買土地蓋新房

又是一年了 ! 好快 ! 這個月，包括今天早上住在溫哥華東區的趙先生，筆者已經接到6通電話詢問有關買土地蓋新房的細節。所以筆者特別刊出之前的文章 以供參考。

有一位台灣來的新移民朋友 移民到加拿大之前是在台中建築事務所的資深建築師, 詢問筆者有關如果想在大溫哥華從事房地產小型開發的相關問題 以下為整理後的重點 :
以下幾項建議為一個小型建築開發案成功的必要關鍵 :

1. 好的地段：Location,Location and Location! 好的位置是成功的一半，無論如何一定要考慮到日後銷售時的被接受度，切勿一味只在乎土地的購入成本。尤其要注意到大溫哥華地區 土地區域規畫 Zoning 及開發的規定，是否有新的馬路規畫、水管、排汙管道的布建等等，另外如容積率、可建築面積、建築高度等，也都需要加以瞭解，稍有不慎，得不償失。

2. 出眾的外型和格局設計：聘請傑出的建築師設計屋型和內部格局，這個荷包是不能省的。一般在設計上，仍應要合理及滿足大眾需求與符合時代潮流，像內外牆的顏色、房間的基本數量、分租的使用性、中式廚房等，尤其在大溫哥華地區華人較多的地點，「風水」的考慮仍是不容小覷。

3. 成功的成本控制：土地成本、丈量費、設計費、建照申請相關費用( 溫哥華. 本拿比.高貴林及列治文相關費用都不一樣 )、建築成本、市政府徵收的開發附加費、借貸利息等等，均需在購買前做好完善的成本評估，並記得計入軟成本及一定比率的誤差值，以免開工後，被一再超出的費用嚇到措手不及。

4. 人的因素是基本磐石 ! 建立默契十足的營建團隊：營建過程最重要的莫過於施工日期的控制、施工材料和品質的保證等，優質的溫哥華營建商不會欺瞞建商，使用劣質的產品，偷工減料，含混其中，圖利自己；或延宕施工，以增加施工費用* ( 收尾的工程才是費工夫 )。適時的監工對身為建商的您是必要的 ( 最好自己要瞭解每個環節 )，透過良好的溝通，才可確保營建的品質，絕不能偷懶。

5. 出色的室內設計：在環環相扣的新屋起建過程中，軟體的設計是最能觸動買家的心，也是提升整間屋子價值的最後一個環扣。聘請專業的溫哥華設計師做 Staging，營造出屋宇的溫馨與幸福之感，更能增加大溫哥華地區買家的想像空間。

做一位自營建商不容易，也許你未移民前就是營建商，對台灣或中國建築流程早已熟稔，但是在加拿大蓋房子最終還是要留意這裡的建築相關法規、新屋保證計畫、稅務規畫；尤其是建築中的保險，例如第三責任險、建築工人意外險、材料竊盜險、火險等，對自己也有一份保障。

筆者誠摯建議 : 我們新移民初來加拿大. 一動不如一靜. 不要急於出手. 或許您在以前對建築業早已熟能生巧, 但是畢竟加拿大的建築相關法規與台灣有很大差別, 沉潛研究一陣子, 豐收成果的機會肯定大增.

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http://www.ca604.com/2012/11/blog-post.html

大溫哥華 日常生活的必備電話號碼

華人投資加拿大房地產的四個主要原因

近年來加拿大擁有大量移民的華人，加拿大也是留學的主流國家，有土斯有財，華人對於加拿大住宅需求量也很大，讓加拿大目前平均租金投資報酬率維持在3%至5%；據大溫哥華地產局資料顯示，去年住宅物業的銷售量年增12.5%，房屋價格指數也上升4.6%，交易熱度穩定看漲。加拿大近十年房地產持續長紅，不受美國2008年次級房貸的影響，也不受全球不景氣的影響。

主因第一，全球溫室效應下，加拿大氣候相對涼爽宜人，乾淨的空氣與水源，除了海岸線較低窪地區以外，幾乎沒有可能的天災。( 特別是大溫哥華 的好山好水，全球最宜居住城市總是名列前茅 ).

第二，加拿大寬鬆的移民政策造成的強大住房需求，銀行長期的低利率與放貸給外國人，相較美國，加拿大的持有房地產的固定支出成本相對來得低（目前地價稅只有市價的0.4~0.7%，而美國很多州的地價稅率則在1.5%至2%）。

第三，本國居民出售房產時，只要是自用住宅就是免稅

第四，中國近二年啟動寬鬆匯款政策及加幣持續低迷，中國的熱錢蜂擁而至，但加拿大各省皆尚未有任何具體打房計畫，造成當地房市持續熱絡。

不過，今年11月中旬時，加拿大國家房屋管理機構開始對房地產市場外國人持有房屋情形進行了解，並發現海外購屋者在多倫多和溫哥華的豪宅購置上有過高比例，雖然目前未有任何針對調查結果推出打房政策，但大家在房地產投資時仍需多留意。

在加拿大買賣房屋需注意在出售房地產時，非居民與居民的稅務是不同的，居民如果符合自住的條件，房屋出售時資本增值可以免稅；而非居民則不能享受這一優惠條件，必須交付資產增值稅。另外，非居民在出售房屋時，必須通知加拿大國稅局，並申請一份清稅證明書 Clearance Certificate，以確認因房產增值必須交付的稅款數目，這部分房地產投資人需要加注意。

12月三則 房地產相關新聞

今年政府估價漲幅將大幅提高

卑詩省鑑價局（BC Assessment）12月8日指出，大溫哥華今年寄出的鑑價提前通知書約為3萬7000份，這項數據比去年提高55%，主要原因來自大溫哥華住宅價格的不斷攀升，這亦代表這些業主明年必須支付的地價稅將大幅提高。 
鑑價提前通知書的目的為告知物業持有者，該住宅物業明年度之鑑價漲幅，可能比當地之平均漲幅高出15%以上，大溫地區鑑價官 Jason Grant 說，大溫哥華地區獨立屋之漲幅在15%到 25%之間，公寓大樓的漲幅約在5%到10%間格蘭特指出，他們所寄出的通知書中，約有8600 封是寄給溫哥華的獨立屋屋主，是各城鎮當中數量最多的，他同時提到，在過去25年間，卑省鑑價大幅提升的狀況僅發生過2到3次。 
根據卑詩鑑價局所公布的範本，以溫哥華西區某處建於1964年，土地尺寸符合一般33呎大小的獨立屋物業而言，年度鑑價漲幅將達到23%，溫哥華東區某處建於1983年的同款獨立屋，年度鑑價漲幅更會達到28%。在本拿比、高貴林、列治文與素里等地的獨立屋，年度鑑價漲幅預計也會達到兩位數字，範圍由10%到27%不等。
卑詩鑑價局預計會在明年1月4日寄出鑑價通知書，民眾應該會在1月份的第一周內收到，格蘭特表示，民眾收到通知書後，若有任何問題，應盡速與當局聯繫。若民眾與鑑價局溝通後依然對估價有異議，則必須在1月底之前向省府提出申訴，委員會接件後將召開聆訊會受理有關事宜。

列治文提案禁止興建三層的獨立屋
列治文市府已提案修訂法規，禁止民眾繼續在市內興建三層樓高的獨立屋，根據現行法例，列市獨立屋最高僅能有9公尺，若以樓層來說，最多只能有兩層半，樓頂的半層必須採用斜屋頂設計。 列治文市府發言人強調，提案通過後，已完工的建物將不受影響，共有超過5200個住宅單位未來若進行翻新，將受到與其餘住宅單位一樣的法令規範。
列治文市議員 Alexa Loo 指出，許多這類較高三層獨立屋有露台，住戶在高層露台活動時，附近鄰居的後院一覽無遺，造成民眾感到隱私受侵犯，希望市議會有所作為。

高貴林長青線捷運延至後年完工

各界期待已久的高貴林捷運長青線 Evergreen Line 將延後完工，運輸廳表示，由於挖鑿工程拖延，長青線高架列車須於2017年初才會通車啟用。 稍早，省運輸廳曾承諾，長青線捷運將在 2016 年秋天完工及啟用。但是，省府現在證實啟用時程已延後至2017年初。
相關部門官員表示，長青線捷運最艱鉅的隧道部分，已完成地底挖鑿工程，但還有其他工程項目待施工，整體而言，到目前工程進度已完成 75%。長青線工程開挖隧道時，在高貴林、滿地寶交界的Clarke Road 及 Seaview Drive 一帶，曾陸續發生各式各樣的工程阻礙狀況，後來幾經有關人員搶修，終於克服問題，完成挖鑿工程。
高貴林長青線捷運全長約11公里，連結本拿比和滿地寶、高貴林市中心，三聯市地區民眾未來可利用長青線捷運連通千禧線和加大線捷運系統。長青線總工程約共斥資14億元。

來源 : 溫哥華 世界日報