青春小鳥一去不回來

大家非常關心大溫哥華房地產嗎？最關心的是哪一件事。我想，應該是「房價」吧！有房子的朋友關心房價，希望房價漲，跌了心裡不開心，沒有房子的朋友也關心房價，希望房價下跌，最好能夠買在最低點。因此近期很多溫哥華房地產的文章，重點都放在溫哥華房價的漲跌，只關心眼前溫哥華房價的上上下下，而忽略了擁有房地產的真正功能。

當然，我們每個人買房子都有不同的原因，包括自住、轉賣、出租，這是以房地產投資的觀點來看。回到房地產的使用面，不管是轉賣或出租，終究房子是提供生活的基本需求。就如同手機是拿來打電話以及上網的，車子是用來開的，撇開古董車會增值的例外不談，手機和車子幾乎注定一使用就開始折價，很少人會去討論手機、車子什麼時候是最低價，尤其手機大多數是買剛上市最貴的時候，等到下一代出來時，舊的型號退流行，就算折價也沒人肯買了。
那房子呢？我們天天都要住，都市人口越來越多，但是溫哥華土地越來越少。當然，手機、車子跟房子價格有很大的差異，但是房屋每天都要居住，使用率是百分之一百。既然房子是拿來住的，使用面應該比收益面重要，尤其是買房自住的人，如果只在乎房價，想要買到最低點，等待的光陰中，可能失去這三年~五年的居住品質，大家都知道青春的小鳥是一去不回頭的！
有很多要買房自住的朋友，早就有購屋的打算跟規劃，錢也都存好了，但畢竟現在正值大溫哥華房地產的震盪期，買房可能會有下跌風險，很多朋友覺得應該再等等。是的，這樣的想法也對，我也認同。但是大溫哥華房價目前正處於整理期，未來房價不是跌就是漲，通常房價最低點總是不經意的來臨，等到房價指數又向上移動時，我們才發現錯失良機，永遠在等最低點的人是很難買到房子的。常常錯過了好時機而懊惱，看看我們周遭，一定有這樣的朋友，在 2008 金融危機時，溫哥華房價下跌過程中說要進場買房子，直到 2009 房價開始上漲了才後悔，反觀現在溫哥華房市又開始有些談判空間，2008, 2009 的歷史會不會重演呢？

是的，現在買房自住的人的確有可能帳面上會賠錢，但以後起碼可以自住不需要付租金幫房東繳貸款。未來當換屋族，那是用房價換房價，如果未來還是首購族，就是要用現金換未來房價，如果加幣長期貶值剩下七成，再加上通貨膨脹，那要追上未來的房價就很辛苦了。

有些精打細算的女孩子會逛街挑喜歡的衣服，想等到換季便宜的時候再買回來穿，有時候運氣好之前喜歡的衣服還在也買到便宜，那可是非常的幸運，大多時候好看的衣服早就被人買走，只能徒留遺憾在心裡。現在大溫哥華的房地產價格正在適度調整，當然，要等等也非常合情合理，但是筆者真切認為 : 真正好的房子是不會等人的。

或許大家一起想一想，究竟是買到最便宜比較重要？還是住的喜歡比較重要？

太陽下山明早依舊爬上來

花兒謝了明天還是一樣的開

我的青春一去無影踪

我的青春小鳥一去不回來

我的青春小鳥一去不回來

今天，溫哥華房價降了嗎?

近期，溫哥華房市受到外籍人士交易稅的影響，出現房地產市場劇烈的震撼。媒體也紛紛報導房市最新動態。最近一篇報導[ 溫哥華房價降了25% ]引起話題，吸引大家非常關心，甚至於憂心。澤霖透過客觀的數據以及理性的邏輯分析，提出個人的看法。

[ 溫哥華房價降了25% ] 的報導首次出現在溫哥華太陽報一篇名為 [ 溫哥華平均房價下降 ] 的文章中。隨後溫哥華各大媒體也轉發了類似的數據。報導中指出 : 大溫哥華很多地區，平均房價在8月初均有下滑，部分地區甚至相比7月下滑了25%之多。

本篇報導的作者為 Zolo 地產公司。 Zolo 是一家小型溫哥華地產經紀公司，成立於2012年，該公司資料來源來自MLS 房源網站，但是溫哥華房價降25%這個數據，沒有在該公司網站上公開，目前也沒有看到其他數據來源和實際報告。

常理來說 政府和大型地產研究機構比較 溫哥華房價，都是用類似的房子互相比較，這個數據叫 HPI 房屋價格指數。大溫哥華地產協會每個月初會定期更新。 HPI 數據比較合乎科學，舉例來說，是兩室兩衛的公寓和兩室兩衛的公寓比較。四個臥室的獨立屋和四個臥室的獨立屋比較。通過同型房屋的價格波動來分析房市價格走勢。那麼溫哥華房市 HPI 降沒降？ 8月的數據還沒出來無法比較，7月比6月漲1.4%，比去年7月同比漲32.6%。在談到溫哥華房價的時候，澤霖 建議大家至少用HPI來作為依據。目前很多分析認為，BC省8月出台的海外買家新稅會對房市價格有所影響，8月的房價數據可能會出現下跌，但目前來看，8月下滑25% 發生的可能性幾乎沒有。

另一方面，根據加拿大房地產網 MLS 的數據顯示，溫哥華房市確實正在經歷一場重大調整，房地產銷售總量急速下挫。儘管8月是加拿大樓市淡季 ( 暑假 )，但相較去年同期來說，地產銷量可以用熱騰騰的烤鴨放入冰凍庫來形容。以筆者的 [ 中國新移民購屋指數 ] 來看 * ( 買賣地點 : Richmond, Vancouver West, and West Vancouver + 獨立屋 only )。今年8月1日到8月15日成交量為36戶，2015 年8月1日到8月31日成交量為212戶，今年7月1日到7月31日成交量為215戶。以半個月成交量36戶x2=72 來算. 推測今年8月總成交量大約70-80間獨立屋。也就是說這個月的列治文，溫哥華西區，西溫哥華，房地產買氣只有今年7月以及去年8月的1/3。有此看來, 外國人15% 新交易稅確實影響到大多數華人買方的購屋意願。

至於溫哥華房價到底有沒有下跌? 跌價多少? Zolo 地產公司根據 MLS 網路8月1日到8月14日資料來做為新聞來源, 個人認為並不精準, 原因如下 :

1. 成交件數過少平均數不客觀 ( 一個月以上的成交量之平均值較合理 )。

2. 因為15%新交易稅的原因，大量成交案件急於7月底成交，因此8月初形成大空檔。

3. Zolo 地產公司根據8月14日的資料比較去年同期，會有3~4天的誤差. 14日的資訊因為週末以及1~2天的標準作業時間, 結果會變成2015年8月1日到8月14日vs 2016年8月1日到8月10日的不客觀數字。

為了確實瞭解8月上半月的溫哥華房價表現，澤霖在今天8/23 提供MLS 的客觀成交記錄8/01-8/15 採用筆者的[ 中國新移民購屋指數][只選出中國新移民的最愛: 列治文，溫哥華西區，西溫哥華市. 三區獨立房成交記錄] 並減去最高價以及最低價的5%. ( 超級豪宅以及無法居住的代拆老舊房).

詳情如下 :

2015 年8月1日到8月31日[ 中國新移民購屋指數] 共成交212 件物業減去20 件( Top 5%+Bottom 5% )=192 件. 成交總金額$ 444,569,547 除以192 等於$ 2,315,466.

2016 年7月1日到7月31日[ 中國新移民購屋指數] 共成交215 件物業減去20 件( Top 5%+Bottom 5% )=195 件. 成交總金額$ 528,660,619 除以195 等於$ 2,711,080.

2016 年8月1日到8月15日[ 中國新移民購屋指數] 共成交36 件物業減去4 件( Top 5%+Bottom 5% )=32 件. 成交總金額$ 91,968,571除以32 等於$ 2,874,017.

基於客觀的分析，澤霖認為15%外國人房地產交易稅的影響，目前只有反應在成交量而不是在成交價。雖然未來大溫哥華有可能漸漸變成平衡市場或是買方市場，但是目前為止，大溫哥華房價還是很穩定的。這幾天來，筆者接到數十通客戶來電，詢問對大溫哥華房地產市場的憂慮，進而筆者覺得應該提出一份客觀分析與讀者分享，唯有透過正確的資料，才能得到有效的結論和買賣策略。以上淺見 如果您認同 請不吝分享。感謝。

倫敦 舊金山 溫哥華

30 年前,1986 年的溫哥華世界博覽會，全世界開始注意到這一個位於加拿大西海岸的城市，6 年前,2010年冬季奧運會,溫哥華再一次展翅高飛，再加上被評選為世界最適宜居住的城市之一，全世界的人們了解到溫哥華的存在。溫哥華的治安良好以及好山好水，吸引了大量的國際投資者特別是亞洲新移民，但如果溫哥華位於槍械氾濫的美國，就沒有那麼理想了，如果是在正在辦奧運會的巴西，那就更不用說了。

溫哥華是目前最貴的房地產市場之一，正如之前紐約客 New Yorker 雜誌中所說的，這一切是因為房地產投資全球化的趨勢，報導認為, 溫哥華的高房價和溫哥華本地經濟關連可能不大。近年來，南美洲的委內瑞拉以及阿根廷政治動盪導致拉丁美洲的大量資金湧入美國邁阿密，使這個城市從 2008 房地產泡沫中快速復蘇，並掀起建設熱潮，英國倫敦高房價的推力和中東以及南歐的不穩定狀態緊密相連，而溫哥華，富裕的中國人誰不想在這裡有一套自己的房子，以便退休後可以遊山玩水享受優越的自然環境。

但是，一個家庭平均收入只有7萬加元左右的城市，其獨立屋價格卻要賣到數百萬加元，普通公寓也要賣五六十萬加元，這確實很難從本地的經濟因素去解釋為什麼。卑詩大學都市計畫研究所 UBC 最近提出例如溫哥華此類高房價城市的研究。從研究中發現少數城市的住房價格急劇上升，常常就是因為新進的高收入者往往聚居在一起，隨著時間推移，富裕的地點變得更富裕。特別的是，溫哥華，不是紐約和倫敦這樣大型金融城市，也沒有法國巴黎和意大利米蘭這樣的文化魅力。相反，溫哥華的突出之處在於其舒適性和安全性，是亞洲投資者為了規避原居地的風險而購買房產的避險城市。現在中國富人都在尋找可以存放資產並感到安心的地方。避險城市提供了穩定的社會和政治，而溫哥華這裡還提供了最佳的自然資源以及空氣品質，再加上，溫哥華提供了獨特的多元文化寬容度。

都市計畫研究所的研究人員發現，近年來加州舊金山的房價也增長很快，舊金山是一個很類似溫哥華的城市，有著很美的自然環境、氣候宜人、多元性的文化，還有繁榮的港口。並且,舊金山和溫哥華一樣都有著另一個因素，就是城市土地不大。溫哥華的發展潛力受到北部陡峭山區的限制，這決定了有限的土地供應。正所謂 : 物以稀為貴，"有限的土地面積"，對房地產投資者有著很強的吸引力。

以標準理論來說 , 一個城市如果家庭平均收入和房價比例失調，往往意味著房地產泡沫的可能性，但在溫哥華，這個理論變得更有彈性更有趣。過去10 年間，房地產投資市場全球化是一個趨勢，而大溫哥華就在這個趨勢的最中心點。最新的房地產分析報告也發現，溫哥華的房地產市場不能只看本地的經濟數字，也要密切關心中國的經濟景氣。近20年來, 大溫哥華的房市有來自香港,台灣, 韓國,中國...大量的房地產投資，當然，對已有房地產的屋主來說是好消息，看到了自己房子價值年年高漲，也為城市增加了稅收，相對的，對於更多剛剛要踏入社會工作的本地年輕人來說，擁有一個家變得越來越辛苦，越來越高不可攀。人世間有時真的很難做到 兩全其美 面面俱到啊!