大溫哥華房地產有沒有泡沫風險？

大溫哥華房地產到底有沒有泡沫？對於房地產買賣雙方來說，這是一個關係切身利益卻又霧裡看花的問題。近年來已購房者總會擔心大筆的投資縮水，畢竟對於大多數購房者來說，買房相當於“畢其功於一役”；另一方面,想要購房者一直持幣觀望，等待最佳時機“殺入”.

在過去的10幾年裡，大溫哥華房市幾乎就沒有像樣的相對低檔調整，想要買房的新移民心中無比糾結、患得患失；面對日益高漲的大溫哥華房價而望樓興嘆，收入的增幅總是趕不上房價的漲幅，讓無房者遲遲看不到有一天能買到房子的未來.

對於大溫哥華房市為何會如此持續成長,幾​​乎所有的人都是異口同聲：“富裕的移民進入”、“低利率”。在過去的20年裡，加拿大移民數量大約是400萬人，也就是說，加拿大在過去20年的移民數量都相對穩定在每年20萬人左右，近幾年在25-28萬之間。因此，來自海外的新移民對於房產的需求確實占到了大溫哥華房地產的一大部分。但實際情況是，10年前的房市可沒有像現在這麼火紅，因此，單純因為海外新移民的進入，不足以支撐 大溫哥華房地產持續漲勢的唯一理由。

那麼，是不是新移民到了加拿大後，收入豐厚，從而紛紛購房而導致房市火爆？根據加拿大官方機構社區基金會公佈的報告指出，在過去的10年中，新移民家庭收入下降。多倫多、蒙特利爾和溫哥華等大城市尤甚，當地新移民的年收入中位數僅為當地人的一半。因此可以看出，新移民的收入剛開始是比較低的，所以也不能成為房市火爆的主因。

國際熱錢、國際游資到底在多大的程度上推高了加拿大房市？這個數據無人知曉，估計加拿大政府也很難調查得到準確的數據。而從大溫哥華市場上的表現來看，這些國際資金特別是中國資金確實至少給市場造成了熱滾滾的氣氛，讓大溫哥華 ( 溫哥華 本拿比 列治文 高貴林 )本地買家覺得購屋壓力巨大。上個月，筆者的的一位新竹來的新移民朋友一口氣買下了3套Telus Garden 溫哥華市中心預售房 。眾所周知，Telus Garden 目前的價格在60萬元以上。

大溫哥華新聞媒體常常都在報導大幅溢價搶房的新聞，導致 一部份溫哥華本地人抱怨富有的中國投資人，把加拿大的房子炒到他們無法購買的價位，紛紛呼籲政府出台政策限制海外炒家。近年來，由於亞洲投資環境不景氣、中東動盪、歐債危機，導致了國際游資流向經濟、政治環境穩定的加拿大，尋求資金安全以及升值的目的。由此，我們可以確定的是，加拿大房市火爆，最主要的要“歸功於”政府政策。長期的低利率，讓大量購房者以極低的成本即可買到房子。

試想一下，在加拿大，浮動的房貸利率在過去幾年均徘徊在2-3%之間，上個月甚至出現了5年固定利率2.99%的促銷。而在中國，現在的房貸利率超過8%，約為加拿大的3倍。難怪有人說，低利率就是房市​​的一劑“春藥”。

正當大家都在爭論加拿大房地產是否有“泡沫”的時候，政府實際上已經悄然出手，逐漸掐緊了房貸銀根。細心的人可以發現，最近申請房貸已經越來越困難。如果沒有足夠的證據表明你的還款能力，那麼買方就貸不到款。如果說緊縮房貸是政府手上一張王牌的話，那麼，利率就是一張絕對王牌。加拿大財長費拉迪 近日來明確表示利率不可能一直都這麼低，並非只是一種忠告，只要國內環境好轉，利率隨時可能提高。

土地的供應量，是政府調節、干預房地產業的另一個最直接的手段。如果大溫哥華土地的供應量增加到大於需求，那麼房地產價格自然就會下降。因此，也許正如BMO銀行 形容的：加拿大房市充其量只是“氣球”而非“泡沫”。其實，即便是“泡沫”，政府也有很多手段，可以讓這個“泡沫”慢慢洩氣而不是破裂。政府追求的是以低代價低振盪的方式來維護加拿大房市的穩定發展。