星期四

你能給我多少趴貸款利息?

你能給我多少趴貸款利息?
By Anny Tso

若是你有在考慮溫哥華買房, 換房, 貸款, 相信下列的對話 聽來會很熟悉, 因為這一定有出現在你與銀行貸款專員對話中的前幾句: “我要貸款百分之70, 你能給我多少趴貸款利息??”

答案當然是愈低愈好. 相信 我問10個人, 9個都會這麼說. 剩下的一個不這麼說的, 是因為他不用貸款.

的確, 要是談到了一個眾人莫敵的利率, 會是省錢的開始, 但我必須說, 這常常也是惡夢的開始.

接上面的對話, 最常見的答案會是: “5年期固定利率是多少多少, 浮動利率是 Prime-x” 要是報的數字比其他的低,非常可能你就跟他貸款了. 有關貸款的對話 就到此為止. 貸款的選擇, 一個關乎自己少說25至35年物業的成本, 聽來就像一場輕鬆又容易的數字遊戲.



於是你拿到了銀行貸款, 買到了自己溫哥華的dream house, 開始了美好溫哥華生活.

過了兩年,家庭添了新的成員, 你考慮換房子了. 可是你發現 之前談到的超低*固定*利率貸款是鎖定5年的, 賣掉現在的物業提前解除貸款, 竟然要缴上萬元的罰金! 突然之間, 生活不是那麼美好了,那個讓人沾沾自喜的低利率 一毛錢都沒幫你省到. 這個是經常發生的真實案例, 貸款的金額普通,50萬左右.

*浮動利率罰款較少, 一般是3個月的利息差 (interest differential).
另一個常見的惡夢: 談到了超低利率, 銀行幫你貸了滿額的貸款. 每個月的payment 在薪水扣完稅和食衣住行的開銷後, 算的剛剛好. 過了兩年, 你突然想到,當初頭期款用了$25,000 RRSP的免稅額度來幫忙, 是開始回缴的時候了, 才發現 一味的注意利率和可借到的額度, 竟忘了算以後15年固定要缴回的現金流. 結果這$25,000的好大部分被迫當成該年度收入, 扣了30-40%的稅. 生活又突然不怎麼美好了.

再舉一個例子, A 跟B 同時貸了同額的款項. A的利率比B的好出很多. 正常人會認為, A一定省了許多錢, 或是比B提早還完貸款. 但是在這個真實的案例中, 省了許多錢和提早供完貸款的, 卻都是 B. 原因不是B中了樂透或是攀上了什麼豪門, 而是他房屋貸款中 “提前還款的額度” (pre-payment option). 銀行一般不允許客戶還多過每次的付款額度 (除非是開放式貸款 open term),但是幾乎都有提供pre-payment option, 這是指每一年或每期可以多付的金額.

額度通常是本金(principle balance)的10-25%不等. 多付的錢結結實實地用在降低本金上面, 對節省利息有最大最實在的效果. 很可惜A某犯了跟上兩個例子一樣的錯誤-- 只注意眼前利率, 卻忘了看其他還款的限制. 再說, 不管是多麼低的利率也只能維持5年 (一般情況), 真正省了多少, 還真不好說呢.

買房跟貸款是綁在一起的, 它會是人生最大的資產還是負債, 全看你怎麼規劃. 在選擇銀行貸款時, 是要慎之又慎. 不能否認的, 很多客人一開時來找我是因為 Broker可以拿到比市面上低很多的利率. 這可以說是們的競爭優勢. 但是必須強調的是, 這只是貸款要考慮的一部分.
看到低利率就很興奮盲目的一頭栽進去, 是很常見的人性弱點. 一個有經驗的貸款規劃, 不會只看眼前的數字遊戲, 而是會參考客人家庭遠景, 經濟情況, 還款習慣. 我一直認為 “mortgage broker” 不該翻譯成所謂”賣貸款的” 而是貸款規劃. 這是我對這份專業的期望與堅持. 希望對您有所幫助.

Anny Tso 大溫哥華貸款顧問
anny.tso@verico.ca