Avery Shenfeld）表示，「預期加拿大央行將於7月以及9月宣布升息，然而面臨美國失業率居高不下的情形，聯準會宣布升息的時間，可能還要再等一會。」
加幣於2007年11月觸及歷史高點，達1加幣兌1.10美元。
據NAR的資料顯示，去年在美國買房的外國買家中，加拿大的買主居冠，約達15.4萬名，人數超越來自英國、墨西哥和印度買家。Yun預估今年將會有更多加拿大人購買美國的房地產。
大溫哥華的房地產仲介公司 Regent Park Realty 的 Alan Tsai 認為，許多加拿大華人都將資金投入房地產市場，而美國的加州，華盛頓州 的房子廣受加拿大華人買家的偏愛，因為居住在此可以方便回亞洲及日常生活購物、房屋維修費用低廉而且稅金也不高。
10/4/2
如果你真想高價將房子賣出!
您住了十幾年的溫哥華房子可能流露十足的特殊魅力, 但一個歪七扭八的郵箱, 局部剝落的油漆, 磁磚接縫水泥漿脫落, 甚至只是一個燒掉的燈泡, 都給了買主一個喪失買意, 或大幅殺價的藉口．
如果你前門入口處的壁紙是溫哥華1976年流行的銀亮色調, 如果你的郵箱只剩一根釘子搖搖欲墜, 如果你的大門上厚厚一層灰泥, 超過一半的機會, 來參觀的買主還沒脫鞋就轉身走了．這和你去應徵工作時領帶上還沾著午餐的湯汁, 牙縫中還夾著菠菜一樣, 你可能最有資格能力做這份工作, 但你的第一印象已讓人興味索然, 無論下面風景再美, 也無緣讓人有欣賞的雅興．
第一印象扼殺了許多商機．許多買主就是無法忘掉你家骯髒的地板, 和亂糟糟的地下室．即使他現在住的地方, 地板比你的還髒, 地下室比你的還亂, 可是你知道嗎? 許多買屋的人(尤其是年輕夫妻)正掙扎是否現在就買屋? 還是再租屋住一陣子? 這些人會找任何可能的藉口, 說服自己打消買屋的念頭, 所以對賣主而言, 不給潛在買主任何打退堂鼓的藉口是關鍵所在．
除去房屋的一些小問題是賣方全家人要共同一起努力的．將房子準備好成為可以售出的樣子, 也是經紀服務的一部份．許多小問題, 一把螺絲起子或一根鎚子就能搞定．或者只要花數小時, 拿起掃帚或油漆刷子就成了．花費通常只是數百元, 但提高的房價可能上千上萬．屋主臨時抱佛腳照顧的一些小節, 看在潛在買主的眼裡, 卻是這裡有個人很在乎他的房子, 連這麼細微的地方都照顧到了．
所以, 下面列出一些將產業上市前賣主可以事先準備的小修理．做這些工作, 最壞的情況是, 如果市場上一時沒有有緣人看上你的房子, 你還是換了一個斬新的清爽的居住環境．
浴室或廚房的磁磚接縫鬆脫不見或很髒
這些地方藏污納垢, 是所有家居生活的一部份．你不能否認, 每個過日子的家庭都是這樣．但你也承認, 沒有人願意出高價買骯髒的浴室和廚房．所以, 投資幾塊錢買一些填充物, 用一把不要的牙刷和一些強力的清潔劑將接縫水泥漿清洗乾淨, 將鬆脫處重新填充固定, 看起來就是”新的”舊房子或是”維護極好”的舊房子了．
郵箱或門牌號碼歪七扭八髒兮兮或凹陷下去
你和你的郵差已經習慣了你的郵箱和門牌號碼, 但想買你房子的人還是這輩子第一遭．買主知道他在買舊房子, 但所有的人都希望第一眼看到的是新東西, 或至少是像”新的”一樣的舊東西．門牌號碼歪七扭八不好找, 郵箱七零八落髒兮兮, 或甚至搖搖欲墜, 買主還未進門就已打定主意這是一個名符其實的舊房子, 即使裡面裝璜再好, 外面地點再佳, 即使他的購買慾還沒被嚇跑, 也會重重地殺個價．一個全新的郵箱穩穩地釘牢, 換個新的門牌號碼在陽光下閃閃發光, 這樣的花費不到一百元, 卻可以保住有心的買主和上千元的房價．
一進門感覺很暗或有十分陰暗的房間角落
青少年可能喜歡陰暗的角落, 但大部份的買主可不喜歡．換掉舊燈泡, 清洗燈罩, 窗戶的玻璃部份清洗得明亮乾境, 打開窗簾, 百葉窗, 和雨蓬, 如果可能, 除去厚重的窗飾, 和不必要的雨蓬, 儘量讓光線進到房子內, 先不要考慮隱私的問題, 等買主參觀完了再拉上窗簾．
壁紙或油漆太過時老舊太骯髒或太誇張
重新油漆粉刷是房子可以賣好價錢的最大原因之一．油漆粉刷時用最中性普通的顏色是房子可以很快賣出去的最大原因之一．自己動手油漆粉刷的費用並不高(頂多一千元), 從地下室或樓下開始, 一天粉刷一個房間, 用不了幾天(不超過十天)．但重新粉刷過的房子在售屋市場上以房價和時間的投資報酬率而言卻相當驚人(上萬元的差異)．所有買主都知道, 重新粉刷過的房子, 所有牆壁和角落的缺點都被彌補過了, 基本上, 內部除了地板外, 可以說是全新的．這一點你也很清楚, 不是嗎?
衣櫥和儲藏室雜亂無章顯然缺少空間
只要移開雜物, 這些地方的空間就出來了．對年輕的買主來說, 儲藏和衣櫃是兩大重點．所以, 目前不穿的衣服打包移開, 多年沉積的雜物捐掉或丟掉(反正多年都無用了), 剩下的清理乾淨, 排放好, 自己看了舒服, 買主看了也滿意．
鬆脫破掉或骯髒的門把和門鎖
一付普通的新的門把或門鎖只要十元二十元, 給人的感覺是全新的．鬆脫破掉或骯髒的門把或門鎖給人的感覺是老舊不能用了．你可能損失的是沒有買主, 或是買主殺了數千元的房價．沒有買主想買一個感覺不安全又破舊的家, 即使要買, 也不會出高價．所以, 如果可能, 就修理清潔, 如果不能, 就換新．
寵物二手煙或其它不好的氣味
一進門吸入的第一口氣, 通常決定買主的想法．如果一進門一股濃濃的加哩味迎面而來, 除非你生性好食加哩, 否則大部份的人一定急著再找別的房子．寵物和煙味也是, 你可能終日與其為伍而不自覺, 但所有的買主都是挑惕的, 所以, 別在展示房子那天煮味道很重的食物, 也記得清理垃圾, 和將房子通氣．
牆腳板房屋木造部份和門上斑駁的漆
經年累月的日照, 加上疏於打理, 房子的牆腳板, 木造部份, 和門上, 難免顯出歲月的痕跡．一把刷子和一桶三十元不到的漆, 就可以扭轉歲月的無情和讓你的舊房子新起來．知道你房子年齡的買主, 也會知道你是個愛惜房子的好屋主．
天花板牆壁上的水漬和內牆紙板的裂隙
可能你的房子有漏水的問題, 三年五年前已經修過一次了, 但如果那些水漬還看得到, 表示你願意告訴買主你的房子有漏的問題．如果你的房子從來沒有漏的問題, 但內牆或天花板上確有裂隙或水漬, 你更應該處理這個小問題, 免得被人誤會有屋漏的問題．買些紙板合成品, 和一些粉刷油漆, 就解決了．看到完美無缺的牆壁和天花板, 沒人再想起要問你這個房子漏不漏了．
做完了這些, 最後, 自己, 或請朋友來家裡走一圈, 用買主最挑惕的眼光來看你的房子．不要再以屋主的立場為自己找藉口辯護了, 在溫哥華 如果你真想高價將房子賣出, 就要面對現實鼓起勇氣以買主的眼光來評論．因為, 當賣屋的時候到來, 它已不是你的房子了, 你要將它看做是你這輩子最大最重要的一項投資才對．賣到好價錢才是最重要的．
如果你前門入口處的壁紙是溫哥華1976年流行的銀亮色調, 如果你的郵箱只剩一根釘子搖搖欲墜, 如果你的大門上厚厚一層灰泥, 超過一半的機會, 來參觀的買主還沒脫鞋就轉身走了．這和你去應徵工作時領帶上還沾著午餐的湯汁, 牙縫中還夾著菠菜一樣, 你可能最有資格能力做這份工作, 但你的第一印象已讓人興味索然, 無論下面風景再美, 也無緣讓人有欣賞的雅興．
第一印象扼殺了許多商機．許多買主就是無法忘掉你家骯髒的地板, 和亂糟糟的地下室．即使他現在住的地方, 地板比你的還髒, 地下室比你的還亂, 可是你知道嗎? 許多買屋的人(尤其是年輕夫妻)正掙扎是否現在就買屋? 還是再租屋住一陣子? 這些人會找任何可能的藉口, 說服自己打消買屋的念頭, 所以對賣主而言, 不給潛在買主任何打退堂鼓的藉口是關鍵所在．
除去房屋的一些小問題是賣方全家人要共同一起努力的．將房子準備好成為可以售出的樣子, 也是經紀服務的一部份．許多小問題, 一把螺絲起子或一根鎚子就能搞定．或者只要花數小時, 拿起掃帚或油漆刷子就成了．花費通常只是數百元, 但提高的房價可能上千上萬．屋主臨時抱佛腳照顧的一些小節, 看在潛在買主的眼裡, 卻是這裡有個人很在乎他的房子, 連這麼細微的地方都照顧到了．
所以, 下面列出一些將產業上市前賣主可以事先準備的小修理．做這些工作, 最壞的情況是, 如果市場上一時沒有有緣人看上你的房子, 你還是換了一個斬新的清爽的居住環境．
浴室或廚房的磁磚接縫鬆脫不見或很髒
這些地方藏污納垢, 是所有家居生活的一部份．你不能否認, 每個過日子的家庭都是這樣．但你也承認, 沒有人願意出高價買骯髒的浴室和廚房．所以, 投資幾塊錢買一些填充物, 用一把不要的牙刷和一些強力的清潔劑將接縫水泥漿清洗乾淨, 將鬆脫處重新填充固定, 看起來就是”新的”舊房子或是”維護極好”的舊房子了．
郵箱或門牌號碼歪七扭八髒兮兮或凹陷下去
你和你的郵差已經習慣了你的郵箱和門牌號碼, 但想買你房子的人還是這輩子第一遭．買主知道他在買舊房子, 但所有的人都希望第一眼看到的是新東西, 或至少是像”新的”一樣的舊東西．門牌號碼歪七扭八不好找, 郵箱七零八落髒兮兮, 或甚至搖搖欲墜, 買主還未進門就已打定主意這是一個名符其實的舊房子, 即使裡面裝璜再好, 外面地點再佳, 即使他的購買慾還沒被嚇跑, 也會重重地殺個價．一個全新的郵箱穩穩地釘牢, 換個新的門牌號碼在陽光下閃閃發光, 這樣的花費不到一百元, 卻可以保住有心的買主和上千元的房價．
一進門感覺很暗或有十分陰暗的房間角落
青少年可能喜歡陰暗的角落, 但大部份的買主可不喜歡．換掉舊燈泡, 清洗燈罩, 窗戶的玻璃部份清洗得明亮乾境, 打開窗簾, 百葉窗, 和雨蓬, 如果可能, 除去厚重的窗飾, 和不必要的雨蓬, 儘量讓光線進到房子內, 先不要考慮隱私的問題, 等買主參觀完了再拉上窗簾．
壁紙或油漆太過時老舊太骯髒或太誇張
重新油漆粉刷是房子可以賣好價錢的最大原因之一．油漆粉刷時用最中性普通的顏色是房子可以很快賣出去的最大原因之一．自己動手油漆粉刷的費用並不高(頂多一千元), 從地下室或樓下開始, 一天粉刷一個房間, 用不了幾天(不超過十天)．但重新粉刷過的房子在售屋市場上以房價和時間的投資報酬率而言卻相當驚人(上萬元的差異)．所有買主都知道, 重新粉刷過的房子, 所有牆壁和角落的缺點都被彌補過了, 基本上, 內部除了地板外, 可以說是全新的．這一點你也很清楚, 不是嗎?
衣櫥和儲藏室雜亂無章顯然缺少空間
只要移開雜物, 這些地方的空間就出來了．對年輕的買主來說, 儲藏和衣櫃是兩大重點．所以, 目前不穿的衣服打包移開, 多年沉積的雜物捐掉或丟掉(反正多年都無用了), 剩下的清理乾淨, 排放好, 自己看了舒服, 買主看了也滿意．
鬆脫破掉或骯髒的門把和門鎖
一付普通的新的門把或門鎖只要十元二十元, 給人的感覺是全新的．鬆脫破掉或骯髒的門把或門鎖給人的感覺是老舊不能用了．你可能損失的是沒有買主, 或是買主殺了數千元的房價．沒有買主想買一個感覺不安全又破舊的家, 即使要買, 也不會出高價．所以, 如果可能, 就修理清潔, 如果不能, 就換新．
寵物二手煙或其它不好的氣味
一進門吸入的第一口氣, 通常決定買主的想法．如果一進門一股濃濃的加哩味迎面而來, 除非你生性好食加哩, 否則大部份的人一定急著再找別的房子．寵物和煙味也是, 你可能終日與其為伍而不自覺, 但所有的買主都是挑惕的, 所以, 別在展示房子那天煮味道很重的食物, 也記得清理垃圾, 和將房子通氣．
牆腳板房屋木造部份和門上斑駁的漆
經年累月的日照, 加上疏於打理, 房子的牆腳板, 木造部份, 和門上, 難免顯出歲月的痕跡．一把刷子和一桶三十元不到的漆, 就可以扭轉歲月的無情和讓你的舊房子新起來．知道你房子年齡的買主, 也會知道你是個愛惜房子的好屋主．
天花板牆壁上的水漬和內牆紙板的裂隙
可能你的房子有漏水的問題, 三年五年前已經修過一次了, 但如果那些水漬還看得到, 表示你願意告訴買主你的房子有漏的問題．如果你的房子從來沒有漏的問題, 但內牆或天花板上確有裂隙或水漬, 你更應該處理這個小問題, 免得被人誤會有屋漏的問題．買些紙板合成品, 和一些粉刷油漆, 就解決了．看到完美無缺的牆壁和天花板, 沒人再想起要問你這個房子漏不漏了．
做完了這些, 最後, 自己, 或請朋友來家裡走一圈, 用買主最挑惕的眼光來看你的房子．不要再以屋主的立場為自己找藉口辯護了, 在溫哥華 如果你真想高價將房子賣出, 就要面對現實鼓起勇氣以買主的眼光來評論．因為, 當賣屋的時候到來, 它已不是你的房子了, 你要將它看做是你這輩子最大最重要的一項投資才對．賣到好價錢才是最重要的．
10/3/31
大溫哥華公立中學 2009 年排名
大溫哥華公立中學 2009 年排名
BURNABY
■Alpha Rank: 232
■Burnaby Central Rank: 159
■Burnaby Mountain Rank: 98
■Burnaby North Rank: 123
■Burnaby South Rank: 149
■Byrne Creek Rank: 267
■Cariboo Hill Rank: 198
■Moscrop Rank: 48
COQUITLAM
■Centennial Rank: 149
■Dr. Charles Best Rank: 70
■Gleneagle Rank: 98
■Heritage Woods (Port Moody) Rank: 48
■Pinetree Rank: 61
■Port Moody (Port Moody) Rank: 117
■Riverside (Port Coquitlam) Rank: 130
■Terry Fox (Port Coquitlam) Rank: 149
DELTA
■Burnsview Rank: 130
■Delta Rank: 61
■Delta Access Rank: 313
■Delview Rank: 130
■North Delta Rank: 238
■Sands Rank: 172
■Seaquam Rank: 104
■South Delta Rank: 79
NEW WESTMINSTER
■New Westminster Rank: 111
NORTH VANCOUVER
■Argyle Rank: 70
■Carson Graham Rank: 208
■Handsworth Rank: 37
■Seycove Rank: 74
■Sutherland Rank: 149
■Windsor Rank: 79
RICHMOND
■A.R. MacNeill Rank: 149
■Cambie Rank: 172
■Hugh Boyd Rank: 130
■Hugh McRoberts Rank: 79
■J N Burnett Rank: 61
■Matthew McNair Rank: 198
■R C Palmer Rank: 111
■Richmond Rank: 55
■Robert Alexander McMath Rank: 79
■Steveston-London Rank: 79
SURREY
■Clayton Heights Rank: 98
■Earl Marriott Rank: 79
■Elgin Park Rank: 61
■Enver Creek Rank: 187
■Fleetwood Park Rank: 55
■Frank Hurt Rank: 111
■Fraser Heights Rank: 55
■Guildford Park Rank: 198
■Johnston Heights Rank: 104
■Kwantlen Park Rank: 219
■L A Matheson Rank: 251
■Lord Tweedsmuir Rank: 159
■North Surrey Rank: 79
■Panorama Ridge Rank: 123
■Princess Margaret Rank: 130
■Queen Elizabeth Rank: 248
■Semiahmoo Rank: 55
■Sullivan Heights Rank: 123
■Surrey Connect DL Rank: 291
■Tamanawis Rank: 123
VANCOUVER (EAST & WEST)
■Britannia Rank: 288
■David Thompson Rank: 172
■Eric Hamber Rank: 93
■Gladstone Rank: 238
■John Oliver Rank: 219
■Killarney Rank: 111
■King George Rank: 238
■Kitsilano Rank: 45
■Lord Byng Rank: 21
■Magee Rank: 48
■Point Grey Rank: 48
■Prince Of Wales Rank: 37
■Sir Charles Tupper Rank: 261
■Sir Winston Churchill Rank: 79
■Templeton Rank: 208
■University Hill Rank: 16
■Vancouver Learning Network Rank: 232
■Vancouver Technical Rank: 219
■Windermere Rank: 139
WEST VANCOUVER
■Rockridge Rank: 36
■Sentinel Rank: 31
■West Vancouver Rank: 61
BURNABY
■Alpha Rank: 232
■Burnaby Central Rank: 159
■Burnaby Mountain Rank: 98
■Burnaby North Rank: 123
■Burnaby South Rank: 149
■Byrne Creek Rank: 267
■Cariboo Hill Rank: 198
■Moscrop Rank: 48
COQUITLAM
■Centennial Rank: 149
■Dr. Charles Best Rank: 70
■Gleneagle Rank: 98
■Heritage Woods (Port Moody) Rank: 48
■Pinetree Rank: 61
■Port Moody (Port Moody) Rank: 117
■Riverside (Port Coquitlam) Rank: 130
■Terry Fox (Port Coquitlam) Rank: 149
DELTA
■Burnsview Rank: 130
■Delta Rank: 61
■Delta Access Rank: 313
■Delview Rank: 130
■North Delta Rank: 238
■Sands Rank: 172
■Seaquam Rank: 104
■South Delta Rank: 79
NEW WESTMINSTER
■New Westminster Rank: 111
NORTH VANCOUVER
■Argyle Rank: 70
■Carson Graham Rank: 208
■Handsworth Rank: 37
■Seycove Rank: 74
■Sutherland Rank: 149
■Windsor Rank: 79
RICHMOND
■A.R. MacNeill Rank: 149
■Cambie Rank: 172
■Hugh Boyd Rank: 130
■Hugh McRoberts Rank: 79
■J N Burnett Rank: 61
■Matthew McNair Rank: 198
■R C Palmer Rank: 111
■Richmond Rank: 55
■Robert Alexander McMath Rank: 79
■Steveston-London Rank: 79
SURREY
■Clayton Heights Rank: 98
■Earl Marriott Rank: 79
■Elgin Park Rank: 61
■Enver Creek Rank: 187
■Fleetwood Park Rank: 55
■Frank Hurt Rank: 111
■Fraser Heights Rank: 55
■Guildford Park Rank: 198
■Johnston Heights Rank: 104
■Kwantlen Park Rank: 219
■L A Matheson Rank: 251
■Lord Tweedsmuir Rank: 159
■North Surrey Rank: 79
■Panorama Ridge Rank: 123
■Princess Margaret Rank: 130
■Queen Elizabeth Rank: 248
■Semiahmoo Rank: 55
■Sullivan Heights Rank: 123
■Surrey Connect DL Rank: 291
■Tamanawis Rank: 123
VANCOUVER (EAST & WEST)
■Britannia Rank: 288
■David Thompson Rank: 172
■Eric Hamber Rank: 93
■Gladstone Rank: 238
■John Oliver Rank: 219
■Killarney Rank: 111
■King George Rank: 238
■Kitsilano Rank: 45
■Lord Byng Rank: 21
■Magee Rank: 48
■Point Grey Rank: 48
■Prince Of Wales Rank: 37
■Sir Charles Tupper Rank: 261
■Sir Winston Churchill Rank: 79
■Templeton Rank: 208
■University Hill Rank: 16
■Vancouver Learning Network Rank: 232
■Vancouver Technical Rank: 219
■Windermere Rank: 139
WEST VANCOUVER
■Rockridge Rank: 36
■Sentinel Rank: 31
■West Vancouver Rank: 61
加拿大房貸利率調高
加拿大皇家銀行（Royal Bank）等三家商業銀行29日宣布提升房貸利率，眾多財經專家認為這是加國目前歷史性的低利率時代即將結束的預兆，消費者應該未雨綢繆。
率先宣布加息的是皇家銀行、道明銀行（TD Canada Trust）和龍興銀行（Laurentian Bank），三年、四年、五年期房貸利率均有不同程度上漲，30日起生效。以最典型的五年房貸利率為例，皇家銀行、道明銀行均上調0.6厘，使這兩家銀行公布的五年期利率上升至5.85厘。
以原來的五年期房貸利率計算，如果一位消費者借貸一筆分25年還清的25萬元房貸，每月償貸金額是1489元，但在新的利率下每月償貸金額將為1557元，亦即上漲88元。
溫哥華房貸專家建議，對房貸利率上升較敏感的人，最好及時鎖定五年期以上的長期房貸。專家建議「要是交屋日在六個月內，我建議盡快鎖定房貸利率。」
為促進經濟復甦，加拿大中央銀行一直維持僅0.25厘有史以來最低的隔夜拆款利率，但面對著迅速上升的通膨率，央行很可能從下半年起接連加息。而29日三家銀行提高房貸利率，和預期其它銀行近日跟進之事，反映了實時市場的利率，通常這是央行數月後開始加息的預兆。
各銀行勸告消費者，目前的長期房貸利率仍非常低，因此鎖定五年或者更長期的房貸利率有利可圖。舉例，如果目前的銀行優惠利率（prime rate）從2.25 厘上升到4.75厘，背負可變利率房貸的消費者每月要償貸金額將增加約30%；一般而言，固定利率的長期房貸上漲幅度只及可變利率的一半。
溫哥華房貸專家建議，準備購屋的人要儘快取得銀行預先批准的房貸（pre-approval application），因為預期最近大量消費者湧到銀行申請房貸，這類申請的過程會遭到拖延。房貸即將續期的消費者，也最好盡早去提前確定。
加拿大帝國商業銀行（CIBC）首席經濟薛菲德（Avery Shenfeld）也說，房貸利率上升是趨勢，消費者要有心理準備。
Avery Shenfeld 預測，央行將從今年夏季開始逐漸提高利率，到9月底時將累積加息 0.75厘，使商業銀行優惠利率從目前的2.25厘上升到3厘，進而令消費者的浮動利率（floating mortgage rate）上漲 0.75厘。
薛菲德認為，在利率上漲後，已大熱了數月的房地產市場將冷卻，而這正是中央銀行的用意。
率先宣布加息的是皇家銀行、道明銀行（TD Canada Trust）和龍興銀行（Laurentian Bank），三年、四年、五年期房貸利率均有不同程度上漲，30日起生效。以最典型的五年房貸利率為例，皇家銀行、道明銀行均上調0.6厘，使這兩家銀行公布的五年期利率上升至5.85厘。
以原來的五年期房貸利率計算，如果一位消費者借貸一筆分25年還清的25萬元房貸，每月償貸金額是1489元，但在新的利率下每月償貸金額將為1557元，亦即上漲88元。
溫哥華房貸專家建議，對房貸利率上升較敏感的人，最好及時鎖定五年期以上的長期房貸。專家建議「要是交屋日在六個月內，我建議盡快鎖定房貸利率。」
為促進經濟復甦，加拿大中央銀行一直維持僅0.25厘有史以來最低的隔夜拆款利率，但面對著迅速上升的通膨率，央行很可能從下半年起接連加息。而29日三家銀行提高房貸利率，和預期其它銀行近日跟進之事，反映了實時市場的利率，通常這是央行數月後開始加息的預兆。
各銀行勸告消費者，目前的長期房貸利率仍非常低，因此鎖定五年或者更長期的房貸利率有利可圖。舉例，如果目前的銀行優惠利率（prime rate）從2.25 厘上升到4.75厘，背負可變利率房貸的消費者每月要償貸金額將增加約30%；一般而言，固定利率的長期房貸上漲幅度只及可變利率的一半。
溫哥華房貸專家建議，準備購屋的人要儘快取得銀行預先批准的房貸（pre-approval application），因為預期最近大量消費者湧到銀行申請房貸，這類申請的過程會遭到拖延。房貸即將續期的消費者，也最好盡早去提前確定。
加拿大帝國商業銀行（CIBC）首席經濟薛菲德（Avery Shenfeld）也說，房貸利率上升是趨勢，消費者要有心理準備。
Avery Shenfeld 預測，央行將從今年夏季開始逐漸提高利率，到9月底時將累積加息 0.75厘，使商業銀行優惠利率從目前的2.25厘上升到3厘，進而令消費者的浮動利率（floating mortgage rate）上漲 0.75厘。
薛菲德認為，在利率上漲後，已大熱了數月的房地產市場將冷卻，而這正是中央銀行的用意。
10/3/21
大溫哥華9大建設公司
以下6個原因 , 當大家買大溫哥華預售屋時 Pre-sale ( 本地溫哥華香港移民稱為"樓花" ) , 還是應該有買方房地產經紀幫忙處理:
1. 買方沒有增加任何成本!!
2. 後續與建商之間的文件往來 , 有買方經紀人幫忙處理 , 把關.
3. 房地產經紀人有更多管道 (MLS,公司,其他建商) 得知建商的銷售情形 以判斷是否有談價空間.
4. 一般情況下,房地產經紀人出面會有較大機會,爭取到其他優惠. (地毯 升 原木地板 , LG 升級 BOSS...).
5. 因為有房地產經紀人的參與交易, 此次交易將會有地產局的房地產交易保險!!
6.大部分的大型建設公司在預售屋開始推出市場之前.都會事先邀請他們的VIP TOP房地產經紀人帶來客戶先行挑選.所以常常會遇著, 預售屋才第一天開賣上市,很多朝向好的物件已經全部 SOLD 的情況發生!
*** 如果您需要目前大溫哥華即將完工之新案更詳細的介紹, 請儘速聯繫筆者目前 POLYGON, MOSAIC , ADERA , BOSA 都有新案即將推出***.
Great Vancouver 大溫哥華9大建商一覽
POLYGON http://www.polyhomes.com/
ONNI GROUP http://www.onni.com/
MOSAIC AVENUE http://www.mosaichomes.com/
BOSA CORP. http://www.bosadev.com/
ADERA CORP. http://www.adera.com/
RIZE ALLIANCE http://www.rizealliance.com/
LEDINGHAM McALLISTER http://www.ledmac.com/
ARAGON CORP. http://www.aragon.ca/
TREEGROUP http://www.treegroup.ca/
1. 買方沒有增加任何成本!!
2. 後續與建商之間的文件往來 , 有買方經紀人幫忙處理 , 把關.
3. 房地產經紀人有更多管道 (MLS,公司,其他建商) 得知建商的銷售情形 以判斷是否有談價空間.
4. 一般情況下,房地產經紀人出面會有較大機會,爭取到其他優惠. (地毯 升 原木地板 , LG 升級 BOSS...).
5. 因為有房地產經紀人的參與交易, 此次交易將會有地產局的房地產交易保險!!
6.大部分的大型建設公司在預售屋開始推出市場之前.都會事先邀請他們的VIP TOP房地產經紀人帶來客戶先行挑選.所以常常會遇著, 預售屋才第一天開賣上市,很多朝向好的物件已經全部 SOLD 的情況發生!
*** 如果您需要目前大溫哥華即將完工之新案更詳細的介紹, 請儘速聯繫筆者目前 POLYGON, MOSAIC , ADERA , BOSA 都有新案即將推出***.
Great Vancouver 大溫哥華9大建商一覽
POLYGON http://www.polyhomes.com/
ONNI GROUP http://www.onni.com/
MOSAIC AVENUE http://www.mosaichomes.com/
BOSA CORP. http://www.bosadev.com/
ADERA CORP. http://www.adera.com/
RIZE ALLIANCE http://www.rizealliance.com/
LEDINGHAM McALLISTER http://www.ledmac.com/
ARAGON CORP. http://www.aragon.ca/
TREEGROUP http://www.treegroup.ca/
10/3/15
溫哥華冬奧將會在世界歷史留名
事先不被看好的溫哥華冬奧運動會，創下史上最高觀看率新紀錄。這屆溫哥華冬奧，加拿大還提供全球相當感人的運動員勵志故事。這些故事作為溫哥華冬奧另類遺產將載入史冊。
而更令加拿大意外收穫的是，這個本來東西部各自為政，並有魁北克鬧分裂陰影的國家，在溫哥華冬奧火炬傳遞及同心為加拿大運動員奪取佳績歡呼中，贏得高度的國家認同感。
溫哥華冬季奧運會已經落下帷幕。這場體育全球化的盛會，克服了諸多的困難，以及天氣的“詛咒”，也超出了很多人的預料，獲得了圓滿的成功。
確實，因為預算的問題、暖冬的問題，甚至開幕式前有一國運動員因為設施的缺陷在練習中死亡，給這屆溫哥華冬奧帶來很大的陰影。然而，一旦序幕拉開，賽事進行，運動員們的拼搏精神，以及東道主加拿大人的溫厚熱情，很快就把所有的負面因素拋開，一場場高水準破紀錄的競賽，把人們的注意力，帶入到奧林匹克運動競技的高層次欣賞。
這次事先不被看好的溫哥華冬奧運動會，創下了歷史上最高觀看率的新紀錄。光開幕式，全球就有30億民眾觀看，一些最為熱門的冰上比賽，比如男女花樣滑冰，無論雙人滑和單人滑比賽，電視觀眾都達到了高峰。
如果說，北京的奧運會是在金融危機爆發前舉行，那麼溫哥華冬奧會是在剛剛走出金融海嘯後展開，前者規模宏大，資金充足，讓世界驚嘆一個正在崛起的大國；後者溫哥華冬奧規模有限，資金不足，但也讓世界驚嘆一個成熟的西方國家展現出來的雍容大度，一句話，北京奧運會與溫哥華奧運會，各有特色，各有亮點。
從體育賽事的結果來看，美國仍然是冬季運動的超級大國，因為它擁有最好的訓練基地、訓練設備，以及建立在廣告市場基礎上的龐大體育資金，而擅長冬季運動的歐洲國家，比如德國、挪威等，也不遑多讓。但對於加拿大和中國來說，則意義更加重大。
對於主辦奧運會，加拿大並不陌生，因為之前它已經當過滿地可夏季奧運會和卡加利冬季奧運會的東道主。但是，令加拿大感到尷尬的是，作為東道主，加拿大運動員竟然在本土沒有拿過金牌，為此，在五年前，加拿大投入了上億的加元鉅資，幫助可能拿獎牌的優秀運動員訓練。如今，這個遺憾已經被加拿大運動員連續奪金的勝利所彌補，而且奪金的數量超過歷屆。
在這屆溫哥華冬奧中，加拿大還提供了全球相當感人的運動員勵志故事，為加拿大奪得第一枚金牌的比魯杜，幕後的英雄是自己腦癱的哥哥；而女子花樣滑冰選手羅切特面臨突然喪母的打擊，但在奧運精神的感召下，在全球觀眾，尤其是加拿大同胞的支援下，堅持參戰，並拿下銅牌。這些故事作為溫哥華冬奧會的另類遺產將載入史冊。
而更令加拿大意外收穫的是，這個本來東西部各自為政，並有魁北克鬧分裂陰影的國家，在這次冬奧會的火炬傳遞以及同心為加拿大運動員奪取佳績歡呼吶喊中，贏得了高度的國家認同感，可見，許多時候，政治使人分，體育讓人合。溫哥華冬奧會已經曲終人散，但願奧林匹克精神也能擴展到政治、經貿的領域，世界必定更為美好。
溫哥華冬季奧運會已經落下帷幕。這場體育全球化的盛會，克服了諸多的困難，以及天氣的“詛咒”，也超出了很多人的預料，獲得了圓滿的成功。
確實，因為預算的問題、暖冬的問題，甚至開幕式前有一國運動員因為設施的缺陷在練習中死亡，給這屆溫哥華冬奧帶來很大的陰影。然而，一旦序幕拉開，賽事進行，運動員們的拼搏精神，以及東道主加拿大人的溫厚熱情，很快就把所有的負面因素拋開，一場場高水準破紀錄的競賽，把人們的注意力，帶入到奧林匹克運動競技的高層次欣賞。
這次事先不被看好的溫哥華冬奧運動會，創下了歷史上最高觀看率的新紀錄。光開幕式，全球就有30億民眾觀看，一些最為熱門的冰上比賽，比如男女花樣滑冰，無論雙人滑和單人滑比賽，電視觀眾都達到了高峰。
如果說，北京的奧運會是在金融危機爆發前舉行，那麼溫哥華冬奧會是在剛剛走出金融海嘯後展開，前者規模宏大，資金充足，讓世界驚嘆一個正在崛起的大國；後者溫哥華冬奧規模有限，資金不足，但也讓世界驚嘆一個成熟的西方國家展現出來的雍容大度，一句話，北京奧運會與溫哥華奧運會，各有特色，各有亮點。
從體育賽事的結果來看，美國仍然是冬季運動的超級大國，因為它擁有最好的訓練基地、訓練設備，以及建立在廣告市場基礎上的龐大體育資金，而擅長冬季運動的歐洲國家，比如德國、挪威等，也不遑多讓。但對於加拿大和中國來說，則意義更加重大。
對於主辦奧運會，加拿大並不陌生，因為之前它已經當過滿地可夏季奧運會和卡加利冬季奧運會的東道主。但是，令加拿大感到尷尬的是，作為東道主，加拿大運動員竟然在本土沒有拿過金牌，為此，在五年前，加拿大投入了上億的加元鉅資，幫助可能拿獎牌的優秀運動員訓練。如今，這個遺憾已經被加拿大運動員連續奪金的勝利所彌補，而且奪金的數量超過歷屆。
在這屆溫哥華冬奧中，加拿大還提供了全球相當感人的運動員勵志故事，為加拿大奪得第一枚金牌的比魯杜，幕後的英雄是自己腦癱的哥哥；而女子花樣滑冰選手羅切特面臨突然喪母的打擊，但在奧運精神的感召下，在全球觀眾，尤其是加拿大同胞的支援下，堅持參戰，並拿下銅牌。這些故事作為溫哥華冬奧會的另類遺產將載入史冊。
而更令加拿大意外收穫的是，這個本來東西部各自為政，並有魁北克鬧分裂陰影的國家，在這次冬奧會的火炬傳遞以及同心為加拿大運動員奪取佳績歡呼吶喊中，贏得了高度的國家認同感，可見，許多時候，政治使人分，體育讓人合。溫哥華冬奧會已經曲終人散，但願奧林匹克精神也能擴展到政治、經貿的領域，世界必定更為美好。
意見分享? alan@ca604.com
10/3/10
經濟復甦 加拿大年輕人購屋意願大增
加拿大皇家銀行調查顯示，年齡介於 22 至 35 歲的加拿大年輕人，今年極有可能利用低利率的環境購屋。年輕人願意購屋的人數超過去年調查人數的1倍。
調查顯示，溫哥華年輕人對於購屋的態度有很大的轉變。
過去幾年來，由於工作流失及經濟衰退，年輕人購屋的意願一直不高。
加拿大皇家銀行表示，該行調查發現，35%介於18至24歲的年輕人，因為目前低利率的環境產生購屋意願。
根據加拿大房地產協會的統計，加拿大今年1月份全國房屋平均售價為32萬8537加元。
31%接受調查的18至24歲年輕人表示，他們今年若買房，是因為他們找到了新工作；22%表示，他們今年若購屋，是因為利率低。
加拿大帝國商業銀行 經濟學家達爾 在溫哥華表示，愈來愈多的大溫哥華年輕人願意利用低利率、低頭期款、和較長的償還年期等有利條件，進入房市。
達爾指出，現在年輕人的父母，都催促他們的子女儘快購屋。因為這些父母還記得當年他們購屋時，房貸利率高達12%至15%。
調查顯示，溫哥華年輕人對於購屋的態度有很大的轉變。
過去幾年來，由於工作流失及經濟衰退，年輕人購屋的意願一直不高。
加拿大皇家銀行表示，該行調查發現，35%介於18至24歲的年輕人，因為目前低利率的環境產生購屋意願。
根據加拿大房地產協會的統計，加拿大今年1月份全國房屋平均售價為32萬8537加元。
31%接受調查的18至24歲年輕人表示，他們今年若買房，是因為他們找到了新工作；22%表示，他們今年若購屋，是因為利率低。
加拿大帝國商業銀行 經濟學家達爾 在溫哥華表示，愈來愈多的大溫哥華年輕人願意利用低利率、低頭期款、和較長的償還年期等有利條件，進入房市。
達爾指出，現在年輕人的父母，都催促他們的子女儘快購屋。因為這些父母還記得當年他們購屋時，房貸利率高達12%至15%。
10/3/4
10個在溫哥華賣屋時整理整頓的秘訣
10 個在溫哥華賣屋時整理整頓的秘訣 "For Sandy"
1. 油漆所有窗戶木框(裡外最好都要), 窗模, 和牆腳板, 這會讓你的房子好像鑲了邊一般一下子就亮起來．
2.拿掉紗窗, 增加明亮度, 打開向外看的視野, 清理庭園．住房子和賣房子不同, 紗窗防蚊蟲, 是住房子的方式．但沒有紗窗就清清爽爽, 視野開闊, 是賣房子的方式．
3.確定一進門入口處和玄關給人清爽壯觀的第一印象．如果可能, 最好換新, 這表示你的房子維護良好．
4.移開所有個人的裝飾風格, 這包括厚重的窗簾, 窗飾, 地毯, 小擺設．厚重的窗簾確保你的隱私, 卻防礙買主的視野, 大部份的人想買一個看起來清爽的房子, 而非一些保護個人隱私的厚重窗簾．沒人因為有厚重的窗簾而想買這個房子,但人人都因為房子看起來清爽而動心．
5.打包儲藏所有個人的物品, 包括家庭照片, 紀念品, 小裝飾物, 等等．清爽乾淨的牆面絕對增加買方的購買意願．
6.清理所有的檯面, 讓它們光滑明亮, 一眼望穿．擺把鮮花稍加點綴也好, 不擺鮮花會更好．有些買主認為花瓶下有什麼缺點, 所以如果你觀察入微, 會發現許多參觀的買主有意將鮮花移開, 以確定花瓶下也是光滑明亮的．
7.開一些燈, 但在採光良好處不要開燈．確定所有開關和燈泡都是好的．
8.換掉已磨損的地毯, 移開老舊骯髒的地毯, 最後一定值回票價．
9.將寵物暫時送走, 如果可能, 將吸煙的人放到戶外．如此你費心打掃的結果至少可以持續一陣子．
10.有買主來參觀時放點背景輕音樂 ( 鋼琴獨奏曲會比周杰倫適合一些…)
如此, 要在最短的時間, 經歷最少的不便, 賣到最好的價錢, 並非難事
1. 油漆所有窗戶木框(裡外最好都要), 窗模, 和牆腳板, 這會讓你的房子好像鑲了邊一般一下子就亮起來．
2.拿掉紗窗, 增加明亮度, 打開向外看的視野, 清理庭園．住房子和賣房子不同, 紗窗防蚊蟲, 是住房子的方式．但沒有紗窗就清清爽爽, 視野開闊, 是賣房子的方式．
3.確定一進門入口處和玄關給人清爽壯觀的第一印象．如果可能, 最好換新, 這表示你的房子維護良好．
4.移開所有個人的裝飾風格, 這包括厚重的窗簾, 窗飾, 地毯, 小擺設．厚重的窗簾確保你的隱私, 卻防礙買主的視野, 大部份的人想買一個看起來清爽的房子, 而非一些保護個人隱私的厚重窗簾．沒人因為有厚重的窗簾而想買這個房子,但人人都因為房子看起來清爽而動心．
5.打包儲藏所有個人的物品, 包括家庭照片, 紀念品, 小裝飾物, 等等．清爽乾淨的牆面絕對增加買方的購買意願．
6.清理所有的檯面, 讓它們光滑明亮, 一眼望穿．擺把鮮花稍加點綴也好, 不擺鮮花會更好．有些買主認為花瓶下有什麼缺點, 所以如果你觀察入微, 會發現許多參觀的買主有意將鮮花移開, 以確定花瓶下也是光滑明亮的．
7.開一些燈, 但在採光良好處不要開燈．確定所有開關和燈泡都是好的．
8.換掉已磨損的地毯, 移開老舊骯髒的地毯, 最後一定值回票價．
9.將寵物暫時送走, 如果可能, 將吸煙的人放到戶外．如此你費心打掃的結果至少可以持續一陣子．
10.有買主來參觀時放點背景輕音樂 ( 鋼琴獨奏曲會比周杰倫適合一些…)
如此, 要在最短的時間, 經歷最少的不便, 賣到最好的價錢, 並非難事
溫哥華 房地產 加拿大 房屋仲介
10/2/18
加拿大聯邦政府宣布多項緊縮房貸措施
加拿大聯邦政府宣布多項緊縮房貸措施，溫哥華房地產業者認為對首度購屋人士衝擊最大，特別是大溫哥華郊區的低價位公寓產品。預估4月19日前會有更多首購族搶進，推升成交量，但新措施生效後迅速冷卻。至於溫西等地高價產品影響相當有限，因為這些購屋者多是有錢的新移民，房貸需求原本就低。
為避免加拿大房地產泡沫化，加拿大財政部長周二宣布多項緊縮房貸施，包括提高首次購屋人士申請貸款的收入要求、將購買非自用住宅首期（Down payment）從5%增加到20%等，溫哥華自用住宅首期也增至10%。這些新措施將從4月19日起生效。
由於新措施是針對申請貸款的人士，多為首度購屋者，因此對這些人士衝擊最大，而這些人士幾乎都是購買郊區公寓產品，價位介於20萬到40萬元間。
大溫哥華房地產市場短期而言，一些符合現行貸款資格的首購族會趕在今年4月19日前搶進，推升郊區低價公寓成交量，但新規定實施後，這類產品的成交量可能遽減。
至於溫西等地高價位獨立屋或高檔公寓，售價動輒數百萬元，這類產品主要客戶是財力雄厚的新移民，他們對貸款的需求原本就低，就算要貸款也是為了累積本地信用或基於資金調度不想一次拿出那麼多錢，而新移民貸款成數為70%，因此影響相當有限。
事實上, 聯邦移民政策對溫哥華房地產市場的影響力，絕對高於財政部的各項財政政策。
當被問到大溫房地產市場是否有泡沫化危機時，溫哥華房地產專家表示，市場雖然很熱，但並未出現供需失衡現象，所謂「泡沫」一定是供給大於需求，目前大溫哥華房地產供給量增加有限，且需求依然強烈，因此不太可能出現泡沫化危機。
加拿大銀行貸款經理也認為，這些措施對新移民影響有限，因為能符合高額貸款條件的新移民很少，且多數銀行在核定高風險貸款時，原本就會以五年固定利率做為計算還款能力標準，很少會根據浮動利率。但他認為將非自用住宅自備款提高到20%確實有助於扼止房地產的投機炒作，避免房地產過熱危機。
為避免加拿大房地產泡沫化，加拿大財政部長周二宣布多項緊縮房貸施，包括提高首次購屋人士申請貸款的收入要求、將購買非自用住宅首期（Down payment）從5%增加到20%等，溫哥華自用住宅首期也增至10%。這些新措施將從4月19日起生效。
由於新措施是針對申請貸款的人士，多為首度購屋者，因此對這些人士衝擊最大，而這些人士幾乎都是購買郊區公寓產品，價位介於20萬到40萬元間。
大溫哥華房地產市場短期而言，一些符合現行貸款資格的首購族會趕在今年4月19日前搶進，推升郊區低價公寓成交量，但新規定實施後，這類產品的成交量可能遽減。
至於溫西等地高價位獨立屋或高檔公寓，售價動輒數百萬元，這類產品主要客戶是財力雄厚的新移民，他們對貸款的需求原本就低，就算要貸款也是為了累積本地信用或基於資金調度不想一次拿出那麼多錢，而新移民貸款成數為70%，因此影響相當有限。
事實上, 聯邦移民政策對溫哥華房地產市場的影響力，絕對高於財政部的各項財政政策。
當被問到大溫房地產市場是否有泡沫化危機時，溫哥華房地產專家表示，市場雖然很熱，但並未出現供需失衡現象，所謂「泡沫」一定是供給大於需求，目前大溫哥華房地產供給量增加有限，且需求依然強烈，因此不太可能出現泡沫化危機。
加拿大銀行貸款經理也認為，這些措施對新移民影響有限，因為能符合高額貸款條件的新移民很少，且多數銀行在核定高風險貸款時，原本就會以五年固定利率做為計算還款能力標準，很少會根據浮動利率。但他認為將非自用住宅自備款提高到20%確實有助於扼止房地產的投機炒作，避免房地產過熱危機。
10/2/15
加拿大的第一面奧運金牌在溫哥華誕生
加拿大在過去30年間，舉辦過2次奧運，但本國運動員從來未成功在加國土壤上舉辦的奧運中拿過金牌。昨日，這個夢想終於在溫哥華達到了。
參加男子自由式滑雪的Alexandre Bilodeau終於在溫哥華柏樹山的賽道上，為加拿大帶來第一枚本土金牌，他的名字，將永遠寫在歷史冊上。
22歲的比洛多昨晚打敗衛冕冠軍的澳洲選手伯克史密斯(Dale Begg-Smith)，有趣的是，伯克史密斯原為加拿大人，更是在威士拿出生，他目前效力澳洲冬奧隊。
Alexandre Bilodeau在速度、技巧上都拿了高分，以26.75取得金牌，伯克史密斯以26.58屈居第二，銅牌則由美國選手Bryon Wilson以26.08分贏得。
伯克史密斯整晚都拉長了臉，記者上前採訪他時，他沒有停步，只說了句：「我滑出了我希望的水準。」
Alexandre Bilodeau在溫哥華贏了金牌後，他收到總理哈珀的電話恭賀他。哈珀形容這是「歷史性的勝利」，「全國都為你驕傲，為你高興。」
卑詩省長金寶爾昨晚發出賀電，說「Alexandre Bilodeau的出色表現，震動了數以百萬計的加拿大人。」
勝出後，Alexandre說：「我知道這只是個開始，還有更多加拿大運動員會上來拿金牌，加拿大的開心派對才剛剛開始。」
今年溫哥華冬季奧運會是加拿大有史以來第三次舉辦奧運，滿地可在1976年舉辦夏奧，卡加利在1988年舉辦過冬奧，但加國運動員在這兩次奧運中，都只取得銀牌及銅牌，「本土奧運沒金牌」的夢魘，一直纏擾著本國運動員。
參加男子自由式滑雪的Alexandre Bilodeau終於在溫哥華柏樹山的賽道上，為加拿大帶來第一枚本土金牌，他的名字，將永遠寫在歷史冊上。
22歲的比洛多昨晚打敗衛冕冠軍的澳洲選手伯克史密斯(Dale Begg-Smith)，有趣的是，伯克史密斯原為加拿大人，更是在威士拿出生，他目前效力澳洲冬奧隊。
Alexandre Bilodeau在速度、技巧上都拿了高分，以26.75取得金牌，伯克史密斯以26.58屈居第二，銅牌則由美國選手Bryon Wilson以26.08分贏得。
伯克史密斯整晚都拉長了臉，記者上前採訪他時，他沒有停步，只說了句：「我滑出了我希望的水準。」
Alexandre Bilodeau在溫哥華贏了金牌後，他收到總理哈珀的電話恭賀他。哈珀形容這是「歷史性的勝利」，「全國都為你驕傲，為你高興。」
卑詩省長金寶爾昨晚發出賀電，說「Alexandre Bilodeau的出色表現，震動了數以百萬計的加拿大人。」
勝出後，Alexandre說：「我知道這只是個開始，還有更多加拿大運動員會上來拿金牌，加拿大的開心派對才剛剛開始。」
今年溫哥華冬季奧運會是加拿大有史以來第三次舉辦奧運，滿地可在1976年舉辦夏奧，卡加利在1988年舉辦過冬奧，但加國運動員在這兩次奧運中，都只取得銀牌及銅牌，「本土奧運沒金牌」的夢魘，一直纏擾著本國運動員。
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