溫哥華新移民想要一個家

根據加拿大帝國商業銀行公佈的一項全國性調查顯示，在房價高檔的大溫哥華地區，購屋者的潛力客戶是新移民，大溫哥華地區的新屋主當中，有26%表示他們並不在加拿大出生。但在其他各省，則只有15%的新屋主表示他們並非加拿大土生土長。

據溫哥華移民顧問統計，年齡為18~34歲的移民，到加拿大報到後平均七年，才能買下第一棟房子。但是對於報到時年齡為35~50歲間的移民而言，只需三年，即可買下第一棟房子。新移民喜歡投資房地產，超過投資股票。同時，新移民也比土生土長的加拿大人更喜歡選擇利率較低的短期浮動房貸利率。

根據多位溫哥華房地產經紀人表示，新移民希望能在溫哥華落地生根儘快成為加拿大人，買下房地產正是美夢成真的起步。所以移民們都拼命努力，以儘早達成擁有自己房屋的夢想。
所以喜歡投資房地產的我們華人，即使到了溫哥華，還是忠於"有土斯有財"觀念。除了買下自己居住的處所，還會為了保本，做長期的投資。尤其是在溫哥華創造事業第二春的移民，多半會選擇自己熟悉的投資方式。
如果你打算在搬到溫哥華長住，你會傾向買樓還是租屋而居呢？

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溫哥華也來種花降低犯罪率

東京一飽受竊案所苦的地區"杉賓區"，正在透過種花美化街道來協助消除犯罪。或許我們溫哥華也可以試看看。

據杉賓區官員 清高表示，「『種花行動』約在3年前展開。透過在街道旁種花，有更多人會在照顧花或澆花時留意周遭環境。」「防止犯罪最好的辦法就是讓更多人保持警戒。」

杉賓區人口約有52萬8800人，2002年卻創下1710起闖空門案的犯罪新高紀錄。

當一個鄰里守望互助組織發現，在種滿鮮花街道兩邊的大樓竊案發生率較低時，杉賓區決定發起「種花行動」，並呼籲志工在小巷裡和自家門前也種下花苗。

種花只是預防犯罪廣泛行動的其中一環。杉賓區還有9600位巡守員，並在竊盜率最高的區域安裝了200具保全攝影機。區公所還會每天寄發犯罪情報電子郵件給居民。

杉賓區表示這些努力已經奏效，去年該區的竊案數量已降至390起，比2002年減少了近八成。

讀者認為我們溫哥華是否可行? 請來信.^^
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大樹對溫哥華屋子的影響

2年多前,有一個朋友林先生看上了溫哥華西區Dunbar的一間房屋,無論從什麼角度來說,都是相當不錯的,唯一不太滿意的地方,就是門前有一棵大樹.在溫哥華,花多樹多,屋子周圍有樹,司空見慣,恐怕不會有太多人在意.也許,在相當多的情況下是沒有問題的.但是,不怕一萬,就怕萬一.

中國古代有一種說法,就是門前有大樹,風水要注意.林先生發現,溫哥華Dunbar的那間屋的那棵樹不是在正門的中間,是在左側,因此,風水學上還算沒問題,林先生想,那套房屋從保養,質量,價格上,實在是太好了.任何事情總不是十全十美的吧.不過.林先生心裡上還是有些擔心.細想一下,既然風水有些科學道理,不應該單單歸為迷信.風水學在中國有幾千年的歷史了,也不至於一文不值吧?

"寧可錯殺一千,不可漏掉一個",本著嚴格的精神,也是為了自己.林先生使用GOOGLE,在網上大開"殺戒",搜索了大量的建築學方面的資料,功夫不負苦心人,終於真相大白.原來,大樹對房屋的影響力是不可忽視的.關於這一點,人們在溫哥華買屋時,即使驗屋檢查也不一定能注意到.

屋子四周的大樹對屋子影響是很大的.因為,大樹每天會吸收大量的水分和營養,這會改變地下泥土的鬆緊度,改變太大,就會影響到地質地基,樹根會穿透地基的牆(力量很大),使底下室漏水.很多地下室漏水,就是大樹所致.另一方面,如果大樹長在屋的前面,還極其可能危害供水系統,排水系統,煤氣系統.導致廁所用水等出現問題.

不過,不一定溫哥華房子因為有大樹,就一定會引起上述問題.是否有問題,有看
(1)樹的類型
(2)樹同屋子的距離
(3)運氣.通常,針葉樹的對房子影響就沒那麼嚴重:(a)吃水不多(b)樹根不長,但水果樹的破壞力很大(a)吸收大量的水和營養,柳樹則穿透力極強(a)柳樹的樹根長的不得了.一般來說,樹同屋頂的距離,至少要有20尺(也不能保證絕對安全).
如果不知道樹的類型.可以看樹葉.如果樹也達到屋頂,就說明樹根可能正在"進攻"地基了.如果樹是同房子一起長大的,那麼是相當危險的.一旦發現樹對房屋造成危害是,必需把樹砍掉,以免繼續危害下去.不過這要同溫哥華市政廳申請,一般溫哥華市政廳都會同意.

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以後的溫哥華公寓會是什麼樣式？

在溫哥華被稱為“公寓王”的本地人Bob Rennie說，溫哥華的房地產市場正從低迷中開始慢慢反彈。

據CBC報導，Rennie週四在城市設計研究所的年度會議上表示，從數字來看，房地產市場正在逐漸復蘇中，因為銀行利率、房屋價格和每月按揭都在下降。但他也警告說，即使得到恢復，溫哥華的房地產市場也不會和經濟衰退前一樣。

“所有人群的購買習慣已經永遠改變了。我在這一行已經35年，我剛創辦公司的時候，有人給我那麼一個勸告，'當時代變化時，一個人如果還執著於他以前的成功公式，那麼他就是一個傻瓜'，我想這話千真萬確，而且這話在現在比在以前顯得更加正確。”
Rennie是溫哥華房地產市場界的顯赫人物。他在這次年度會議上說，奢侈品市場和投資者市場已經消失，開發商應該意識到往日好景已經一去不復返了。

“現在是我們重新進行創新性思考的時候了，以後的溫哥華公寓會是什麼樣的？我想會回到基本的樣式，基本的、可以負擔得起的公寓模式。參加這次會議人中應該有人提出一種恰當的，人們能負擔得起的溫哥華公寓模式，從而滿足第一次溫哥華買房者的需要。”

Rennie還表示，儘管人們普遍相信溫哥華的公寓房供過於求，但他的預測是，因為建造過程的遲滯和入門級購房者的持續需求，位於溫哥華市中心，人們可以負擔得起的溫哥華公寓房會出現短缺的狀況。

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用投資的觀念來購買自住的房子

溫哥華房地產增值的聰明購屋術


賺錢不是投資客的專利，自住型購屋人該如何兼顧保值，與累積未來換屋的本錢呢？資源有限的首次購屋人，更要懂得用投資客的精明眼光，慎選第一次進場的標的。

究竟現在買房子會不會套牢，甚至還有遭遇房價下跌的風險呢？若用投資的觀念來購買自住的房子，不僅可以滿足購屋自用的需求，也可以大幅降低資產縮水的風險，是購屋族首先要建立的觀念。
一般房市買家有兩種，一種自住型，一種投資客，投資客出手是為了賺錢，因此會集中火力尋找最受歡迎、最容易脫手的標的；而自住型純粹是為自用 而購屋，尋找標的時通常是把主觀需求放在第一位，夠不夠住、上班方不方便、價錢貴不貴是首要考量，卻往往沒有考量房子的投資價值。

自住型購屋人往往自認經驗不足、本錢有限，只求滿足眼前需求，但也正因本錢有限，更應懂得利用第一幢房子就開始累積未來換屋的本錢，學學投資客的思考邏輯，即使是買第一幢房子也要有積極的賺錢企圖。提供八種聰明的購屋觀念，幫助購屋新手輕鬆展開購屋行動。

◆聰明觀念1：一次買足一生的需求
換屋次數愈多，無謂的成本支出就愈多，懂得精打細算，就要盡量減少換屋次數。小套房通常是首購人士的第一選擇，但當家庭成員增加時，又得大費周章進行換 屋。聰明的購屋行動應該在第一次就盡量從三房格局下手，暫時用不到的房間可出租，用租金貼補多出來的房貸利息，等家庭成員增加，再將房間收回，減少換屋成 本。

◆聰明觀念2：愈多人接受的房子才是好房子
即使在過去房市景氣的年代，投資客都很少會去碰太遠、太小、太大的房子，因為這些標的能夠接受的人較少，不僅脫手的時間會延長，也不容易有好的賣 價。這些房子競爭力差，房價繼續下探的機率相當高，如果連保值功能都達不到的話，又如何寄望靠第一間房子累積換屋本錢？而像三房兩廁 雖然傳統，但需 求的家庭也最多，需求度愈高、成交的時間與行情也會有較好的表現。

◆聰明觀念3：以投資角度來說，溫哥華 好地段的爛房子勝過濫地方的好房子

地段，始終都是房市贏家謹記的口訣，因地段不易取代、不易改變、不會折舊，地段考量永遠都優先於房子本身。由於都市土地不易取得，過去十年許多建商轉進偏 郊，用較好的建材與公共設施，淡化地段不佳的事實，來吸引荷包有限的年輕家庭。但隨景氣變差，一向末漲先跌的郊區房價，修正幅度遠較地段佳的地區大，土地 價值縮水，房子也面臨折舊，蓋得再漂亮的房子，並不會因此躲過房價大幅修正的考驗。

而好地段的爛房子，可以透過整建讓房屋價值提升，景氣好轉時，地段佳的都市地區通常是被資金動能點亮的第一盞燈，即使景氣反轉，也是最後才受到影響。

◆聰明觀念4：跟著都市計畫發展找房子
每一個都市都有它的預定發展軸線。都市發展軸線通常會擁有最多的資源與大型建設，跟著都市計畫軸線發展找房子，自然有機會順勢享受密集建設所帶動的成果。

◆聰明觀念5：生活機能指數高，為房價加分

生活機能愈好，愈能提供舒適便利的居家生活，而且地區內的生活機能佳，居住者捨不得輕易外移，外來者又慕名想要遷入，在籌碼供應有限的情況下，房價當然會有相當的抗跌性。

◆聰明觀念6：單純小社區比大社區更快脫手

因數百戶甚至千戶的大社區，各戶的競爭條件相同，若同一時間有數戶貼出售條，買方可選擇對象多，容易比價、議價，相對也就拖長成交時間。

幾十戶的小社區，已能達到管理費分攤的經濟規模，由於戶數不多，較能掌握鄰里的素質，甚至有少數社區因熱心人士居間推動，從公共設施的管理品質，到住戶間的情感交流，都真正做到守望相助。住戶遷出機率遠低於遷入，社區品質成為最珍貴的資產，對房價當然有相當支撐。

◆聰明觀念7：公共設施多，對房價未必是助力

建商在包裝預售案時，經常規畫多項公共設施，以達到為房價加分的效果。但設施愈多，不僅各戶要分攤較多的公設面積，也代表管理費將會相當沈重，特別是游泳 池、三溫暖等設施的維護開銷最重，每戶分攤下來，一個月要繳數千元的管理費，如果住戶嫌貴而拒繳，乏人管理的公共設施反而成為房價的包袱。

管理費與每年都要繳的地價稅、房屋稅都代表房屋的持有成本，以投資角度來看，持有成本愈重，實質獲利愈少，首次購屋人寧可挑選公設簡單的標的，不僅可減少持有成本，未來轉售時也不用擔心接手人產生抗性。

◆聰明觀念8：優良學區的房子，最不受景氣影響 ( 重點 )
子女的教育投資，普遍受到父母的重視，而且也是最不受景氣影響的一項支出，事實證明優良學區內的房價，的確也最禁得起景氣考驗。

但因優良學區名額粥少僧多，通常學區內的房價至少會比學區外貴，對於首次購屋者或許會是一項沈重負擔，但孩子可進入優良學區就讀，未來要轉手時，即使景氣再差，也依然搶手。
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加拿大再度被評為銀行體系最穩健國家

在金融海嘯下，全球各國的銀行都飽受摧殘，但這情況在加拿大剛剛相反。加拿大銀行體系穩健，未有大量涉足結構金融產品，六大銀行上周公佈業績，全部超越市場預期，當中只有二間錄得虧損，甚至出現銀行股較其他投資選擇更值得考慮的情況。

　　全球金融市場動盪下，各國不斷出現政府為拯救銀行疲於奔命的新聞，唯獨加拿大沒有這類震撼市場的消息。根據世界經濟論壇去年10月發表的調查，全球企業行政人員把加拿大評為銀行體系最穩健的國家，遠勝排第四十的美國和第四十四的英國。

溫哥華房地產財富月刊

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