星期五

Location, location, location

在溫哥華買賣房地產,考慮所有因素才能衡量交易是優是劣。在溫哥華,我們都在最差的市場裡見過極其出色的交易,也都在最旺的市場裡見過特別糟糕的交易。

過去的一年裡您有沒有動過買房的念頭?是不是看到價格後決定先"再等一等"?
"好的交易往往都是細心發掘和努力談判出來的",不會放在眼前給你。另外,買賣房產不僅需要考慮價錢,最需要考慮的還是“Location, location, location”

這裡說的位置不僅是溫哥華的街區地點,還同時包括時機,也就是買賣時地產市場的漲落情況,經濟動態,平均房租水平,空房率,貸款利息等等。綜合考慮所有因素的組合才能正確衡量任何一筆交易是優是劣。我們在最差的市場裡見過極其出色的交易,也在最旺的市場裡見過糟糕的交易。所以,投資房地產需要不斷的學習;成功地投資需要仔細耐心和持續的努力。

但所謂的“再等一等”是最容易做。對於大多數人,“再等一等”實際上就是不想下決定。

作為一個示範,我們可以舉一個具體的例子,從一個數學的角度,看一看所謂“再等一等”的真正效果。

你現在在列治文租房住,每月租金一千元。過去的幾個月你一直在找房子買,終於看到了一間你滿意的城市屋,售價二十萬,你有能力付四分之一的首期,其餘需要貸款。你的銀行已經批准給你五年4.75%的利率。但這個保證在本月結束時會失效。假設四個月後利率會上升百分之零點五,而且假設這間房子也還沒有賣掉,所以價錢會降五千。

你需要算清楚的就是:你真的是會省五千塊嗎?換句話說,到底是現在買好,還是四個月后買好?

現在買
首期:$200,000 x 25% = $50,000
加其它費用: $3,000
總數: $53,000
今後5年每月還貸款的支出(First mortgage loan on 75% of purchase price, or $150000, 25 year amortization, 5 year closed term at 4.75% annual interest): $855.18
5年還貸款的總支出: $855.18 x 12 x 5 = $51310.80
其中利息部分:$33649.91還本部分:$17660.89
5年總投資:$104,310.80
5年後仍欠貸款的餘額:$132,334

四個月后買:
首期:$195000 x 25% = $48750加其它費用: $3000
再加四個月的房租$4,000
總數: $55,750
以後每月還貸款的支出(First mortgage loan on 75% of purchase price, or $146250, 25 year amortization, 5 year closed term at 5.25% annual interest): $876.40
5年還貸款的總支出: $876.40 x 12 x 5 = $52584.00
其中利息部分:$36393.69還本部分:$16190.31
5年總投資:$108,334.00
5年後仍欠貸款的餘額:$130,059

結論:你雖然看起來在價錢上節省了五千塊錢,然而你等候期間的房租($4000)以及在以後的五年中會多付的利息($2743.78)和少還的本金($1470.58)會使你實際上不僅增加了投資成本,而且在時間上也推遲了你擁有和使用這間房產的效益。
假設你五年後會把房子出租出去,五年以後,四個月的房租的價值又意味著多少?

從這樣一個例子,可以看出,分析一筆房產交易時,一定要全面考慮,決不能只看價錢。