人勤地不懶 收成糧倉滿

或許,你的房子流露出十足的溫哥華藝術家魅力, 但一個油漆斑駁的郵箱, 屋內牆角剝落的油漆, 甚至只是一個不亮的燈泡, 都給了潛在買家一個失去買意, 或是大幅殺價的藉口

_如果你大門入口處的古典壁紙是1980年代流行的大紅色牡丹花色調, 
_如果你的郵箱只剩一根釘子搖搖欲墜, 
_如果你的大門上有堆積厚厚一層灰塵, 

超過一半的機會, 來參觀的買家還沒脫鞋就可能轉身走了．這像是去應徵工作時領帶上還沾著午餐的番茄醬一樣, 雖然你可能最有資格拿到這份工作, 但第一印象已讓人興味索然, 無論接下來風景再美, 也無緣讓人有欣賞的雅興． 

以筆者從事大溫哥華房地產買賣多年來的經驗,許多房屋的第一印象扼殺了原本可以成交的商機．許多買主就是無法忘掉骯髒的地板, 空氣中不舒服的氣味,和亂糟糟的地下室．即使許多買主現在住的地方, 地板比你的還髒, 地下室比你的還亂, 可是您知道嗎? 許多大溫哥華買屋的人(尤其是年輕夫妻)正在掙扎是否現在就買屋? 還是再租屋一陣子? 這些買房的人會找任何可能的藉口, 說服他們自己打消買屋的念頭, 所以對賣主而言, 不給認真買主任何打退堂鼓的藉口是絕對成交關鍵．

盡心盡力除去房屋的一些問題是賣方及房地產經紀人要共同一起努力的．將房子準備好成為有競爭力的物件, 也應該是房地產經紀服務的一大部份．許多小問題, 一把螺絲起子或一根鎚子就能搞定．或者只要賣方花一兩個小時, 拿起掃帚或油漆刷子就可以完成．花費通常只是數十, 數百元, 但提高的房價可能上萬．屋主臨時抱佛腳照顧的一些細節, 看在潛在買主的眼裡, 卻是表現出這裡居住的家庭很在乎他們的房子, 連這麼細微的地方都照顧到了．

所以, 筆者列出一些將房屋上市前可以事先準備的整理．先做這些工作, 先辛勞後快樂, 如果市場上暫時沒有有緣人看上你的房子, 你還是為自己換了一個嶄新的清爽居住環境．何樂而不為?

戰勝缺點一 : 浴室或廚房的磁磚接縫鬆脫或很髒

這些地方藏污納垢, 是家居生活的一部份．不能否認, 每個過日子的家庭都是這樣．但也必須承認, 沒有人願意出高價買髒髒的浴室和油膩膩的廚房．所以, 用一把不要的牙刷和一些強力的清潔劑將接縫水泥清洗乾淨, 將每個把手鬆脫處重新固定, 看起來就是”新的”舊房子或是”維護好”的舊房子了．

戰勝缺點二 : 郵箱或門牌號碼髒兮兮或掉漆

已經在本拿比生活好多年的您及當地郵差也許已經習慣了你的郵箱和門牌號碼, 但是買方有可能還是這輩子第一次看房．買主雖然知道他尋找的不是全新的房子, 但所有人都希望第一眼看到的是"比較新"的房子, 或至少是像”新的”一樣的舊東西．門牌號碼歪七扭八不好找, 郵箱髒兮兮, 或甚至搖搖欲墜, 買主還未進門就已打定主意這是一個名符其實的老舊房子, 即使裡面裝璜再好, 外面地點再佳, 即使他的購買慾還沒被嚇跑, 也會重重地殺個低價．一個全新的郵箱穩穩地釘牢, 換個新的門牌號碼在陽光下閃閃發光, 這樣的花費其實不到百元, 卻可以保住有心的買主和合理的房價．

戰勝缺點三 : 進門感覺很暗或室內有十分陰暗的房間

正在青春期的怪裡怪氣青少年可能喜歡陰暗的角落, 但大部份的大溫哥華買主可絕對不會喜歡．換掉全部的舊燈泡, 清洗燈罩, 窗戶的玻璃清洗得明亮乾境, 打開窗簾, 百葉窗, 和雨蓬, 如果可能, 除去厚重的窗飾, 和不必要的雨蓬, 開放參觀時 OPEN HOUSE 儘量讓美好的光線進到房子內, 先不要考慮隱私的問題, 等買主參觀完了再拉上厚重的落地窗簾．

戰勝缺點四 : 壁紙或油漆太老舊或太誇張

重新油漆粉刷是大溫哥華房子可以賣好價錢的最大原因之一．油漆粉刷時用最中性的顏色是房子可以很快賣出去的重要原因之一．自己動手油漆粉刷的費用並不高(頂多一千元), 從地下室或樓下開始, 一天粉刷一個房間, 用不了幾天即可完成．但重新粉刷過的房子在大溫哥華售屋市場上的投資報酬率卻相當驚人(上萬元的差異)．重新粉刷過的房子,  基本上, 除了地板外, 感覺像是幫老房子洗一次澡, 不是嗎?

戰勝缺點五 : 衣櫥和儲藏室雜亂無章 缺少收納空間

只要移開雜物, 這些地方的空間就出來了．對年輕的買主來說, 儲藏和衣櫃是兩大重點．所以, 目前不穿的夏天衣服打包裝箱, 多年收集的雜物可以拿去捐獻, 剩下的清理乾淨, 排放好, 自己看了舒服, 買主看了也會滿意．

戰勝缺點六 : 鬆脫破掉或骯髒的門把和門鎖

一付新的門把或門鎖只要二十元, 給人的感覺是全新的．鬆脫破掉或骯髒的門把或門鎖給人的感覺是老舊不能用了．損失的是,買主沒有意願出價, 或是買主殺了數千元的房價．沒有一個買主想買感覺不安全的家, 即使要買, 也不會出好的價錢．所以, 如果可能, 就修理清潔, 如果不能, 就換新的門把或門鎖．

戰勝缺點七 : 寵物, 二手煙或其它不好的氣味

一進門吸入的第一口氣, 通常決定買主的 YES or NO．如果一進門一股濃濃的藥燉排骨味迎面而來, 除非你生性好食藥燉排骨, 否則大部份的人一定急著再找別的房子．寵物和香煙味也是, 你可能終日與其為伍而不自覺, 但所有的大溫哥華買家都是挑惕的, 所以, 別在展示房子那天煮味道很重的可口食物, 也記得清理垃圾, 和將全部窗戶先打開通通氣．

戰勝缺點八 : 天花板牆壁上的水漬和內牆紙板的裂隙

或許你的房子以前有漏水的問題但是三年前已經修好, 可是如果那些水漬痕跡還看得到, 等於你告訴買家你的房子可能有漏水的問題．如果你的房子從來沒有漏的問題, 但內牆或天花板上確有裂隙或水漬, 你更應該事先處理這個問題, 免得被人誤會有屋漏的問題．人們看到完美的牆壁和天花板, 沒有人想要問你這個房子漏不漏水了．

身為認真屋主的您 做完了以上這些努力後, 或許可以請朋友來家裡坐坐, 請朋友用挑惕的眼光來看你的房子. 如果你真想高價將房子賣出, 就要面對現實鼓起勇氣以買家的眼光來評論自己的房子．
因為, 當您賣屋的時候,買家也是用嚴厲的眼光看待, 將整理整頓看做是你這輩子重要的一項勞力投資．當房子順利成交好價錢時, 豐收的您,必定會深刻體驗 : " 人勤地不懶 收成糧倉滿 " 的喜悅．

筆者非常歡迎老朋友及新朋友有機會多聯絡, 一起討論及分享大溫哥華房地產的心得及經驗.

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全新曼港橋 Port Mann Bridge 8條行車線已經通車

經過長達八年籌劃興建，全新曼港橋 Port Mann Bridge 8條行車線已經通車。有賴開放式過橋收費系統，來往 Port Mann Bridge 將會更快捷暢順，亦可更準確掌握行車時間。

明年新橋完全竣工後，將會有10條行車線，每方向5條，當中包括一條客車線，以及一條寬度達3米，專為行人及騎單車人士而設的多用途路徑。

之前舊 Port Mann Bridge 建於1960年代初期，僅以5線行車，皆因當時區內人口只有800,000，應付綽綽有餘。不過，時至今日，每星期來往該大橋的車輛已接近百萬車次，大橋設施未能趕上區域的迅速發展。

事實上，舊 Port Mann Bridge 的擠塞情況每日高達14小時，但全新曼港橋 Port Mann Bridge 8條行車線通車後, 情況已截然不同。新Port Mann Bridge 能輕鬆服務大溫哥華地區超過二百二十萬居民，對於在未來30年額外增加的一百萬人口亦應付裕如。總而言之，新Port Mann Bridge的好處眾多，而且商業利益影響深遠。

以下是整項工程的優點一覽:

• 擴建由温哥華_本拿比_高貴林_蘭里_素里市 長達37公里的高速公路，消除沿途構成大溫哥華地區交通擠塞的樽頸地帶.

• 全面性改善本拿比及高貴林公路交匯處及跨線橋的設計，讓車輛在公路上來往更快捷、更安全.

• 讓快速公車(Rapid Bus) 提供載客過橋服務，是多年來首項連接蘭里市與高貴林,本拿比的過橋捷運服務 - 25分鐘之內便可連接兩地.

• 可更準確掌握大溫哥華地區行車時間 -由於交通擠塞的情況大為減少，駕駛人士便可更準確預計行車時間，無需再額外預留30分鐘以防塞車延誤.

• 由蘭里市往返温哥華比現在縮短一小時，並可節省近一公升汽油.

• 由素里市往返高貴林的時間比現在少一半 (10~15 mins).

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vancouver burnaby coquitlam

想當房東? 注意投資五大誤區.

以目前世界的經濟不穩定情勢，傳統投資工具回報率一般都不高，一年期的定期存款年利率不到2%，相對來說，投資於大溫哥華出租房地產雖然能拿到不錯的回報率( 大約是3%~5%)，但大家在做出決定之前要仔細評估，因為,投資大溫哥華出租用房地產，這是一項耗時、費錢而且專業的投資，有不少投資者都在這上面栽了跟頭。

有鑑於此，筆者建議大家先別急著去找合適的房源，行動之前要記住下面一些常見的誤區並且做一番功課。

誤區一：把低房價交易當作好交易。

誠然，你能以極低的價格買到一些房子，不過這並不意味著你就能把這些房子租出去。偏僻地區的住宅不但對買房者毫無吸引力，大溫哥華租客們同樣對這類房子不感興趣。這個道理適用於那些不受青睞的房產或是位於不太好的學區的房子。

誤區二：忽略了關鍵出租成本。

單單知道了可能獲得的租金回報還不夠。買房前，你還要考慮到房地產稅金和維護房子的花銷以及你持有房產的各項成本(房屋稅, 管理費..)。然後算上你期望獲得的回報（如果將來想要變賣，還要加上更多的交易費用）。只有這樣你才能算出你能投資什麼樣的房子。

誤區三：忘記了時間就是金錢。

在大溫哥華房地產投資上，時間是你最大的敵人。筆者一位專門投資南本拿比，出租用房地產的朋友,他的座右銘是 "如果房子空置沒有人住, 不管這時候你是在粉刷房子還是在等待招新租客，你就是在虧錢"。如果你在秋季買下一套房子卻等到春季才裝修完，那麼你也在虧錢。從經濟上來看，接受較低的租金比等一個願意付高價的租客或許更划算。

誤區四：以為能坐等租金自己飛進口袋來。

其實一旦你做了房東先生或者是房東小姐，你就成了一個正職的房租催討者。就像買房子的人可能付不起貸款一樣，租房子的人也可能丟掉工作然後無法付房租。在加拿大, 請房客搬家可能需要幾週時間，有些租客還會因為心懷不滿而破壞房子，雖然房東手上有半個月押金，但是，有時根本不夠付粉刷牆面的費用。你務必需要仔細甄選租客，千萬不可大意。

誤區五：低估加拿大維修房屋的人工成本。

跟所有擁有溫哥華住宅的人一樣，身為房東的你將面臨大量的房屋維修工作。在你換新那個舊冰箱之後，可能會發現後面牆角已經腐爛或是發霉了。出租房屋的地毯通常每5~7年就必須更換一次，而且每次更換租客時，你可能都必須重新刷一遍房子。筆者建議留出6個月的租金以備需要重大維修時使用。

以上幾點建議，只是筆者對投資出租房地產有興趣的朋友心得分享與提醒。當然我也曾聽聞非常友好的房東與房客的關係，例如住在UBC的房東陳小姐說，即將畢業的國際學生租客搬家前不僅把家裡打掃得一塵不染，搬遷後還送房東陳小姐一束花，讓人覺得十分貼心。總而言之, 畢竟買房地產是一輩子最重要的投資，大家還是小心謹慎, 不怕一萬,只怕萬一為宜.

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Oakridge Centre 溫哥華新發展計畫

備受大眾及房地產業界注目的溫哥華市 Oakridge Centre 的新發展計畫正式公布，大規模重建為住商及辦公室混合區，包括13棟住宅大樓共2800個單位，商業辦公樓面積則廣達40萬平方呎。 

基於加拿大捷運線交通尖峰期,以及當地社區中心已經接近飽和容量，專家建議，該開發計劃應該考慮無車族或退休族，以免對當地交通與公共設施造成衝擊!!

溫哥華 Oakridge Centre 商場建於1959年，位於溫西41街與甘比街(Cambie Street)，是溫哥華第一個綜合式商場，是早期溫西區的地標，隨著溫市府宣布甘比街走廊可以發展高密度住宅後，這個商場的重建計畫備受外界注目。 

目前計晝仍待溫哥華市府批准，商場業主將分期推動，完工後將有13棟不同高度大樓，最高45層，全部2800個單位，並附有包括售價低於市場的可負擔住房、老人住宅、圖書館等設施，另外商業用面積達40萬平方呎，除了商場外還包括出租辦公大樓。

根據規畫，整個 Oakridge Centre 開發案將分期展開，讓現有商場可繼續營業，完工後會有第四家旗艦租客進駐，而現有的the Bay、Safeway與Zellers店面也會改建，其中Zellers將改為Target。

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八 個大溫哥華賣屋時的 SOLD 秘訣

八個大溫哥華賣屋時的 SOLD 秘訣

從今年 2012 年初開始, 很多我們大溫哥華地區的屋主已經發現, 原本前幾年應該可以馬上賣掉的房子, 今年怎麼兩三個月一個 OFFER 也沒有. 以下筆者提供8點建議, 或許有助您提早將房子售出.

1. 油漆所有窗戶木框(裡外最好都要), 窗模, 和牆腳板, 這會讓你的房子好像鑲了邊一般一下子就亮起來．

2.拿掉紗窗, 增加明亮度, 打開向外看的視野, 清理庭園．住房子和賣房子不同, 紗窗防蚊蟲, 是住房子的方式．但沒有紗窗就清清爽爽, 視野開闊, 是賣房子的方式．

3.確定一進門入口處和玄關給人清爽壯觀的第一印象．如果可能, 最好重新油漆, 這表示你的房子維護良好．

4.移開所有個人的裝飾風格, 這包括厚重的窗簾, 窗飾, 地毯, 小擺設．厚重的窗簾確保你的隱私, 卻防礙買主的視野, 大部份的人想買一個看起來清爽的房子, 而非一些保護個人隱私的厚重窗簾．沒人因為有厚重的窗簾而想買這個房子,但人人都因為房子看起來清爽而動心．

5.打包儲藏所有個人的物品, 包括家庭照片, 紀念品, 小裝飾物, 等等．清爽乾淨的牆面絕對增加買方的購買意願．

6.清理所有的檯面, 讓它們光滑明亮, 一眼望穿．擺把鮮花稍加點綴也好, 不擺鮮花會更好．有些買主認為花瓶下有什麼缺點, 所以如果你觀察入微, 會發現許多參觀的買主有意將鮮花移開, 以確定花瓶下也是光滑明亮的．

7.換掉已磨損的地毯, 移開老舊骯髒的地毯, 最後一定值回票價．

8.有買主來參觀時記得放點背景輕音樂 ( 古典鋼琴獨奏曲會比周杰倫適合一些…^^)
如此, 要在最短的時間, 經歷最少的不便, 賣到最好的價錢, 並非難事.

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大溫哥華房地產經紀人 蔡澤霖 建議

九月大溫哥華房地產成交量明顯下降

上個月(九月)由於大溫哥華市場需求減弱，BC省低陸平原房市價格正承受下滑壓力，但跌幅較大的地區主要都是前兩年漲幅較大的地區。

大溫哥華地產局本周公布的房地產資料顯示，大溫房市9月份成交量較8月下滑8%，比去年同期更大跌 32.5%，而大溫哥華房價在過去三個月當中也下跌 2.3%。

不過，如果把菲沙河谷一併計入來看，價格跌幅就較緩和，整個低陸平原過去三個月來的價格僅下跌1.8%。

卑詩大學 UBC 商學院城市經濟及不動產研究中心主任 Tsur Somerville 指出，大溫哥華若干地區確實已見跌勢，尤其是一些在前兩年漲幅較大的地區更明顯。

他指出，西溫哥華 West Vancouver, 溫哥華西區 Vancouver West, 列治文 Richmond 等三個地區，在2010、2011兩年之間，房價都曾明顯上漲，但目前價格已比最高峰時期下挫5%到7%之間。

大溫哥華房價最昂貴地區仍集中 溫哥華西區，當地獨立屋9月份基準價格接近210萬元，較一年前下跌6.5%，但仍比五年前高出40%。

但在楓樹嶺，整個情況就不同，當地9月份獨立屋基準價格為46萬8000元，與五年前相等，比去年同期也只高出一個百分點。

Tsur Somerville 指出，相較於大溫地區，菲沙河谷的房市表現較穩定，無論成交量和價格變動都較小。但無論是大溫或菲沙河谷，市場上對高價屋的需求下滑最快。

資料來源 世界新聞網 

2012 大溫哥華公立中學排名 Vancouver Secondary School Ranking

2012 大溫哥華 公立中學 排名  

Great Vancouver Secondary School Ranking 

Vancouver 
15/280 University Hill 
18/280 Lord Byng 
28/280 Prince Of Wales 
49/280 Point Grey 
49/280 Magee 
80/280 Sir Winston Churchill 
86/280 Kitsilano 
126/280 Vancouver Technical
144/280 Eric Hamber 
144/280 Killarney 
157/280 David Thompson 
172/280 Templeton 
181/280 Windermere 
218/280 John Oliver 
223/280 Gladstone 
223/280 Sir Charles Tupper 
230/280 King George 
252/280 Britannia 
Burnaby
80/280 Burnaby North   
93/280 Burnaby Mountain   
98/280 Moscrop 
144/280 Burnaby Central    
157/280 Cariboo Hill    
181/280 Burnaby South   
223/280 Alpha    
249/280 Byrne Creek 
Coquitlam
40/280 Dr. Charles Best    
73/280 Pinetree    
103/280 Gleneagle    
198/280 Centennial    
Delta
73/280 South Delta    
86/280 Delta    
86/280 Seaquam    
108/280 Burnsview    
108/280 Sands    
148/280 Delview    
242/280 North Delta   
New Westminster
73/280 New Westminster    
North Vancouver 
42/280 Windsor    
53/280 Handsworth    
61/280 Seycove    
61/280 Argyle    
126/280 Sutherland    
172/280 Carson Graham    
Port Coquitlam
108/280 Riverside 
157/280 Terry Fox 
Port Moody
35/280 Heritage Woods 
103/280 Port Moody 
Richmond
42/280 Robert Alexander McMath 
53/280 J N Burnett 
53/280 Steveston-London 
61/280 Richmond 
73/280 Hugh McRoberts 
119/280 R C Palmer 
181/280 Cambie 
211/280 Hugh Boyd 
211/280 Matthew McNair 
211/280 A.R. MacNeill 
Surrey
61/280 Elgin Park 
61/280 Fraser Heights 
69/280 Semiahmoo 
93/280 Fleetwood Park 
98/280 North Surrey 
119/280 Sullivan Heights 
119/280 Panorama Ridge 
126/280 EarlMarriott 
126/280 Guildford Park 
139/280 Lord Tweedsmuir 
148/280 Clayton Heights 
157/280 Enver Creek 
181/280 Johnston Heights 
181/280 Tamanawis 
181/280 Princess Margaret 
181/280 Frank Hurt 
237/280 Queen Elizabeth 
245/280 L A Matheson
249/280 Kwantlen Park 
West Vancouver
23/280 Sentinel 
25/280 Rockridge 
53/280 West Vancouver 

本拿比市 鐵道鎮商場

一位溫哥華的好朋友負責招募他們公司員工,請我也幫忙登稿宣傳!

本拿比市 鐵道鎮商場（Metropolis at Metrotown）
9月29日上午10時至下午6時在中庭廣場舉行第五屆招募將有超過30家本地零售業參與，歡迎大家攜帶履歷到場求職(英文版) 

溫哥華首次購房的建議

在大溫哥華購買房地產是一項長期投資，與其他投資相比(股票 期貨)，對於一般大眾來說 買賣房地產相對比較保本及穩當。在現在加拿大房貸利率超低的背景下，購房自住成為一個合理的選擇，對於那些每月支付1500元以上房租的民眾來說， 購買房地產是一個保值的投資選項。既然有能力承擔月供，為什麼還要繼續為房東支付房貸？

不過，對於我們首次購房者來說，在購房前筆者建議您 需要考量以下問題：

●確定自己有能力支付的價位，並堅持不輕易改變。第一次購房者經常在查看了數處待售房後，發現自己中意的房屋價位高出原先預算數萬元甚至更多。購房者這時候必須堅持原則，保持清醒的頭腦，記住：買房是為了居住和投資，而不是給自己買來難以承擔的煩惱。

●貨比三家，徵詢多家銀行和金融機構，了解關於房貸利率和房貸條款等資訊。購房者時常會驚訝地發現，為了做成房貸生意，銀行有時會提供優於競爭對手的條件。

●制定一個首次購房的儲蓄計畫。靜心打造計畫，持之以恆，實現儲蓄目標。

●改善和維持良好的信用紀錄。堅持及時支付各種帳單，即使遲付一天，它也會破壞信用，這樣會削弱房貸時與銀行談判的籌碼。

●首次購房者必須確保自己有能力支付每月的房貸，即使將來利率升高和月供增大，購房者有必須有能力應對。

●盡量多支付首付款，如果首付款償付太少，月供負擔就會相應增大，譬如，僅有20%首付的購房者就必須面臨較大的還款壓力。

●額外存儲一筆相當於總房價3%的資金，用於應付房屋交割時所需的土地轉讓稅、律師費、搬遷費和其他雜費。

●利用首次購房計畫的優待條款，從註冊退休儲蓄計畫（RRSP）中取出資金，用於增加購房所需的首付款，夫婦一方各可從RRSP中支取最高金額2萬5000元。購房者可以在支取RRSP儲蓄金第二年後的15年裡補存自己的RRSP。

●及時跟蹤市場動向，即可在自己條件成熟的時候圓購房夢。

以上幾點建議. 希望對準備第一次購屋的人士有所助益.

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三個房地產投資風險管理觀念

我們生活在大溫哥華地區，不管大家是投資溫哥華還是本拿比，或是高貴林。每一個人都希望從房地產投資中賺錢，也常聽到許多周邊朋友在房地產投資中賺到錢的例子，但是，要如何在房地產投資中真正賺到錢的有效方法，卻常常是霧裡看花。

大多數房地產買方所能接觸到的資訊，通常是一些市場房價趨勢的分析、房地產景氣指標的推測，這些房地產資訊，對於大多數投資人而言，常常透露了一個訊息，就是 "你必須為自己負責"，至於要如何判斷？以及大溫哥華房地產真正的機會與風險何在？卻很少討論。

造成這種現象的原因有二：一是真正獲利者不會將獲利方法輕易明講；二是這些資訊通常由房屋銷售公司所提供，他們的目的是希望買家快速進場，參與買賣。 

以目前大溫哥華的房地產現況，筆者認為，基本上，只要瞭解以下三個房地產投資風險管理，投資溫哥華房地產即可維持保本，並且隨著時間延伸，進而產生可觀的利潤。

 第一個觀念：了解投資大溫哥華房地產的真正風險 

實際上，投資大溫哥華房地產是沒有太高風險的，因為加拿大政治安定，社會民主，名列富有移民的最佳移民選擇多年。 房地產投資的變數只有一個「時間」。換句話說，只要能夠克服時間的壓力，購買房地產，必定獲利。這點，不需解釋，我們只要去問周圍的投資成功者，只要是沒有向銀行借錢投資房地產，他們購買不動產的經驗，是否獲利？他們的答案百分之九十以上是肯定的！ 

第二個觀念：如果投資房地產沒有風險 為什麼有人會賠錢？

賠錢原因只有一個，他們克服不了「時間」障礙，有的人購買房地產是希望在短期內快速出售獲利；有的人是借錢購買房地產，時間到了，不得不出售；有的人是與人合夥，因意見不一必須忍痛處理；有的人是因生活環境改變（包括工作地點改變，回流台灣，夫妻離異 ..），而不得不忍痛處理，不論原因如何，都是因為時間壓力不得不出售而只好認賠出場。 因為有時間壓力，所以必須與時間對賭，此時，他所賭博的對象已不是房地產，而是時間。與時間對賭就有巨大的時間壓力，進一步產生對屋主不公平的售出價格。

 第三個觀念：尋找具有相對稀少性的房地產 

今年從夏季開始，大溫哥華房地產市場，基本上是供過於求的，但是，因為大溫哥華房地產具有極強的「區位， 地段」（location）特性，因此，如果目前要投資，應該要尋找具有「優越特殊性」的產品。 例如，現在利率較低，許多有錢的建築商爭相搶購 高貴林西區 ( Evergreen Line )及 北溫 ( 未來工作機會將大量增加 ) 的標準建地 ( 50x120 以上 )；其實都是在說明一種現象，就是，如果要克服「時間」風險，就必須選擇具有「相對稀少性」的產品。

矛盾的是，建築商及開發商都是能承擔較大時間風險的人，卻都選擇相對稀少的產品，而大部分比較不能承擔時間風險的投資人，卻還去選擇那些供過於求的產品，以目前的市場看來，自然不易獲得安穩獲利的絕對保障。

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溫哥華房地產投資的戰略 風林火山

大家生活在這大溫哥華新土地，我們都是凡人俗子，除了理性還有一點感性成分主導我們的日常行為，當然也包括房地產投資上的行為。
由於目前大溫哥華房地產投資中貪婪與恐懼橫流，大多數人都會犯天下人都會犯的錯：許多大溫哥華房地產投資人每一次房市從高到低、再回升的過程中，人性的弱點如何關鍵地支配著房產買賣行為。
因此，筆者認為：避免情緒陷入無知的恐懼、貪婪與從眾心理，影響到正確的買賣決策，才是房地產大溫哥華投資勝敗關鍵。

筆者喜歡閱讀各國歷史小說，其中我特別喜歡「 風 林 火 山 」這句名言，許多人以為這是日本戰國時代的名將 武田信玄 發明的，其實是孫子兵法裡頭的四句話的四個字濃縮而成：『其疾如風 、徐如林、侵掠如火、不動如山。』，這段話所描述的軍事行動，來自《孫子兵法．軍爭篇》。 

孫子兵法中的意思是：

疾如風 ~ 軍隊快速行動時，要迅疾如飆風，讓措手不及。
徐如林 ~ 以正常速度行軍時，要達到嚴整肅穆如森林，以對敵人產生壓迫和震撼效果。
侵掠如火 ~ 發動攻擊時，要如烈火燎原，勢不可擋。
不動如山 ~ 防守或駐紮時，要如高山峻岳，絲毫不可撼動。

現在，筆者轉換成對溫哥華房地產投資的策略建議:

疾如風 ~ 當發現優秀的房地產目標時，下手要果斷 ，心有定見。
徐如林 ~ 參觀房屋時，即使一見鍾情非它不可，也不要喜形於色，堅持輕鬆自在但是不喜笑顏開。
侵掠如火 ~ 如果要在目前溫哥華房地產市場，將房屋以最短時間賣出最好價格，經紀人的行銷絕對不僅僅靠中文報紙的行銷，更要以蓋天鋪地的烈火式宣傳 ( 網路 創意傳單 移民公司網絡..)讓每個人都知道您的房子現在 FOR SALE。
不動如山 ~ 無論是賣方，或者是買方，經過充分的分析及最即時的資訊後，對於成交價格心中一定要有定見" 不 動 如 山 "。

大溫哥華房地產資訊氾濫；如何能靜如徐風、從中抽絲剝繭，正確解讀資訊；心有定見、穩固自己的情緒，不動如山；見樹見林，充分收集資料、培養投資實力；進出果決理性，我想這是筆者與讀者  ，共同努力一起達到的境界。

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大溫哥華房地產有沒有泡沫風險？

大溫哥華房地產到底有沒有泡沫？對於房地產買賣雙方來說，這是一個關係切身利益卻又霧裡看花的問題。近年來已購房者總會擔心大筆的投資縮水，畢竟對於大多數購房者來說，買房相當於“畢其功於一役”；另一方面,想要購房者一直持幣觀望，等待最佳時機“殺入”.

在過去的10幾年裡，大溫哥華房市幾乎就沒有像樣的相對低檔調整，想要買房的新移民心中無比糾結、患得患失；面對日益高漲的大溫哥華房價而望樓興嘆，收入的增幅總是趕不上房價的漲幅，讓無房者遲遲看不到有一天能買到房子的未來.

對於大溫哥華房市為何會如此持續成長,幾​​乎所有的人都是異口同聲：“富裕的移民進入”、“低利率”。在過去的20年裡，加拿大移民數量大約是400萬人，也就是說，加拿大在過去20年的移民數量都相對穩定在每年20萬人左右，近幾年在25-28萬之間。因此，來自海外的新移民對於房產的需求確實占到了大溫哥華房地產的一大部分。但實際情況是，10年前的房市可沒有像現在這麼火紅，因此，單純因為海外新移民的進入，不足以支撐 大溫哥華房地產持續漲勢的唯一理由。

那麼，是不是新移民到了加拿大後，收入豐厚，從而紛紛購房而導致房市火爆？根據加拿大官方機構社區基金會公佈的報告指出，在過去的10年中，新移民家庭收入下降。多倫多、蒙特利爾和溫哥華等大城市尤甚，當地新移民的年收入中位數僅為當地人的一半。因此可以看出，新移民的收入剛開始是比較低的，所以也不能成為房市火爆的主因。

國際熱錢、國際游資到底在多大的程度上推高了加拿大房市？這個數據無人知曉，估計加拿大政府也很難調查得到準確的數據。而從大溫哥華市場上的表現來看，這些國際資金特別是中國資金確實至少給市場造成了熱滾滾的氣氛，讓大溫哥華 ( 溫哥華 本拿比 列治文 高貴林 )本地買家覺得購屋壓力巨大。上個月，筆者的的一位新竹來的新移民朋友一口氣買下了3套Telus Garden 溫哥華市中心預售房 。眾所周知，Telus Garden 目前的價格在60萬元以上。

大溫哥華新聞媒體常常都在報導大幅溢價搶房的新聞，導致 一部份溫哥華本地人抱怨富有的中國投資人，把加拿大的房子炒到他們無法購買的價位，紛紛呼籲政府出台政策限制海外炒家。近年來，由於亞洲投資環境不景氣、中東動盪、歐債危機，導致了國際游資流向經濟、政治環境穩定的加拿大，尋求資金安全以及升值的目的。由此，我們可以確定的是，加拿大房市火爆，最主要的要“歸功於”政府政策。長期的低利率，讓大量購房者以極低的成本即可買到房子。

試想一下，在加拿大，浮動的房貸利率在過去幾年均徘徊在2-3%之間，上個月甚至出現了5年固定利率2.99%的促銷。而在中國，現在的房貸利率超過8%，約為加拿大的3倍。難怪有人說，低利率就是房市​​的一劑“春藥”。

正當大家都在爭論加拿大房地產是否有“泡沫”的時候，政府實際上已經悄然出手，逐漸掐緊了房貸銀根。細心的人可以發現，最近申請房貸已經越來越困難。如果沒有足夠的證據表明你的還款能力，那麼買方就貸不到款。如果說緊縮房貸是政府手上一張王牌的話，那麼，利率就是一張絕對王牌。加拿大財長費拉迪 近日來明確表示利率不可能一直都這麼低，並非只是一種忠告，只要國內環境好轉，利率隨時可能提高。

土地的供應量，是政府調節、干預房地產業的另一個最直接的手段。如果大溫哥華土地的供應量增加到大於需求，那麼房地產價格自然就會下降。因此，也許正如BMO銀行 形容的：加拿大房市充其量只是“氣球”而非“泡沫”。其實，即便是“泡沫”，政府也有很多手段，可以讓這個“泡沫”慢慢洩氣而不是破裂。政府追求的是以低代價低振盪的方式來維護加拿大房市的穩定發展。 

新屋主翻新舊房時最易踏入的十大地雷區

今年二月， 筆者幫一位任職於溫哥華某建設公司的工程部經理以不到加幣80萬，買到一間位於高貴林西區50幾年的老房子， 雖然房子舊，但是土地超過一萬呎，因為李先生有建設公司的專業背景，筆者對於即將動工的改建工程，並沒有任何不放心，但是如果是我們大部分的新移民朋友決定翻新房子，筆者有以下幾點誠摯建議:

在決定翻新房子或買新房子前，認真的問問自己以下幾個問題：
1， 你到底想要甚麼？買新房子或翻新舊房子，哪個更划算？
2， 你所中意的地點平均房屋售價是多少？( 越接近市場合理現價越好!)
3， 你的裝修是不是使你的房子與周圍的房子風格顯得很不一樣？記住：與周圍房子保持一致的風格比較好。不佳的設計會降低你的房子價值。
4， 你裝修的費用與你房屋價值的比例是多少？通過裝修你對房屋增值的預期是多少？房屋裝修會不會讓你實際上反而賠錢？

以下是大溫哥華新屋主在裝修房屋時最易踏入的十大地雷區:

地雷一：太情緒化
許多房主與房產「墜入愛河」， 投資過度超出預算. 往往是房產裝修的最大失誤之一。

地雷二：錯誤理解「投資」的涵義
許多 大溫哥華屋主花錢裝修美化房子想提高賣房子的價格，但賣的時候卻不能回收這些錢，這也是過度「投資」。舉個簡單的例子：幾年前，筆者一位北溫客戶花了220,000加幣大規模裝修房子準備出售，但最後房子的售價僅僅提高了120,000加幣 ，那麼也就是說，這位房主過度「投資」了100,000 加幣 。

地雷三：沒有瞭解市場行情
準確瞭解你所在房產的中間價和最高價是非常重要的。即使同一區的不同街道，也會由於不同的鄰居和街景而價格不同。

地雷四：低估了工程費用
這也是大溫哥華屋主翻新房屋時常犯的最大失誤之一。比較典型而易被低估的費用例如：拆除費、專家費、變更費、土質條件引發的地基變更、安裝和景觀、廚房衛生間、工期延誤或加班費等。

地雷五：選擇不當的建築商
選擇正確的建築商也是屋主的一大難題，因為 屋主對建築商的經驗和項目記錄缺乏足夠的瞭解。特別要注意的是建築商的過去實際案例及工程「變更聲明」歷史。因為建築商經常與房主「鎖定」 建築合同，若有變更，將收取高昂的費用。另一個普遍的失誤是讓建築商提供設計，這樣會使 屋主得不到更具競爭力的設計價格。( 筆者建議 屋主可以花幾百元請專業律師確認一下"建築合同"是否有合乎公平的精神 ).

地雷六：自己動手裝修省錢
有些人認為自己動手裝修房子省錢。實際證明：這在無論是時間還是金錢上都是有風險的；因為低劣的裝修質量只會降低房產的價值。特別是有特點的房子，更需要高標準的裝修質量。你需要根據所在地的情況慎重選擇施工人，確保施工妥善完成。

地雷七：不能嚴格控制預算
一個普遍問題是：由於不能嚴格控制預算，而導致錢花完了卻沒完成全部裝修。然後房主被迫出售未完成的半裝修房產，而最終遭受嚴重的經濟損失。

地雷八：佈局設計不佳
由於現有大溫哥華房屋條件的限制，房主花了很多錢但佈局設計依舊不佳，也是一個普遍問題。很多情況還不如全部推倒重來。還有一個問題就是：風格不協調。你經常會發現一幢溫哥華70年代風格的房子與現代風格的裝修混在一起。這類房屋會讓房主付出沉重的補習費。

地雷九：花錢花錯地方
比如說，你的房產價值為1,000,000 加幣 ，那你花 300,000加幣 裝修是不合算的。豪華的地下視聽間也是往往不能使房產明顯增值的一個常見例子，一般來說. 裝修費用不應超過房屋價值的五分之一。

地雷十：低估了對日常生活的影響
大多數房主容易忽視大型施工對日常生活的影響，雜物、噪音、工程中的灰塵以及各種限制都會嚴重擾亂你的生活及健康。特別是有孩子的家庭，在進行大型裝修期間，可以考慮暫時搬出去親友家或暫租房子住。

以上10點建議，僅僅是筆者多年來觀察的心得整理，尚有不足之處，敬請來電指教 ，畢竟大家無論是買新房或是重新裝潢，都是一筆大花費. 宜急事緩辦才不至於急中有錯.

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Location, Location and Right People

大家在大溫哥華買房地產，都遵循大眾所熟知的三大條件，就是「LOCATION 、LOCATION 、LOCATION 」. 一般來講,地段條件的優劣決定了地產的價格與增值潛力。而好地段的定義又無非與大溫明星學區、公園綠地、市場商圈、交通便利等所謂的「生活機能」畫上等號，彷彿只要選了地段，購屋人就算矇著眼睛瞎買瞎訂，都可以大發增值財富似的。

然而近年來在大溫哥華地區 ，隨著資訊發達與房地產業非常競爭的影響，消費者對「購屋」的行為應該更加謹慎，且除了注重地段與生活便利性之外，更注重起「建築規劃」、「建材等級」、「營建品質」、「空間設計」、「社區環境」、 「 物業管理」等等屬於生活空間內各項軟硬體設施與服務的品質。

大溫哥華購屋人除了看房子、選地段、比價錢之外，漸漸發現一個極其重要、卻又極其容易被忽略的部分，那就是房子的本身：包括室內空間配置、通風採光、動線規劃、以及屋外的建材品質、施工品質、管理服務…等等，才是買房子的時候最需要注重的部分！因為，不論地段條件、增值潛力如何如何地優越，一旦住進了品質不好的房子，若不是「屋漏偏逢連夜雨」----漏水、裂縫、剝落不斷；就是「近鄰不如遠親」----社區設備年久失修、庭院荒蕪、管線凌亂、垃圾處處、走廊梯間雜物亂堆、停車場陰暗髒亂…，每天生活在品質低劣、無人管理的建築物裡，過得彆彆扭扭、提心吊膽地，就算地段條件再好也讓人難以忍受！

從最近半年 大溫哥華房地產市場上，筆者也漸漸發現了一些市場上的特殊現象：真實案例: 在本拿比同一個生活機能圈內，不論交通、商圈、學區、公園綠地…等條件大同小異，鄰近每幢社區大樓的成交房價與進駐狀況卻有天壤之別：甚至同一條街的對門建築，A建案是許多買客指定要選購的社區，成交房價屢創新高，卻偏偏無房可賣；B建案房價一跌再跌，還是乏人問津…。

經過 筆者進一步的瞭解，才知道A建案除了是知名建商所投資興建之外，社區建材精緻、大廳氣派、管理良好、住戶進出動線流暢、車庫明亮整潔、庭院花木扶疏、梯間整齊無雜物、垃圾管理優良、室內隔間採光得宜…，更重要的是，住戶從預售交屋進駐之後，極力維護社區品質，大家相處融洽，沒有人捨得搬離此地，而房屋交易一如股市，有人賣屋才能有人承購，如今，社區無人遷出，既無空房可賣，社區品質又如此優越，當然成了購屋人眼中的「績優股」，房價始終能居高不墜了。

據此，反映出現今 大溫哥華房市在「地段 Location」之外的另一個課題，就是「社區品質」，好的社區品質，提供了住戶最舒適的生活保障，甚至遠勝過優越的地段環境；而且，內外兼美、品質優越、管理良善的建案與社區，凸顯了空間為人所服務的「價值」，住在這個優質社區裡，自己與家人的舒適、健康、自在、喜樂，是金錢也買不到的！購屋人寧可用更高的價格，來選購對家人或自己真正有「價值」的社區環境，也不會為了可以殺個2%,3%房價的產品，犧牲自己長久居住的舒適度，這是現今房市在「地段 Location 」之外，所反映出來的另一個更重要的「 大溫哥華購屋價值觀 Location, Location and Right People」。

另外，在2008美國華爾街風暴襲擊之下，加拿大銀行對商業貸款條件漸趨嚴格；相對地，對於像房屋貸款這種有產權擔保的放貸將更加重視。根據實際案例指出，銀行的 房地產鑑價人員會視 房地產本身的屋況條件、社區環境等等、決定放款與否以及額度高低，因此 好的社區規劃所持續產生的「價值 Home Value」，絕非銷售階段的「房價 Home Price」所能決定的。

這樣的新購屋價值觀，正逐漸影響著 大溫哥華房市交易生態的轉型。一方面 購屋者會口耳相傳、網際網路的力量，來推廣優質社區與建案，並且毫不留情地對規劃不佳的建案與社區提供批評與建議。

另一方面，為了吸引 大溫哥華 購屋者的青睞，也為了創造利潤的現實考量，大型建設公司會更注重建案規劃前的各項考量：例如當地的人口結構、家庭需求、居家習性、在規劃時充分考量 購屋者實際生活需要，如空間格局、通風採光、中庭設計、入口門面、車場車道、管線佈局、建材配備…等等，並且更嚴格地要求施工品質與售後服務，務使每一件個案都是在優良的地段上、推出優質住宅精品。

近代西方建築大師 Le Corbuiser 曾說：「建築是人類生活之容器」。好的建築規劃與居室空間，是個人乃至家庭每天長久使用、緊密接觸的所在，若有任何瑕疵，輕則造成個人不便，重則影響房價、甚至整體家庭的困擾. 其中輕重，不言可喻 建議目前準備買房子的朋友應當慎重其事,才能順利找尋到您甜蜜的家。

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簡介大溫哥華房地產資訊服務網 MLS Great Vancouver

在大溫哥華地區買房,各位讀者如何才能找到最全面有效的房屋資訊呢?

有很多剛剛移民加拿大的客戶向筆者詢問,為什麼在報紙,網站或其它媒體上看到房地產廣告,馬上打電話過去詢問房屋的詳情,有時地產經紀人往往回答該房屋已經已經售出了.開始懷疑這裡面是不是地產經紀人在廣告上做了什麼手腳?

筆者認為, 大溫哥華絕大部分的地產經紀人是不會向大眾發布虛假的廣告的.因為 大溫哥華地產協會對每一個註冊的地產經紀人的行為有嚴格的職業規範,其中也包括對房產廣告的內容的真實性有嚴格的要求. 但是為什麼又會出現以上的情況呢?

如果是第一次在加拿大購屋買房,很多人可能並不知道其實在報紙上看到的房屋信息,並不是最及時和有效的信息.
首先,這是由於報紙的發稿週期所限制的.以中文報紙為例,一般這裡的中文報紙是要求每一個做廣告的經紀人要提前一個星期左右將廣告內容傳真或 email 給報社的編輯,以便編輯出稿. (有的英文報,則需要至少十天的時間).這樣一來,讀者看到的房屋信息其實是至少一個星期前的信息.而真正的好房可能就會已經出售了.

其次,可能很多購房者並不明白,在媒體上的房屋信息可能並不是做廣告的經紀人自己代理的物業, 他們是作為代理這些房產的地產經紀人的廣告合作人來對大眾發布房屋信息的.那麼這些物業信息又是從哪裡來的呢?

首先,廣告來源來自於同一家地產公司的同事們的專賣代理. 更主要的是來自地產局的 MLS ( 大溫哥華房地產資訊服務網 ). 當然發布這些信息,必須要事先經過專賣代理經紀人的同意.所以這些信息在做廣告的經紀人將廣告稿發給媒體之前可能已經在市場上有一段時間了. 那麼可能很多購房者會問,既然如此,那有什麼方法是更有效的管道獲得更即時的房屋信息呢?

答案其實很簡單,找到一個自己滿意的專業地產經紀人,幫你找房.每一個註冊的地產經紀人都有權通過地產協會的 MLS 系統獲取即時更新的房源信息(包括 溫哥華 本拿比 高貴林 列治文 西北溫  新西敏市... ) .
該 MLS 系統在加拿大範圍內受到廣泛應用.加拿大地產協會正式會員在提供房產買賣專業服務時,使用該系統提高房產供求雙方的信息交流.長期以來溫哥華地產協會始終保持該系統的全面,即時和有效性.

在此值得額外說明的是,並不是說,每一個大溫哥華地產經紀人就都是完全一樣了, 雖然地產經紀人獲取資訊的權利是一樣的,但是每一個經紀人的專業程度,談判技巧,對所在社區的熟悉程度,以及責任心是不一樣的.這一點就需要大家購房者慧眼識英雄了. 

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BC省政府需要做好防災準備

*新聞來源 2月24日 溫哥華 世界日報
西門菲沙大學（SFU）地球科學教授 John Clague，19日在溫哥華會展中心舉行的 美國尖端科學協會（AAAS）座談會上指出，受到全球暖化影響，卑詩省海平面不斷上升，因此呼籲政府做好防災應變措施；而卑詩大學（UBC）教授艾奇頓 David Edgington 則表示，未來本省若發生強震及引發海嘯來襲時，卑省居民並未做好面對災難的準備。

雖然沿岸海平面在過去一直維持不變，但近但近100年來，受到地球暖化的嚴重影響，北極冰山溶解增快以及海洋增溫等現象導致海平面不斷升高，估計在下個世紀時，卑省沿岸水位至少會上升30公分，甚至最多可能高達1公尺，而全球受到海平面上升影響的人口將會有5億人。

UBC 艾奇頓教授續稱，卑省沿岸水位上升至1公尺的可能性極高，但由於目前科學界對於海平面上升的評估過於保守，因此當天災來襲時，卑省將會受到洪水的嚴重衝擊，並會對列治文和三角洲等社區帶來巨大威脅。他說：「屆時包括溫哥華國際機場、三角洲以及托瓦遜渡輪碼頭（Tsawwassen ferry terminal）將會岌岌可危。」

因此克萊呼籲，預防洪水倒灌將會有兩個選擇，一個是在三角洲 列治文 等低窪地區興建更高的堤壩，但是價格高昂，或者是撤退一途，但撤退的可能性幾乎是微乎其微，因此呼籲當局立刻展開行動加強戒備，避免天災發生時措手不及。

大溫哥華買房必備黃金六點

大溫哥華買房必備黃金六點

注意高壓電塔
注意房子附近有無高壓電塔（線）通過。打開窗戶，頭伸出去別忘了左右伸長一點，大角度看看，附近有沒有高壓電塔。雖然目前醫學上還沒有百分之一百確認高壓電塔對人體有害，先不論會不會有心理作用的影響，下雨天高壓電塔有時會滋滋作響，如果距離太近，這聲音不但影響到每日的睡眠，對日常生活也造成了干擾

學校就在旁邊，噪音也在你旁邊
有些物件標榜面對學校，當然好處多多，小孩上學近、面對操場景觀好，還有學校的綠樹清靜空氣。但是有一點不可不慎，房子的位置，是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲以及家長接送小孩的車輛噪音。週末學生放假，總可以好好休息了吧？很多學校會出借辦活動，平時也許鐘聲和廣播聲還刻意不放太大聲，但是出借辦運動會、園遊會 聲音才更大  值得您再三考慮。

省去裝潢費，多了修繕費
髒髒舊舊的溫哥華房子一定不容易賣出，你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的。但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」，買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。 所謂維修的房子，就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好，可能管線也都換新了，很有誠意的來出售，遇到這樣的物件算是非常幸運。但是市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢。用木板把漏水壁癌的牆壁封住，破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好、甚至還有看來美輪美奐的浴室，地板排水孔竟然是假的！這些小地方很容易被忽略，但卻會造成生活的大不便。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢？有些基本法則可以參考：遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。當然這並不是絕對，賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚。所以有些人索性就都不買過度裝潢的房子。強調建議"聘請驗屋師是必需要點".

溫哥華飛機航道
十幾年前筆者剛到加拿大時陪著自己親朋好友在列治文看房子, 跟當時移民公司介紹的房地產經紀看完6套房子後, 下午5點和地產經紀說拜拜後，我建議大家在附近多晃十分鐘，才發現這列治文的房子正好在飛機的航道正上方，每隔十分鐘，就會有飛機經經過轟轟作響。尤其是離溫哥華機場距離較近的地方，飛機高度越低，噪音越大。除非常常出國的人，否則實在沒必要一定選在溫哥華機場航道附近。


空氣不流通
分享了很多容易忽略的噪音問題，通常大家會得到一個標準答案「裝氣密窗」就聽不到了。的確，大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決，但是如果這噪音是持續的，難道一年都要關氣密窗生活嗎？澤霖也在此提醒大家，窗戶緊閉又沒開空調的狀況下，空氣不流通，室內二氧化碳 CO2 濃度過高，對身體健康非常不好。

千金買房，萬金買鄰
這是最不容易在看大溫哥華房子的時候看出來的，但是有時候「問」可以邊幫你過濾掉不佳的物件。附近鄰居的職業是什麼？樓上有沒有小孩愛亂跑跳、動物叫聲、一樓是不是有亂排放油煙的餐廳、除了自己觀察之外，如果是大樓物件，住戶也是很好的詢問對象。其他像是樓梯間、電梯是否整潔 都可以看出大樓的管理是否落實，有自愛的鄰居可以省卻不少麻煩。不過就算在溫哥華買屋時這些都注意了，還是會有「出槌」的時候， 筆者 公司同事現在住在列治文，樓上的住戶因工作關係搬到本拿比，就把房子出租出去，遇過半夜開PARTY的房客、每天回家高跟鞋叩叩叩的房客，現在的房客則是每天走路有如千斤重，早上她幾點起床樓下都一清二楚。所以，鄰居們最好都是自住戶，也才不會常有人在搬家，常搬家公共區域的損壞率也會較高。

以上幾點建議是筆者多年來給予買家的忠告，畢竟買房地產是一輩子最重要的投資，大家還是小心謹慎駛得萬年船為宜.

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大溫哥華房地產經紀人
蔡澤霖 778-384-0601

想很快賣掉你溫哥華的房子嗎? 開始整理打包吧!

如果您的房屋正在出售中,想很快賣掉你溫哥華的房子嗎? 將每件東西都弄得乾乾淨淨, 移開所有的雜物, 暫時將你的狗寄養在朋友家, 會使你的願望早點實現．不是人家說：某人的垃圾是另一個人的寶藏嗎? 有沒有想過這句話是反之易然? 所以說：某人的寶藏是另一個人的垃圾也是有道理的．

雖然很難讓人承認, 但如果屋主真的有賣房子的決心, 有一些事是必需要親自面對的．無論你信還是不信,  屋主 那隻眼中全世界最可愛的貓可能無法讓別人驚豔．那些瓷器跟你很速配, 但可能跟別人無緣．至於你牆上那些家庭照, 那就更………．

所以事實是, 賣房子是讓潛在的買方想像他們自己在你房子裡的情況, 如果他們看到的都是你的東西, 他們如何想像呢? 所以, 第一, 你最好將自己的喜好移出你家; 第二, 順便移開你的個人留駐的生活足跡.

乾乾淨淨, 清清爽爽,並刮去所有黏撘撘的小手留下像印記般的小污點．重點是, 房子必需絕對地重新整頓! 畢竟, 如果你真的想賣房子, 記住, 你在和新房子競爭, 所以要盡力散發出脆脆的新味!
筆者常常會以比較直接的建議賣方也就是屋主: 沒有人要買你的個人回憶．而且, 你賣房子的方法不是你平時住房子的方法, 成功的賣方好像高貴林的王先生夫婦 就是證明這個策略最佳的例證．去年秋天他們決定賣屋．他們在十月將房子推出銷售, 定價 $865,000, 十一月以 $857,000 賣出．他們怎麼做到的? 其實他們只是簡單地 照著筆者建議去做一個屋主盡量能夠做的事罷了．

每當筆者被委任賣房時, 常常建議賣方, 將每件東西清理一下, 重新油漆黑烏烏的牆腳板, 清理窗戶, 拿掉紗窗, 讓院子看得清楚些, 整理庭園, 最重要的是清除雜物．太多雜物會使潛在買主完全失去興趣, 所以最好扔掉掛在牆上的壁毯, 保齡球獎杯, 絨布的Hello Kitty, 所有裝飾用的小東西都要整理．它們堵塞在整齊光滑的表面, 更重要的是, 他們防礙其他人想像將他們自己的紀念品放在這些檯面上．

當你有大清掃的心情時, 去清理廚房．將冰箱上所有東西都清掉, 是的, 甚至你瘦了十磅的那張照片．將去年經紀人送的日曆從牆上拿下來, 將廚房流理台上所有小家電都移開, 就像就要搬家了, 不是嗎? 那麼整理打包吧!

你住在房子裡的方式, 通常不是你要賣房子時住在裡面的方式．既然你已開始打包, 最好也將一些大件的雜物搬出去．拿王先生家的例子來說 最好移開讓房子看起來變小了的任何東西．

接下來的步驟是除去所有太個人裝飾的風格, 這包括戲劇化的窗簾, 地毯, 和一些不搭配的繪畫．雖然這些裝飾很好, 但是, 更好的是, 你能讓人們想像他們的傢俱和他們的裝飾在這棟房子裡的景像．所以, 要賣的房子裡要愈中性原始愈好, 鮮花和植物還算可以, 但如果你想刻意營造溫室的樣子, 那麼人們就看不到房子的本身．人們就沒有對這個房子有想像空間了．

接下來, 雖然所有的人都難免傷心, 但堅強的王先生全家一致決定：將他們的愛狗們送去渡個小假．我們努力保持清潔, 但它們不停地掉毛, 而且一旦打掃乾境了, 又發現很難保持． 王太太說．所以, 兩隻愛犬,被送去本拿比的哥哥家, 因為根據調查顯示, 寵物的味道會嚇退許多潛在買主．更直接說：原屋主吸煙的味道也是許多人打消買意的原因．事實上即使自己吸煙, 許多人也很討厭進了別人的房子裡有一股煙味．所以說：要賣主試著戒煙, 不然乾脆到外面去吸煙．我並建議他們常將房子通風．買主進了通風良好的房子才有興趣考慮其他的優點．一進屋內就感覺空氣渾濁呼吸困難的房子, 很難再引起買主進一步的興趣．

最後的清理工作是地板． 王先生家將所有硬木地板上臘, 磨光, 並清洗地毯, 然後將前門玄關大樓梯上的地毯全部換新．經過十年的頻繁使用 (王先生家有一個兒子兩個女兒), 進門大樓梯的地毯再怎麼處理都不如換新來的事半功倍．買主一進門的第一印象就是：“新的”．這樣, 絕大部份真正想買房子的人都會打起精神繼續欣賞你房子的其他優點了．

最後忠告是：確定所有的燈開關和燈泡都是好的．你不會要人家發現燈泡不亮吧!  至於該不該打開所有的燈? 如果所有的燈都被打開了, 買主說不定會認為這個房子可能很陰暗．所以, 何妨在採光良好的幾個角落不要開燈, 但確定燈的開關和燈泡都正常, 讓好奇的買家自己動手, 發現你的房子光亮的絕妙好處．

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2012 大溫哥華房地產政府估價出爐

近日來卑詩鑑價局（BC Assessment）最新大溫哥華房地產政府估價報告出爐，去年大溫哥華多數地區房價持續上揚 ..其中去年2011年 西溫哥華 West Vancouver 與列治文 Richmond 某些地段獨立屋飆漲3成，去年 溫哥華西區 Vancouver West 漲幅也達25% 。
惠斯勒（Whistler）與潘伯頓（Pemberton）一帶則逆勢下滑，跌幅高達15%。業主若對物業的 房地產政府估價報告有異議，可在收到估價報告後向卑詩鑑價局申訴。

卑詩鑑價局最新大溫哥華房地產估價出爐後，業主近期即可接到自己房地產的估價報告。整體而言，BC 省內各地房價多較去年上升，全省房地產總值逾1.1兆元，較去年同期上漲6.42%；總戶數增加0.75%，達191萬7394單位。

其中去年西溫哥華獨立屋漲幅最高，介於15%到30%之間；列治文漲幅介於10%到30%間。溫哥華漲幅亦相當可觀，介於15%到25%之間，相較於本拿比去年漲幅高達百分之18 ，只有一街之隔 ( North Road ) 的高貴林去年只有小漲百分之7 左右， 如果未來長青線 Evergreen Line 捷運系統完工後 ，有可能成為令人期待的新亮點 。

2010 剛成功舉辦冬奧的惠斯勒地區房價則下滑，當地到潘伯頓一帶有高達1萬9000個物業估價下跌，幅度最高達15%。以惠斯勒附近的「溪濱」（Creekside）社區獨立屋為例，平均價跌至91萬9000元，較去年下滑逾9萬元。

卑詩鑑價局的估價報告BC Assessment 將做為各地市府課徵物業稅依據。該局指出，大溫哥華房地產估價基準是2011年7月1日的市場價值及該物業在2011年10月31日時的實際狀況，政府估值增減每戶不同，主要是根據大溫哥華周邊地區同類型房屋的銷售價格，並參考房屋土地大小、年份、屋況，地點及景觀等因素通盤考量。

官方房地產政府估價網站 www.bcassessment.ca 列出各地房價估值及鄰近地區去年1月到10月的銷售紀錄，大溫哥華民眾可在3月15日前上網查詢及比較。

大溫哥華屋主若對自己 房地產 的估價有異議，可在收到 政府估價報告後向省府「物業估價審議委員會」（Property Assessment Review Panel）提出申訴（Appeal），要求重新估價。申訴程序請參照鑑價報告背面的說明。

新聞來源 溫哥華世界日報