星期六

加拿大房屋自我檢查

生活在加拿大,我們居住的房子道出了一家人的成長故事,更裝滿全家人的珍貴回憶,而越重要的資產,越要用心的保護它,其實照顧房子並不麻煩,只要列出這些保養房子的清單以及照顧它的訣竅,定期檢查不但可以避免一些大問題產生,更可以給家人一個安全舒適的生活空間。
火災與煙霧警報器是居家安全中很重要的一個裝置,正確的安裝方式與定期的檢查才可確保它們在關鍵時刻發揮功能,雖然大多數的煙霧警報器會發出鳴叫聲提醒您更換電池,但我們還是提醒您至少一年一次定期檢查它們是否能正常運作,也要注意滅火器是否要進行更換。
水管漏水可能在不知不覺中持續發生,漏水的狀況長久下來也會影響房子結構,在這裡提供簡單訣竅,讓您定期做好管線的檢查。首先,查看馬桶、水槽的供水管線是否有滴水的情形,還有連接洗衣機、洗碗機的水管是否有漏水的狀況,一旦察覺就要馬上進行修復,而最重要的是如果發現 牆面潮濕或霉臭味都是水管有問題的一個警訊,馬上需要請水電工來偵測漏水的情況。
房子的外面是很多人忽略的檢查程序,定期的清理與檢查屋簷上與院子裡的排水溝可以幫您省下一筆可觀的維修費用,因為正常的排水功能可以避免屋頂漏水,還可以保護房子的地基,所以定期的清除泥沙與淤積在排水溝的落葉可是保護房子的重要功課。
隨著冬季氣溫的節節下降,暖氣的需求也變大,建議您在冬天來臨之前請專業技師來做暖氣系統的保養維修,這樣可以確保暖氣系統擁有最佳效率,節省煤氣支出,另外如果您居住的地方比較潮濕,也要檢查排水管線是否因為水藻或沈積物而有阻塞的現象。
在大溫哥華地勢比較低的區域,白蟻是個令人頭痛的問題,一般人不太能立即察覺白蟻的存在,所以當建材出現明顯蛀蝕的痕跡,往往已經產生一定程度的損害,我們建議您利用天氣晴朗的日子定期為房子的外觀做檢查,仔細留意這些白蟻入侵的跡象,包括了木屑或是白蟻築起的蟻路或蟻道,它的外觀呈現土色細長狀,也可能形成細塊狀的大片範圍,如果在房子的內外發現這些徵兆,要趕快聯絡專業的除蟲公司,來杜絕更嚴重的傷害。
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星期一

加拿大新房2-5-10 年保修規定

我們在加拿大買賣房地產,很多人都知道新房 2-5-10 年保修條款規定,那什麼是加拿大 2-5-10 保修 2-5-10 Home Warranty 呢? 是指買家購置新屋,房屋從始建到落成後,建商應承擔的維護保障內容,並以年限:2年、5年、10年為衡量標準
2年:房屋裝飾材料、手工部分以及電器保修。 2年內的保修主要針對建築材料和施工質量針對不同材料和施工項目,分為12月、15月、24月三種保修情況,因為最長期限位24個月,所有統稱2 年。
12個月內保修
獨立屋和共管物業的非公共部分出現任何施工質量和材料缺陷問題,舉例來說,非人為使用不當造成的廚浴檯面材料拼接處,裂縫寬度大於1.5毫米,建商須承擔維修費用,通常廚房和衛浴是問題高發區域
15個月內保修
公共物業出現任何施工質量和材料缺陷問題,總的來說屋主家大門之外的公共部分都在此列,比如大堂裡的燈、公共樓梯扶手等。
24個月內保修
供水、供電、暖通和空調系統以及室外貼面、填縫和門窗的材料和施工質保問題。
5年:建築外殼以及圍護結構缺陷
就大溫哥華來說,5年之內最容易出現的問題就是漏水,分為房屋外牆和屋頂漏水兩種情況。其中包括非冷凝水、極端天氣及非人為失誤產生的窗戶漏水,在5年內發生上述情況,則由建商承擔全部維修責任。實際上,所謂極端下雨天氣在大溫哥華基本不存在,所以任何外殼及圍護結構的損害以漏水的症狀出現時,業主都可以得到保修。
除了最常見的漏水問題之外,還有一種情況是建築外殼發生開裂、斷裂、脫落等質量問題,涉及的常見部位是外牆屋頂、外部門窗、其他建築外殼,這些建築材料發生的非人為損壞也全部由建商負責維修。
10年:建築結構質保
主要包括新屋承重結構組成部分的材料、施工質量問題,高層建築主要是框架、承力柱、屋樑等。而大溫哥華獨立屋的結構用料中,木質佔絕大比例,使用一段時間後的木材料,或會出現不同程度的扭曲或彎曲,如果變形情況嚴重,尤其是結構支撐部分的橫梁,及立柱呈現顯著扭曲或彎曲,已經影響到結構和房屋居住功能的情況,均屬於保修範圍。對一間房屋來說,如果10年沒有發生結構質量問題,通常在未來的很多年都不會再出現非人為的質量問題。
2-5-10房屋保修時限怎麼算?
獨立屋
新屋主交房日開始,或者新屋入住許可證的簽發日開始,以先發生的日期為準,例如:交房日是5月10日,入住許可證的日期是4月5日,則新屋保險的有效起始日為4月5日。
城市屋和公寓
以第一戶的交房日開始,或者第一戶的產權交割日開始。投資高貴林 請找蔡澤霖

星期六

溫哥華房地產市場中的獨家暗盤

目前大溫哥華的房地產市場中,有不少屋主雖然打算賣房,卻不想將其掛在大溫哥華房地產經紀人的MLS上,之所以這麼做,很多賣家是不想讓太多人鄰居及朋友知道​​他們正在出售自己的房地產。而從很多買家的口中,澤霖也常常聽到買家說“大家搶翻天的MLS明盤我沒興趣,最好幫我找個暗盤!”甚至我們經常在房產廣告會看到醒目的“獨家暗盤”等字眼。

那麼,到底什麼是暗盤? 在大溫哥華的房地產市場中,為什麼有不少買家執迷於房地產暗盤呢?是不是暗盤就一定好呢?暗盤交易到底有什麼風險? 每件房產交易都是大事,大家一定要清楚自己的實際情況,是否真的適合去考慮暗盤,不要被迷了雙眼,白花辛苦存下的買房錢。


首先,在弄清處“ 暗盤 exclusive listing ”之前,我們必須了解什麼是與暗盤相對應的“明盤”。所謂明盤 我們都知道,加拿大房地產有一個眾所周知的MLS系統。 MLS英文全稱Multiple Listing Service,稱其為“多方掛牌服務系統,基本上整個北美地區絕大多數的房地產銷售都通過MLS系統完成的。MLS系統為整個房地產市場的供求雙方提供了信息對等的交互渠道和公平競爭的交易平台,從而讓買賣雙方能夠更透明、更快捷、更安全地完成房地產買賣。簡單來說,通過MLS系統掛牌公開發售的房地產算是“明盤”。與之相應,沒有將房地產物業掛在MLS系統而直接投放市場進行銷售的,可以理解為“暗盤”。


明盤和暗盤到底有多大差異呢?
要了解這個問題,必須弄清楚MLS系統在市場推廣方面強大的威力。加拿大的房地產市場是通過經紀人代理制度來完成銷售的。以2015年統計數據為參考,加拿大當時約有11萬個房地產經紀人,大溫地區執牌的房地產經紀人達到一萬四千人以上。以大溫哥華為例,如果一套房子通過MLS掛牌公開銷售,則意味著將一萬四千名房地產經紀人都可以在第一時間獲得房源資訊。如果假設每個經紀人背後都有10個潛在買家客戶,那麼這個房源就能向14萬買房人進行推廣。
MLS系統的強大遠不止於此,它還可以通過其公眾網端口向全世界的潛在買房人進行市場曝光。全世界的買家上網就能搜索到大溫哥華市場的房源資料,其中當然包含本拿比,列治文以及高貴林..等等.。所以說,“ MLS 明盤”資訊不僅是向大溫哥華市場開放的,而且是向全球範圍開放的。投資高貴林 請找蔡澤霖


而房地產買賣市場中的“暗盤”呢?
這幾年生活在加拿大,大家都有感受到大溫哥華房地產市場的競爭非常激烈,“暗盤”可以讓地產經紀站在主導的地位,地產經紀可以有選擇性的將房子推向獨家市場。換句話說,如果物業掛在MLS上,將是很多個買家找賣家。而如果是“暗盤”,那就是賣家挑買家。
但是,不通過MLS系統銷售的房地產其市場曝光程度是不充分的,而市場曝光程度對其後續銷售的成敗產生重要的影響。暗盤的行銷方式大致就是靠房地產經紀人的人脈以及溫哥華報紙打廣告,接觸房源信息的目標群體較小。在房地產市場曝光不充分、缺乏足夠曝光的銷售環境中,通過暗盤來賣房,賣家的最佳利益往往容易縮水,不太可能賣出透過買方競購產生的高價。這就是為什麼總有買家打聽哪裡有暗盤的原因。因為老練的買家心裡清楚,知道“暗盤”信息的人少,參與競爭的買家也少,運氣好時,有時能夠撿到寶。

以上,筆者的一些想法以及經驗,歡迎大家來電交流.


星期三

加拿大央行升息的三項主要原因

今天12日加拿大央行升息1碼,為0.75%,是七年來首度升息,以反映全球經濟成長好轉;並表示最近的經濟數據已「使加拿大經濟能夠超越成長水平,並對加拿大出口超額以及工業產能更具信心」。
大溫哥華房地產分析師針對加拿大今天升息提出三項原因。
第一,加拿大央行傾向於藉由貨幣政策,來因應通膨可能升高的勢頭。目前通膨率僅1.3%,低於2%目標,且持續下降,但加拿大央行預測明年中將升到2%附近。
第二,希望藉由升息來減輕金融業出現過熱不穩的可能性,因為利率偏低會變相鼓勵房地產投資人承擔更高的風險。長期低利率也使大溫哥華以及多倫多房市過熱,迫使加拿大政府必須與各省一起透過房地產貸款升息及租稅使房地產市場降溫。
第三,加拿大央行希望能更接近美國聯準會的貨幣政策方向,以防止加幣對美元匯率出現較大波動。央行升息後加幣立刻對美元升值0.7%,報1美元兌1.2824加幣,是去年8月來最高價位。
參考資訊來源 華爾街日報 投資高貴林 請找蔡澤霖

星期五

符合需求的房子

筆者最近陪一對年輕的夫妻去高貴林的 Burke Mountain 看房,客戶中意那棟房子座落在綠意盎然的高貴林山區,房子後院花草茂盛而且種植很多盆栽,反應出屋主的用心. 跟根據賣方地產經紀人的說法,想賣屋的老夫婦是那棟40年房子的首任屋主,是因為子女年長獨立後,老夫婦兩人實在不需要近3000呎的使用空間,所以想要把房子出售後,換購一間位於溫哥華西區較小的公寓。
這間房屋巧妙的利用高貴林東北部山坡地形,讓兩層樓半的空間都有充分的採光,以及足夠的挑高,前院裡還有屋主種下的植栽,接待客人的客廳、書房或屋主需要的工作與收納空間,居住空間也都利用樓層差巧妙的分開,那真是一棟連我看了都會動心的物件,然而綠意盎然、空氣清新,以及居高臨下視野的代價,就是樓梯比較多,也因為座落在Burke Mountain的山頂,所以附近沒有大眾運輸工具,由於這對年輕朋友想要生小孩,上述的問題就成為非常困擾的大麻煩。
對於想要懷孕的夫妻來說,樓梯、高差、坡度等,都是可能造成不好結果的潛藏風險來源,再加上附近沒有公車站,也意味著不太會開車的女主人,在未來懷孕的過程中,需要汽車作為交通工具。聽到我這樣分析後,這對年輕朋友臉上都露出為難的神色,畢竟很難看到一棟內外兼具,且開價相對低廉的物件,此時我問那兩位年輕人,你們願意延後懷孕這個目標嗎?兩位年輕人毫不猶豫的同時搖頭。
我接著問,那你們有想到如何解決交通問題?男生說我可以每天送老婆到高貴林天車站,如果時間沒辦法配合,就利用Uber 的叫車服務,用比較多的車資來換取便利性。我也提出我的建議,如果長輩願意的話,這棟房子有四間臥室,其實也可以請長輩在妻子懷孕的時候過來幫忙照看,減輕丈夫工作家庭兩頭跑的困擾。
筆者建議,大家在大溫哥華購置房地產,如果買屋是為了自用,除了不能買財務負擔太大的物件外,符合使用需求絕對是最重要的元素,「符合需求」四個字看來簡單,但通常不只有一種方式可以到達這樣的目標,所以若物件本身有90分的水準,但是與主要需求發生衝突時,先不要急著以要或不要的二分法來處理,先問問這個衝突有沒有其他可以接受的妥協折衝方案,如果真的找不到這樣的替代方案,或許就是跟這棟房子的緣分還不夠,請繼續努力的尋找,只要有耐心與毅力,絕對能找到另一間符合需求的房子

2017五項重量級因素

今年的除夕夜,筆者將在台北與父母以及全家族一起吃年夜飯,心裡非常開心,近十年了,筆者沒有與全家族一起圍爐,很期待。Okay, 轉回文章正題,上星期澤霖與幾位老客戶聚餐,其中高雄的李太太詢問我,有關今年 2017 大溫哥華房市的看法,筆者認為下述五項因素將會重量級的影響大溫哥華房地產走勢,在此與各位朋友一同分享與討論 :
油價
加拿大經濟與美國連鎖反應非常高,因此利率走勢長期與美國相同。在去年年底美國加息的背景下,加拿大本土的就業和工資增長表現也較為強勁。但短期內加拿大是否會跟隨美國加息,還取決於一個關鍵因素:油價。石油在加拿大經濟中佔重要的地位,加拿大的經濟景氣在很大程度上受到國際油價走勢的影響,最直接的表現是加元與油價的走勢具有高度相關性。如果石油價格今年上漲突出,加拿大很可能將在年內跟隨美國加息,因為房貸負擔增加從而對房價產生負面影響。
中國資金
其實,中國早在2015年已經超過美國,成為加拿大房產最大外資來源國。根據統計,近五年 加拿大房地產吸收了超過 600 億美元來自中國的投資,而溫哥華+多倫多 是這些中國資金的主要目的地。據商業地產公司 CBRE 統計,2016年度,大溫哥華吸收了全加拿大70%的國際地產投資。但自2016年年中以來,資金流入的趨勢由於中國的外匯管制和匯率變化等開始出現向下轉折的變化。同時,在2016年跨年夜深夜,中國外管局發布了關於匯款的嚴管規定,導致居住在加拿大的中國移民、中國留學生出現極度的擔憂,最實際的問題是,無論交學費還是居住生活,事實上,每年5萬美元的額度實在太少,而對於準備到大溫哥華購買房屋的中國新移民來說,更有一種不知所措的不安全感以及焦慮。加拿大銀行業普遍認為,預計 2017 年從中國流入加拿大房產的資金會日趨減緩甚至減少。
外國人買房交易稅
為了限制由外資推動的大溫哥華房價漲勢,卑詩省政府在去年8月份宣布對外資購房加收15%的購房稅。這一措施給大溫哥華房價澆了一盆冷水,在商言商,多了百分之15的購屋成本,大大降低了大溫哥華房產對外資的吸引力。受此影響,原本計劃進入大溫哥華房地產的海外資金開始改道,流向東岸的多倫多以及鄰近的美國西雅圖等地。
加幣 vs 人民幣的匯率變化
雖然,加元兌美元在過去數年一直處在弱勢低位,但自2016年年初開始,加元已經開始反彈,來自美國的資金在加拿大房地產的購買力將因此變弱。同時,加元對人民幣的匯率也持續走強,這將降低中國資金在加拿大房地產市場上的購買力。
收緊的房貸政策
早在2008年美國金融風暴,一牆之隔的美國因房地產市場全面潰敗的時候,加拿大的房產市場卻安然無恙。其主要原因加拿大的銀行在房地產的房貸放款方面非常保守。這一保守傾向,在這五年加拿大市場火熱的背景下,顯得非常沉著穩重,幾乎可以稱為不動如山。雖然目前加拿大央行仍將利率繼續保持在0.5%,但加拿大銀行已經率先對房地產貸款升息。其中,加拿大五大銀行的 道明銀行在去年11月就率先提高房貸利率,另外 加拿大皇家銀行緊隨其後升息。除了加息,各銀行對海外買家的首付比也在今年做了調整,房價超過150萬的自備款比例增加到50%。專家們預計,2017年加拿大五大銀行的房屋貸款政策,應該更趨保守以及嚴謹。


參考資訊
溫哥華太陽報 華爾街日報 溫哥華世界日報

令人憂喜參半的房地產估價

2017 年的第一個星期,我們大溫哥華地區的多數屋主,現在應該已經收到2017年的物業評估了吧。大家看到評估單後的第一反應...應該是憂喜參半吧? 因為自家房屋升值很大 ! 尤其是獨立屋,房價估值飆升30%-50%~感覺自己身價倍增。但是... 隨之而來的房地產稅,將使得高興的氛圍減弱很多吧 ?

有些住在大溫哥華地區的朋友,冷靜下來後會開始質疑,為什麼今年房屋估價會漲的如此迅速.  是不是政府弄錯了? 對此,BC房地產評估局負責人Mr. Grant 表示 : 首先,大家應該在心裡問自己:在2016年7月1號的時候,我的房子是不是值這個價格?

如果身為屋主的您還有質疑,那麼這五件事你需要知道:
1. 你房屋的估價是由BC評估局在每年7月1號,根據房子的價值+土地的價值匯總而成。若土地有增值或房子有翻修,那麼房屋的估價就會隨之變化。
2. 當局將會適當參考房屋估價來調整財產稅的稅率。當房屋估價的上升幅度超出同類別財產的平均水平時,業主將需要繳納更多的財產稅; 若房屋評估上升幅度低於同類別房產的平均水平,房主將獲得減稅。
3. BC省政府將根據房地產估價來制定屋主房產稅補助 (Homeowners Grant) 的標準。符合補助標準的屋主將會獲得每戶$570元的房產稅減免的補助。 2016年減免的臨界值定為120萬元,房屋估價低於這個數額的屋主可以獲得$570元的稅款補助。
BC 房地產評估局表示,隨著今年房屋估價大幅上漲,BC省正在審查業主房產稅補助的新標準。
4. 如果屋主對其房屋評估有任何疑問,可以去 e-valueBC 網站查詢鄰居的估價,以便對比。若屋主仍然對此次評估存在質疑,歡迎致電BC評估局進行詢問。
5. 如果屋主仍然不同意BC評估局給出的結果,屋主有權進行上訴。上訴的截止日期是1月31號。根據往年資訊,每年會有1%-2%的屋主進行投訴。

星期六

彙整客戶購屋需求

前天有一位新移民的朋友在ca604.com留言說到:「想要在貸款低於月收入40%的前提下,尋找適合自己的房子。然後身邊的家長、長輩乃至於親朋好友,都很熱心的提供了許多選屋上的建議與經驗談,聽了那麼多意見之後,反而不曉得該怎麼去整理這麼繁雜的資訊,想問筆者之前幫客人尋找房屋時,又是怎樣去確認客戶的購屋需求?」 首先想要恭喜這位朋友,充分知道要在自身經濟能力可以負擔的前提下,尋找適合的房屋,如此才能避免在未來20年的漫長歲月中,陷入沈重的房貸壓力陷阱而無法自拔。投資高貴林 請找蔡澤霖

至於我是用什麼方法來幫助我的客戶彙整購屋需求?

第一個關鍵在於確認未來要買的房子,裡面真正居住者有誰?這些人對於房屋的需求,才應該被擺在最優先的順位來處理與思考。至於父母、長輩乃至於親朋好 友對於購屋需求的種種建議,可以當作一種善意的提醒,讓房屋真正的使用者,重新檢審對愛屋的渴望是否有所遺漏。
第二步則是請未來要住進房子裡的家人,把居住上的需求給寫下來,在這個階段裡,儘量不要去否定其他家人所提出的需求,自己也別認為提出來的建議太過龜毛,因為只有在把一切可能關於未來居住的問題都抓出來後,才能在最完整的資料庫中,討論與協商出對於所有家人效益最大化的最妥適方案。
第三步,把剛剛列出的需求清單攤在桌上,然後請所有的家人聚在一起,開始進行彙整與刪併,所謂的彙整就是將 : 地點,朝向,房間數... 等類似的需求整理成房屋本體的居住需求大項,刪除則是碰到如「希望能睡到自然醒」及「一早能被陽光叫醒」這種比較抽象的選項,家人就必須從中做出取捨。這個階段的目標是希望能把所有的居住需求歸納成10點以內的主要項目,這是因為多數人能同時關注的焦點上限就是10,以免將來進行房屋需求評估時發生顧此失彼的影響。

星期四

溫哥華房價與畢卡索

我們新移民在大溫哥華生活,近十年來新聞媒體以及學者專家年年都在談論溫哥華房地產泡沫,但你知道你的房子目前實際價值多少錢嗎?筆者的見解是 " 買方願意支付的最高價就是它的價值 "。 全球各地都在頻頻上演各種天價事件。
雖然因為許多負面的新聞,以及[ 15% 國外買家稅 ]導致近期溫哥華房地產市場出現停頓狀態。但是在本月初溫哥華豪宅區 Point Grey 也照樣成交了全國頂尖豪宅房價,一千六百萬加幣的海景大宅。還有在西洋藝術品拍賣市場,畢卡索油畫《阿爾及爾的女人》去年在倫敦拍出了2億美金的天價,打破世界拍賣價格記錄。


我們有自由市場觀念的人都認同,資本市場中大部分商品是可以自由定價的,前提是只要明碼標價有人買賣,雙方就應該履約。特別對藝術品買賣,那些願意付最高價的人就是“志在必得買家”。可能多數人並不太關注這類少數買家,但他們在資產交易 ( 甚至溫哥華房地產市場 )中的角色非常非常重要。為什麼?因為 志在必得買家不僅決定了價格水平,而且決定了同類產品成交價格和比較性。志在必得買家的行為,以及買者的競爭程度,幾乎能夠決定每一個投資資產的短期價格。


想像一下溫哥華房地產市場拍賣行的景象,流光溢彩的大廳坐滿了拿著號牌的競標者。全球最富有的一群人正在競拍溫哥華海景大宅。隨著叫價的不斷升高,舉起的競拍號牌逐漸減少。很快,就剩兩位你來我往地加價競拍。最後,終於以一千六百萬加幣一錘定音。而這位富豪也就成為了這豪房的志在必得買家。而這個例子就涵蓋了市場中自由定價的兩個重要因素。首先,志在必得買家的最後叫價就是商品的最終價格;其次,競爭的激烈程度決定價格能抬到多高。投資高貴林 請找蔡澤霖


那現在換一下場景,想像一下倫敦藝術品拍賣會。如果這位畢卡索的狂熱收藏家沒有出現在競拍現場,那這幅 《阿爾及爾的女人》還會賣出2億多美元的價格嗎?如果沒有他,那位第二低的競價者可能就取而代之成為了志在必得買家,而賣出價格也相對低很多。


我們可以說,商品價格是由兩個主要因素決定:1 志在必得買主所願意支付的最高金額,2 狂熱買家的競爭程度。自由定價不僅發生在藝術品市場,而且也包括了我們所在的加拿大房地產市場。近十年來,大溫哥華房地產資訊顯示,大部分來自中國的志在必得買家以及他們的競爭者 ( 美國,中東 ... ) 正是不斷推高大溫哥華房地產價格的推手。


雖然,自從8月2日起的 [ 15% 國外買家稅 ] 導致大溫哥華房地產市場成交量出現冷卻狀態,筆者仍然堅信 " 一間房子只需要一位志在必得的買家". 好的房子不用怕找不到好買家以及賣出好價格。即使房地產市場不如前半年,房地產經紀人更努力與屋主同心協力,將房屋的缺點盡可能排除,並且針對正處於潛伏期的志在必得買家,採取重點式的媒體行銷,筆者相信 只要有心 沒有無法成交的房子,也就是如古代賢人說的 " 人勤地不懶 收成糧倉滿 "。

星期五

青春小鳥一去不回來

大家非常關心大溫哥華房地產嗎?最關心的是哪一件事。我想,應該是「房價」吧!有房子的朋友關心房價,希望房價漲,跌了心裡不開心,沒有房子的朋友也關心房價,希望房價下跌,最好能夠買在最低點。因此近期很多溫哥華房地產的文章,重點都放在溫哥華房價的漲跌,只關心眼前溫哥華房價的上上下下,而忽略了擁有房地產的真正功能。
當然,我們每個人買房子都有不同的原因,包括自住、轉賣、出租,這是以房地產投資的觀點來看。回到房地產的使用面,不管是轉賣或出租,終究房子是提供生活的基本需求。就如同手機是拿來打電話以及上網的,車子是用來開的,撇開古董車會增值的例外不談,手機和車子幾乎注定一使用就開始折價,很少人會去討論手機、車子什麼時候是最低價,尤其手機大多數是買剛上市最貴的時候,等到下一代出來時,舊的型號退流行,就算折價也沒人肯買了。
那房子呢?我們天天都要住,都市人口越來越多,但是溫哥華土地越來越少。當然,手機、車子跟房子價格有很大的差異,但是房屋每天都要居住,使用率是百分之一百。既然房子是拿來住的,使用面應該比收益面重要,尤其是買房自住的人,如果只在乎房價,想要買到最低點,等待的光陰中可能失去這三年~五年的居住品質,大家都知道青春的小鳥是一去不回頭的!
有很多要買房自住的朋友,早就有購屋的打算跟規劃,錢也都存好了,但畢竟現在正值大溫哥華房地產的震盪期,買房可能會有下跌風險,很多朋友覺得應該再等等。是的,這樣的想法也對,我也認同。但是大溫哥華房價目前正處於整理期,未來房價不是跌就是漲,通常房價最低點總是不經意的來臨,等到房價指數又向上移動時,我們才發現錯失良機,永遠在等最低點的人是很難買到房子的。常常錯過了好時機而懊惱,看看我們周遭,一定有這樣的朋友,在 2008 金融危機時,溫哥華房價下跌過程中說要進場買房子,直到 2009 房價開始上漲了才後悔,反觀現在溫哥華房市又開始有些談判空間,2008, 2009 的歷史會不會重演呢?

是的,現在買房自住的人的確有可能帳面上會賠錢,但以後起碼可以自住不需要付租金幫房東繳貸款。未來當換屋族,那是用房價換房價,如果未來還是首購族,就是要用現金換未來房價,如果加幣長期貶值剩下七成,再加上通貨膨脹,那要追上未來的房價就很辛苦了。

有些精打細算的女孩子會逛街挑喜歡的衣服,想等到換季便宜的時候再買回來穿,有時候運氣好之前喜歡的衣服還在也買到便宜,那可是非常的幸運大多時候好看的衣服早就被人買走,只能徒留遺憾在心裡。現在大溫哥華的房地產價格正在適度調整,當然,要等等也非常合情合理,但是筆者真切認為 : 真正好的房子是不會等人的。

或許大家一起想一想,究竟是買到最便宜比較重要?還是住的喜歡比較重要?

太陽下山明早依舊爬上來
花兒謝了明天還是一樣的開
我的青春一去無影踪
我的青春小鳥一去不回來
我的青春小鳥一去不回來

星期二

今天,溫哥華房價降了嗎?

近期,溫哥華房市受到外籍人士交易稅的影響,出現房地產市場劇烈的震撼。媒體也紛紛報導房市最新動態。最近一篇報導[ 溫哥華房價降了25% ]引起話題,吸引大家非常關心,甚至於憂心。澤霖透過客觀的數據以及理性的邏輯分析,提出個人的看法。

[ 溫哥華房價降了25% ] 的報導首次出現在溫哥華太陽報一篇名為 [ 溫哥華平均房價下降 ] 的文章中。隨後溫哥華各大媒體也轉發了類似的數據。報導中指出 : 大溫哥華很多地區,平均房價在8月初均有下滑,部分地區甚至相比7月下滑了25%之多。
本篇報導的作者為 Zolo 地產公司。 Zolo 是一家小型溫哥華地產經紀公司,成立於2012年,該公司資料來源來自MLS 房源網站,但是溫哥華房價降25%這個數據,沒有在該公司網站上公開,目前也沒有看到其他數據來源和實際報告。

常理來說 政府和大型地產研究機構比較 溫哥華房價,都是用類似的房子互相比較,這個數據叫 HPI 房屋價格指數。大溫哥華地產協會每個月初會定期更新。 HPI 數據比較合乎科學,舉例來說,是兩室兩衛的公寓和兩室兩衛的公寓比較。四個臥室的獨立屋和四個臥室的獨立屋比較。通過同型房屋的價格波動來分析房市價格走勢。那麼溫哥華房市 HPI 降沒降? 8月的數據還沒出來無法比較,7月比6月漲1.4%,比去年7月同比漲32.6%。在談到溫哥華房價的時候,澤霖 建議大家至少用HPI來作為依據。目前很多分析認為,BC省8月出台的海外買家新稅會對房市價格有所影響,8月的房價數據可能會出現下跌,但目前來看,8月下滑25% 發生的可能性幾乎沒有。

另一方面,根據加拿大房地產網 MLS 的數據顯示,溫哥華房市確實正在經歷一場重大調整,房地產銷售總量急速下挫。儘管8月是加拿大樓市淡季 ( 暑假 ),但相較去年同期來說,地產銷量可以用熱騰騰的烤鴨放入冰凍庫來形容。以筆者的 [ 中國新移民購屋指數 ] 來看 * ( 買賣地點 : Richmond, Vancouver West, and West Vancouver + 獨立屋 only )。今年8月1日到8月15日成交量為36戶,2015 年8月1日到8月31日成交量為212戶,今年7月1日到7月31日成交量為215戶。以半個月成交量36戶x2=72 來算. 推測今年8月總成交量大約70-80間獨立屋。也就是說這個月的列治文,溫哥華西區,西溫哥華,房地產買氣只有今年7月以及去年8月的1/3。有此看來, 外國人15% 新交易稅確實影響到大多數華人買方的購屋意願。

至於溫哥華房價到底有沒有下跌? 跌價多少? Zolo 地產公司根據 MLS 網路8月1日到8月14日資料來做為新聞來源, 個人認為並不精準, 原因如下 :
1. 成交件數過少平均數不客觀 ( 一個月以上的成交量之平均值較合理 )。
2. 因為15%新交易稅的原因,大量成交案件急於7月底成交,因此8月初形成大空檔。
3. Zolo 地產公司根據8月14日的資料比較去年同期,會有3~4天的誤差. 14日的資訊因為週末以及1~2天的標準作業時間, 結果會變成2015年8月1日到8月14日vs 2016年8月1日到8月10日的不客觀數字。

為了確實瞭解8月上半月的溫哥華房價表現,澤霖在今天8/23 提供MLS 的客觀成交記錄8/01-8/15 採用筆者的[ 中國新移民購屋指數][只選出中國新移民的最愛: 列治文溫哥華西區西溫哥華市. 三區獨立房成交記錄] 並減去最高價以及最低價的5%. ( 超級豪宅以及無法居住的代拆老舊房).
詳情如下 :
2015 年8月1日到8月31日[ 中國新移民購屋指數] 共成交212 件物業減去20 件( Top 5%+Bottom 5% )=192 件. 成交總金額$ 444,569,547 除以192 等於$ 2,315,466.
2016 年7月1日到7月31日[ 中國新移民購屋指數] 共成交215 件物業減去20 件( Top 5%+Bottom 5% )=195 件. 成交總金額$ 528,660,619 除以195 等於$ 2,711,080.
2016 年8月1日到8月15日[ 中國新移民購屋指數] 共成交36 件物業減去4 件( Top 5%+Bottom 5% )=32 件. 成交總金額$ 91,968,571除以32 等於$ 2,874,017.

基於客觀的分析,澤霖認為15%外國人房地產交易稅的影響,目前只有反應在成交量而不是在成交價。雖然未來大溫哥華有可能漸漸變成平衡市場或是買方市場,但是目前為止,大溫哥華房價還是很穩定的。這幾天來,筆者接到數十通客戶來電,詢問對大溫哥華房地產市場的憂慮,進而筆者覺得應該提出一份客觀分析與讀者分享,唯有透過正確的資料,才能得到有效的結論和買賣策略。以上淺見 如果您認同 請不吝分享。感謝。

星期四

倫敦 舊金山 溫哥華

30 年前,1986 年的溫哥華世界博覽會,全世界開始注意到這一個位於加拿大西海岸的城市,6 年前,2010年冬季奧運會,溫哥華再一次展翅高飛,再加上被評選為世界最適宜居住的城市之一,全世界的人們了解到溫哥華的存在。溫哥華的治安良好以及好山好水,吸引了大量的國際投資者特別是亞洲新移民,但如果溫哥華位於槍械氾濫的美國,就沒有那麼理想了,如果是在正在辦奧運會的巴西,那就更不用說了。

溫哥華是目前最貴的房地產市場之一,正如之前紐約客 New Yorker 雜誌中所說的,這一切是因為房地產投資全球化的趨勢,報導認為, 溫哥華的高房價和溫哥華本地經濟關連可能不大。近年來,南美洲的委內瑞拉以及阿根廷政治動盪導致拉丁美洲的大量資金湧入美國邁阿密,使這個城市從 2008 房地產泡沫中快速復蘇,並掀起建設熱潮,英國倫敦高房價的推力和中東以及南歐的不穩定狀態緊密相連,而溫哥華,富裕的中國人誰不想在這裡有一套自己的房子,以便退休後可以遊山玩水享受優越的自然環境。

但是,一個家庭平均收入只有7萬加元左右的城市,其獨立屋價格卻要賣到數百萬加元,普通公寓也要賣五六十萬加元,這確實很難從本地的經濟因素去解釋為什麼。卑詩大學都市計畫研究所 UBC 最近提出例如溫哥華此類高房價城市的研究。從研究中發現少數城市的住房價格急劇上升,常常就是因為新進的高收入者往往聚居在一起,隨著時間推移,富裕的地點變得更富裕。特別的是,溫哥華,不是紐約和倫敦這樣大型金融城市,也沒有法國巴黎和意大利米蘭這樣的文化魅力。相反,溫哥華的突出之處在於其舒適性和安全性,是亞洲投資者為了規避原居地的風險而購買房產的避險城市。現在中國富人都在尋找可以存放資產並感到安心的地方。避險城市提供了穩定的社會和政治,而溫哥華這裡還提供了最佳的自然資源以及空氣品質,再加上,溫哥華提供了獨特的多元文化寬容度。

都市計畫研究所的研究人員發現,近年來加州舊金山的房價也增長很快,舊金山是一個很類似溫哥華的城市,有著很美的自然環境、氣候宜人、多元性的文化,還有繁榮的港口。並且,舊金山和溫哥華一樣都有著另一個因素,就是城市土地不大。溫哥華的發展潛力受到北部陡峭山區的限制,這決定了有限的土地供應。正所謂 : 物以稀為貴,"有限的土地面積",對房地產投資者有著很強的吸引力。

以標準理論來說 , 一個城市如果家庭平均收入和房價比例失調,往往意味著房地產泡沫的可能性,但在溫哥華,這個理論變得更有彈性更有趣。過去10 年間,房地產投資市場全球化是一個趨勢,而大溫哥華就在這個趨勢的最中心點。最新的房地產分析報告也發現,溫哥華的房地產市場不能只看本地的經濟數字,也要密切關心中國的經濟景氣。近20年來, 大溫哥華的房市有來自香港,台灣, 韓國,中國...大量的房地產投資,當然,對已有房地產的屋主來說是好消息,看到了自己房子價值年年高漲,也為城市增加了稅收,相對的,對於更多剛剛要踏入社會工作的本地年輕人來說,擁有一個家變得越來越辛苦,越來越高不可攀。人世間有時真的很難做到 兩全其美 面面俱到啊!

星期一

聊聊新移民買房的熱潮

加拿大是個保守,人際關係以保持距離為上策的國家。加拿大本地人在衡量社區居住品質時,「新移民鄰居增加,因為各國風土人情不一,原本的居住環境就容易被改變」此一先入為主的想法仍是當下許多本地加拿大人的掛念。
近年來,新移民到大溫哥華買房的熱潮,對於本地房地產相關的各行各業來說,當然是舉雙手歡迎。但是若對一般本地加拿大人做全面的問卷調查,就會發現他們多半憂心。大概就像90年代美國人擔心日本人大舉入侵美國,把紐約帝國大廈買下的情緒一樣,在對於外來文化(特別是生活習慣差異很大的中國風俗)對近年來更趨保守的加拿大白人來說,這樣的文化抗拒感更強烈

但是,若要說那是因為加拿大本地人對中國人沒好感,所以才會如此反應,其實也不盡然。飆高的房價才是關鍵的問題。目前在溫哥華西區,西溫以及列治文超過三百萬以上的房地產,購屋比例以中國新移民為大宗,上個月筆者在溫哥華西區一間中古的獨立屋上市出售,上市才三天 我們收到八個出價單offer,從買方的姓氏來看,應該都是中國大陸的移民,我與我的賣方客戶,對此現象早已視作目前大溫哥華的”正常"現象。此一現象在加拿大百年未見,在加拿大本地人的心中,會有一種「為什麼政府還不限制外國人買房」的問號。總而言之,就是隱隱的存在一股威脅感,擔心外國人透過置產入侵楓葉國。

因為2010溫哥華冬季奧運會的成功,溫哥華科博館的冬奧村一帶興建起許多的高層大樓,這6年來成為新移民置產的目標。這些高樓都蓋得富有現代感,很受到本地專業人士的歡迎。然而,這兩三年來,在這樣的高樓住宅內,卻頻傳居民之間文化對立的冷戰。例如網路上常出現居民貼文抱怨,在大樓的公共交流空間 Party Room,時有出現住戶帶親友團過度喧嘩的狀況。甚至在垃圾資源回收分類區內,常常發現大統華超市塑膠袋內包裝著廚餘的情形。讓住戶感嘆自己明明住在溫哥華,卻像是搬到了中國,居民多次向管委會反應,希望新移民能夠入境隨俗,融入本地的生活文化。

亞洲新移民的加拿大購屋潮,看來不僅考驗著我們新移民的眼光與房地產市場判斷力,也帶給加拿大這個美麗國家一個矛盾的思考課題:一邊希望觀光立國或藉由新移民的力量解決經濟問題,一邊卻又要接受外來文化帶給自身的改變與衝擊
筆者個人認為, 當初決定移民加拿大是每個新移民人生中的重大決定, 需要很大的勇氣和堅持。移民並非只是居住地的改變,更是文化, 社會地位與生活習慣的巨大改變。在這改變過程中,新移民必須面對不同的挑戰與適應。很難在短時間完全適應加拿大的生活,需要有一段適應期,調適期間內絕對需要本地人的協助與體諒。對加拿大來說,亞洲新移民的移入已是一股無法改變的浪潮,應該抱持開放的態度接納新移民,協助他們盡快適應在加拿大的生活,成為加拿大社會的一份子,進而對加拿大社會有所貢獻。

星期三

未來本拿比的房價

如果你登上松雞山 ( Grouse Mountain ) 眺望整個大溫哥華地區,溫哥華市中心無疑會因其高樓林立而首先被注意到,但最近數年,越來越多的高層公寓在溫哥華隔壁的本拿比市中心出現,這使地產投資者的目光開始轉向這座交通方便,生活舒適的城市 : Burnaby 本拿比。

本拿比地處溫哥華東部,位於整個大溫地區的中心地帶。與溫哥華東區、高貴林西區以及新西敏接壤,以街道為分界線。同時與北溫和列治文僅有一橋之隔。得天獨厚的地理位置使該市成為大溫哥華發展最快的城市之一 。人口、商業活動在近幾年都快速增長。  南區 Metrotown 、北區 Brentwood 和 東區Lougheed 等大型商場興起之後,附近的高層公寓迅速跟上發展腳步。
大溫哥華城市建設規劃中心 數據顯示,在上述的三個大商場附近,未來20年內已經計劃興建的高層公寓超過100棟 ( 詳情參閱Brentwood Lougheed 整體改建規劃 ),住房單位超過3萬個。而這其中47棟高層公寓超過40層。相比之下,溫哥華市區在未來20年僅有54棟計劃興建的高層公寓,而其中僅有13棟是40層以上。
溫哥華商業地產公司 Colliers International 房地產研究員 David Taylor 在接受溫哥華太陽報採訪時表示,溫哥華市區與本拿比市區的城建標準是目前大型建築商將注意力轉向本拿比的主要原因。大溫哥華人口不斷增加,對高層公寓的需求一直客觀存在。但溫哥華市區方面,可用於建築高層公寓的土地相對較少。市中心附近已經樓滿為患,很難找到太多開發機會。除了溫哥華市區外,開發商首先想到的必定是交通方便、商業和人口已經有很大增長的本拿比。
David Taylor 表示“溫哥華地區有很多富裕的社區不希望自己家附近出現任何高層住宅,因這樣會影響當地的生活質量。包括交通,景色等問題都可能隨著高層公寓一起出現,這些隱患讓溫哥華房主們堅決抵制高層公寓。如果不是這樣,那溫哥華市區早就遍地都是高層公寓了。”
而在本拿比,這方面問題則稍有不同。不管是市政府還是附近居民,都認為高層公寓、大型商場和人口增加是一件合理的事。本拿比居民中,中產專業階層相對較多。他們一方面享受到當地交通、居住條件的便利,另一方面也從人口增加中獲得好處。所以本拿比方面對於高層公寓的建設明顯更為支持。

目前本拿比地區高層公寓按照年代、樓層和面積戶型的不同,房價普遍在45萬到60萬加元之間。而溫哥華市中心高層公寓,同類型房屋則要最低70到90萬,最高甚至要數百萬。價格的巨大差別讓很多市中心上班的專業人士選擇在本拿比天車沿線購買公寓

預計在未來數年中,大型房地產開發商如 Bosa, Polygon 以及 Concord 的注意力仍然會大量集中在本拿比地區,除了已經計劃興建的高層公寓外,還會有更多高層公寓項目在當地出現。本拿比公寓量提高有利於抑制溫哥華市中心房價的上漲,同時也會為本拿比當地經濟帶來更多的商業活力。


星期日

定價99萬的房子

大家在大溫哥華賣房想賣出好價格,不是只是牆壁油漆粉刷一下就算完成任務,身為屋主的您需要瞭解買家的心態,知道如何打動買方。以下是筆者的幾點建議,提供大家參考:

買主數秒內就知道想不想要房子:買房是重大決定,但是BMO銀行的「買房心理學」報告指出,八成潛在買主踏入房子幾秒鐘內,就知道房子是否適合他們。既然如此,售屋時,你應好好整理買主第一眼就看到的地方,就是玄關。屋主常在玄關放郵件、鑰匙、外套、鞋子等,看來雜亂,所以準備恰當的容器收納物品是關鍵。

太多的香味讓買主無所適從:華盛頓州立大學的研究發現,與混合不同香味的商店比起來,購物者在只有柳橙香味的商店多花32%。住家瀰漫太「複雜」的香味,可能引起反彈。如果你想用香味,選擇單純清新的味道,例如檸檬、羅勒或松樹。

買主懷疑有9的定價:運動衫或毛巾標價9.99元而不是10元,會讓消費者覺得較划算,但是像買房這種高金額採購,消費者的看法又不同。Dominion大學的研究顯示,有9的房價,例如89萬9000元而不是90萬元,讓買主反感,因為這些房子希望看來划算,但買主花那麼多錢購屋時,不喜歡賣家急於脫手的感覺。

整數定價也令人反感:哥倫比亞商學院的研究發現,討價還價時,出個特定金額,例如71萬7000元,比出價整70萬元更成功。所以定價時,避免整數,如此聽來會讓人覺得你仔細算過房子的價值

買主最愛售前裝飾的房子:「大溫哥華房地產售前裝飾協會」找到63個未經售前裝飾的房子,平均上市長達83天還未賣出。不過一旦經過售前裝飾,平均27天後就賣出。所以在大溫哥華賣房時,大家應花一些時間以及經費注意屋內的裝飾擺設。

星期四

如何在大溫哥華投資舊屋改造

大溫哥華房地產投資市場中,如何投資舊屋改造才能贏得利潤最大化?這是令許多朋友關注的話題。
關於_翻新舊屋改造 “選房源” 是最重要的一個環節。
第一個因素,首先要選好位置。假如區域選擇好了,區域非常熱門,光光是土地價值就漲幅很大,這是實現利潤最大化的前提條件。強調的是Location,Location and Location,位置至關重要,做翻新改造也同樣道理。房子所在的區域是成長性很好的區域,就有很大的獲利空間。對於有翻新潛力、推倒翻建的熱區的房子,持有出租養房也是一種很好的投資方式。
翻新或翻建成本控制很關鍵。
成本控制有兩種做法,一種就是打包的做法,比較不會突破預算。
另一種就是收一定比例的管理費的做法,按施工成本的百分比。
關於推倒重建,強調的也是區域選擇,賣掉新房的價格減去買地和蓋房的價格之後有可觀的利潤才可以去做。所以必須先瞭解當地新房的成交價格而不是屋主要價.
大家首先一定要先核算,最終預期賣到多少錢?施工成本、設計及其他費用減去買地的費用,能有可觀的利潤空間。原則上,投資回報不可以低於現金投資回報的25%,換言之投資100萬,一年後投資回報期望值是25萬。
另外,投資人要聽取專業人士的建議:翻新改建項目要把握當代流行趨勢。設計觀念很關鍵,房子的設計一定要迎合大部份買主的設計觀念。老房子選好後想做 翻新改造要找兩類人,一類是建築設計師,設計師的任務是設計出一個科學合理、實用美觀的方案。另一類是要找一位當地資深的地產經紀,地產經紀的任務是確認設計師的方案是否適合當前市場的需求。建築設計師必須與對市場認知很強的地產經紀配合,這樣設計翻新出的房子才能賣出好價格。
筆者建議投資舊屋改造 “三點選房原則”,用來降低投資風險。
第一個原則——舊房子面積要大。減少大面積擴建 降低施工成本,增加利潤空間。
第二個原則——最好是兩層樓房型,雙車庫或三車庫的房子更好。加蓋車庫會投入很多預算,投資回報不划算。
第三個原則——要能創造出空間。大部分舊房子天花板不夠高,有9呎高的房子優先考慮,9呎高會有機會創造更大的空間感,如設計旋轉樓梯、挑高大堂屋頂等等,開放式設計是一種現代流行趨勢。
每年大溫哥華的春天房市都很旺,去年溫哥華冬天房市也不冷,筆者提供三個潛力區域. 以做參考:
第一個潛力區域 : 高貴林西區及中央區 Como Lake 附近。本區緊臨北本拿比但地價低北本拿三成左右,極有老房屋投資翻建潛力,而且位於高貴林的公立高中 Dr. Charles Best 排名媲美溫哥華西區頂尖名校。
第二個潛力區 : Port Moody. 這個區域風景優美 依山傍水,向來是溫哥華本地專業人士及白領退休的首選。到溫哥華市中心不需過橋.大大減低塞車的可能性。
第三個潛力區域 : 本拿比。雖然目前本拿比房價已經連續好幾年上漲. 但是未來多項 BC 省大型建設很多都在本拿比市. 如 北本拿比 Brentwood Mall Redevelopment, 本拿比東北角的 Lougheed Mall Redevelopment ( 新建面積將接近 Metrotown Centre Mall ).