卑詩地產協會（BCREA）預測，大溫哥華下半年房市將持續成長，今年成交單位數可望較去年增加15%，而且明年還會繼續上升6%。另外，多數購屋者會趕在明年7月統一銷售稅（HST）開徵之前進場。
卑詩地產協會首席經濟分析師穆爾27日指出，大溫哥華住屋市場雖然今年元月一度瀕臨崩盤，其後即一路回升，估計全年成交數字可達到7萬9400戶，較去年增加15%。
不過他說，溫哥華房地產成交價歷經去年下半年的滑落，今年前半年雖也逐步回升，估計今年平均成交價仍會低於去年。
房地產分析師表示，今年BC省內住屋平均成交價應在45萬1200元，較去年低1%；明年會增加一個百分點，達到45萬7600元。
房地產分析師認為，溫哥華房地產經歷過去12個月的大幅波動後，現在起到明年之間可望回穩。他說，消費者現對房市已較有信心，不少人更趁著房價、利率都低時進場溫哥華房地產。
分析師則認為，房市展現的活力，代表卑省整體經濟在未來三季中都會有不錯的復甦表現。不過，穆爾也指出，省內各地區房市復甦步調無法如一，大溫哥華和大維多利亞的房市應會有不錯表現，而其他地區復甦速度較慢。
穆爾表示，大溫哥華住屋市場明年還會成長6%，回復到10年平均線上。他也預估，HST 如在明年7月施行，多數買主應會趕在明年上半年前進場購屋，以免適用百分之12~14的高稅率。
星期一
孩子究竟應該何時來加拿大上學?
資訊來源 : GLOBAL CHINESE PRESS
讓孩子接受更好的教育，是眾多移民朋友選擇移民加拿大的一大初衷。不過，對於孩子究竟應該何時來加拿大上學讀書，則是智者見智，仁者見仁。
對這個問題，新移民們普遍存在著非常矛盾複雜的心理，腦子裡翻來復去地盤算著：是小學階段或更早的幼年時期來溫哥華，以便學得一口地道流利的英文，為完全融入加拿大社會奠定基礎；還是在家鄉的氛圍中多熏陶幾年，把中文和其他基礎知識學紮實了，再來領略西方教育的精粹？
帶著同樣的問題，我們接觸了大溫哥華的幾個移民家庭，聽他們講述自己的煩惱與困惑；也採訪了本地的教育行家，聽取其對這個問題的見解。
中國教育重負不堪
家住本拿比的楊太太有個活潑可愛的女兒叫 琳娜，在中國即將升入小學3年級。提起女兒繁重的學習負擔，既心疼又無奈。她講，都說中國大陸基礎教育好，這可是要付出很高代價的。為了孩子上學的事兒，家里人跑關係跑斷了腿，贊助費沒少花，好不容易擠進了杭州最好的小學，這才只是千辛萬苦的開始。
自打孩子上學那天起，家裡幫忙照看孩子的外公、外婆就多了一份艱鉅的任務——每天陪著寫作業。才小學1年級，每天的數學速算習題就有7、8頁，還有語文課的《每日寫話》，每天都得寫起碼一頁的日記。才1年級的孩子，認得多少字，能有多少寫的呢？女兒好歹把日常瑣事記錄下來，寫成了一篇篇文字，可是別的孩子，寫的都是讀《紅樓夢》、《水滸傳》心得一類“覺悟甚高”的佳作，得到了老師的嘉許，被貼在牆報上作為範文，還獲得了小紅花，這便給女兒和外祖父母陡增了壓力；更不用說還有練琴、學畫、加修奧數等各種門類的課外學習任務了。那些奧數題，需要運用古怪的思維方式去解答，經常折騰得祖孫3人到晚上11點多才能睡覺，有時候外公外婆還會為如何解算奧數題吵架呢。
楊太太說，聽人介紹，加拿大的教育氛圍相對寬鬆，有利於孩子心理健康成長，將來孩子一定要過來上學。不過小學階段還是在中國學完，一是覺得費了九牛二虎之力得來的名校學位就這麼放棄了太可惜；二來希望打下紮實的中文基礎；三呢，則是不想因為過來得太早，與那些中國國內孩子相比，少學了很多學術類的知識。
要學地道英文就得趁早
王先生從深圳移民來溫哥華已經幾年了，9歲的兒子Henry留在深圳上學，也是擠破腦袋進入了當地最好的小學。 Henry是個愛學習肯下苦功的孩子，除了學校的各項作業，奧數、鋼琴、各種學科比賽，已經把每天的日程安排得滿滿的了。
今年元旦當天深夜12點，王先生打越洋電話回去問候新年好，電話那頭的兒子報告說還在做功課，這可把王先生心疼壞了。兒子倒是有很清醒的認識，對爸爸說，學習不能放鬆，要是成績差了，會挨老師訓，被同學看不起，受別人欺負。
王先生已打定主意，要讓兒子盡快來加拿大上學。他認為，孩子在中國國內學到3、4年級，中文已經有了不錯的底子了。為了讓孩子有個更好的前途，必須趁年紀小給他提供環境和條件，掌握好地道標準的英語，最好是使得英文成為其第一語言。
“來加拿大溫哥華上學不是為了討得一身輕鬆”，王先生心裡很清楚：說加拿大學習輕鬆，完全是誤解，這邊小學課程看似不難，但已加入了很多研究性的課題項目，旨在鍛煉孩子的獨立思考和動手能力，況且許多家庭也像在中國一樣，課外加補各類科目，至於那些有心要考頂尖大學，或者衝刺美國“長春藤”的學生來說，加拿大中學課程學習的繁重與緊張，與中國國內相比是有過之而無不及。所以，與其等孩子在中國磨蹭到10幾歲再來加國“啃”英文，不如趁年紀小，早做準備。
孩子學習取決於父母
廣東來的吳太認為，父母兩人若是都一心一意在加拿大定居下來，孩子當然是隨著大人在加國讀書好，就怕大人本身拿不定主意，中國、加拿大兩邊跑，連帶著孩子也這邊上上學，那邊讀讀書，結果是兩頭不到岸，最終還是耽誤了孩子。
吳太坦誠，自己在這方面就有慘痛的教訓。當年吳太一家移民獲批，登陸溫哥華，一起來到加國的孩子就在溫哥華上5年級，那時年紀小，學英文敢開口，操著磕磕巴巴、滿是語病的中式英文就大模大樣地與別人溝通，與學校裡本地滿口英文的同學們也沒有什麼隔閡，樣樣都能玩到一起。
可是一年後，吳太兩口子感覺在溫哥華工作難找，生意難做，便決定打道回府，孩子自然也跟著回中國了。回到中國國內的學校，憑著在加拿大1年的學習經歷，孩子在加拿大尚上不了檔次的英文在大陸同學中卻是鶴立雞群，孩子學習上的自信心和自豪感都提升了不少。
一晃又是2年多，為保住自己的楓葉卡，吳太不得不再次回到溫哥華，這回她是打定主意，起碼要呆到換到新的楓葉卡。只是又一次跟過來的孩子可就抓瞎了。 9月份開學，孩子就要進入這邊中學的9年級，面臨的是看起來似乎不可逾越的語言障礙和綜合課程總體上的難度提升。現在，孩子年紀大了，要適應新的環境，結交新的朋友，已經不再容易。暑期的每一天，孩子都在為開學後的日子犯愁，吳太看在心裡，內心充滿愧疚。
“就算保住了楓葉卡，將來何去何從也還是未知數。現時的心情是矛盾又無奈，最擔心的是孩子的正常學習大受影響。”吳太嘆息連連，她並且總結說，以自己的體會，孩子在中國國內完成小學3年級課程後，轉來加拿大讀書，應該是最好的方案。
第二語言10歲是個關鍵
擔任溫哥華Sylvan教育中心主任的簡樂慈（Diana Kan）明確表示，語言學方面的研究和有關調查結果顯示，對第二語言的學習和掌握，10歲左右是個關鍵性的分水嶺。
她說，小孩子在幼兒時期可以毫無困難地學習任何語言，隨著年齡的增長，難度逐漸加大，一般而言，10歲之前，大多數孩子都能順利地掌握第二語言，不但容易上口，而且語音純正。年紀越大，越是到了高年級，語言學習上面臨的挑戰越強。這是因為，到了高年級，語言學習不再是小孩子順其自然的模仿與重現，也不是年紀稍大後有意識地記憶詞彙和語法規則，而是必須超越單純聽與說的基礎層面，在更深更廣的文化層面上去學習帶有西方歷史、風俗、文化等複雜背景的語言藝術。
簡樂慈介紹說，溫哥華中學的英文課，8年級就要開始接觸莎士比亞的作品了。日常的課程安排，都是以小說、詩歌等文學作品作為教材，要求學生在閱讀理解的基礎上，分析作者為何要這樣寫，表達了什麼深層含義，並要聯繫學生個人的實際生活，闡述作品對自己有何啟發和教益。舉個簡單的例子，西方文學作品裡，會有這樣的情節，作品中的人物看見一隻黑貓走過，心情便變得悲切或沉重起來。這是具有暗示性的文學描述，學生必須首先了解，在西方風俗中，黑貓的出現是不吉利的預兆，而這樣的內涵，中學老師會認為同學們都已對這樣的習俗知曉了而不做專門講解。如果是ESL學生，連詞彙句子的字面意思都一知半解，對這一類的內容，就更難以把握了。
英文對文理科都有影響
簡樂慈進一步闡述道，高年級ESL學生，不光在英文課和社會學（Social）上有顯而易見的困難，就算是引以自豪的數理化強項科目，也會遭遇學習障礙。
她說，中國的理科課程內容雖然程度高，但注重記憶公式和機械性的習題重複聯繫，而這邊的教育，則更多地傾向於理解運用。學生不但要用英文解釋解題的步驟，一步步說清楚自己思考的方式和過程，更要與其他同學分工合作，根據課堂所學內容，自行動手，將學到的知識轉化成可實際使用的工具或模型，這就是加拿大學校裡司空見慣的”做項目”（project）的要求。這種動手能力以及從項目醞釀、設計、分工、協作到最後合成整個過程所需的溝通和協調能力，都是中國學生的弱項。
另外，中西教學模式的差異也會讓年紀較大的孩子難以適應。中國的教學，都是老師講，學生聽，安靜聽課、乖乖做功課的，就是好學生，中港台三地均是如此。可是這邊的課堂，不少時候看起來是鬧哄哄的，因為教學主要以課堂討論的形式進行，那些踴躍發表自己意見的，不管他說的對錯與否，哪怕是差了十萬八千里，也受到老師賞識，相反，不出聲的學生，老師會認為其思考能力低，或者是完全不懂、跟不上課堂進度，不幸地是，高年級ESL學生因為一是語言的問題，二是擺脫不了過去在中國定了型的上課模式，不少都屬於“過於安靜”的這一類。
家長本身需要端正態度
簡樂慈指出，自己在溫哥華Sylvan教育中心工作，遇到不少新移民家長帶著孩子來尋求補習。但其中一些人，尤以孩子在高年級階段才移民來加的家長最為典型，都抱著一種不夠正確的想法，他們覺得，自己孩子的英文怎麼能跟本地長大的孩子比得了，當著孩子的面，就說，對英文科不抱很高要求，只要幫忙讓孩子跟得上學校的英文課，好歹通過高中畢業的英文考試就行。
在家長這種態度的影響下，一些新移民中學生也有英文恐懼症，心想反正自己英文不行，就專攻數理化。這都反映出他們對加拿大的教育體系還缺乏了解。其實，英文是終生工具，是今後謀生髮展的基礎，外來移民要把提高英文水平作為一輩子的追求。就算單單為了過考試關，也不是過了中學階段就完事了。舉例來說，學生如果升入卑詩大學（UBC），還是要上必修的英文課，且必須要通過統一的LPI英文水平考試。有的學生，勉強過了中學畢業關，又被大學的LPI考試攔住了，而且連考幾年都過不了，煩惱得很。所以說，家長首先一定要自己對學語言、接受西方文化持開放態度，從而在無形中對孩子有個正面積極的影響。
來源 : GLOBAL CHINESE PRESS
讓孩子接受更好的教育，是眾多移民朋友選擇移民加拿大的一大初衷。不過，對於孩子究竟應該何時來加拿大上學讀書，則是智者見智，仁者見仁。
對這個問題，新移民們普遍存在著非常矛盾複雜的心理，腦子裡翻來復去地盤算著：是小學階段或更早的幼年時期來溫哥華，以便學得一口地道流利的英文，為完全融入加拿大社會奠定基礎；還是在家鄉的氛圍中多熏陶幾年，把中文和其他基礎知識學紮實了，再來領略西方教育的精粹？
帶著同樣的問題，我們接觸了大溫哥華的幾個移民家庭，聽他們講述自己的煩惱與困惑；也採訪了本地的教育行家，聽取其對這個問題的見解。
中國教育重負不堪
家住本拿比的楊太太有個活潑可愛的女兒叫 琳娜，在中國即將升入小學3年級。提起女兒繁重的學習負擔，既心疼又無奈。她講，都說中國大陸基礎教育好，這可是要付出很高代價的。為了孩子上學的事兒，家里人跑關係跑斷了腿，贊助費沒少花，好不容易擠進了杭州最好的小學，這才只是千辛萬苦的開始。
自打孩子上學那天起，家裡幫忙照看孩子的外公、外婆就多了一份艱鉅的任務——每天陪著寫作業。才小學1年級，每天的數學速算習題就有7、8頁，還有語文課的《每日寫話》，每天都得寫起碼一頁的日記。才1年級的孩子，認得多少字，能有多少寫的呢？女兒好歹把日常瑣事記錄下來，寫成了一篇篇文字，可是別的孩子，寫的都是讀《紅樓夢》、《水滸傳》心得一類“覺悟甚高”的佳作，得到了老師的嘉許，被貼在牆報上作為範文，還獲得了小紅花，這便給女兒和外祖父母陡增了壓力；更不用說還有練琴、學畫、加修奧數等各種門類的課外學習任務了。那些奧數題，需要運用古怪的思維方式去解答，經常折騰得祖孫3人到晚上11點多才能睡覺，有時候外公外婆還會為如何解算奧數題吵架呢。
楊太太說，聽人介紹，加拿大的教育氛圍相對寬鬆，有利於孩子心理健康成長，將來孩子一定要過來上學。不過小學階段還是在中國學完，一是覺得費了九牛二虎之力得來的名校學位就這麼放棄了太可惜；二來希望打下紮實的中文基礎；三呢，則是不想因為過來得太早，與那些中國國內孩子相比，少學了很多學術類的知識。
要學地道英文就得趁早
王先生從深圳移民來溫哥華已經幾年了，9歲的兒子Henry留在深圳上學，也是擠破腦袋進入了當地最好的小學。 Henry是個愛學習肯下苦功的孩子，除了學校的各項作業，奧數、鋼琴、各種學科比賽，已經把每天的日程安排得滿滿的了。
今年元旦當天深夜12點，王先生打越洋電話回去問候新年好，電話那頭的兒子報告說還在做功課，這可把王先生心疼壞了。兒子倒是有很清醒的認識，對爸爸說，學習不能放鬆，要是成績差了，會挨老師訓，被同學看不起，受別人欺負。
王先生已打定主意，要讓兒子盡快來加拿大上學。他認為，孩子在中國國內學到3、4年級，中文已經有了不錯的底子了。為了讓孩子有個更好的前途，必須趁年紀小給他提供環境和條件，掌握好地道標準的英語，最好是使得英文成為其第一語言。
“來加拿大溫哥華上學不是為了討得一身輕鬆”，王先生心裡很清楚：說加拿大學習輕鬆，完全是誤解，這邊小學課程看似不難，但已加入了很多研究性的課題項目，旨在鍛煉孩子的獨立思考和動手能力，況且許多家庭也像在中國一樣，課外加補各類科目，至於那些有心要考頂尖大學，或者衝刺美國“長春藤”的學生來說，加拿大中學課程學習的繁重與緊張，與中國國內相比是有過之而無不及。所以，與其等孩子在中國磨蹭到10幾歲再來加國“啃”英文，不如趁年紀小，早做準備。
孩子學習取決於父母
廣東來的吳太認為，父母兩人若是都一心一意在加拿大定居下來，孩子當然是隨著大人在加國讀書好，就怕大人本身拿不定主意，中國、加拿大兩邊跑，連帶著孩子也這邊上上學，那邊讀讀書，結果是兩頭不到岸，最終還是耽誤了孩子。
吳太坦誠，自己在這方面就有慘痛的教訓。當年吳太一家移民獲批，登陸溫哥華，一起來到加國的孩子就在溫哥華上5年級，那時年紀小，學英文敢開口，操著磕磕巴巴、滿是語病的中式英文就大模大樣地與別人溝通，與學校裡本地滿口英文的同學們也沒有什麼隔閡，樣樣都能玩到一起。
可是一年後，吳太兩口子感覺在溫哥華工作難找，生意難做，便決定打道回府，孩子自然也跟著回中國了。回到中國國內的學校，憑著在加拿大1年的學習經歷，孩子在加拿大尚上不了檔次的英文在大陸同學中卻是鶴立雞群，孩子學習上的自信心和自豪感都提升了不少。
一晃又是2年多，為保住自己的楓葉卡，吳太不得不再次回到溫哥華，這回她是打定主意，起碼要呆到換到新的楓葉卡。只是又一次跟過來的孩子可就抓瞎了。 9月份開學，孩子就要進入這邊中學的9年級，面臨的是看起來似乎不可逾越的語言障礙和綜合課程總體上的難度提升。現在，孩子年紀大了，要適應新的環境，結交新的朋友，已經不再容易。暑期的每一天，孩子都在為開學後的日子犯愁，吳太看在心裡，內心充滿愧疚。
“就算保住了楓葉卡，將來何去何從也還是未知數。現時的心情是矛盾又無奈，最擔心的是孩子的正常學習大受影響。”吳太嘆息連連，她並且總結說，以自己的體會，孩子在中國國內完成小學3年級課程後，轉來加拿大讀書，應該是最好的方案。
第二語言10歲是個關鍵
擔任溫哥華Sylvan教育中心主任的簡樂慈（Diana Kan）明確表示，語言學方面的研究和有關調查結果顯示，對第二語言的學習和掌握，10歲左右是個關鍵性的分水嶺。
她說，小孩子在幼兒時期可以毫無困難地學習任何語言，隨著年齡的增長，難度逐漸加大，一般而言，10歲之前，大多數孩子都能順利地掌握第二語言，不但容易上口，而且語音純正。年紀越大，越是到了高年級，語言學習上面臨的挑戰越強。這是因為，到了高年級，語言學習不再是小孩子順其自然的模仿與重現，也不是年紀稍大後有意識地記憶詞彙和語法規則，而是必須超越單純聽與說的基礎層面，在更深更廣的文化層面上去學習帶有西方歷史、風俗、文化等複雜背景的語言藝術。
簡樂慈介紹說，溫哥華中學的英文課，8年級就要開始接觸莎士比亞的作品了。日常的課程安排，都是以小說、詩歌等文學作品作為教材，要求學生在閱讀理解的基礎上，分析作者為何要這樣寫，表達了什麼深層含義，並要聯繫學生個人的實際生活，闡述作品對自己有何啟發和教益。舉個簡單的例子，西方文學作品裡，會有這樣的情節，作品中的人物看見一隻黑貓走過，心情便變得悲切或沉重起來。這是具有暗示性的文學描述，學生必須首先了解，在西方風俗中，黑貓的出現是不吉利的預兆，而這樣的內涵，中學老師會認為同學們都已對這樣的習俗知曉了而不做專門講解。如果是ESL學生，連詞彙句子的字面意思都一知半解，對這一類的內容，就更難以把握了。
英文對文理科都有影響
簡樂慈進一步闡述道，高年級ESL學生，不光在英文課和社會學（Social）上有顯而易見的困難，就算是引以自豪的數理化強項科目，也會遭遇學習障礙。
她說，中國的理科課程內容雖然程度高，但注重記憶公式和機械性的習題重複聯繫，而這邊的教育，則更多地傾向於理解運用。學生不但要用英文解釋解題的步驟，一步步說清楚自己思考的方式和過程，更要與其他同學分工合作，根據課堂所學內容，自行動手，將學到的知識轉化成可實際使用的工具或模型，這就是加拿大學校裡司空見慣的”做項目”（project）的要求。這種動手能力以及從項目醞釀、設計、分工、協作到最後合成整個過程所需的溝通和協調能力，都是中國學生的弱項。
另外，中西教學模式的差異也會讓年紀較大的孩子難以適應。中國的教學，都是老師講，學生聽，安靜聽課、乖乖做功課的，就是好學生，中港台三地均是如此。可是這邊的課堂，不少時候看起來是鬧哄哄的，因為教學主要以課堂討論的形式進行，那些踴躍發表自己意見的，不管他說的對錯與否，哪怕是差了十萬八千里，也受到老師賞識，相反，不出聲的學生，老師會認為其思考能力低，或者是完全不懂、跟不上課堂進度，不幸地是，高年級ESL學生因為一是語言的問題，二是擺脫不了過去在中國定了型的上課模式，不少都屬於“過於安靜”的這一類。
家長本身需要端正態度
簡樂慈指出，自己在溫哥華Sylvan教育中心工作，遇到不少新移民家長帶著孩子來尋求補習。但其中一些人，尤以孩子在高年級階段才移民來加的家長最為典型，都抱著一種不夠正確的想法，他們覺得，自己孩子的英文怎麼能跟本地長大的孩子比得了，當著孩子的面，就說，對英文科不抱很高要求，只要幫忙讓孩子跟得上學校的英文課，好歹通過高中畢業的英文考試就行。
在家長這種態度的影響下，一些新移民中學生也有英文恐懼症，心想反正自己英文不行，就專攻數理化。這都反映出他們對加拿大的教育體系還缺乏了解。其實，英文是終生工具，是今後謀生髮展的基礎，外來移民要把提高英文水平作為一輩子的追求。就算單單為了過考試關，也不是過了中學階段就完事了。舉例來說，學生如果升入卑詩大學（UBC），還是要上必修的英文課，且必須要通過統一的LPI英文水平考試。有的學生，勉強過了中學畢業關，又被大學的LPI考試攔住了，而且連考幾年都過不了，煩惱得很。所以說，家長首先一定要自己對學語言、接受西方文化持開放態度，從而在無形中對孩子有個正面積極的影響。
來源 : GLOBAL CHINESE PRESS
星期六
新移民是促使溫哥華房地產市場重新成長的動力
大溫哥華近幾年來的房地產一直看好，而且似乎已經避開上一波巨大的金融風暴，很多人士認為這都是新移民的功勞, 當然, 或許亞洲移民會加溫溫哥華的房地產熱潮, 但是根據加拿大房貸公司調查, 高科技產業也是引領大溫哥華經濟復甦的關鍵之一，溫哥華房貸分析師指出，這一明星產業也是促使溫哥華房地產市場重新成長的重要動力。
加拿大房貸公司（CMHC）資深分析師 梅茲指出，溫哥華房地產市場未來的主要買主可分為三大類，包括「年輕的科技人才」、「富裕而講求生活品質的中年人士」，以及「新移民」。他指出，這三大類人士對於溫哥華房地產的影響力與日俱增，未來勢必全面改寫大溫哥華房地產市場的面貌。
分析師表示，所謂的「年輕科技人才」年齡約在二十三歲至三十五歲之間，他們具有科技專才，多半精通電腦，但流動性也大，平均每隔兩年就會換一家公司或遷移他地工作。
與上一輩相較，這些科技新貴的家庭組成也愈趨精簡，子女數減少，生活則以工作及娛樂為優先，他們也特別重視與休閒相關的設施或資源。不過，由於他們的遷徙機會高，因此租屋與購屋的機率各半。
至於「富裕而講求生活品質的中年人士」，梅茲認為，這些通常是在近年來新經濟快速成長過程中最先獲利的一批人，年齡約在四十五歲至五十五歲之間，他們通常選擇溫哥華市中心一帶的高價公寓，或是郊區較隱密的住宅區為居住地點。
他認為，這類中年人士來自美加兩地，他們在股市及債券市場上多有大額投資，購買習慣則是品質及服務第一，價錢其次。
梅茲指出，來加拿大的企業移民當中有二成六的人，以及三成的投資移民選擇落腳 BC省，其中絕大多數又選擇住在大溫哥華地區。。他認為，這些新到移民人才將集中從事 進出口，高科技及生化相關的產業，因此也可享有不錯的待遇。
分析師指出，這類新移民年齡多在三十五歲至五十歲之間，他們多半會選擇具有文化背景較多元化的地區居住，溫哥華未來七成新的家庭都是由這類移民人士組成，因此也將是整體房地產市場長期復甦的主要動力來源。
他指出，這類新移民買主目前多半在溫哥華購屋，但未來將會把選擇地點擴大到大溫哥華其他地區，如列治文，本拿比，素里及菲沙河谷等地，特別是那些正在興建新社區地點，更會受到他們青睞。
alan9969@gmail.com
加拿大房貸公司（CMHC）資深分析師 梅茲指出，溫哥華房地產市場未來的主要買主可分為三大類，包括「年輕的科技人才」、「富裕而講求生活品質的中年人士」，以及「新移民」。他指出，這三大類人士對於溫哥華房地產的影響力與日俱增，未來勢必全面改寫大溫哥華房地產市場的面貌。
分析師表示，所謂的「年輕科技人才」年齡約在二十三歲至三十五歲之間，他們具有科技專才，多半精通電腦，但流動性也大，平均每隔兩年就會換一家公司或遷移他地工作。
與上一輩相較，這些科技新貴的家庭組成也愈趨精簡，子女數減少，生活則以工作及娛樂為優先，他們也特別重視與休閒相關的設施或資源。不過，由於他們的遷徙機會高，因此租屋與購屋的機率各半。
至於「富裕而講求生活品質的中年人士」，梅茲認為，這些通常是在近年來新經濟快速成長過程中最先獲利的一批人，年齡約在四十五歲至五十五歲之間，他們通常選擇溫哥華市中心一帶的高價公寓，或是郊區較隱密的住宅區為居住地點。
他認為，這類中年人士來自美加兩地，他們在股市及債券市場上多有大額投資，購買習慣則是品質及服務第一，價錢其次。
梅茲指出，來加拿大的企業移民當中有二成六的人，以及三成的投資移民選擇落腳 BC省，其中絕大多數又選擇住在大溫哥華地區。。他認為，這些新到移民人才將集中從事 進出口，高科技及生化相關的產業，因此也可享有不錯的待遇。
分析師指出，這類新移民年齡多在三十五歲至五十歲之間，他們多半會選擇具有文化背景較多元化的地區居住，溫哥華未來七成新的家庭都是由這類移民人士組成，因此也將是整體房地產市場長期復甦的主要動力來源。
他指出，這類新移民買主目前多半在溫哥華購屋，但未來將會把選擇地點擴大到大溫哥華其他地區，如列治文，本拿比，素里及菲沙河谷等地，特別是那些正在興建新社區地點，更會受到他們青睞。
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星期二
再談 溫哥華 買房基本流程
再談 溫哥華 買房基本流程
1 看房 showing
買溫哥華房子第一個步驟，你要針對自己的需求與預算，設定一個區域；你可能需要花上一點時間，到整個大溫哥華地區的各個城市走走。2000年以後, 落腳在大溫哥華地區的中國大陸及台灣移民，所擇定的定居城市大都分布在溫哥華、列治文、本拿比、素里、白石鎮、新西敏及高貴林，圍繞在溫哥華週邊的城市。當你擇訂一個欲居住的城市後，再詳細地走走看看該城市的各個區域，然後再依價位各個區域的優先順序。
此時，你需要找一個信賴的溫哥華房地產經紀，告訴他，你所需的預算、區域、房子樣式等等條件。你的房地產經紀人會列出一些符合你需要的物件，然後跟各個物件的賣方房地產經紀人約時間，帶你去看房子。
2 offer(出價)
當你滿意你所看的房子，你可以請你的房地產經紀人下offer 給賣方， 在offer上會列出一些重點： 1.你願意買的價錢；
2.你購買的條件和條件移除日期： 例如：貸款通過和驗屋通過； 甚至要求換地毯等等條件。
3.過戶日期；
4.交屋日期(可以正式搬進去的日期)；
5.調整日期(屬於買方開始負擔之一些相關稅金或費用的起算日期)；
6.訂金金額 訂金將暫存在買方房地產經紀公司裡的信託帳戶內，若該物件有成交，該訂金即成為成交金額的一部份。
3 Counter-offer 還價
賣方會針對你的價錢與條件作修改，也有的賣方無法接受你的價錢與條件，直接就石沉大海。
若你有接到賣方的 counter-offer，賣方可修改了你出的價錢與條件，你可以接受，或依然可以再提出另一個價錢與條件。 直到成交的價錢與條件，雙方都能接受，這份房產契約就算"準成交"。
4銀行貸款
在加拿大你可以先行尋找貸款銀行，多問幾家，尋找利率較低與還款條件較佳的銀行。當你跟銀行敲定利率與條件後，這一個利率與條件會為你保留90-120天（視各銀行政策不同），若在這一段期間利率降低，將適用新的低利率；若利率提高，就維持你所議定的利率。在這段保留期間內，你可以慢慢找房子。
新移民剛來溫哥華時，在這裡可能沒有工作，銀行會如何計算給你的貸款額度？加拿大政府鼓勵新移民購置房屋，報到後居住未滿5年的移民，大多數都可以得到成交價格70%的貸款。所以你可以計算自己的自備款需要有多少。如要買價值100萬的房子，你需要有30萬的自備款。 當你有了上述"準成交"的契約後，拿到銀行，銀行即會開始展開估價作業。
5驗屋
驗屋時，你最好是能跟隨驗屋師親自去操作所有設備與水電，並讓所有水龍頭流個10分鐘以上，看看排水是否流暢，天花板、牆角及窗邊是否有漏水痕跡。費用約300~400左右.驗屋全程約2小時.
6條件移除
你必須在條件移除日期前完成貸款和驗屋（或其他列於條件移除中的項目）的動作，當買方的所有條件都移除了，簽了條件移除書繳了訂金，這份買賣契約就正式生效。
7交屋程序
當你的條件解除、買賣契約成立後，你的房地產經紀人會為你、或你自己找一個律師來辦理過戶的手續。該律師會直接與你的貸款銀行聯繫，交屋日期前你必須至律師處簽署文件，律師此時就會列出所有的項目金額，等交屋過戶日期當天，自備款(須先存入你的帳戶，並提供授權給律師提領)與貸款將從銀行轉至律師的帳戶，然後再轉至賣方的律師帳戶。
如有不詳盡之處 請email alan9969@gmail.com Alan
1 看房 showing
買溫哥華房子第一個步驟，你要針對自己的需求與預算，設定一個區域；你可能需要花上一點時間，到整個大溫哥華地區的各個城市走走。2000年以後, 落腳在大溫哥華地區的中國大陸及台灣移民，所擇定的定居城市大都分布在溫哥華、列治文、本拿比、素里、白石鎮、新西敏及高貴林，圍繞在溫哥華週邊的城市。當你擇訂一個欲居住的城市後，再詳細地走走看看該城市的各個區域，然後再依價位各個區域的優先順序。
此時，你需要找一個信賴的溫哥華房地產經紀，告訴他，你所需的預算、區域、房子樣式等等條件。你的房地產經紀人會列出一些符合你需要的物件，然後跟各個物件的賣方房地產經紀人約時間，帶你去看房子。
2 offer(出價)
當你滿意你所看的房子，你可以請你的房地產經紀人下offer 給賣方， 在offer上會列出一些重點： 1.你願意買的價錢；
2.你購買的條件和條件移除日期： 例如：貸款通過和驗屋通過； 甚至要求換地毯等等條件。
3.過戶日期；
4.交屋日期(可以正式搬進去的日期)；
5.調整日期(屬於買方開始負擔之一些相關稅金或費用的起算日期)；
6.訂金金額 訂金將暫存在買方房地產經紀公司裡的信託帳戶內，若該物件有成交，該訂金即成為成交金額的一部份。
3 Counter-offer 還價
賣方會針對你的價錢與條件作修改，也有的賣方無法接受你的價錢與條件，直接就石沉大海。
若你有接到賣方的 counter-offer，賣方可修改了你出的價錢與條件，你可以接受，或依然可以再提出另一個價錢與條件。 直到成交的價錢與條件，雙方都能接受，這份房產契約就算"準成交"。
4銀行貸款
在加拿大你可以先行尋找貸款銀行，多問幾家，尋找利率較低與還款條件較佳的銀行。當你跟銀行敲定利率與條件後，這一個利率與條件會為你保留90-120天（視各銀行政策不同），若在這一段期間利率降低，將適用新的低利率；若利率提高，就維持你所議定的利率。在這段保留期間內，你可以慢慢找房子。
新移民剛來溫哥華時，在這裡可能沒有工作，銀行會如何計算給你的貸款額度？加拿大政府鼓勵新移民購置房屋，報到後居住未滿5年的移民，大多數都可以得到成交價格70%的貸款。所以你可以計算自己的自備款需要有多少。如要買價值100萬的房子，你需要有30萬的自備款。 當你有了上述"準成交"的契約後，拿到銀行，銀行即會開始展開估價作業。
5驗屋
驗屋時，你最好是能跟隨驗屋師親自去操作所有設備與水電，並讓所有水龍頭流個10分鐘以上，看看排水是否流暢，天花板、牆角及窗邊是否有漏水痕跡。費用約300~400左右.驗屋全程約2小時.
6條件移除
你必須在條件移除日期前完成貸款和驗屋（或其他列於條件移除中的項目）的動作，當買方的所有條件都移除了，簽了條件移除書繳了訂金，這份買賣契約就正式生效。
7交屋程序
當你的條件解除、買賣契約成立後，你的房地產經紀人會為你、或你自己找一個律師來辦理過戶的手續。該律師會直接與你的貸款銀行聯繫，交屋日期前你必須至律師處簽署文件，律師此時就會列出所有的項目金額，等交屋過戶日期當天，自備款(須先存入你的帳戶，並提供授權給律師提領)與貸款將從銀行轉至律師的帳戶，然後再轉至賣方的律師帳戶。
如有不詳盡之處 請email alan9969@gmail.com Alan
星期六
不透過買方經紀人的交易，買主真的有省到一筆錢嗎? ( REPLY FOR JAMES CHEN )
今年二月中，在短短一個星期，幫一對台灣來的新移民買到一間位於溫哥華西區的有海景兩房公寓 成交價 $568,000，四月初完成交屋手續，他們夫婦在與鄰居閒聊中，得知鄰居沒有透過買家經紀人 而是直接向賣方地產經紀人下 OFFER ，而當時賣方經紀人承諾會給予最優價格 甚至於會把買方佣金一併算入折扣，那對鄰居當時覺得”機會難得” 直接與賣方下訂，成交價 $595,000。
不透過買方經紀人的交易，買主真的有省到一筆錢嗎?
結果是反而多付了 595,000-568,000=27,000
( 所謂賣方經紀人的佣金折扣是否是 真有其事? )
試問，賣方經紀人的第一任務是甚麼? 當然是站在賣方立場想，而不是站在只有一面之緣的買家，這個邏輯應該大家會認同吧?
+ 補充說明 +
建議在溫哥華買房子時盡可能任用信任的地產經紀人,而不要直接面對賣方經紀
因為您信賴的溫哥華地產經紀人可以提供以下資料 :
1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議
以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.
雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.
再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )
1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )
2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).
更何況, "在溫哥華, 買家不需付予經紀人任何費用"
"沒有可靠的買方經紀人的買家, 像是矇住眼睛打拳擊比賽, 在談判桌上實在不利".
不透過買方經紀人的交易，買主真的有省到一筆錢嗎?
結果是反而多付了 595,000-568,000=27,000
( 所謂賣方經紀人的佣金折扣是否是 真有其事? )
試問，賣方經紀人的第一任務是甚麼? 當然是站在賣方立場想，而不是站在只有一面之緣的買家，這個邏輯應該大家會認同吧?
+ 補充說明 +
建議在溫哥華買房子時盡可能任用信任的地產經紀人,而不要直接面對賣方經紀
因為您信賴的溫哥華地產經紀人可以提供以下資料 :
1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議
以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.
雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.
再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )
1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )
2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).
更何況, "在溫哥華, 買家不需付予經紀人任何費用"
"沒有可靠的買方經紀人的買家, 像是矇住眼睛打拳擊比賽, 在談判桌上實在不利".
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