星期二

溫哥華房地產市場好像雲霄飛車


今年的溫哥華房地產市場,好像雲霄飛車,急跌急起,連U型反彈都不是,是標準的V型反彈。目前的房價又逼進歷史高峰,有人因而獲利,也有人悔恨交加。

從事美容業的小尤,今年2月在溫哥華西區買了一棟139萬的獨立屋,最近以180萬轉手賣掉,手邊獲利相當於十幾年的工作所得,她因此眉開眼笑,不必美容就很漂亮。


這是溫哥華特有的現象,靠房地產在極短時間內賺大筆鈔票。根據地產局資料,今年3、4月間,溫哥華西區的房屋成交平均價,比政府公告價格少了6、7萬,到了10月底,已經高於公告價格20幾萬。

換句話說,在短短半年內,溫西平均房價增加了30幾萬。小尤那間可能比較特別,足足增加41萬。

就在選對時機者興高采烈之際,一些低價售屋者則捶胸頓足,有些還與自己的地產經紀人決裂。經營餐廳的老廖,就有一間本拿比獨立屋被狠狠殺價後賣出。他賣了半年,最後以67萬在今年1月成交。鄰居同樣的房子,10月賣了87萬。他平白損失這麼多錢,所有的氣都出在經紀人身上,怪對方沒有以「專業」即時阻止他做傻事,兩人之間的關係降到冰點。

不僅有買有賣者情緒波動,沒買也沒賣的人,同樣悔不當初。在溫哥華市中心工作的阿美就直問自己:「年初那麼多建設公司拋售新屋,我為什麼沒去買?」新移民葉氏夫婦也怨自己動作不夠快,半年前應該進場購屋。他們有個共同疑問,不曉得冬奧之後還有沒有機會?

V型有可能變成VV型嗎?專家都說不會。可是專家的說法不一定準,沒有一個專家曾預測到今年的房地產市場會如此戲劇化。所以,未來有各種可能,恐怕連哈珀總理都不敢保證一定會如何。

房價高高低低很正常,只要我們的血壓不要跟著高高低低就好。
By Ms. Su Yaya

星期日

早上溫哥華下了今年冬天的第一場雪!


COOOL ! 今天早上溫哥華下了今年冬天的第一場雪!

雖然這個時間下雪對溫哥華來說有點早,讓人擔心今年冬天會不會像去年一樣出門前要花上半個鐘頭剷除積雪.
不過看到飄雪還是很讓人興奮 !!

星期三

溫哥華房地產市場為何逆轉?

2009年 ,加拿大房市並沒有步美國房價大跌的後塵,而是出乎意料地與遠隔萬里的中國樓市走勢相似:在經歷5,6月份短暫的「小陽春」後直接進入「盛夏」,並將火爆的成交態勢一直延續至今。
據加拿大房地產協會(Canadian Real Estate Association)發佈的最新統計數據,第三季度加拿大的成屋銷售量達13.5萬個單位,同比上漲18%,創同季度歷史最高水平。

數據同時顯示,今年10月份大溫哥華平均樓價達61.78萬加元,多倫多平均樓價為40.85萬加元,均創下歷史新高。

這確實出乎很多溫哥華房地產專家和業內人士的預料,今年加拿大房地產市場經歷了前所未有的劇烈變動。」年初時,由於成交量較去年嚴重萎縮,溫哥華房地產市場上到處瀰漫著悲觀的情緒和言論,房市自5月起頗具戲劇性的大逆轉令人始料未及。
 
最壞時刻已經過去

從台灣移民溫哥華已有2年時間的張太太今年3月委託Alan購買了一套位於UBC大學附近的Townhouse,對此她感到十分慶幸:「當時這房子的要價只有75萬加元,如果是現在,估計至少要多花10萬加元,而且還未必能搶到offer。」

正如她所言,短短幾個月,大溫哥華房市已從買方市場迅速轉變為賣方市場,在一些好學區及交通便捷點,爭搶offer的現象「捲土重來」。不僅是溫哥華, 甚至列治文Richmond,本拿比Burnaby等地重現排隊買樓的盛況。

簡直就像一個是白天一個是黑夜。加拿大房地產協會主席Dale Ripplinger如此形容近期加拿大房地產市場與年初相比所呈現的巨大反差。

種種跡象表明,加拿大樓市「築底」跡象十分明顯,最壞的時刻已經過去。

溫哥華房地產市場為何逆轉?

在加拿大實體經濟,尤其是製造業和出口業低迷以及失業率仍然高企的背景下,房地產市場緣何背道而馳,從5月份開始就率先復甦?

多位業內專家認為,這是一波由超低利率催生的行情。目前加拿大央行基準隔夜拆借利率僅為0.25%,各商業銀行和金融機構的房屋房貸利率也處於歷史最低位,一些購房者拿到的房貸利率幾乎比兩年前低了2個百分點。

不久前 ,加拿大央行重申,在2010年第二季度末結束前不會加息。加拿大央行承諾明年6月底前不加息,那麼換言之明年7月後加息的可能性非常大。「消費者預期房貸利率會上調,在這種預期下,不少暫時不想買房的人也會選擇明年7月之前出手。」

溫哥華房地產經紀人 蔡澤霖 認為,目前市場借貸成本低,同時一部分買家對通脹的預期提高,購買房產用於保值增值的意願增強,因此提前了置業購屋計劃。
除了低利率和通脹預期之外,購房者在經歷近半年的觀望後,壓抑已久的剛性需求得到釋放,投資性需求也開始入市,這些都推動了房價的走高。」。

「未來幾個月加拿大主要城市的房地產走勢將趨於平穩,不會出現大起大落的情況。預計明年6月底之前如果房屋貸款利率不漲,房價還有進一步上升的空間。」蔡澤霖分析,儘管每年冬天都是傳統的銷售淡季,但是這個冬天不會太「冷」。

星期五

11月18日前的預售交易不須繳納HST

BC省府宣布調高統一銷售稅(HST)新屋退稅額上限,同時公布HST新屋過渡條例,凡於今年11月18日前簽約的預售交易,就算交屋日期在明年7月1日之後,也不須繳納HST。

BC省財政廳長韓仕新19日在宣布調高HST新屋退稅上限的同時,也公布實施HST的新屋交易過渡條例,只要在明年7月1日前完成產權移轉或交屋的新屋交易,均無需繳納HST中屬於省稅的部分。

不少大溫哥華民眾關心預售屋交易的HST如何認定,過渡條例也明確規範,只要在今年11月18日當天或之前簽訂的預售合約,就算產權移轉或交屋日期落在明年7月1日或之後,也無需繳納HST中屬於省稅的部分。

由於這部分新屋交易不適用HST稅率,當然也不得享受HST新屋退稅優惠。

但從過渡條例公布的19日起,所有大溫哥華預售交易,只要交屋日期落在明年7月1日以後,都需支付HST。

星期一

溫哥華冬季奧運選手村



2010冬奧委員會開放選手村內一間擁有無敵福溪美景的2房居住單位給新聞記者參觀,溫哥華房地產界人士估計,這間附有400平方呎大露台頂層單位推出後,市價將高達200萬元。

  新聞記者參觀的少有大型公寓,現有間隔為2臥房加上2.5個洗手間,房內有大型衣櫥,單位面積達1779平方呎,還附設400平方呎的綠意盎然大露台,可盡覽溫哥華科學館(Science World)及福溪一帶美景。負責在溫哥華冬季奧運後推銷選手村單位的地產界業者(Bob Rennie)預計,開賣時的價格會是200萬元左右。

 溫哥華冬季奧運選手村開發總監卡特勒(Mark Cutler)拒絕公開各國選手的居住位置,但意有所指地透露「加拿大代表隊一定會住得很舒服,有可能比其他人更舒服。」

 因為以環保為主題,在這個選手村的居住單位內,並未見到大型LCD電視,未有提供電話線路,單位內沒獨立廚房。卡特勒透露,電視及電話並不屬於國際奧會的要求項目,因此為了達到「綠色選手村」的目標,電視將會放置在各國隊伍的客廳中,互聯網及電話也會集中管理。房內也沒有廚房,運動員要到餐廳才能吃飯。

 冬季奧運選手村處處可見環保概念,例如露台觀景亭的屋頂,皆有種植綠色植物。不過Mark Cutler 指出,奧運會結束後開始對外售賣時,環保屋頂可能會拆除,地毯也會換成硬木地板。

 曾負責2000年悉尼奧運選手村工程的卡特勒,仍然認為自己祖國當年的選手村,品質上更為傑出。但他強調,溫哥華及威士拿的選手村,是他所參與興建的選手村中,最好的2個。

 選手村預計可入住2730名運動員,以及350名殘障運動員。中央將會有一間集合銀行、商舖、郵局、小吃店、快遞、以及溫哥華原住民藝術館的小型購物中心。在溫哥華奧運會結束後,這間購物中心將改建為社區中心,預計會有健身房、托兒所、餐廳以及一個供居民划艇的小型碼頭。

星期四

溫哥華的冬天適合買房地產嗎?


一般來說,人們在冬天的情緒都比較低落,據科學家研究,人腦中的(血清素)對於人們的情緒有重要的影響作用。在冬天由於(血清素)的濃度比較低,人們情緒低下。許多溫哥華房地產經紀也都將假期安排在冬季,賣家也都不願意將房子在冬天放盤,無可置疑冬天是房地產的傳統淡季,既如此為什麼要在冬天買房ㄋ?

加拿大石油大亨 保羅蓋蒂是世界上最成功的商人之一,當他在1976年以86歲的高齡去世時擁有3億美元的財產。他在自己的傳記上寫到:如果你想賺大錢,真正的賺大錢,你必須幹沒人幹的事情。當大家都在甩賣時購入,一直等到大家都需要時賣給他們,這不是一個口號,而是投資的最基本要素。這就是我們要在溫哥華的冬天才買房的出發點,具體地講冬天買房有以下幾個優點:

1。賣方更加積極:冬天市場不活躍,正如前面所言,如果有選擇的話沒有人願意在冬天賣房子。可是一旦他真的要在冬天賣房,你猜怎麼樣?他必定是真正想要賣出。你會減少有機會遇到“試試市場”的不急賣家。而且當你進入談判階段時,賣家一般比較願意接受低於標價的價格。有一個研究發現冬天房價會比在其他季節低2-4%。

2。新房市場:溫哥華房地產建築商也要總結年度工作。如果年度報告能顯示銷售較去年增加了百分之幾十,利潤提高了多少多少,等等,那麼管理人士和投資人士都高興。因此在接近年終的時候,溫哥華建商為了多賣幾間房子以達到目標更願意給你一些“優待”。比如免費升級地板,免費升級家用電器等等。

3。裝修,佈置,電器安裝,搬家都容易:在其它季節是這些溫哥華服務業的主要季節,如許多好的溫哥華搬家公司要提前一個月或更久的時間預定。可是在冬天你就較容易安排。

4。新年新家:節日期間朋友互訪,將朋友間搬家的慶祝和節日互拜結合起來更有趣味。執杯冰酒壁爐旁,新朋舊友話來年,這也許會為過去一年畫個記憶深刻的句號。

5。在冬天買房驗屋師可以幫你看到在其他季節看不到的驗屋重點----冰壩。大雪過後如果在水槽邊發現冰塊或是房檐掛有冰凌那就是冰壩現象了。其原因很簡單-----隔離不好。大雪將房頂覆蓋以後,如果閣樓隔離不好,餘熱上升就是靠近房頂的雪溶化,可是外面的溫度又太低,溶化的雪水到水槽就結冰了。越聚越多冰壩出現了。時間長了對房子有兩方面的損害。一是溶化的雪水進入到瓦的下面進爾對房頂造成損害。二是結冰的冰凌掛在水槽邊會使水槽負擔過重,時間長了會有裂縫,下雨天雨水不能順著水槽流而是順著牆壁流,危害也不小。

當然有這麼多的人不喜歡冬天買房肯定有冬天買房不好的地方,概括而言有兩點:
1。行動不便:冬天冰天雪地,凍手凍腳,所以在看房時要小心保暖,安全第一,以防滑倒。
2。房屋檢驗:有兩個問題,一是大雪覆蓋不能看到房頂狀況,所以大雪過後不要看房;二是空調,驗房師不會在冬天開空調檢查其工作情況,因為此舉可能毀壞壓縮機。所以你有在夏天開空調時才發現空調機不工作的危險。

根據我的個人看法:如果你在看房的第一階段(到處看看,對在哪個區買和買什麼樣的房子都不確定)冬季就先休息一下。因為到溫哥華各個區去看看太不方便;如果你在看房的第二階段(對於區域和房子種類基本鎖定),保持和你的房地產經紀的密切聯繫,先讓房地產經紀為你初選一下,如發現合適的及時看,如果你在看房的第三階段(房子的樣子已經印入腦海),眼睛請睜大,說不定你的目標房地產正在減價呢!

星期一

大溫哥華房地產 競價策略


從8月份以來,大溫哥華房地產市場一直非常熱騰騰,溫哥華房價及成交量就像坐上了直升機。 9月雖然比前兩個月稍微淡靜一點,但買賣仍十分活躍,一個房子有幾個 Offer 爭的現象仍很常見。有的房地產經紀會通過標低價格,製造多人競爭的氣氛,買家多,擔心自己買不到,就爭相把價格抬高。在這樣的情況下,有人會用過高的價格買到了房子,有人則因為太多人爭就放棄。

在競價的情況下,溫哥華買家應該採取什麼樣的策略呢,以下幾點個人建議:

首先,要清楚房子真正的溫哥華房地產價格區間。去年溫哥華房地產市場十分低迷,今年忽然轉旺,讓買家有點措手不及,溫哥華賣家銳氣大增。從網上看房地產價格,去年是一片下跌的紅色,今年是一片上升。在這樣的情況下,了解房地產的真正價值更重要。在競價過程中,要清楚房子的真正價值,預先設好價格上限,而不是無限加價。

其次,要警惕賣家房地產經紀人信息,有時賣家地產經紀人說的Offer數量是有誇大的。在競價時一定要了解對方offer 真正數量。要問賣方給Offer買家經紀所在公司和名字,還可以要求賣家與買家經紀人當面遞交offer,以便防制賣方經紀人在其中耍花樣。

第三,在無條件購屋時,一定要預先採取措施保障自己的利益。在競價時,不少買家會採用無條件購屋的方式令自己有優勢,但如果這樣做,有時工作要預先做好才不讓自己冒風險。要預先談好銀行貸款,這樣才可以心中有數,把貸款的條件解除。不少貸款者目前遇到的問題是,在加拿大居住5年後就變成了老移民,貸款需要看收入,而不是主要看首付;另外,預先驗屋也很重要,這樣就可以把驗屋的條件解除掉;預先看房子的文件也可以把這個看文件的條件解除掉。 “除非是對房子的情況非常熟悉有把握,否則一定要把工作做在前面,才可以下Cash Offer。”

第四,在多個Offer的情況下,買家的有些Offer並未被不良賣方經紀轉給賣家,而是自己選擇買家,不良賣方經紀會選擇沒有買方經紀的。在此情況下,買方可以要求見賣家,賣方經紀是不能阻攔的。

對於有些買家看到多個就想放棄的想法,個人建議,不管多少個Offer,能買到合適的價格就買,否則才考慮放棄。 “多人競價,買到的價格不一定高;沒人競價,買到的價格不一定就好。”所以,關鍵在於分析數據,比較市場上同類房子的價格,找出房子的真正價值。在多方競爭的市場,買房要有自己的策略方案,把工作做在前面,才可以用公平價格買到自己滿意的房子。

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星期六

溫哥華的空中飛人


移民路走啊走的,盡頭分成兩條叉路,「落地生根」與「葉落歸根」。不管選擇那一條路,心中都難免悵然,特別是一家人意見不一時。

有位鄰居最近打算賣溫哥華房地產回流,因為女兒到英國上大學,兒子到美國工作,先生幾年前已回台灣陪老母親,她一個人留在溫哥華「無所事事」,簡直成了眾矢之的,一家人都希望她賣掉溫哥華的房子回流。

「當初是一家四口快快樂樂移民,也做了加拿大落地生根的準備,怎麼現在變成落葉要歸根?我一輩子照顧先生孩子,難到不能在溫哥華這裡過幾年清閒的日子,女兒一離家念大學,好像我的價值就沒了,非得跟著先生回去不可。」這位鄰居一面收拾,一面說著。

這是許多我們台灣移民女性的共同心聲。當年他們陪著一家老小勇闖加拿大新大陸,以超強的適應力面對各種艱難挑戰。當孩子們逐漸成長,擁有自己的一片天時,她們常常要配合先生的回流選擇。

有個朋友就因為「選擇做自己」,而與先生分道揚鑣。移民十年,她日日苦讀英文,從最基層的工作做起。她的先生卻覺得在別人的土地上浪費青春不值得,「況且英文再怎麼學,也沒有人家土生土長的講得好」,於是,當太太的負責在溫哥華這裡照顧子女,當先生的則扮演空中飛人,幾個月來探望妻子兒女一次。

空中飛人家庭每天靠電話或MSN連繫,慢慢地話題愈來愈少,台灣到溫哥華的距離愈來愈遠。

我的鄰居雖然心裡不痛快,還是決定收拾行囊,回去台北與先生團聚,就是擔心再堅持下去,會傷了婚姻。「無論如何,還是先回去安撫先生要緊,至於以後要住那裡加拿大還是台北,其實還不一定。人生的變化很大的。」她說。

落地生根?還是葉落歸根?兩個問號就像拉向兩極的繩索,拉扯著一代又一代的溫哥華移民遊子.
By Yaya Su 2009

星期三

用投資的觀念來購買溫哥華自住的房子

賺錢不是投資客的專利,溫哥華自住型購屋人該如何兼顧保值,與累積未來換屋的本錢呢?資源有限的首次購屋人,更要懂得用投資客的精明眼光,慎選第一次進場的標的。

究竟現在買溫哥華房子會不會套牢,甚至還有遭遇溫哥華房價下跌的風險呢?若用投資的觀念來購買自住的房子,不僅可以滿足購屋自用的需求,也可以大幅降低資產縮水的風險,是溫哥華購屋族首先要建立的觀念。

一般溫哥華房市買家有兩種,一種自住型,一種投資客,投資客出手是為了賺錢,因此會集中火力尋找最受歡迎、最容易脫手的標的;而自住型純粹是為自用 而購屋,尋找標的時通常是把主觀需求放在第一位,夠不夠住、上班方不方便、價錢貴不貴是首要考量,卻往往沒有考量房子的投資價值。

自住型購屋人往往自認經驗不足、本錢有限,只求滿足眼前需求,但也正因本錢有限,更應懂得利用第一幢房子就開始累積未來換屋的本錢,學學溫哥華投資客的思考邏輯,即使是買第一幢房子也要有積極的賺錢企圖。提供八種聰明的購屋觀念,幫助購屋新手輕鬆展開購屋行動。

1:一次買足一生的需求

換屋次數愈多,無謂的成本支出就愈多,懂得精打細算,就要盡量減少換屋次數。小公寓通常是首購人士的第一選擇,但當家庭成員增加時,又得大費周章進行換 屋。聰明的購屋行動應該在第一次就盡量從獨立屋格局下手,暫時用不到的房間可出租,用租金貼補多出來的房貸利息,等家庭成員增加,再將房間收回,減少換屋成 本。

2:在溫哥華愈多人接受的房子才是好房子

即使在過去房市景氣的年代,溫哥華投資客都很少會去碰太遠、太小、太大的房子,因為這些標的能夠接受的人較少,不僅脫手的時間會延長,也不容易有好的賣 價。這些房子競爭力差,房價繼續下探的機率相當高,如果連保值功能都達不到的話,又如何寄望靠第一間房子累積換屋本錢?

3:以投資角度來說,溫哥華好地段的舊房子勝過無發展潛力地方的新房子

LOCATION !! LOCATION !!LOCATION !!

地段,始終都是溫哥華房市贏家謹記的口訣,因地段不易取代、不易改變、不會折舊,地段考量永遠都優先於房子本身。由於都市土地不易取得,過去十年許多建商轉進偏郊區,用較好的建材與公共設施,淡化地段不佳的事實,來吸引荷包有限的年輕家庭。但隨景氣變差,一向末漲先跌的郊區房價,修正幅度遠較地段佳的地區大,土地 價值縮水,房子也面臨折舊,蓋得再漂亮的房子,並不會因此躲過房價大幅修正的考驗。

而好地段的舊房子,可以透過整建讓房屋價值提升,景氣好轉時,地段佳的地區通常是被資金動能點亮的第一盞燈,即使景氣反轉,也是最後才受到影響。

4:跟著都市計畫發展找房子

每一個都市都有它的預定發展軸線。都市發展軸線通常會擁有最多的資源與大型建設,跟著大溫哥華都市計畫軸線發展找房子,自然有機會順勢享受密集建設所帶動的成果。

5:生活機能指數高,為房價加分

生活機能愈好,愈能提供舒適便利的居家生活,而且地區內的生活機能佳,居住者捨不得輕易外移,外來者又慕名想要遷入,在籌碼供應有限的情況下,房價當然會有相當的抗跌性。

6:單純小社區比大社區更快脫手

因數百戶甚至千戶的大社區,各戶的競爭條件相同,若同一時間有數戶貼出售條,買方可選擇對象多,容易比價、議價,相對也就拖長成交時間。由於戶數不多,較能掌握鄰里的素質,甚至有少數社區因熱心人士居間推動,從公共設施的管理品質,到住戶間的情感交流,都真正做到守望相助。住戶遷出機率遠低於遷入,社區品質成為最珍貴的資產,對房價當然有相當支撐。

7:公共設施多,對房價未必是助力

溫哥華建商在包裝預售案時,經常規畫多項公共設施,以達到為房價加分的效果。但設施愈多,不僅各戶要分攤較多的公設面積,也代表管理費將會相當沈重,特別是游泳 池、三溫暖等設施的維護開銷最重,每戶分攤下來,一個月要繳數百元的管理費,公共設施反而成為房價的包袱。

管理費與每年都要繳的地價稅、房屋稅都代表房屋的持有成本,以投資角度來看,持有成本愈重,實質獲利愈少。

8:優良學區的房子,最不受景氣影響 ( 溫哥華房地產投資重點 )

子女的教育投資,普遍受到父母的重視,而且也是最不受景氣影響的一項支出,事實證明優良學區內的房價,的確也最禁得起景氣考驗。

但因溫哥華優良學區名額粥少僧多,通常學區內的房價至少會比學區外貴,對於首次購屋者或許會是一項沈重負擔,但孩子可進入優良學區就讀,未來要轉手時,即使景氣再差,也依然搶手。

溫哥華到底誰在買房子?


馬太太回台灣住了三個禮拜,返家時發現正在賣屋的左右鄰居,插牌上紛紛掛出Sold字,連大馬路邊的房子也一樣賣掉。「到底誰在溫哥華買房子?」她狐疑地問。

大溫哥華地區的房地產六月銷售創紀錄,七月繼續挺進,重點區域八月也沒有回軟跡象,幾乎所有人都想知道:到底誰在買房子?市場還會繼續熱下去嗎?冬奧之後,還有沒有進場好時機?

這些問題,不僅一般人在問,溫哥華地產經紀人也在問。最近二個月,大溫地產局乾脆發出問卷,給所有在六、七月間完成交易的地產經紀人,要他們詳細說明買家的背景與購買動機。

問卷結果尚未公布,不過,根據一些地產公司的觀察,溫哥華地產市場的「菜鳥」-首次購屋者,扮演重要的角色,來自中國、歐洲與亞伯達省的投資客,則拉高了房屋價格。

首次購屋者看到身邊的親朋好友都在溫哥華房地產上嚐到甜頭,早就等待時機進場。在去年後半年市場停滯時,他們只敢觀望,仍在等待有利的購買時機,今年初,市場繼續低迷,他們也按兵不動,春天之後,有人覺得價格已經下來一、二成,遂奮勇進場,六月之後價格上揚,擔心買不到的第一次購屋者,紛紛「戴著鋼盔往前衝」。

另外,有意以小換大的換屋族,也扮演推波助瀾的角色。這一波下跌,高價獨立屋的價格,跌得比中間價位的獨立屋多,有利於以小換大。以本拿比來說,七十幾萬的獨立屋,只要情況不是太離譜,可以輕易就脫手。而一百萬出頭的房子,紛紛降到百萬左右,換屋族只要拿出個二十幾萬,就可以從二千多呎的房子,換成四千多呎,多出來的空間出租,剛好付房屋貸款。

同樣的算盤在溫哥華也一樣,目前一百三十萬以下的房屋市場搶破頭,二百萬以上卻好買得很,正是舊屋換新屋的最佳時機。經營餐廳的彼得,三月間買了一間熱門地段的新屋,開價246萬,他以 198萬買到。他七月剛把原本居住的百年老屋賣掉,原本只想賣103萬,因為房子在大馬路邊, 在各方人馬爭相下單之下,最後以119萬成交。

他以80萬的代價,換到面積二倍多的新屋,他在地下室做了四間學生宿舍,一間打算租500元,二千元剛好付房屋貸款。他唯一要愁的,就是要找到愛護新房子的好房客。

除了首次購屋者與換屋族之外,來自中國的投資客也是主力。很多賺到錢的企業家,都想把錢挪一部分到國外。放在溫哥華房地產上面,不但能增值還可以自住,比其他投資工具更穩當。據說中國目前只有大約只有1%的賺錢企業家把錢匯出來,未來還有 99%會跟著出來,這股資金實力會帶來多大的衝擊,目前還無法估計。

來自油源豐富的亞伯達省投資客,據說也活躍得很,他們不像華人集中在溫哥華、本拿比、列治文幾個城市,而是廣泛的買,比華人的範圍圈更東、更北,他們以投資與退休自住為主。另外,來自歐洲的購買者仍絡繹於途,始終保持一定的力道。

就因為這種種因素,在美國雷霆萬鈞的地產風暴,吹到大溫哥華地區時顯得雲淡風輕,原本下跌一至二成的價格,很快被拉了上來。現在看起來,恐怕連冬奧之後,都不見得有撿便宜的機會。

By YAYA SU

星期一

溫哥華中學學區 與 溫哥華房價成正比


大溫哥華的溫哥華西區是許多移民華人聚集之處,景色宜人,林木蔥蘢,住宅建築高雅,在全世界最適合居住的城市排名一向名列前茅。由於學區好,當然成為家長追捧的目標;西區房價高是眾所皆知,新移民如果經濟條件佳,又有正在上學的孩子,通常會以西區為購屋首選。

所以每年5、6月,西區房市交投熱絡,其中一個原因是住在西區獨立屋的家長如遇到孩子離家上大學,有些往往會選擇大屋換小屋,搬到列治文或本拿比,或是完成階段性任務回流故鄉,這些空出來的房子就成了新移民選擇入住的新寵。

2009 今年1到7月溫哥華西區的獨立屋的總成交量是1096間,其中中位售價的獨立屋是132萬元(列治文7月份中位售價平均是69萬元),高價位的中等價格則是231萬1000元。但是像Shanghnessy區(478萬元)、University Hill區(459萬元)則在450萬元以上,價格驚人。而Quilchena區(282萬元)、South Granville區(255萬5000元)、Point Grey區(245萬元)、Kerrisdale區(241萬3000元)等也有200萬元的價格。

這些高價位的獨立屋,所處地段環境優美,溫哥華的大自然景觀讓人心曠神怡,學區好當然是無庸置疑,例如在University Hill區的University Hill中學年年在大溫中學菲沙排行居公立學校第一名,成為家長最嚮往的學區,但是獨立屋高價位平均單價之高,也不是一般人能入住的,即便是中位售價房地產也有135萬元,屋價雖高,但是仍非常受移民的青睞。

溫哥華西區最受華人喜愛的房地產區域和學校排名基本上有些關聯,隨著排名的升降,房價也有所改變,例如近幾年來Lord Byng中學在排名上節節上升,在公立學校排名幾乎緊追在University Hill中學之後,名列第二,對Dunbar區房地產買賣的熱絡有不少助益。

事實證明,溫哥華房地產今年1月到7月,Dunbar區共售出148間,銷售量居西區之冠。該區屋宇的地不大,大多是33呎面寬的標準地,所以在中位售價上是127萬5000元,在高價位的中位數也未超過200萬元(192萬5000元),算是又好又便宜的靚區,該區位於西區的尾端,古木參天,西人多,對華人而言,生活機能以西人為主,對移民而言也是很有新意。

西區另一個獨立屋成交量高的區域是South Granville區,共售出119間(1月到7月),此區環境開闊光亮,以地大見稱,豪宅林立,是我們華人鍾愛的區域之一,中位售價(161萬5000元)僅次於Shanghnessy區,地處溫哥華西區的中心地帶,到列治文市吃飯購物約15鐘車程,十分方便;Magee中學學校排名也不錯,喜歡大屋的人此區是值得考慮。

Point Grey區共售104間,中位房地產售價為156萬,兩者都位居西區第三名。該區以海景著名,多數房屋坐擁無敵海景,海濱公園林立,區內大部分劃入Lord Byng中學學區,對喜歡住坪數較大的房子又希望孩子讀Lord Byng中學的家長,這裡可以兩全其美。

Arbutus區也是非常受溫哥華華人喜愛的區域,獨立屋共成交83間,緊追於Kitsilano區的89間。此區平坦,面寬50呎的獨立屋最為普遍,且入讀大溫地區公立學校排名第三的Prince of Wales中學,生活機能充沛是該區的特色,中位售價是146萬,高價位的中位數則是197萬,略高於Dunbar區。

Kerrisdale區今年至今賣出81間房地產,沿著41間的商店和公寓林立,頗有英式小鎮的風情,頗受華人及西人的喜愛。Point Grey中學位於此區,中學排名為公立學校第六名,中位售價為140萬元,深受歡迎。

在溫哥華西區最划算的房地產區域算是Marpole區,今年至7月賣出77間獨立屋,中位售價為91萬元,高價位的中位數在118萬元。此區飲食、購物幾乎貼近列治文市,但又享有西區怡人的景致,尤其適逢春季,此區大街小巷開滿櫻花,令人陶醉;入讀有IB學分的Churchill中學。

房價和學校排名之間存在微妙的關係是不爭的事實,從以上各區的房價都可看出大約端倪。

From : Caan Chen

星期六

溫哥華購屋者會趕在明年統一銷售稅HST開徵之前進場

卑詩地產協會(BCREA)預測,大溫哥華下半年房市將持續成長,今年成交單位數可望較去年增加15%,而且明年還會繼續上升6%。另外,多數購屋者會趕在明年7月統一銷售稅(HST)開徵之前進場。

卑詩地產協會首席經濟分析師穆爾27日指出,大溫哥華住屋市場雖然今年元月一度瀕臨崩盤,其後即一路回升,估計全年成交數字可達到7萬9400戶,較去年增加15%。

不過他說,溫哥華房地產成交價歷經去年下半年的滑落,今年前半年雖也逐步回升,估計今年平均成交價仍會低於去年。

房地產分析師表示,今年BC省內住屋平均成交價應在45萬1200元,較去年低1%;明年會增加一個百分點,達到45萬7600元。

房地產分析師認為,溫哥華房地產經歷過去12個月的大幅波動後,現在起到明年之間可望回穩。他說,消費者現對房市已較有信心,不少人更趁著房價、利率都低時進場溫哥華房地產。

分析師則認為,房市展現的活力,代表卑省整體經濟在未來三季中都會有不錯的復甦表現。不過,穆爾也指出,省內各地區房市復甦步調無法如一,大溫哥華和大維多利亞的房市應會有不錯表現,而其他地區復甦速度較慢。

穆爾表示,大溫哥華住屋市場明年還會成長6%,回復到10年平均線上。他也預估,HST 如在明年7月施行,多數買主應會趕在明年上半年前進場購屋,以免適用百分之12~14的高稅率。

星期一

孩子究竟應該何時來加拿大上學?

資訊來源 : GLOBAL CHINESE PRESS

讓孩子接受更好的教育,是眾多移民朋友選擇移民加拿大的一大初衷。不過,對於孩子究竟應該何時來加拿大上學讀書,則是智者見智,仁者見仁。

對這個問題,新移民們普遍存在著非常矛盾複雜的心理,腦子裡翻來復去地盤算著:是小學階段或更早的幼年時期來溫哥華,以便學得一口地道流利的英文,為完全融入加拿大社會奠定基礎;還是在家鄉的氛圍中多熏陶幾年,把中文和其他基礎知識學紮實了,再來領略西方教育的精粹?

帶著同樣的問題,我們接觸了大溫哥華的幾個移民家庭,聽他們講述自己的煩惱與困惑;也採訪了本地的教育行家,聽取其對這個問題的見解。

中國教育重負不堪

家住本拿比的楊太太有個活潑可愛的女兒叫 琳娜,在中國即將升入小學3年級。提起女兒繁重的學習負擔,既心疼又無奈。她講,都說中國大陸基礎教育好,這可是要付出很高代價的。為了孩子上學的事兒,家里人跑關係跑斷了腿,贊助費沒少花,好不容易擠進了杭州最好的小學,這才只是千辛萬苦的開始。

自打孩子上學那天起,家裡幫忙照看孩子的外公、外婆就多了一份艱鉅的任務——每天陪著寫作業。才小學1年級,每天的數學速算習題就有7、8頁,還有語文課的《每日寫話》,每天都得寫起碼一頁的日記。才1年級的孩子,認得多少字,能有多少寫的呢?女兒好歹把日常瑣事記錄下來,寫成了一篇篇文字,可是別的孩子,寫的都是讀《紅樓夢》、《水滸傳》心得一類“覺悟甚高”的佳作,得到了老師的嘉許,被貼在牆報上作為範文,還獲得了小紅花,這便給女兒和外祖父母陡增了壓力;更不用說還有練琴、學畫、加修奧數等各種門類的課外學習任務了。那些奧數題,需要運用古怪的思維方式去解答,經常折騰得祖孫3人到晚上11點多才能睡覺,有時候外公外婆還會為如何解算奧數題吵架呢。

楊太太說,聽人介紹,加拿大的教育氛圍相對寬鬆,有利於孩子心理健康成長,將來孩子一定要過來上學。不過小學階段還是在中國學完,一是覺得費了九牛二虎之力得來的名校學位就這麼放棄了太可惜;二來希望打下紮實的中文基礎;三呢,則是不想因為過來得太早,與那些中國國內孩子相比,少學了很多學術類的知識。

要學地道英文就得趁早

王先生從深圳移民來溫哥華已經幾年了,9歲的兒子Henry留在深圳上學,也是擠破腦袋進入了當地最好的小學。 Henry是個愛學習肯下苦功的孩子,除了學校的各項作業,奧數、鋼琴、各種學科比賽,已經把每天的日程安排得滿滿的了。

今年元旦當天深夜12點,王先生打越洋電話回去問候新年好,電話那頭的兒子報告說還在做功課,這可把王先生心疼壞了。兒子倒是有很清醒的認識,對爸爸說,學習不能放鬆,要是成績差了,會挨老師訓,被同學看不起,受別人欺負。

王先生已打定主意,要讓兒子盡快來加拿大上學。他認為,孩子在中國國內學到3、4年級,中文已經有了不錯的底子了。為了讓孩子有個更好的前途,必須趁年紀小給他提供環境和條件,掌握好地道標準的英語,最好是使得英文成為其第一語言。

“來加拿大溫哥華上學不是為了討得一身輕鬆”,王先生心裡很清楚:說加拿大學習輕鬆,完全是誤解,這邊小學課程看似不難,但已加入了很多研究性的課題項目,旨在鍛煉孩子的獨立思考和動手能力,況且許多家庭也像在中國一樣,課外加補各類科目,至於那些有心要考頂尖大學,或者衝刺美國“長春藤”的學生來說,加拿大中學課程學習的繁重與緊張,與中國國內相比是有過之而無不及。所以,與其等孩子在中國磨蹭到10幾歲再來加國“啃”英文,不如趁年紀小,早做準備。

孩子學習取決於父母

廣東來的吳太認為,父母兩人若是都一心一意在加拿大定居下來,孩子當然是隨著大人在加國讀書好,就怕大人本身拿不定主意,中國、加拿大兩邊跑,連帶著孩子也這邊上上學,那邊讀讀書,結果是兩頭不到岸,最終還是耽誤了孩子。

吳太坦誠,自己在這方面就有慘痛的教訓。當年吳太一家移民獲批,登陸溫哥華,一起來到加國的孩子就在溫哥華上5年級,那時年紀小,學英文敢開口,操著磕磕巴巴、滿是語病的中式英文就大模大樣地與別人溝通,與學校裡本地滿口英文的同學們也沒有什麼隔閡,樣樣都能玩到一起。

可是一年後,吳太兩口子感覺在溫哥華工作難找,生意難做,便決定打道回府,孩子自然也跟著回中國了。回到中國國內的學校,憑著在加拿大1年的學習經歷,孩子在加拿大尚上不了檔次的英文在大陸同學中卻是鶴立雞群,孩子學習上的自信心和自豪感都提升了不少。

一晃又是2年多,為保住自己的楓葉卡,吳太不得不再次回到溫哥華,這回她是打定主意,起碼要呆到換到新的楓葉卡。只是又一次跟過來的孩子可就抓瞎了。 9月份開學,孩子就要進入這邊中學的9年級,面臨的是看起來似乎不可逾越的語言障礙和綜合課程總體上的難度提升。現在,孩子年紀大了,要適應新的環境,結交新的朋友,已經不再容易。暑期的每一天,孩子都在為開學後的日子犯愁,吳太看在心裡,內心充滿愧疚。

“就算保住了楓葉卡,將來何去何從也還是未知數。現時的心情是矛盾又無奈,最擔心的是孩子的正常學習大受影響。”吳太嘆息連連,她並且總結說,以自己的體會,孩子在中國國內完成小學3年級課程後,轉來加拿大讀書,應該是最好的方案。

第二語言10歲是個關鍵

擔任溫哥華Sylvan教育中心主任的簡樂慈(Diana Kan)明確表示,語言學方面的研究和有關調查結果顯示,對第二語言的學習和掌握,10歲左右是個關鍵性的分水嶺。

她說,小孩子在幼兒時期可以毫無困難地學習任何語言,隨著年齡的增長,難度逐漸加大,一般而言,10歲之前,大多數孩子都能順利地掌握第二語言,不但容易上口,而且語音純正。年紀越大,越是到了高年級,語言學習上面臨的挑戰越強。這是因為,到了高年級,語言學習不再是小孩子順其自然的模仿與重現,也不是年紀稍大後有意識地記憶詞彙和語法規則,而是必須超越單純聽與說的基礎層面,在更深更廣的文化層面上去學習帶有西方歷史、風俗、文化等複雜背景的語言藝術。

簡樂慈介紹說,溫哥華中學的英文課,8年級就要開始接觸莎士比亞的作品了。日常的課程安排,都是以小說、詩歌等文學作品作為教材,要求學生在閱讀理解的基礎上,分析作者為何要這樣寫,表達了什麼深層含義,並要聯繫學生個人的實際生活,闡述作品對自己有何啟發和教益。舉個簡單的例子,西方文學作品裡,會有這樣的情節,作品中的人物看見一隻黑貓走過,心情便變得悲切或沉重起來。這是具有暗示性的文學描述,學生必須首先了解,在西方風俗中,黑貓的出現是不吉利的預兆,而這樣的內涵,中學老師會認為同學們都已對這樣的習俗知曉了而不做專門講解。如果是ESL學生,連詞彙句子的字面意思都一知半解,對這一類的內容,就更難以把握了。

英文對文理科都有影響

簡樂慈進一步闡述道,高年級ESL學生,不光在英文課和社會學(Social)上有顯而易見的困難,就算是引以自豪的數理化強項科目,也會遭遇學習障礙。

她說,中國的理科課程內容雖然程度高,但注重記憶公式和機械性的習題重複聯繫,而這邊的教育,則更多地傾向於理解運用。學生不但要用英文解釋解題的步驟,一步步說清楚自己思考的方式和過程,更要與其他同學分工合作,根據課堂所學內容,自行動手,將學到的知識轉化成可實際使用的工具或模型,這就是加拿大學校裡司空見慣的”做項目”(project)的要求。這種動手能力以及從項目醞釀、設計、分工、協作到最後合成整個過程所需的溝通和協調能力,都是中國學生的弱項。

另外,中西教學模式的差異也會讓年紀較大的孩子難以適應。中國的教學,都是老師講,學生聽,安靜聽課、乖乖做功課的,就是好學生,中港台三地均是如此。可是這邊的課堂,不少時候看起來是鬧哄哄的,因為教學主要以課堂討論的形式進行,那些踴躍發表自己意見的,不管他說的對錯與否,哪怕是差了十萬八千里,也受到老師賞識,相反,不出聲的學生,老師會認為其思考能力低,或者是完全不懂、跟不上課堂進度,不幸地是,高年級ESL學生因為一是語言的問題,二是擺脫不了過去在中國定了型的上課模式,不少都屬於“過於安靜”的這一類。

家長本身需要端正態度

簡樂慈指出,自己在溫哥華Sylvan教育中心工作,遇到不少新移民家長帶著孩子來尋求補習。但其中一些人,尤以孩子在高年級階段才移民來加的家長最為典型,都抱著一種不夠正確的想法,他們覺得,自己孩子的英文怎麼能跟本地長大的孩子比得了,當著孩子的面,就說,對英文科不抱很高要求,只要幫忙讓孩子跟得上學校的英文課,好歹通過高中畢業的英文考試就行。

在家長這種態度的影響下,一些新移民中學生也有英文恐懼症,心想反正自己英文不行,就專攻數理化。這都反映出他們對加拿大的教育體系還缺乏了解。其實,英文是終生工具,是今後謀生髮展的基礎,外來移民要把提高英文水平作為一輩子的追求。就算單單為了過考試關,也不是過了中學階段就完事了。舉例來說,學生如果升入卑詩大學(UBC),還是要上必修的英文課,且必須要通過統一的LPI英文水平考試。有的學生,勉強過了中學畢業關,又被大學的LPI考試攔住了,而且連考幾年都過不了,煩惱得很。所以說,家長首先一定要自己對學語言、接受西方文化持開放態度,從而在無形中對孩子有個正面積極的影響。


來源 : GLOBAL CHINESE PRESS

星期六

新移民是促使溫哥華房地產市場重新成長的動力


大溫哥華近幾年來的房地產一直看好,而且似乎已經避開上一波巨大的金融風暴,很多人士認為這都是新移民的功勞, 當然, 或許亞洲移民會加溫溫哥華的房地產熱潮, 但是根據加拿大房貸公司調查, 高科技產業也是引領大溫哥華經濟復甦的關鍵之一,溫哥華房貸分析師指出,這一明星產業也是促使溫哥華房地產市場重新成長的重要動力。

加拿大房貸公司(CMHC)資深分析師 梅茲指出,溫哥華房地產市場未來的主要買主可分為三大類,包括「年輕的科技人才」、「富裕而講求生活品質的中年人士」,以及「新移民」。他指出,這三大類人士對於溫哥華房地產的影響力與日俱增,未來勢必全面改寫大溫哥華房地產市場的面貌。

分析師表示,所謂的「年輕科技人才」年齡約在二十三歲至三十五歲之間,他們具有科技專才,多半精通電腦,但流動性也大,平均每隔兩年就會換一家公司或遷移他地工作。

與上一輩相較,這些科技新貴的家庭組成也愈趨精簡,子女數減少,生活則以工作及娛樂為優先,他們也特別重視與休閒相關的設施或資源。不過,由於他們的遷徙機會高,因此租屋與購屋的機率各半。

至於「富裕而講求生活品質的中年人士」,梅茲認為,這些通常是在近年來新經濟快速成長過程中最先獲利的一批人,年齡約在四十五歲至五十五歲之間,他們通常選擇溫哥華市中心一帶的高價公寓,或是郊區較隱密的住宅區為居住地點。

他認為,這類中年人士來自美加兩地,他們在股市及債券市場上多有大額投資,購買習慣則是品質及服務第一,價錢其次。

梅茲指出,來加拿大的企業移民當中有二成六的人,以及三成的投資移民選擇落腳 BC省,其中絕大多數又選擇住在大溫哥華地區。。他認為,這些新到移民人才將集中從事 進出口,高科技及生化相關的產業,因此也可享有不錯的待遇。

分析師指出,這類新移民年齡多在三十五歲至五十歲之間,他們多半會選擇具有文化背景較多元化的地區居住,溫哥華未來七成新的家庭都是由這類移民人士組成,因此也將是整體房地產市場長期復甦的主要動力來源。

他指出,這類新移民買主目前多半在溫哥華購屋,但未來將會把選擇地點擴大到大溫哥華其他地區,如列治文,本拿比,素里及菲沙河谷等地,特別是那些正在興建新社區地點,更會受到他們青睞。


alan9969@gmail.com

星期二

再談 溫哥華 買房基本流程

再談 溫哥華 買房基本流程

1 看房 showing

買溫哥華房子第一個步驟,你要針對自己的需求與預算,設定一個區域;你可能需要花上一點時間,到整個大溫哥華地區的各個城市走走。2000年以後, 落腳在大溫哥華地區的中國大陸及台灣移民,所擇定的定居城市大都分布在溫哥華、列治文、本拿比、素里、白石鎮、新西敏及高貴林,圍繞在溫哥華週邊的城市。當你擇訂一個欲居住的城市後,再詳細地走走看看該城市的各個區域,然後再依價位各個區域的優先順序。

此時,你需要找一個信賴的溫哥華房地產經紀,告訴他,你所需的預算、區域、房子樣式等等條件。你的房地產經紀人會列出一些符合你需要的物件,然後跟各個物件的賣方房地產經紀人約時間,帶你去看房子。

2 offer(出價)

當你滿意你所看的房子,你可以請你的房地產經紀人下offer 給賣方, 在offer上會列出一些重點: 1.你願意買的價錢;
2.你購買的條件和條件移除日期: 例如:貸款通過和驗屋通過; 甚至要求換地毯等等條件。
3.過戶日期
4.交屋日期(可以正式搬進去的日期);
5.調整日期(屬於買方開始負擔之一些相關稅金或費用的起算日期);
6.訂金金額 訂金將暫存在買方房地產經紀公司裡的信託帳戶內,若該物件有成交,該訂金即成為成交金額的一部份。

3 Counter-offer 還價

賣方會針對你的價錢與條件作修改,也有的賣方無法接受你的價錢與條件,直接就石沉大海。
若你有接到賣方的 counter-offer,賣方可修改了你出的價錢與條件,你可以接受,或依然可以再提出另一個價錢與條件。 直到成交的價錢與條件,雙方都能接受,這份房產契約就算"準成交"。

4銀行貸款

在加拿大你可以先行尋找貸款銀行,多問幾家,尋找利率較低與還款條件較佳的銀行。當你跟銀行敲定利率與條件後,這一個利率與條件會為你保留90-120天(視各銀行政策不同),若在這一段期間利率降低,將適用新的低利率;若利率提高,就維持你所議定的利率。在這段保留期間內,你可以慢慢找房子。

新移民剛來溫哥華時,在這裡可能沒有工作,銀行會如何計算給你的貸款額度?加拿大政府鼓勵新移民購置房屋,報到後居住未滿5年的移民,大多數都可以得到成交價格70%的貸款。所以你可以計算自己的自備款需要有多少。如要買價值100萬的房子,你需要有30萬的自備款。 當你有了上述"準成交"的契約後,拿到銀行,銀行即會開始展開估價作業。

5驗屋

驗屋時,你最好是能跟隨驗屋師親自去操作所有設備與水電,並讓所有水龍頭流個10分鐘以上,看看排水是否流暢,天花板、牆角及窗邊是否有漏水痕跡。費用約300~400左右.驗屋全程約2小時.

6條件移除

你必須在條件移除日期前完成貸款和驗屋(或其他列於條件移除中的項目)的動作,當買方的所有條件都移除了,簽了條件移除書繳了訂金,這份買賣契約就正式生效。

7交屋程序

當你的條件解除、買賣契約成立後,你的房地產經紀人會為你、或你自己找一個律師來辦理過戶的手續。該律師會直接與你的貸款銀行聯繫,交屋日期前你必須至律師處簽署文件,律師此時就會列出所有的項目金額,等交屋過戶日期當天,自備款(須先存入你的帳戶,並提供授權給律師提領)與貸款將從銀行轉至律師的帳戶,然後再轉至賣方的律師帳戶。


如有不詳盡之處 請email alan9969@gmail.com Alan

星期六

不透過買方經紀人的交易,買主真的有省到一筆錢嗎? ( REPLY FOR JAMES CHEN )

今年二月中,在短短一個星期,幫一對台灣來的新移民買到一間位於溫哥華西區的有海景兩房公寓 成交價 $568,000,四月初完成交屋手續,他們夫婦在與鄰居閒聊中,得知鄰居沒有透過買家經紀人 而是直接向賣方地產經紀人下 OFFER ,而當時賣方經紀人承諾會給予最優價格 甚至於會把買方佣金一併算入折扣,那對鄰居當時覺得”機會難得” 直接與賣方下訂,成交價 $595,000。

不透過買方經紀人的交易,買主真的有省到一筆錢嗎?

結果是反而多付了 595,000-568,000=27,000
( 所謂賣方經紀人的佣金折扣是否是 真有其事? )

試問,賣方經紀人的第一任務是甚麼? 當然是站在賣方立場想,而不是站在只有一面之緣的買家,這個邏輯應該大家會認同吧?

+ 補充說明 +

建議在溫哥華買房子時盡可能任用信任的地產經紀人,而不要直接面對賣方經紀

因為您信賴的溫哥華地產經紀人可以提供以下資料 :

1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議

以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.

雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.

再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )

1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )

2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).

更何況, "在溫哥華, 買家不需付予經紀人任何費用"

"沒有可靠的買方經紀人的買家, 像是矇住眼睛打拳擊比賽, 在談判桌上實在不利".

星期五

大溫哥華明年將推行統一銷售稅 HST

近日溫哥華房屋建築商表示,卑詩省推行統一銷售稅(HST),可能會打擊正在復蘇中的大溫哥華新屋的房地產市場。

烈治文房屋建築公司老闆格里姆Grimm表示,定於明年實施的卑詩省統一銷售稅,可能導致本地新屋售價大幅增加,從而影響新屋銷量。

格里姆表示,由於溫哥華屋價近期回落,因此吸引不少買家在這時入市,但新稅實施之後,價格的因素可能令溫哥華一些潛在買家卻步。

Portrait Homes今年迄今約有35幢全新獨立屋在大溫哥華開建,但格里姆擔心,更高的銷售稅,會令一些買家難以負擔。

房地產業者指出,根據卑詩省府的新屋退稅計劃,在統一銷售稅 HST 生效之後,40萬元以下新屋的銷售稅,不會多過目前,而40萬元以上新屋的銷售稅,則會比目前增加7%。

太熱了! 溫哥華氣溫 攝氏33.9度

熱浪襲捲,溫哥華昨再以攝氏33.9度,連續第二天打破歷來高溫紀錄,炙熱高溫,讓早已習慣清涼天候的溫哥華居民大呼「凍未條」(受不了)。

大溫哥華連日籠罩在炙熱天候下,前天下午最高溫33.8度,打破當地49年來的高溫紀錄,昨天下午4時當地設在溫哥華機場的官方氣象站再上衝33.9度,不僅突破當地在1965年7月30日創下的當日高溫29.4度紀錄,也再創歷來新高。

星期四

今年是否適合投資溫哥華房地產?

在經濟不景氣,金融海嘯的吹襲下,許多人對投資雖不至於卻步,只是更加謹慎。大溫哥華地區房地產數個月以來房價波動不斷,幸好現已逐漸恢復平穩,一些有多餘資金的人,也開始詢問此時是否適合投資房地產?

一般溫哥華房地產投資者可略分兩類,各有投資的目的和手段,以下具體說明。

一、賺取租金收入為主的投資者:由於現階段金融投資產品回報太差,例如花旗銀行股票跌至目前的美金三元左右,基金普遍腰斬一半,銀行定存利率又低;相對的,房屋貸款利率也降至歷年新低(上周prime rate降到2.25%),預計今年難望大幅回升,貸款利率低是促進購屋的有利元素之一,再加上房價從2008年5月最高點以來,已經下調了20%,例如溫哥華市中心的一睡房加一書房,約650呎的大樓單位,現值35萬上下,出租一個月租金1600元到1700元,估算年投資回報率為4.5%。因此以收取月租收入為著重點的投資者,此時是溫哥華房地產進場的大好時機。

這一類型的投資者一般持有物業的時間較長,房地產若以5年、10年的周期曲線來看,房價均呈上揚趨勢,主因是房地產大都能跑贏通貨膨脹,具保值作用。在購屋時必須側重物業的地點,例如接近大眾交通工具,對租客而言有絕對的吸引力。

二、取房價增值的投資者:此種投資者只需要房租能夠打平貸款支出即可,抓對進場和出場時間即是致勝竅門。即便如此,在選擇投資物業時,除了地點外,格局、座向、光線等內部因素都需注意,因為是賺取增值差價,房子的品質對價格的提升影響巨大,切勿大意。

今年2009第二季溫哥華房市又出現火熱情況,惹得此類型的投資者蠢蠢欲動,但現在是否是進場的最佳時機呢?目前加拿大經濟大環境仍陷窘境,而加拿大失業率將於第三季和第四季大幅攀升

原因之一是大學畢業生暑期時大量湧入市場,搶食工作大餅;
原因之二是為溫哥華冬奧會工作的短期工因合約陸續期滿,有部分將成為失業大軍的一員,這些失業者恐拖累經濟,其影響力不能小覷。

在第二季溫哥華房價持平,房市熱絡的當下,如果手中握有投資物業,應該趁此時良機重新整理,包括物業和貸款。例如:

1. 重新投資房地產:

小屋換大屋:由於小屋房價下降的幅度略小於大屋,兩者價差縮小,適合更換大屋,對投資有利。

更換區域不佳的物業:把握此刻趕緊將增值效果差的物業脫手,尋求更適合投資的物業。

更換已需要花大錢的物業:例如已屆15年的公寓,正值須換屋頂、水管、整修外牆等大幅支出,有損投資者的利益,應趁此出售。

2. 重新銀行貸款:

目前貸款利率正值歷年新低,把握良機,解除利率過高的房貸,重新貸款,降低投資成本。

投資房地產是許多溫哥華移民所熱衷且擅長的「副業」,在經濟景氣時,如魚得水;在經濟不景氣時,也能保值得宜,的確是最佳的生財之道。

轉述自世界日報

星期二

溫哥華房市出現復甦跡象

溫哥華房地產業者近日發表的報告顯示,全國各大城市的房市出現復甦跡象,其中以大溫哥華和大多倫多兩大都會區的復甦態勢最為明顯,大溫哥華地區價位60萬元左右的獨立屋成為搶手貨,帶動復甦步伐。

溫哥華房地產仲介公司的「市場復甦報告」部分內容印證了一周前發表的月份報告內容,譬如大溫哥華房市6月份銷售量較去年同期勁揚75.6%,升幅明顯居全國最高,其次為卡加利銷量飆升28%,多倫多27%。

另一方面 報告提供頗具參考價值的獨特內容,譬如指出各大城市最搶手獨立屋的價位,這是目前房市的亮點,也是復甦關鍵動力所在。

本報告指出,溫哥華最搶手獨立屋的價位在60萬元左右,吸引不少首次購屋者進場。雖然這個「入門價」仍然遠高於一般公寓的價格,但「價格合理的好貨色」不乏捧場客。

報告指出,這種「搶好貨」的現象,從溫哥華,本拿比,列治文地區到南端的白石鎮處處可見,包括周邊的菲沙谷地區。以溫哥華市傳統熱門社區Kitsilano為例,當地目前的住宅成交個案,估計其中半數有多於一位買家出價搶購。

據報告分析,大溫地區復甦態勢凌厲,除了全國普遍可見的有利因素──例如利率處於歷史性低水準、房價明顯比一年前高峰期為低等之外,也有本身獨特因素,如2010年冬季奧運效應、捷運加拿大線今秋竣工通車等。

參考 溫哥華世界日報

何時是 高點? 何時是 低點?

移民五年,剛好趕上溫哥華房地產狂飆期,我不但一毛錢沒賺到,還付了五年昂貴房租。主要原因是資金不足,又缺乏膽識。

我是技術移民,從開始申請時,就透過網路掌握溫哥華的房屋市場狀況,自認已是半個「專家」。因此,當2004年報到時,我告訴有意託我買房的海外朋友們:「現在的房價是歷史新高,可能要等它下來時才買。」

一位與我同時報到的同鄉,因為事先沒有做研究,一下飛機就買房,用了70幾萬在北本拿比買了一間地8000多呎,房子近4000呎的獨立屋。她貸款50萬,房子有兩個出租單位,各2房,租金可以償還部分貸款,她每個月付的貸款錢,其實與我的房租差不多。

當時我覺得她很衝動,都還沒確定是不是要住下來就買房子,而且工作也沒著落,說不定連房子都養不起。老鄉一點也不愁,她說至少會住五年,拿公民後再把房子賣掉。如果付不起貸款,就自己住地下室,把上面租給別人,她隔壁家的日本人就這樣,兩夫婦擠地下室,大房子高價租給別人住。

我沒有學他們,一心一意等待房價下跌。等啊等的,房價愈來愈高,就這樣過了五年。去年夏天開始,房價雖然跌了一些,但不夠多,「都等這麼久了,一定要更低才行。」我告訴自己。所以,冬天所有人都縮手時,我也沒出手。

沒想到,市場一下子又熱了起來,房價並沒有繼續跌。我焦急萬分,無法確定是否要立即進場,因為資訊太多,實在無法判斷未來的市場會如何。就在我猶豫萬分時,老鄉又在UBC旁邊買了一間兩房的公寓,準備給今年夏天要上大學的兒子住。

「妳的問題就是研究做得太多了,反而把自己綁起來。我那間70幾萬買的房子,現在政府估價就有103萬,你去哪裡可以賺三十萬,而且住得這麼舒服?這幾年我來來去去,根本沒找過事做,不像妳每天忙得跟蜜蜂一樣,可是我的收入是妳的好幾倍,妳還沒看清楚嗎?」老鄉當頭棒喝,我啞口無言。

當初,就有理財高手勸我買屋,他的理論是「如果是投資要選擇時機,若是自住就要馬上買,只要住上十年,在溫哥華沒有一間房子是不賺錢的。」我認為他說風涼話,就算是自住,也有高點與低點,我非得等低點再買不可。

問題是,我們並不知道何時是「高點」,何時是「低點」,總要等到事過境遷,才知道原來今年一、二月是近年來的低點。現在,只有「追」與「不追」的問題了,我可以立即進場,或等待下一個「相對低點」。

該不該買個房子?如今回想起來,有點痛恨自己的「研究」。如果像那位老鄉一樣,先一頭栽進去再說,說不定我現在的「身價」已提升了好幾十萬。

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星期一

如何在溫哥華買房地產? *Reply on David's Question from Taiwan

在溫哥華買房地產如何下OFFER

下訂單OFFER是指買賣雙方間的協議,通常是買家起草做出,所以叫下訂單。所下的訂單一旦雙方簽字就具有法律責任,跟合同一樣。

訂單中的條款包括; 購買價格,定金, 交割日期和一些附加條款。
附加條款往往是買方提出的,通常是銀行貸款和房屋檢驗。為保護買家,沒有貸到款或所購房屋檢驗時沒有達到買方質量要求,買方可以不執行合同,也無需承擔法律責任。

房地產經紀人這時的功能非常重要,因為好的經紀人會根據自己在房地產領域中的經驗幫助買主準備近期相同區域 (方圓500公尺左右)、及政府去年估價、相似房產成交情況的資料,幫助買主確定合理價格,既要符合市場的供需情況,又要符合賣方的心理,因為房地產買賣中心理因素相當重要。如果買的是滯銷的房子,那就相對簡單;如果是個搶手的房子,下訂單的技巧就很關鍵。

從心理因素上講,並不是所有賣方都想要把房子賣到盡可能高的價錢。賣高價雖然是所有房主的希望,但是一旦決定出售房子的話,房主不希望他們的房產成為滯銷品,盡快出售也是售房者的重要考量。還有一個不容忽視的因素是每個售房者都需要安全出售自己的房屋。所謂安全出售並不是指什麼天災人禍,而是指簽訂的合同能夠順利實施。所以對房主來說,他不希望訂單中有過多的附加條件。

比如,-個貸款的附加條件,可能使一樁房地產買賣流產,如果買主下訂單後,在銀行貸不到款的話。一個苛刻的房屋檢驗條件也會使售房者失去興趣。這時的售房人如果有好幾家買主競爭的話,他可能不挑那個買價最高、附帶條件過多的,很可能選擇那個價格適中又沒有什麼附帶條件的買主。他知道那些附加條件一旦不能滿足,他不僅失去了給價最高的買主,也可能失去了給價次高而沒有附加條件的買主。

因為後者一看訂單已簽,大勢已去,就會轉購其他的房產,不再回頭了。而買主又得做新一輪的廣告,等下一批人看房,再來一遍討價還價和下訂單的過程。

作為買主來講,如果看到滿意的房子,又出現競爭的話,那決心就要下得果斷。因為在一個激烈競爭的條件下,房產售價可能超過房主本人的定價。如果競爭的買主互不相讓的話,這時買主就要考慮是出一個自己所能接受的最高價一次定乾坤,買不成就果斷撤出,還是一點點地提價,打持久戰,消耗競爭者的耐心。

房地產經紀人這時的作用很重要,他會替你確定價格上限,也會為你探聽買主的真實用意,實質上一個好的房屋買賣合同應該是雙方都滿意的合同,而不是只買主滿意賣主不滿意或賣主滿意買主不滿意的合同。

下訂單前應做的工作還很多,像價格比較、琢磨賣方的心理等。

價格比較是買房中相當重要的一環,這裡指的價格比較不僅是比較售價,而且還包括比較房產的綜合情況,這時做筆記尤其是列表就顯得十分重要。

我在帶買家看房時就列了一個表格,左邊寫上房產名稱和自己的編號,右邊一欄則寫價格、地理位置、交通狀況、房屋新舊程度、室內裝修的條件、朝向以及其他你認為重要的因素。朝向是國人最關心的一個問題,西方人不太在乎門向南,而國人就比較在意。一個滿意的房子最好在不同時間去看,這樣可以比較陽光的照射情況,對房子有個總體的認識。

PS. 在溫哥華買賣房地產,買方不需負擔經紀人任何費用

讀者建議? alan9969@gmail.com

星期五

溫哥華首次購屋減免房地產交易稅

很多我們台灣新移民,在加拿大溫哥華居住超過一年以上,並且是第一次置業,新移民從不同資訊得知房地產交易稅之不同資料,就像盲人摸象,一知半解,我們新移民用這些不全面的資料來決定購買房屋價格,幾乎要繳付不必要的款項給政府。

有鑑於此,在此和各位探討關於房地產交易稅資料,和要符合甚麼資格才可以省回房地產交易稅之稅款。

房地產交易稅是一項卑詩省政府的稅,稅款由買家支付,賣家是不需付這項費用的。
無論在卑詩省內購買任何形式物業都需要付這稅項,有關房地產交易稅之計算方法。

例如買$600,000溫哥華兩房公寓,需要一次過付 $10,000卑詩省房地產交易稅。計算如下:

首 $200,000 X 1% = $2,000
餘下 $400,000 X 2% = $8,000
共付$10,000

屋價$425,000 或以下,房地產交易稅全免
屋價$425,000 - $450,000,房地產交易稅有部分豁免
屋價$450,000以上則要付全數,完全沒有豁免

第一次置業人士想豁免房地產交易稅,買家必須符合以下條件:
(一) 未曾擁有用自己名字登記之自住居所
(二) 一定是加拿大公民或永久居民(根據移民法)
(三) 要在卑詩省連續住滿最少一年。
(四) 在房子登記後92天內一定要搬進去住
(五) 在此房子最少要住滿一年
(六) 擁有這房子最少一年

另外,買家所購買之物業和貸款也要符合以下「所有」條件:
(一)在大溫哥華地區,購買物業價不可以多過$425,000;
(二) 物業面積不可以多過1.24畝;
(三) 房子一定要買來自住。


資料來源: 溫哥華 明報

星期六

溫哥華新移民想要一個家

根據加拿大帝國商業銀行公佈的一項全國性調查顯示,在房價高檔的大溫哥華地區,購屋者的潛力客戶是新移民,大溫哥華地區的新屋主當中,有26%表示他們並不在加拿大出生。但在其他各省,則只有15%的新屋主表示他們並非加拿大土生土長。

據溫哥華移民顧問統計,年齡為18~34歲的移民,到加拿大報到後平均七年,才能買下第一棟房子。但是對於報到時年齡為35~50歲間的移民而言,只需三年,即可買下第一棟房子。新移民喜歡投資房地產,超過投資股票。同時,新移民也比土生土長的加拿大人更喜歡選擇利率較低的短期浮動房貸利率。

根據多位溫哥華房地產經紀人表示,新移民希望能在溫哥華落地生根儘快成為加拿大人,買下房地產正是美夢成真的起步。所以移民們都拼命努力,以儘早達成擁有自己房屋的夢想。
所以喜歡投資房地產的我們華人,即使到了溫哥華,還是忠於"有土斯有財"觀念。除了買下自己居住的處所,還會為了保本,做長期的投資。尤其是在溫哥華創造事業第二春的移民,多半會選擇自己熟悉的投資方式。
如果你打算在搬到溫哥華長住,你會傾向買樓還是租屋而居呢?

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溫哥華也來種花降低犯罪率


東京一飽受竊案所苦的地區"杉賓區",正在透過種花美化街道來協助消除犯罪。或許我們溫哥華也可以試看看。

據杉賓區官員 清高表示,「『種花行動』約在3年前展開。透過在街道旁種花,有更多人會在照顧花或澆花時留意周遭環境。」「防止犯罪最好的辦法就是讓更多人保持警戒。」

杉賓區人口約有52萬8800人,2002年卻創下1710起闖空門案的犯罪新高紀錄。

當一個鄰里守望互助組織發現,在種滿鮮花街道兩邊的大樓竊案發生率較低時,杉賓區決定發起「種花行動」,並呼籲志工在小巷裡和自家門前也種下花苗。

種花只是預防犯罪廣泛行動的其中一環。杉賓區還有9600位巡守員,並在竊盜率最高的區域安裝了200具保全攝影機。區公所還會每天寄發犯罪情報電子郵件給居民。

杉賓區表示這些努力已經奏效,去年該區的竊案數量已降至390起,比2002年減少了近八成。

讀者認為我們溫哥華是否可行? 請來信.^^
alan9969@gmail.com

星期四

大樹對溫哥華屋子的影響


2年多前,有一個朋友林先生看上了溫哥華西區Dunbar的一間房屋,無論從什麼角度來說,都是相當不錯的,唯一不太滿意的地方,就是門前有一棵大樹.在溫哥華,花多樹多,屋子周圍有樹,司空見慣,恐怕不會有太多人在意.也許,在相當多的情況下是沒有問題的.但是,不怕一萬,就怕萬一.

中國古代有一種說法,就是門前有大樹,風水要注意.林先生發現,溫哥華Dunbar的那間屋的那棵樹不是在正門的中間,是在左側,因此,風水學上還算沒問題,林先生想,那套房屋從保養,質量,價格上,實在是太好了.任何事情總不是十全十美的吧.不過.林先生心裡上還是有些擔心.細想一下,既然風水有些科學道理,不應該單單歸為迷信.風水學在中國有幾千年的歷史了,也不至於一文不值吧?

"寧可錯殺一千,不可漏掉一個",本著嚴格的精神,也是為了自己.林先生使用GOOGLE,在網上大開"殺戒",搜索了大量的建築學方面的資料,功夫不負苦心人,終於真相大白.原來,大樹對房屋的影響力是不可忽視的.關於這一點,人們在溫哥華買屋時,即使驗屋檢查也不一定能注意到.

屋子四周的大樹對屋子影響是很大的.因為,大樹每天會吸收大量的水分和營養,這會改變地下泥土的鬆緊度,改變太大,就會影響到地質地基,樹根會穿透地基的牆(力量很大),使底下室漏水.很多地下室漏水,就是大樹所致.另一方面,如果大樹長在屋的前面,還極其可能危害供水系統,排水系統,煤氣系統.導致廁所用水等出現問題.

不過,不一定溫哥華房子因為有大樹,就一定會引起上述問題.是否有問題,有看
(1)樹的類型
(2)樹同屋子的距離
(3)運氣.通常,針葉樹的對房子影響就沒那麼嚴重:(a)吃水不多(b)樹根不長,但水果樹的破壞力很大(a)吸收大量的水和營養,柳樹則穿透力極強(a)柳樹的樹根長的不得了.一般來說,樹同屋頂的距離,至少要有20尺(也不能保證絕對安全).
如果不知道樹的類型.可以看樹葉.如果樹也達到屋頂,就說明樹根可能正在"進攻"地基了.如果樹是同房子一起長大的,那麼是相當危險的.一旦發現樹對房屋造成危害是,必需把樹砍掉,以免繼續危害下去.不過這要同溫哥華市政廳申請,一般溫哥華市政廳都會同意.

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星期六

以後的溫哥華公寓會是什麼樣式?

在溫哥華被稱為“公寓王”的本地人Bob Rennie說,溫哥華的房地產市場正從低迷中開始慢慢反彈。

據CBC報導,Rennie週四在城市設計研究所的年度會議上表示,從數字來看,房地產市場正在逐漸復蘇中,因為銀行利率、房屋價格和每月按揭都在下降。但他也警告說,即使得到恢復,溫哥華的房地產市場也不會和經濟衰退前一樣。

“所有人群的購買習慣已經永遠改變了。我在這一行已經35年,我剛創辦公司的時候,有人給我那麼一個勸告,'當時代變化時,一個人如果還執著於他以前的成功公式,那麼他就是一個傻瓜',我想這話千真萬確,而且這話在現在比在以前顯得更加正確。”
Rennie是溫哥華房地產市場界的顯赫人物。他在這次年度會議上說,奢侈品市場和投資者市場已經消失,開發商應該意識到往日好景已經一去不復返了。

現在是我們重新進行創新性思考的時候了,以後的溫哥華公寓會是什麼樣的?我想會回到基本的樣式,基本的、可以負擔得起的公寓模式。參加這次會議人中應該有人提出一種恰當的,人們能負擔得起的溫哥華公寓模式,從而滿足第一次溫哥華買房者的需要。”

Rennie還表示,儘管人們普遍相信溫哥華的公寓房供過於求,但他的預測是,因為建造過程的遲滯和入門級購房者的持續需求,位於溫哥華市中心,人們可以負擔得起的溫哥華公寓房會出現短缺的狀況。

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用投資的觀念來購買自住的房子


溫哥華房地產增值的聰明購屋術


賺錢不是投資客的專利,自住型購屋人該如何兼顧保值,與累積未來換屋的本錢呢?資源有限的首次購屋人,更要懂得用投資客的精明眼光,慎選第一次進場的標的。

究竟現在買房子會不會套牢,甚至還有遭遇房價下跌的風險呢?若用投資的觀念來購買自住的房子,不僅可以滿足購屋自用的需求,也可以大幅降低資產縮水的風險,是購屋族首先要建立的觀念。
一般房市買家有兩種,一種自住型,一種投資客,投資客出手是為了賺錢,因此會集中火力尋找最受歡迎、最容易脫手的標的;而自住型純粹是為自用 而購屋,尋找標的時通常是把主觀需求放在第一位,夠不夠住、上班方不方便、價錢貴不貴是首要考量,卻往往沒有考量房子的投資價值。

自住型購屋人往往自認經驗不足、本錢有限,只求滿足眼前需求,但也正因本錢有限,更應懂得利用第一幢房子就開始累積未來換屋的本錢,學學投資客的思考邏輯,即使是買第一幢房子也要有積極的賺錢企圖。提供八種聰明的購屋觀念,幫助購屋新手輕鬆展開購屋行動。

◆聰明觀念1:一次買足一生的需求
換屋次數愈多,無謂的成本支出就愈多,懂得精打細算,就要盡量減少換屋次數。小套房通常是首購人士的第一選擇,但當家庭成員增加時,又得大費周章進行換 屋。聰明的購屋行動應該在第一次就盡量從三房格局下手,暫時用不到的房間可出租,用租金貼補多出來的房貸利息,等家庭成員增加,再將房間收回,減少換屋成 本。

◆聰明觀念2:愈多人接受的房子才是好房子
即使在過去房市景氣的年代,投資客都很少會去碰太遠、太小、太大的房子,因為這些標的能夠接受的人較少,不僅脫手的時間會延長,也不容易有好的賣 價。這些房子競爭力差,房價繼續下探的機率相當高,如果連保值功能都達不到的話,又如何寄望靠第一間房子累積換屋本錢?而像三房兩廁 雖然傳統,但需 求的家庭也最多,需求度愈高、成交的時間與行情也會有較好的表現。

◆聰明觀念3:以投資角度來說,溫哥華 好地段的爛房子勝過濫地方的好房子

地段,始終都是房市贏家謹記的口訣,因地段不易取代、不易改變、不會折舊,地段考量永遠都優先於房子本身。由於都市土地不易取得,過去十年許多建商轉進偏 郊,用較好的建材與公共設施,淡化地段不佳的事實,來吸引荷包有限的年輕家庭。但隨景氣變差,一向末漲先跌的郊區房價,修正幅度遠較地段佳的地區大,土地 價值縮水,房子也面臨折舊,蓋得再漂亮的房子,並不會因此躲過房價大幅修正的考驗。

而好地段的爛房子,可以透過整建讓房屋價值提升,景氣好轉時,地段佳的都市地區通常是被資金動能點亮的第一盞燈,即使景氣反轉,也是最後才受到影響。

◆聰明觀念4:跟著都市計畫發展找房子
每一個都市都有它的預定發展軸線。都市發展軸線通常會擁有最多的資源與大型建設,跟著都市計畫軸線發展找房子,自然有機會順勢享受密集建設所帶動的成果。

◆聰明觀念5:生活機能指數高,為房價加分

生活機能愈好,愈能提供舒適便利的居家生活,而且地區內的生活機能佳,居住者捨不得輕易外移,外來者又慕名想要遷入,在籌碼供應有限的情況下,房價當然會有相當的抗跌性。

◆聰明觀念6:單純小社區比大社區更快脫手

因數百戶甚至千戶的大社區,各戶的競爭條件相同,若同一時間有數戶貼出售條,買方可選擇對象多,容易比價、議價,相對也就拖長成交時間。

幾十戶的小社區,已能達到管理費分攤的經濟規模,由於戶數不多,較能掌握鄰里的素質,甚至有少數社區因熱心人士居間推動,從公共設施的管理品質,到住戶間的情感交流,都真正做到守望相助。住戶遷出機率遠低於遷入,社區品質成為最珍貴的資產,對房價當然有相當支撐。

◆聰明觀念7:公共設施多,對房價未必是助力

建商在包裝預售案時,經常規畫多項公共設施,以達到為房價加分的效果。但設施愈多,不僅各戶要分攤較多的公設面積,也代表管理費將會相當沈重,特別是游泳 池、三溫暖等設施的維護開銷最重,每戶分攤下來,一個月要繳數千元的管理費,如果住戶嫌貴而拒繳,乏人管理的公共設施反而成為房價的包袱。

管理費與每年都要繳的地價稅、房屋稅都代表房屋的持有成本,以投資角度來看,持有成本愈重,實質獲利愈少,首次購屋人寧可挑選公設簡單的標的,不僅可減少持有成本,未來轉售時也不用擔心接手人產生抗性。

◆聰明觀念8:優良學區的房子,最不受景氣影響 ( 重點 )
子女的教育投資,普遍受到父母的重視,而且也是最不受景氣影響的一項支出,事實證明優良學區內的房價,的確也最禁得起景氣考驗。

但因優良學區名額粥少僧多,通常學區內的房價至少會比學區外貴,對於首次購屋者或許會是一項沈重負擔,但孩子可進入優良學區就讀,未來要轉手時,即使景氣再差,也依然搶手。
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星期四

加拿大再度被評為銀行體系最穩健國家

在金融海嘯下,全球各國的銀行都飽受摧殘,但這情況在加拿大剛剛相反。加拿大銀行體系穩健,未有大量涉足結構金融產品,六大銀行上周公佈業績,全部超越市場預期,當中只有二間錄得虧損,甚至出現銀行股較其他投資選擇更值得考慮的情況。

  全球金融市場動盪下,各國不斷出現政府為拯救銀行疲於奔命的新聞,唯獨加拿大沒有這類震撼市場的消息。根據世界經濟論壇去年10月發表的調查,全球企業行政人員把加拿大評為銀行體系最穩健的國家,遠勝排第四十的美國和第四十四的英國。

溫哥華房地產財富月刊

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星期日

買方真的有省到一筆錢嗎?



今年二月中,在短短一個星期,幫一對台灣來的新移民買到一間位於溫哥華西區的有海景兩房公寓 成交價 $568,000,四月初完成交屋手續,他們夫婦在與鄰居閒聊中,得知鄰居沒有透過買家經紀人 而是直接向賣方下 OFFER ,而當時賣方經紀人承諾會給予最優價格 甚至於會把買方佣金一併算入折扣,那對鄰居當時覺得”機會難得” 直接與賣方下訂,成交價 $595,000。

不透過買方經紀人的交易,買主真的有省到一筆錢嗎?

結果是反而多付了 595,000-568,000=27,000

試問,賣方經紀人的第一任務是甚麼? 當然是站在賣方立場想,而不是站在只有一面之緣的買家,這個邏輯應該大家會認同吧?

+ 補充說明 +

建議在溫哥華買房子時盡可能任用信任的地產經紀人,而不要直接面對賣方經紀

因為您信賴的溫哥華地產經紀人可以提供以下資料 :

1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議

以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.

雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.

再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )

1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )

2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).

更何況, <"在溫哥華, 買家不需付予經紀人任何費用">

"沒有可靠的買方經紀人的買家, 像是矇住眼睛打拳擊比賽, 在談判桌上實在不利".

星期五

Location, location, location

在溫哥華買賣房地產,考慮所有因素才能衡量交易是優是劣。在溫哥華,我們都在最差的市場裡見過極其出色的交易,也都在最旺的市場裡見過特別糟糕的交易。

過去的一年裡您有沒有動過買房的念頭?是不是看到價格後決定先"再等一等"?
"好的交易往往都是細心發掘和努力談判出來的",不會放在眼前給你。另外,買賣房產不僅需要考慮價錢,最需要考慮的還是“Location, location, location”

這裡說的位置不僅是溫哥華的街區地點,還同時包括時機,也就是買賣時地產市場的漲落情況,經濟動態,平均房租水平,空房率,貸款利息等等。綜合考慮所有因素的組合才能正確衡量任何一筆交易是優是劣。我們在最差的市場裡見過極其出色的交易,也在最旺的市場裡見過糟糕的交易。所以,投資房地產需要不斷的學習;成功地投資需要仔細耐心和持續的努力。

但所謂的“再等一等”是最容易做。對於大多數人,“再等一等”實際上就是不想下決定。

作為一個示範,我們可以舉一個具體的例子,從一個數學的角度,看一看所謂“再等一等”的真正效果。

你現在在列治文租房住,每月租金一千元。過去的幾個月你一直在找房子買,終於看到了一間你滿意的城市屋,售價二十萬,你有能力付四分之一的首期,其餘需要貸款。你的銀行已經批准給你五年4.75%的利率。但這個保證在本月結束時會失效。假設四個月後利率會上升百分之零點五,而且假設這間房子也還沒有賣掉,所以價錢會降五千。

你需要算清楚的就是:你真的是會省五千塊嗎?換句話說,到底是現在買好,還是四個月后買好?

現在買
首期:$200,000 x 25% = $50,000
加其它費用: $3,000
總數: $53,000
今後5年每月還貸款的支出(First mortgage loan on 75% of purchase price, or $150000, 25 year amortization, 5 year closed term at 4.75% annual interest): $855.18
5年還貸款的總支出: $855.18 x 12 x 5 = $51310.80
其中利息部分:$33649.91還本部分:$17660.89
5年總投資:$104,310.80
5年後仍欠貸款的餘額:$132,334

四個月后買:
首期:$195000 x 25% = $48750加其它費用: $3000
再加四個月的房租$4,000
總數: $55,750
以後每月還貸款的支出(First mortgage loan on 75% of purchase price, or $146250, 25 year amortization, 5 year closed term at 5.25% annual interest): $876.40
5年還貸款的總支出: $876.40 x 12 x 5 = $52584.00
其中利息部分:$36393.69還本部分:$16190.31
5年總投資:$108,334.00
5年後仍欠貸款的餘額:$130,059

結論:你雖然看起來在價錢上節省了五千塊錢,然而你等候期間的房租($4000)以及在以後的五年中會多付的利息($2743.78)和少還的本金($1470.58)會使你實際上不僅增加了投資成本,而且在時間上也推遲了你擁有和使用這間房產的效益。
假設你五年後會把房子出租出去,五年以後,四個月的房租的價值又意味著多少?

從這樣一個例子,可以看出,分析一筆房產交易時,一定要全面考慮,決不能只看價錢。

星期二

溫哥華迷你學校 Vancouver Mini School

大溫哥華菲沙學會剛公佈最新學年度的卑詩中學評鑑,溫哥華西區學校的成績仍舊領先群倫,這不免令不少排名較差之學校家長心情忐忑不安,不知是否該效法孟母三遷,為了兒女的教育搬到房價高昂的西區就讀?如果不能擠進好區,想培養及增進孩子對課業和思考挑戰能力,是否還有其它教育選擇?

明星學校年年爆滿,連本學區的學生有時都容納不下,哪裡還有空間接納跨區就讀的學生?有些家長在暑假搬到溫市西區,心想終於可讓孩子擠進名校,豈知溫哥華學校局有規定:在6月底以前遷入某校學區者,才保證下學年可進入該校就讀;但7月以後遷入者,只能列入候補名單,有空缺才能入讀該校,否則就會被安排到其它學校暫讀一年,翌年才能轉回來。

有不少學生就是因此被分到遙遠的學校暫讀一年,因為溫哥華西區一帶的學校都宣告滿額,想暫時擠一下,也擠不進去了。如果搬到西區不是你的選項,但又希望天資聰穎的孩子能有優秀的同儕可以砥礪,除了自費去唸私校之外,倒還有一個選擇,就是選讀溫哥華迷你學校(Vancouver Mini School),或參加一些針對資優生設計的另類教育計畫,接受比一般正規課程更加豐富的教導和挑戰。

以溫哥華的中學為例,在其18所公立中學中,除了提供一般正規課程之外,多半都還提供一些內容更豐富的強化課程(enrichment course),給希望接受更多挑戰的學生們來選修。有些學校乾脆在其校內另外設立一所迷你學校,招收來自溫哥華各學區的菁英,對其提供一系列的強化課程。各個迷你學校的特色和重點都不相同,有的著重在一般學科,例如Point Grey中學有的是以藝術為主,例如Lord Byng中學有的是以計算機科技為號召,例如King George中學

這些特色往往也反映出其校本部之校風。整體而言,各個迷你學校除了在主要學科上加強之外,也十分強調學生的獨立思考、領導統御、團隊合作、社會服務等能力的培養和發揮,課程上常加入戶外教學和籌募資金的活動,讓學生體驗課堂以外的真實世界,激發他們多方的潛力。

由於迷你學校均設有入學標準,並非來者不拒,因此學生的素質一般較高。另外,迷你學校的招生並不限於自己的學區,它也接受溫哥華市內其它學區學生的入學申請。不少接受過「迷你學校」菁英式教育的學生,上了大學後,也敢接受更高難度的挑戰。

以卑詩大學的「科學一」(Science One)課程為例,該課程的設計較靈活,採小班制,討論互動多,要寫的報告也比上傳統課程的大一生多出數倍,學生必須具有創意,才能在此課程中存活。據了解,有不少「科學一」的學生,就是來自「迷你學校」。

課程始於八年級的溫哥華迷你學校,如以下所列:

●Britannia中學的探險計畫(Venture Program)

●Lord Byng中學的藝術迷你學校(Byng Arts Mini School)

●David Thompson中學的奧狄賽計畫(Odyssey Program)

●Gladstone中學的迷你學校

●Gladstone中學的蒙特梭利計畫(Montessori Program)

●John Oliver中學的迷你學校

●Killarney中學的迷你學校

●King George中學的沉浸式科技計畫(Technology Immersion Program)

●Kitsilano中學的MACC計畫

●Templeton中學的迷你學校

●Tupper中學的迷你學校

●Windermere中學的領袖計畫

●Windermere中學的運動藝術計畫

●Vancouver Technical中學的高峰計畫(Summit Program)

●Churchill中學的理想迷你學校(Ideal Mini School)

●Eric Hamber中學的挑戰計畫(Challenge Program)

●Point Grey中學的迷你學校

●Prince of Wales中學的迷你學校

●University Hill中學裡的VSB/大學轉換計畫

星期四

在溫哥華買房地產前< 去市政府查詢一下>




在溫哥華買房地產前< 去市政府查詢一下>

本月初,幫一對新移民夫妻在溫哥華買房子, 在條件解除前 至溫哥華市政府工程課查詢 (用地規劃) 竟然發現賣方未公開本用地其實有一條 Building Line 影響其未來價值, 所以最終買方決定不予購置 .

因為這一個動作, 免除我方買主未來的不確定性及房地產價值風險. "所謂基本功課還是要做".

溫哥華房地產買賣, 不可不謹慎!!

註記 : 賣方經紀人 還是洋人圈裡頂頂有名的大名號

星期三

溫哥華買房流程解說

溫哥華買房基本流程

買房步驟


1看房

買溫哥華房子第一個步驟,你要針對自己的需求與預算,設定一個區域;你可能會想花上一點時間,到整個大溫哥華地區的各個城市走走。但,單單一個溫哥華市,你可能都無法詳細了解各區域的生活環境與機能,遑論整個大溫哥華地區共有二十幾個大大小小的城市呢!?

2000年以後, 落腳在大溫哥華地區的中國大陸及台灣移民,所擇定的定居城市大都分布在溫哥華市、列治文市、本拿比市、素里市、新西敏市及高貴林市等,圍繞在溫哥華週邊的城市。當你擇訂一個欲居住的城市後,再詳細地走走看看該城市的各個區域,然後再依價位各個區域的優先順序。

此時,你可以找一個信賴的溫哥華房地產經紀,告訴他,你所需的預算、區域、房子樣式等等條件。你的房地產經紀人會列出一些符合你需要的物件,然後跟各個物件的賣方房地產經紀人約時間,帶你去看房子。



2 offer(出價)

當你滿意你所看的房子,你可以請你的房地產經紀人下offer給賣方, 在offer上會列出一些重點: 1.你願意買的價錢;
2.你購買的條件和條件移除日期: 例如:貸款通過和驗屋通過(這是一般offer一定要寫的); 甚至要求換地毯等等條件。
3.過戶日期;
4.交屋日期(可以正式搬進去的日期);
5.調整日期(屬於買方開始負擔之一些相關稅金或費用的起算日期);
6.訂金金額 訂金將暫存在買方房地產經紀公司裡的信託帳戶內,若該物件有成交,該訂金即成為成交金額的一部份。

3 Counter-offer 還價

賣方會針對你的價錢與條件作修改,也有的賣方無法接受你的價錢與條件,直接就石沉大海。
若你有接到賣方的 counter-offer,賣方可修改了你出的價錢與條件,你可以接受,或依然可以再提出另一個價錢與條件。 直到成交的價錢與條件,雙方都能接受,這份房產契約就算"準成交"。

4銀行貸款

在加拿大 只要你一有買房意願,就可以先行尋找貸款銀行,多問幾家,尋找利率較低與還款條件較佳的銀行。當你跟銀行敲定利率與條件後,這一個利率與條件會為你保留90-120天(視各銀行政策不同),若在這一段期間利率降低,將適用新的低利率;若利率提高,就維持你所議定的利率。在這段保留期間內,你可以慢慢找房子。
新移民剛來溫哥華時,在這裡可能沒有工作,銀行會如何計算給你的貸款額度?加拿大政府鼓勵新移民購置房屋,報到後居住未滿5年的移民,大多數都可以得到成交價格70%的貸款。所以你可以計算自己的自備款需要有多少。如要買價值60萬的房子,你需要有18萬的自備款。 當你有了上述"準成交"的契約後,拿到銀行,銀行即會開始展開估價作業。

5驗屋

驗屋時,你最好是能跟隨驗屋師親自去操作所有設備與水電,並讓所有水龍頭流個10分鐘以上,看看排水是否流暢,天花板、牆角及窗邊是否有漏水痕跡。費用約300~450左右.

6條件移除

你必須在條件移除日期前完成貸款和驗屋(或其他列於條件移除中的項目)的動作,只要條件移除書未簽,你都還可以撤銷合約 (*特殊情況除外) 當買方的所有條件都移除了,簽了條件移除書繳了訂金,這份買賣契約就正式生效。

7交屋程序

當你的條件解除、買賣契約成立後,你的房地產經紀人會為你、或你自己找一個律師來辦理過戶的手續。該律師會直接與你的貸款銀行聯繫,交屋日期前你必須至律師處簽署文件,律師此時就會列出所有的項目金額,等交屋過戶日期當天,自備款(須先存入你的帳戶,並提供授權給律師提領)與貸款將從銀行轉至律師的帳戶,然後再轉至賣方的律師帳戶。

以上。

如有需要詳加說明 請聯絡 alan9969@gmail.com

星期六

新移民八成選擇在大溫哥華地區定居

據加拿大統計局報告指出,去年第四季來自印度的新移民人數已經超過中國移民,長期穩居首席的中國移民退居亞軍,菲律賓居第三。整體而言,單季內BC省共吸納9205名新移民,比2007年同期縮減0.9%。
統計顯示,2008年第四季(10月至12月)共有9205名新移民報到定居,其中印度占1653人,中國移民為1637人,這是近年來印度移民人數首度超前中國移民。台灣新移民單季共259人,排名第七,香港僅102人抵埠,落至第14席。
該季內抵BC省新移民人數最多的前十名國家和地區依序為:印度、中國、菲律賓、美國、英國、南韓、台灣、伊朗、新加坡、日本。前十名當中亞洲國家占八個。值得注意的是,第四季前來BC省的新移民以家庭團聚類別移民為主力,比例多達三成以上,擠下一向執牛耳的技術移民類別人數。統計顯示,2008年第四季報到的新移民當中,多達八成選擇在大溫哥華地區定居,而亞洲移民更是鍾情溫哥華,高達94%的人以大溫哥華為移民終點地。選擇定居大溫哥華以外或內陸地區的移民多為來自澳洲、歐洲地區的人士。

溫哥華新移民快報

加拿大 溫哥華 投資移民 技術移民 溫哥華

溫哥華房市不可能觸底後立即反彈

在溫哥華房地產一片不景氣聲中,三個月內締造2億7000萬元空前業績的溫哥華房地產業者MAC表示,大溫哥華房地產具有長期保值價值,且目前房價處於低檔,利率創新低,未來五個月內是自住型買家入市良機。但他強調房市不可能觸底後立即反彈,而會在持穩6到12個月後緩步走高。

2月中在外界普遍不看好及同業冷眼旁觀下,以創新手法,大幅降價締造8周銷售375個全新溫哥華公寓單位的MAC行銷公司MAC Marketing總裁麥尼爾(Cameron McNeill)表示,雖然目前房地產不景氣,但該公司卻逆勢大幅成長。

他將今年代銷目標訂為5億元加幣,由於目前已達60%,因此有信心順利完成,甚至超標。麥尼爾將業績成長歸功於多年經驗所累積的市場敏銳度與創新的行銷手法,他說大溫房地產市場從去年年中急轉直下,讓建商及代銷業者受到嚴重衝擊,但他也從其中嗅到商機。

由於許多開發商手中持有不少新完工餘屋,若不及時去化可能面臨沉重資金壓力或因欠缺營運資金而喪失其它開發機會。因此他主動向這些開發商推介「團購」概念,說服開發商大幅降價,將折扣回饋給購屋人士,以換取快速成交。

事實證明市場接受度頗高,首個Omni公司於列治文開發的375個全新公寓代銷案在八周內銷售一空,總金額達1億1000萬元。目前該公司再度承接三家建商的四個開發案,將這些原本相互競爭的產品集合在一起,以超值價格統一銷售,相信可再創佳績。麥尼爾強調,目前大溫幾乎已無新開工公寓建案,現有供應全為建商餘屋或預售買家轉售,就價格而言很難與「團購」所取得的超值折扣價競爭。不過由於供應量有限,他預期溫哥華市場上的新屋將在六個月內庫存量消化完畢,有意購屋人士可在未五個月內趁低入市。

談到大溫哥華房地產市場,他認為可從價格與成交量兩方面觀察未來走勢,以價格為例,溫哥華地產局報告指未來房價可能再跌10%到15%,事實上這個跌幅現在就已實現,整體而言,大溫房地產成交價已較去年高點平均下跌二到三成。加上目前銀行貸款利率處於歷史低點,民眾負擔能力增加,隨著成交量逐步增加,他相信大溫房地產市場不久即可回穩。

但麥尼爾強調,大溫哥華房地產不可能在觸底後立即大幅反彈,而是會在價量持平後小幅上下震盪6到12個月,爾後緩步上揚。對自住型購屋人士而言,未來幾個月將是絕佳入市時機。




世界日報

星期一

溫哥華買房子任用信任的地產經紀

建議在溫哥華買房子時盡可能任用信任的地產經紀人,而不要直接面對賣方經紀
(補充說明)

因為您信賴的溫哥華地產經紀人可以提供以下資料 :
1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議
以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.
再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )

1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )

2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).

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更何況, <"在溫哥華, 買家不需付予經紀人任何費用">

"沒有可靠的買方經紀人的買家, 像是矇住眼睛打拳擊比賽, 在談判桌上實在不利".
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蔡澤霖寫稿於 UBC Starbucks Coffee ( 正在等待一對來自台灣 新移民夫妻 )

星期六

未來溫哥華市中心至機場僅需25分鐘

溫哥華市中心至機場僅需25分鐘

花費20億元的加拿大機場快線(Canada Line)接近完工階段,省長金寶爾指出,加拿大線將在9月初勞工節通車,比預定通車日期提早了3個月。

從去年秋天開始,加拿大線開始在機場、列治文市區和橫跨菲沙河的橋樑等路段進行試行,加拿大線是卑詩省史上最具規模的公私合營計劃,正式通車之後,等於增加了一條10線道的公路,每一天可望減少來往於機場與市中心之間的汽車和巴士,共計20萬次的行車次數,有助於減少溫室氣體排放量,也讓來往於機場與市區之間的省民和旅客更方便。

加拿大線全長19公里、16個車站,沿線所有的車站仍在趕工中。據加拿大線工程技術總監表示,下月一日開始進行全線試車,以目前的進度來說,令人相當滿意。

正式通車之後,預計溫市中心與機場之間的單程行車時間是25分鐘,每一班次有兩個車廂,最高乘客人數是400人之間。「其實乘客人數還可以更多一些,不過為了不想太擠,400人以下最理想」。

所有的車廂都是由韓國現代重工製造,每一節車廂的長度和寬度都比世博線的架空列車寬敞。

為了鼓勵市民騎單車,每個車廂都設有方便乘客停放單車的區域,也有讓旅客擺放行李的地方。技術總監表示,座椅經過特別設計,小行李箱可以放在座椅下面,通車後,溫哥華市中心每隔3分鐘就有一班車開往機場和列治文,從早上5時半至凌晨1時。

加拿大線的行車速度是每小時80公里,這是溫哥華、列治文之間最方便、最環保的交通工具。

溫哥華最適合的房屋貸款5項指標

對於我們溫哥華的購屋者來說,房屋貸款是長期的固定支出,貨比三家不吃虧以下歸整出5項指標,幫你聰明挑對房貸銀行,也選對優惠房貸

剛剛從上海移民來加拿大溫哥華的周先生,今年2月在列治文買下一間三房總價42萬元的中古電梯大樓,周先生準備了約15萬元的自備款,剩餘的27萬元都必須靠房屋貸款。但是才38歲的周先生,第一次在溫哥華買房子,他不知道該如何挑選適合自己經濟能力的房屋貸款,如何安心買下一個屬於自己的家?

他該如何選擇最適合自己的房屋貸款?挑選房貸銀行,可以下列5項指標進行考慮:

指標1:比較房貸利率
「貨比三家不吃虧」,挑選房貸時,也是如此。因為房屋貸款是長期的固定支出,貸款期短則5年,長可以到30年,各銀行為了招攬可以長期往來的潛在客戶,因此會在房貸利率上相互較勁。

對於購屋者來說,從利率數字上來看,差異性不大,但是建議購屋者可以先行計算,長期累積下來的總支出也是一筆可觀的數字。

溫哥華皇家銀行陳副理指出,銀行決定房貸利率的因素很多,會因為貸款人的職業、所得、信用狀況和銀行往來貢獻度等不同而定出不同利率,建議在決定前,不妨多查詢並比較幾家銀行

指標2:精算貸款成本
向銀行申辦房屋貸款,除了每個月要繳的本金和利息外,還必須留意申請過程中所隱藏的附加費用,包括:手續費、帳管費、開辦費、估價費等,以上附加費用約在200到400元間。在貸款前,都應該詳細了解附加費用,並納入貸款成本進行估算。

指標3:產品多樣性
溫哥華房貸商品種類繁多,不同產品具備不同功能與特性,因此購屋前,先請房貸專員介紹多種房貸,再依照個人的財務狀況和理財需求,挑選符合現階段需要的房貸。

指標4:銀行服務品質
房貸是一種長期交易,因此購屋者必須和銀行長期往來,這時就必須考量銀行是否能夠提供長期的售後服務。先觀察銀行是否有專門負責房貸業務的房貸專員,永續經營的銀行會給予房貸專員嚴格訓練,房貸專員必須具備專業與服務熱誠,協助購屋族解決在申請房貸中可能遇到的各種問題,並提供後續服務,避免客戶變成「房貸孤兒」。

指標5:創造附加價值
當今溫哥華許多銀行除了銀行本身的產品之外,還可以提供基金、保險、證券等多種金融商品,滿足消費者一次購足的需要。因此,一旦和房貸客戶建立關係後,銀行業者還會主動提供理財服務的優惠訊息,例如:網路銀行買股票手續費的折扣優惠、購買基金可以免手續費等相關優惠資訊。

「集中各種理財需求在同一家銀行,只要累積的往來金額夠大,被銀行認為是貢獻度高的客戶,銀行還會主動給與降低房貸利率的優惠。」優良的銀行業者除了幫客戶賺錢,還幫客戶省錢。

星期二

溫哥華買房地產出價策略 ( 2nd )

在溫哥華買房地產如何下 OFFER

下訂單OFFER是指買賣雙方間的協議,通常是買家起草做出,所以叫下訂單。所下的訂單一旦雙方簽字就具有法律責任,跟合同一樣。

訂單中的條款包括; 購買價格,定金, 交割日期和一些附加條款。
附加條款往往是買方提出的,通常是銀行貸款和房屋檢驗。為保護買家,沒有貸到款或所購房屋檢驗時沒有達到買方質量要求,買方可以不執行合同,也無需承擔法律責任。

房地產經紀人這時的作用很重要,因為他會根據自己在房地產領域中的經驗幫助買主準備近期相同區域 (方圓500公尺左右)、及政府去年估價、相似房產成交情況的資料,幫助買主確定合理價格,既要符合市場的供需情況,又要符合賣方的心理,因為房地產買賣中心理因素相當重要。如果買的是滯銷的房子,那就相對簡單;如果是個搶手的房子,下訂單的技巧就很關鍵。

從心理因素上講,並不是所有賣方都想要把房子賣到盡可能高的價錢。賣高價雖然是所有房主的希望,但是一旦決定出售房子的話,房主不希望他們的房產成為滯銷品,盡快出售也是售房者的重要考量。還有一個不容忽視的因素是每個售房者都需要安全出售自己的房屋。所謂安全出售並不是指什麼天災人禍,而是指簽訂的合同能夠順利實施。所以對房主來說,他不希望訂單中有過多的附加條件。

比如,-個貸款的附加條件,可能使一樁房地產買賣流產,如果買主下訂單後,在銀行貸不到款的話。一個苛刻的房屋檢驗條件也會使售房者失去興趣。這時的售房人如果有好幾家買主競爭的話,他可能不挑那個買價最高、附帶條件過多的,很可能選擇那個價格適中又沒有什麼附帶條件的買主。他知道那些附加條件一旦不能滿足,他不僅失去了給價最高的買主,也可能失去了給價次高而沒有附加條件的買主。

因為後者一看訂單已簽,大勢已去,就會轉購其他的房產,不再回頭了。而買主又得做新一輪的廣告,等下一批人看房,再來一遍討價還價和下訂單的過程。

作為買主來講,如果看到滿意的房子,又出現競爭的話,那決心就要下得果斷。因為在一個激烈競爭的條件下,房產售價可能超過房主本人的定價。如果競爭的買主互不相讓的話,這時買主就要考慮是出一個自己所能接受的最高價一次定乾坤,買不成就果斷撤出,還是一點點地提價,打持久戰,消耗競爭者的耐心。

房地產經紀人這時的作用很重要,他會替你確定價格上限,也會為你探聽買主的真實用意,實質上一個好的房屋買賣合同應該是雙方都滿意的合同,而不是只買主滿意賣主不滿意或賣主滿意買主不滿意的合同。

下訂單前應做的工作還很多,像價格比較、琢磨賣方的心理等。

價格比較是買房中相當重要的一環,這裡指的價格比較不僅是比較售價,而且還包括比較房產的綜合情況,這時做筆記尤其是列表就顯得十分重要。

我在帶買家看房時就列了一個表格,左邊寫上房產名稱和自己的編號,右邊一欄則寫價格、地理位置、交通狀況、房屋新舊程度、室內裝修的條件、朝向以及其他你認為重要的因素。朝向是國人最關心的一個問題,西方人不太在乎門向南,而國人就比較在意。一個滿意的房子最好在不同時間去看,這樣可以比較陽光的照射情況,對房子有個總體的認識。


星島日報

星期五

今年溫哥華的平均房租預測將再漲4.5%

儘管大溫哥華地區房價下降,但是卑詩省和溫哥華租屋空置率緊縮,全省平均房租飆升5.3%,溫哥華成為全國房租次貴的城市。
加拿大房貸公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)發布的最新季度報告顯示,溫哥華公寓租屋空置率滑落至僅0.5%,比去年的0.7%更低;卑詩省全境的租房空置率維持穩定仍為1%。
由於空置率緊縮,造成房租市場幾乎一屋難求。該份報告指出,以一般兩床出租單位為例,卑詩省的房租費勁升5.3%,差不多是通漲率的兩倍。

報告沒有統計卑省各城市的平均房租,但加拿大房貸公司去年一項研究指出,在溫哥華普通兩床出租公寓單位的平均每月房租為1084元,緊追卡加利市的1089元,在全國各主要城市中高居最昂貴的次席。
今年溫哥華的平均房租預測將再漲4.5%,衝至月租費1133元。
為何全球經濟衰退,溫哥華地區和卑詩省的房租市場仍出現空置率低、房租高居不下現象?
加拿大房貸公司分析員表示,影響房租市場的因素包括:卑詩就業成長仍穩定成長,以及新移民或居民湧入造成租屋市場的需求量增加。

星期三

在加拿大如何保護自己的房屋產權

去年一位溫哥華居民在不知情的情況下,被人賣掉了自己的房產。此業主由於一直收不到地稅單,就去市政府查詢,才驚聞自己的物業竟已屬於一個陌生人。經調查後,發現罪犯一假冒業主身分,把房產賣給串通好的罪犯二,以此獲取大額銀行貸款後不知所終,此案例經電視轉播後,更引起華裔社會的極大反響。一時間人心惶惶,不知如何才能保障自己多年,甚至是一生的心血。

有鑑於此,地產局也即時作出反應,印製了大量宣傳文件,以回應民眾的查詢。在卑詩省,房產的所有權是通過立法(Land Title Act)得以保障,並由政府機構Land Title and Survey Authority(LTSA)來具體實施的。任何無辜的業主在不知情的情況下,被欺騙而損失了房產的擁有權,都能夠通過此法例而重新獲得房產的擁有權,或金錢的補償。值得注意的是,並不是所有被騙房產的擁有權,都可以得到還原,有些業主只可以得到金錢補償。那麼,是如何劃分呢?

如上述案例,那位烈治文業主可以取回房產擁有權,因為罪犯只是用此房產來騙取貸款,並沒有賣給第三方。LTSA會把擁有權還原,並和銀行協商解決貸款的償還問題。但如果罪犯騙取了擁有權後,把房產以市場價錢賣給完全不知情的第三方。那麼,根據卑詩省房產擁有權不可侵犯的原則,此第三方可以保留房產的擁有權,而原業主只能由LTSA所管理的基金中取得相應賠償。

這種情況通常並不會發生,除非此物業已閒置很長時間。業主是否還有其他方式可以保障自己的產權呢?如果此房產是沒有銀行貸款,業主可以自行去房產局索取房產證原件(Duplicate Certificate of Title)。然而此原件必須妥善保管,一旦遺失,將會使房產的買賣或貸款陷入相當困難的境地,值得一提的是,此房產證原件並不是公證人,或律師通常在成交二三個月後寄給銀行及業主的房產證書(State of Title Certificate),此原件必須由業主自行向地產局索取。

產權保險一直是保險公司極力推廣的一項產品,此保險在東部一些省份(如安省等)是買屋的必要條件。該保險可以保障業主如因受欺騙、偽造文件、所有權狀失誤、測量圖等問題而引起的部分損失。由於卑詩省的地產法律和東部省份有所不同,房屋的產權合法性是由政府提供保障的,所以產權保險並非房屋交易的唯一選擇。事實上,在實際操作中,如果是獨立屋的轉讓,一般會以註冊測繪公司提供的測繪圖,來滿足貸款銀行關於房屋建築規劃符合政府規定的要求。

由於測繪圖可使用多次(通常20年有效),許多買家從經濟角度出發,願意以測繪圖來滿足銀行的要求。但在一些特殊情況下,貸款銀行也會註明貸款人必須購買產權保險,以保障銀行的利益,譬如其中一個貸款人是以委託書的形式簽字等等。此外,如果貸款額在50萬元以下的話,產權保險的價格會低於測繪圖。那麼究竟產權保險是否能夠提供額外的保險呢?引用地產局官員的意見,卑詩省已經有非常完善及安全的保護系統。

過去25年中,建設廳處理了1,800萬宗地產交易,其中只有兩宗涉及詐騙,因而業主毋須過度緊張。地產局還建議對目前的保障系統不放心的業主,申領房屋產權證副本(Duplicate Land Title Certificate),在獲得副本後,如果業主要出售房屋、轉名或把房屋按揭給銀行時,都需要提供房屋產權證副本,因此如果業主自行保存副本,不法之徒無法進行上述行為,業主可以保護房屋產權。

但如果房屋仍然有貸款和寫有出售協議,業主就無法申請房屋產權證副本,只有無銀行貸款及其他借貸時,才能申請。 一旦副本發出,就不能對業權登記作出任何改動,直至該副本交還建設廳為止。 如果業主選擇自行保存副本,一定要把副本放置安全地方,如果遺失則無法把房屋出售、轉名或借貸,同時還得花費金錢和時間補領。也有人建議把沒有任何貸款的房產作抵押貸款,貸而不用。

個人認為較為有效也簡單的方法 : 房屋如有銀行貸款 ( 只需申請 Line of Credit房地產信用貸款 ),房屋要轉讓的話,都必須償還銀行的貸款才可繼續,而要償還銀行的貸款,通常需要知曉貸款的登記號碼等資料,這無疑增加了別有用心之徒的難度,在行騙之際也會露出更多破綻。此外,如果產權是以聯名的形式登記,也會造成行騙的難度,畢竟偽造多人證件更加不易。

溫哥華 列治文 本拿比

星期日

是否該換低利率房屋貸款合約。

貸款利率滑落至數十年來最低點,許多背負房屋貸款的溫哥華屋主都開始考慮,是否該換個新的低利房貸合約。

溫哥華理財專家表示,屋主若提前解除固定利率的房貸合約,依法必須支付罰金。但在低利率時代來臨的情況下,即使扣除違約罰款,改簽利率更低的房貸合約,還是可以為屋主省下更多錢。
加國利率近期快速大幅調降,因此即使是去年才簽的固定利率房貸,當時雖已處於「歷史性的低水準」,但以現在的利率水準看來,還是高得離譜。

在這種情況之下,許多房貸客戶紛紛求教於房貸專家,詢問提前解約是否划得來。

溫哥華理財專家指出,其實屋主只要作幾個簡單的算術題目,就可以知道提前解約是否划得來。如果貸款餘額在解約後變少,那就表示屋主應該有所行動了。即使提前解約須繳交相當金額的罰款,但是在可以取得更低利率的情況下,通常還是有利的。

或許有些人會不想為了省小錢而跑銀行,但是如果去銀行花一小時的時間,填點資料,簽簽文件,每個月就可以省下一 二百元,又何樂不為呢?

提前解約的房貸客戶必須支付的違約罰款,通常是三個月的利息,或是所謂的IRD(利率差額)。IRD是補償銀行因客戶違約遭受利息收入損失的一種計算方式。銀行通常會自兩者中取其高者,由於近來利率大幅滑落,所以銀行多會採用IRD。

此外,客戶還須要支付解約及簽新約所牽涉的律師費用。這筆費用一般而言,會在500至1000元之間。計算出所有的費用之後,該筆金額可以依客戶的喜好及財務狀況加總至新貸款餘額,或直接一筆付清。

由於目前的利率已是近50年來的最低點,所以三、五年前辦房貸的屋主,大部分會在議定新利率後鎖定七至十年的長期合約。通常短期房貸利率會低於長期房貸利率,但屋主為了圖個安心,多半還是願意這麼做。

資訊來源 : 溫哥華世界日報

星期六

在溫哥華如何才能找到最全面有效的房屋資訊呢?( 重登 )

如何才能找到最全面有效的房屋資訊呢?

在溫哥華買房,如何才能找到最全面有效的房屋資訊呢?

有很多買房的客戶向站長詢問,為什麼在報紙,網站或其它媒體上看到地產廣告,馬上打電話過去詢問房屋的詳情,地產經紀人往往回答該房屋已經已經售出了.這裡面是不是地產經紀人在廣告上做了什麼手腳?

可以坦白的說, 溫哥華絕大部分的地產經紀人是不會向大眾發布虛假的廣告的.因為地產協會對每一個註冊的地產經紀人的行為有嚴格的職業規範,其中也包括對房產廣告的內容的真實性有嚴格的要求. 但是為什麼又會出現以上的情況呢?

如果是第一次在加拿大購屋買房,很多人可能並不知道其實在報紙上看到的房屋信息,並不是最及時和有效的信息. 首先,這是由於報紙的發稿週期所限制的.以中文報紙為例,一般這裡的中文報紙是要求每一個做廣告的經紀人要提前一個星期左右將廣告內容傳真或EMAIL給報社的編輯,以便編輯出稿. (有的付費的中文大報,則需要至少十天的時間).這樣一來,讀者看到的房屋信息其實是至少一個星期前的信息.而真正的好房可能就會已經出售了.

其次,可能很多的購房者並不明白,在媒體上的房屋信息可能並不是做廣告的經紀人自己LISTING的物業,他(她)們是作為LISTING這些房產的AGENT的合作人來對大眾發布房屋信息的.那麼這些信息又是從哪裡來的呢?

首先,來自於同一家地產代理公司的同事們的LISTING.更主要的是來自地產局的MLS(MULTIPLE LISTING SERVICE).當然發布這些信息,必須要事先經過LISTING AGENT的同意.所以這些信息在做廣告的經紀人將廣告稿發給媒體之前可能已經在市場上有一段時間了. 那麼可能很多購房者會問,既然如此,那有什麼方法是更有效的管道獲得更即時的房屋信息呢?

答案其實很簡單,找到一個自己滿意的專業負責的經紀人,幫你找房.每一個註冊的地產經紀人都有權通過地產協會的MLS系統獲取即時更新的房源信息.該系統在加拿大範圍內受到廣泛應用.加拿大地產協會正式會員在提供房產買賣專業服務時,使用該系統提高房產供求雙方的信息交流.長期以來溫哥華地產協會始終保持該系統的全面,即時和有效性.

值得額外說明的是,並不是說,每一個地產經紀人就都是一樣了,雖然獲取信息的權利是一樣的,但是每一個經紀人的專業程度,談判技巧,對所在社區的熟悉程度,以及責任心是不一樣的.這一點就需要購房者慧眼識英雄了.

(補充說明)

建議在溫哥華買房子時盡可能任用信任的地產經紀人,而不要直接面對賣方經紀

因為您信賴的經紀人可以提供以下資料 :

1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議
~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~
雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.
再則,
舉例 如果溫哥華一間原本80萬能買到的房子,假設 MLS 市場賣方出價120萬, 沒有相關的數據資料支持, 買家可能單憑藉著殺價技巧而談得下40萬的空間嗎??
並且, 在"溫哥華買家不需付予經紀人任何費用", 全是由賣方付出
沒有可靠的買方經紀人的買家, 像是矇住眼睛打拳擊比賽, 在談判桌上實在不利.

星期二

甚麼是「坪」?

甚麼是「坪」?

根據維基及其他網上知識介紹,「坪」,是日本民間的面積量度單位,每「坪」,約等於兩張日本「榻榻米」的面積。

而根據日本人的規定,2塊「榻榻米」合起來為一個邊長6日本尺的正方形,所以,1坪,換算作平方呎的話,大約等於35.58平方呎 sgft。所以,台灣說的100坪房子,大概就等於加拿大溫哥華3,558呎大宅了。

至於中國大陸用的平方米,一平方米大概等於10.764平方呎 sgft .



維基百科全書

星期一

溫哥華房地產買賣需注意的日期

溫哥華房地產買賣需注意的日期

當買家看中一個物業,而準備填寫房屋買賣合約 " Offer " (Contract of Purchase and Sale) 時,需要留意成交日期(Completion Date 或 Closing Date),一般口頭上說是Closing Date,有別於取消貸款條件日期 (Subject Removal Date) 和交收物業日期 (Possession Date)。

Closing Date是人客正式成為業主的日子,物業也正式登記在你的名下,貸款利息計算也是從這一天開始。物業一經登記在你的名下,如果物業發生事故,你也要負責。

交收物業日期可以是成交日期之後數天,這日子是人客和屋主自行決定,總括來說,法律生效日期是以Closing Date計算。

「Piggyback Closing」這字句,在律師行業常常聽到,意即同一個人客,在同一天內,在律師樓完成賣屋和買屋手續。一般律師不建議客人買和賣在同一天內交易。假如同一個人在同一天,需要用賣屋的錢來成交買來的物業,律師會提醒人客如果決定要這樣做,他們要非常清楚知道成交是有機會發生問題,和引起很大不良後果。

要成功地在同一天內完成買一個物業及再購入另一物業,在律師立場是需要很大運氣,並不一定有把握。因為在同一天為同一客戶進行賣一個物業和買入一個物業,並沒有法律依據及權利,保障客人一定在當天完成全部程序。在這環境下,最少有6個不同的人物介入這宗買屋和賣屋,看以下複雜情況:

李先生——購買A物業  
陳先生——賣出A物業  
陳先生——購買B物業  
王先生——賣出B物業  
律師甲——代表A物業買家李先生  
律師乙——代表陳先生賣出A和買入B物業  
律師丙——代表B物業賣家王先生

因為某種原因,其中一家延遲不能成交,就會引起連鎖性影響,加上如果A和B需要通過不同田土廳(Land Title Office)介入註冊,同一天成交機會更加渺茫。例如陳先生賣出物業A,而要同一天成交物業B,律師乙要等物業A買賣程序辦妥,才可以進行物業B買賣。根據買賣合約,陳先生所買物業A原則上在成交Closing Date當天午夜前完成,也是合法完成,如此一來,要再成交物業B根本沒有可能。

如果人客一定要在同一天完成賣屋和買屋程序,提議如下:
  
(一) 成交日期不要安排在月初或月底,這段時間通常律師和貸款機構比較忙。  
(二) 避免在星期五或長假期之前一天成交,因如有意想不到事情發生,就要隔了一個周末或長假期後才可以繼績跟進。

想避免發生問題,保險做法是安排一個過度期貸款(Interim Financing),待買家有足夠錢成交購買的物業,賣出的物業可以獨立分開。過度期貸款的好處是購買的物業可以早一兩天成交。
總括來說,一般律師都建議「不要」在同一天賣出物業和買入物業。當然假如人客不需要賣屋的錢來買屋,當天成交完全沒有問題,不然的話,仍然是那句話,不要在同一天成交。如果一定要同一天成交,要有心理準備不能順利成交及要找地方居住。

撰文﹕Sally Kwan

溫哥華自住屋扣稅 ( 省稅 ) 建議

4月30日前的加拿大報稅期限,許多人都會關心如何能夠省稅。

在加拿大,買來投資出租的房屋可以報稅,甚至只是把一部分(如一間房或地庫)出租,亦可以得到扣稅。但到底自住房屋又是否同樣能扣稅?答案是有的,但就不是直接報稅那麼簡單。

自住屋定義是買來作為主要居所,不是用來出租,但地庫出租也可以。一般加拿大白人視自己的房屋為重要資產,通常會將房屋好好保養,打理得很整齊,前後花園修整得很漂亮,令人看上去很舒服。很多新移民不明白為甚麼這些白人要那麼辛苦,把時間浪費在打理自己的房子。其實一間房子打理得整齊漂亮,賣屋時賣價也可以提高。
  
例如數年前房屋購買價為$400,000,再過一段時間,樓價升值了,再加上物業打理得好,可能賣到$900,000,即賺了$500,000。由於自住關係,每年所付給銀行供屋的利息沒有得扣稅,因而所賺的$500,000也不算是資本收益(Capital Gain),因此這$500,000可以說全部是屬於自已,袋袋平安。

話雖如此,有人覺得供屋利息不可以用來扣稅,感到不高興,希望付給銀行之按揭供款利息,亦可得以扣稅(Tax Deductible),又不用付資本收益(Capital Gain)稅,實行兩全其美,可以嗎?其實是有方法的 .

方法有多種。有些人客想做小生意,購買商業鋪位用來出租或自用。如果申請商業貸款,除了利息比較高,申請需時較長外,亦要多付其他雜費,如昂貴的估價費、環保費……等,其實是有方法節省這些費用的。

其中一個方法是在自已住宅屋增值部分套現,安排一個貸款,把套現得來的金額,清楚地投資在一些項目,如物業等這些有機會賺錢及付稅給政府的投資,因被政府認同,因此套現出來供屋的利息是全數扣稅的。

但世上無絕對,以上所講是一般可扣稅的方法。曾經法院正在聆聽一宗案件,,原則上和上述情況差不多,但略為複雜。大致是夫婦二人想買一間自住物業,太太Jordanna和銀行借了$562,500,然後Jordanna用這筆錢購買了丈夫Earl家族的股份, Earl利用這筆$562,500購買自住房屋,之後再在新買的房屋套現做貸款,將套現得來的款項還給Jordanna借來的錢。

問題是太太Jordanna借來款項所付的利息,是否可以再用來扣稅呢? 去年稅局(Revenue Canada)說不可以,認為這是錯誤濫用這稅例(Misue Or Abuse),但在人客立場認為是合法的稅務計劃(Legitimate Tax Planning),最後結果要待番訊結果才知曉。

撰文:關綺雪 貸款經理

星期日

一股春風吹入寒冷的樓市

"大溫哥華地產局昨天公布2月份房屋銷售數量,總數為1480宗,較今年1月762宗激增94%。真正是一股春風吹入寒冷的樓市。

根據房地產公開銷售系統(MLS)的統計,今年2月份的市場新掛牌房屋間數,較前壹年同期下跌25.6%,這已經是連續第4個月錄得掛牌數減少,較今年1月減少20%、去年12月減少8.6%、去年11月減少10%。

大溫地產局指出,今年1月房屋銷售量萎縮至只有762宗,是1984年以來銷售最少的1月,2月份雖然較1月份激增94%至1480宗,不過,今年2月仍比去年2月創下當月歷史紀錄2676宗,減少44.7%。今年2月的銷售量,則是八拾年代中以來最低數字。

在獨立屋方面,今年2月大溫獨立屋銷售587宗,較2008年同期995減少41%,標准房屋預估銷售價格(Benchmark Price)為653,452元,較2008年同期下跌14.2%。大溫地區的公寓單位2月銷售量達650宗,比2008年2月的1197宗減少45.6%,標准公寓單位預估銷售價為333,143元,比2008年同期跌13.9%

大溫2月新增掛牌房屋3916間,去年2月5260間,減少25.6%。在成交時間方面,根據大溫地產局的統計,今年2月銷售房屋平均需要67天,去年2月則是33天,不過,已比今年1月的74天減少7天時間。"

星期一

溫哥華新移民尋覓一個家

溫哥華新移民尋覓一個家

   加拿大幾乎每個地區的人口正在變得愈來愈多元文化。根據2006年人口普查,平均每年有24萬新移民來到加拿大。因此,加拿大每年的人口增長,大約有三分之二來自國際移民。

   而且,加拿大移民人口本身也不斷變得更多樣化。在過去的幾年裏,來到加拿大的移民中,包括有來自亞洲、歐洲、非洲、中南美洲、大洋洲和美國等地區。

  對於不少人來說,尋找一處安全及可負擔的住所,可能是最急切和最令人擔憂的挑戰之一。為了幫助加拿大新移民及其家庭作出最佳決策,加拿大住房公司(CMHC)對於什麼時候購買或租用新住房提供了以下建議:

  要盡可能靈活,特別是在選擇第一處住房的時候。加拿大的住房依其所在的省和地區、城市、社區甚至街區的不同而千變萬化。要預先決定你能承受的費用、你所需要的房間數目、你想居住的區域以及什麼類型的住房會讓你的家庭感到最舒適。

  要准備好適應加拿大住房方面的習俗和慣例。比如,加拿大人認為,有三四個孩子的家庭是相當大的,因此要找一加三或更多睡室的公寓可能會有困難。在你能夠找到你真正想要的房子之前,你可能得接受一處較小的住所或較偏的地方。或者考慮一個臨時方案,比如使用上下床,這樣小孩子們能夠舒適地共用一個房間。

  其中一個很可能出現的情況,是剛在加拿大生活時得租房。如果你要租房,要確切知道租金具體包括什麼內容。如果你想通過中介找房,要向商業聲譽局(Better Business Bureau)檢查他們的聲譽。記住,雖然中心區的租金可能會高一些,但這些街區也常常會為工作、購物、休閑和公共交通提供更多方便。

  使用幾種不同的方法尋找新住房。比如;請已經住在這個地區的親戚或朋友幫忙或提供建議;在族裔、社區的報紙或日報上查看分類廣告;檢查各處的公告牌,如雜貨店、自動洗衣店、衛生診所、舊貨店、圖書館、社區中心、宗教場所和服務性俱樂部;或者去一個個的建築詢問管理員,現在或不遠的將來會否有公寓出租。

  關於選擇街區,有許多非政府機耩能夠幫助你適應加拿大生活,並找到一個你會感到舒適的社區。列出你可能喜歡生活的街區名單。一定要考慮到社區的特徵,以及離醫療機構、公共交通、學校、購物場所、宗教場所和可能的工作場所有多遠。

  如果你正在購房,一定要有一支恰當的專業隊伍在支持你。你可能會想雇用一名地產經紀人和驗樓師來了解房屋情況並知道它值多少價。你也將需要一名律師幫助保護你的利益。此外,如果你需要安排貸款,你可能需要找到一家能幫助你購買新房的借貸方或貸款經紀人。

  在你開始尋找房子之前,了解更多的房屋市場情況。了解你所感興趣的城市或街區住房的最新價格趨勢,也要注意利率,搞清楚你實際能夠承受價格多高的房子,而且要提前詢問借貸方或貸款經紀人你有資格獲得多大的按揭貸款額。

  在決定一處房子或公寓是否適合你之前,一定要盡可能徹底地對它進行檢查。要確保所有的排水、電氣和其它系統及功能均處於良好狀態。在這個街區走一走,去感覺想象一下你自己是否能夠生活在這兒。除了租金或按揭之外,還要詢問你需要交的公用設施、維修和其它費用情況。

  要設法了解作為房客或房屋擁有者的權利和責任。無論你是租房或購置房屋,加拿大的絕大部分城鎮都制訂有條例能保護你的權利,同時也規定了一定的義務。你一定要熟悉這些條例,而且如果你和你的鄰居、房東或管理員有什麼問題,在採取法律行動之前,要先試著自己把問題解決。

  最後,尋找一處居所可能會是一個令人緊張、耗時的過程。所以要盡量保持樂觀並避免過分挑剔。如果你難以找到一處永久居所,可以考慮在找房的同時,先按周或按月租一個房子暫住。而且記住:不要急著馬上租一個公寓或買一處房屋。現在多花些時間找一處合適的地方住,在你確實需要搬家之前,你就不會感到不得不再次搬家.

資料來源 溫哥華買房 寶典

溫哥華迷你學校 (MINI SCHOOL PROGRAMS )

每年升八年級的溫哥華學區學生中,約有1400名會申請就讀迷你學校 (MINI SCHOOL PROGRAMS ),但溫哥華迷你學校的名額卻大約只有600個,因此競爭相當激烈。

溫哥華學校局強調,家長們不須擠破頭讓孩子搶讀迷你學校,因為一般課程的素質已經很高,足以應付升大學的需要。

多數的溫哥華迷你學校招收升八年級的新生,有意就讀的學生在七年級時就須提出申請,截止日期是在七年級學年內的12月,申請之後須接受認知、寫作和數學測試。

課程始於八年級的溫哥華迷你學校,如以下所列:

●Britannia中學的探險計畫(Venture Program)

●Lord Byng中學的藝術迷你學校(Byng Arts Mini School)

●David Thompson中學的奧狄賽計畫(Odyssey Program)

●Gladstone中學的迷你學校

●Gladstone中學的蒙特梭利計畫(Montessori Program)

●John Oliver中學的迷你學校

●Killarney中學的迷你學校

●King George中學的沉浸式科技計畫(Technology Immersion Program)

●Kitsilano中學的MACC計畫

●Templeton中學的迷你學校

●Tupper中學的迷你學校

●Windermere中學的領袖計畫

●Windermere中學的運動藝術計畫

●Vancouver Technical中學的高峰計畫(Summit Program)

●Churchill中學的理想迷你學校(Ideal Mini School)

●Eric Hamber中學的挑戰計畫(Challenge Program)

●Point Grey中學的迷你學校

●Prince of Wales中學的迷你學校

●University Hill中學裡的VSB/大學轉換計畫

●沉浸式法文教育(French Immersion)

課程始於10-12年級的迷你學校和強化課程,則包括:

●國際學士計畫(International Baccalaureate Program)

●Prince of Wales中學的旅行計畫(TREK)

●University Hill中學裡的VSB/大學轉換計畫

●King George中學內的城市學校(City School)

星期日

溫哥華房地產交易 成交背後的真正媒人



2008 溫哥華房地產交易 成交背後的真正媒人

本圖表是由客觀的市調公司所統計的結果

a : 大溫哥華地產局的 MLS 房地產資料庫 (包括一般大眾及地產經紀人專用的網路 ) 80 %

b : 戶外 FOR SALE 看版 10%

c : 報紙及雜誌廣告 2% !!

d : 經紀人 OPEN HOUSE 3%

e : 公眾 OPEN HOUSE 1%

f : 郵寄大量廣告 ( 個人覺得有點不太環保 ^^ ) 3%

g : 其他 1%

@ 歡迎來電討論溫哥華房地產現況 778-384-0601 Alan

星期三

溫哥華房地產GST退稅規定

通常情況下,買家從發展商處購買全新的房屋需要繳交GST。

雖然GST從7%降到5%,但對於動輒幾十萬元的房子而言,仍是一筆不小的開支,之前的法律規定市值在$450,000.00以下的新屋,如果符合一定的條件,可以取得所交稅款36%的退款。

究竟怎樣才能符合條件呢?簡而言之,包括以下幾種情況:

- 買家必須是個人購買的,而非各種有限公司或合伙公司等;
- 這個買家必須購買此新屋作為自己或親屬的主要居住地;
- 新屋的價格必須在$450,000.00 之下;- 買家必須先付清所有稅款;
- 房屋產權必須在房屋竣工後轉到買家名下,而在此之前不可有任何人用此房屋作為主要居住地;
- 第一個用此房屋作為主要居住地的必須是買家本人或他的親屬。由於住宅的租務是不用繳交GST的,因此在舊法例中,很重要的一條就是買家本人或其直系親屬必須在新屋成交的45天內入住該房屋。然而,從今年開始,如果買家是將此物業作為出租用途而非自住的話也可以申請退款。

當然,買家也必須符合下述條件:

- 買家從發展商處購買住宅;
- 買家將此住宅出租並簽署租務條約;
- 買家已付清所有應繳交的稅項,包括GST;
- 買家無法申請任何其他的GST退款。買家需在新房成交後的二年內填妥申請表Form GST 524。並需要附上下述文件- 買賣合同;
- 買方明細表(通常由律師或公證人準備);
- 租務合同。所有的退款申請都有可能會被抽查,所以買家必須保留所有的文件六年以上,例如合同、收據等等。

加拿大報稅十大技巧

加拿大報稅

自僱是近年來在加拿大比較流行的一種就業方式,自僱人士報稅和企業報稅,個人報稅都有所不同,以下十個主要技巧。

1.慈善捐款(Charitable Donations)和慈善捐款有關的退稅有幾種。捐款的聯邦退稅額分兩級,第一級是首200元捐款有較的的退稅率,而高出200元的部就享受稍高一點的退稅率,為第二級。配偶可以以對方的名義申報退稅額,所以把一個家庭的總捐款合起來在配偶某一方的名下申報是比較合算的。因為第一級退稅率只用一次,超出的捐款額越多,退回的稅就越多。如果你捐贈的是股票,債券或者互惠基金,那麼記住它們所產生的資產增值(Capital Cain)中只有37.5%算是的收入。

2.醫療費用(Medical Expenses)醫療費用的報的退稅是限收入限制的。也就是說淨收入趨低,可申報的醫療費用。配偶其中一個可以代表全家申報醫療費用,所以讓兩人中收入較低的一位申報。

記住這屬於不可退還的金額(non-re-fundable credit),所以申報的人需要有足夠的收入來獲得這個退稅。如果你家中照顧長者、父母或祖母,或者年幼的家屬,你可能可以申報照顧退稅(caregiver tax credit)。

3.生意持有人(Business Owners)作為自僱人士,你可以申報一些和生意有關的費用。例如:汽車費用(汽油費,保險費,租國費,泊車費),參加專業團體的會員費,訂閱專業雜誌,購買專業書籍的費用居家辦公室,請客娛樂費,電腦設備的折舊費,手提電話,傳呼機,以及支付給別人的工資,包括家庭成員。在多數情況下,你可以申報自己購買的健康保險而不申報醫療費用。

如果你在99年10月31日以前購買了Y2K兼容的電腦軟件和硬件來替換非Y2K兼容的器材,那麼這些費用100%可以在今年報稅時申報退還。要注意的一點是:如果你申報居家辦公室的費用,那麼最好不要同時再申報你的房屋中作為辦公室這部分的折舊費,因為你雖然今年可以得到一點退稅,但是會失去將來主要居住單位免稅額(Principal Residence Exemption)的某些資產增值的好處。

4.收據(old receipts)在處理你可申報費用的收據時,記住慈善退稅可用於捐增那年過後五中任何一年裡。醫療費用退稅可用於在費用發生後的十二個月內的那一年裡。

5.搬家費(Moving)如果你在這一年中為了就近工作,開展新業務或者上學等原因,你可申報和搬家有關的費用。除了可以申報請人搬家的實際費用外,還可以安頓過程中申報旅行的機票,住宿,吃飯的費用。原住宅的租賃取消費用,或者和出售原住宅有關的費用也可以申報,包括原住宅的維護費,可高達5000元,如果該住宅在你搬走前還沒有售出的話。這些費用只有在你是為了生意或者新工作而搬遷時才可以申報。如果你當年的收入不足於申報所有的搬遷費用,餘下部分可以延至下上年申報。

6.為孩子申報退稅(Filing tax returns for children)通常並不是一定要為你的孩子報稅。但是為他們報稅有好處。如果你的孩子幫別人看小孩,送報紙,鏟雪剪草,或者其他暑期工,幫他們申報退稅可以為將來買RRSP做準備。

7.許可的生意投資損失(Allowable Business Investment Losses)如果你以入股形式投資到一個朋友或者家庭成員開的小型生意裡,你可能可以申報這筆投資的損失。
這筆損失算足生意投資損失,和資本虧損(Capital Loss)一樣,75%的金額可以申報退稅。但是不同的是,這筆損失可以抵銷任何收入,而不是如資本虧損只能抵銷資本增值(capital gain)。

8.附上必需的收據如果你是用紙的表格報稅,記住要附上重要的收據,RRSP收據(通常由RRSP基金公司或銀行發出),醫療費用收據,慈善捐款收據和政治捐款收據都必需隨報稅表提交。如果你沒有附上收據,加拿大稅局會要求你出示,而有關的退稅將會延遲到你出示有效收據才會被處理。

9.使用退稅軟件有好幾種退稅軟件可以幫你一步步地完成報稅過程。通常這些軟件還附帶提示和解釋,使你更明白其中的道理。

10.考慮使用電子報稅早點拿到退稅金加拿大稅局處理電子報稅比普通紙張報稅要快得多。電子報稅處理時間大約是兩週,而紙張報稅是六到八週。今年你可以在家裡的電腦上使用電子報稅,如果你在去年退稅時從稅局拿到一個Netfile的號碼的話。
有Netfile號碼還要使用特定的報稅軟件。即使你沒有Netfile號碼,也可以通過一個付費的E-File Agent服務來進行電子報稅。

現在溫哥華是買屋好時刻?

現在溫哥華是買屋好時刻?

Ipsos Reid公司11日發表民調報告指出,愈來愈多溫哥華居民認為現在是"買屋"的好時刻,同時卻非"賣屋"的最佳時機。

該項民調發現,71%受訪者認為現在是購買房地產的不錯或最佳時刻。和去年11月相比,當時只有60%受訪者這麼想。另外,現有高達82%受訪者認為,目前不是賣屋的時後。

伊雷公司溫哥華資深研究經理駱漢森(Hanson Lok)表示,隨著房市漸漸有利於買方,考慮買房的卑詩民眾也愈來愈多。去年11月僅有兩成民眾表示考慮在未來兩年內購屋,但現在已增加到三成。

他說,特別有更多首次購屋者,考慮趁著房價下降、利率走低、政府端出刺激房市措施之際,進場購置房屋。

雖然卑詩地產協會曾預測,今年大溫房價會下跌13%;加拿大房貸住屋公司亦預測,今年大溫哥華房價會跌10%,但卑詩民眾對房價下跌的期望已經減弱許多。去年11月高達57%的民眾認為,一年後房價會更低;但這次民調中,只有42%民眾認為12個月後的房價會低於現在。

一般說來,受訪者預期大溫和菲沙谷的房價會再下跌2.3%,卑詩其他地區則會下跌4%。

加拿大統計局11日公布12月份大溫哥華地區新屋價格,比一年前下跌了2.3%,其幅度在全國各大城市中位居第四。下跌幅度最劇烈的是艾蒙頓,一年間房價跌幅高達8.2%;其次依序為卡加利和維多利亞,後者跌幅為3%。

加拿大(溫哥華)房地產買賣流程


加拿大(溫哥華)房地產買賣流程

許多朋友在考慮買房產、換房或賣房。無論如何,了解市場的運作和學習基本法律概念是必須的。我是溫哥華註冊地產經紀(REALTOR),撰寫此文的目的是向大家簡單介紹房地產買賣過程。歡迎各位朋友與我聯繫。

1:賣方房地產主決心賣出房產,與某一地產公司(及某一地產經紀)簽署代理銷售合同(LISTING CONTRACT),正式建立委託人(賣方房地產主)和代辦人(此地產公司)的關係,並列明合同細節(雙方的承諾)。

2:賣方房地產主填寫陳述文件表格透露此房產的關鍵信息。賣方經紀獲取多方面詳細資料後將此房產列入MLS數據庫。

3:買方經紀搜索MLS數據庫,發現此房產列入市場,如果適合買主顧客的要求,經紀向買主介紹此房產。 (買主在看房之前應先在銀行取得貸款利息保證和最高貸款額以保證有足夠財力購買所看的房產。)
第四步:買方經紀與賣方經紀安排時間,買主看房。

4:買主提議並出價購買,買方經紀協助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。賣主可以接受買主的出價及條款,也可以還價並在合同中加上其他保護自己利益的條款。雙方彼此還價及談判後達到共同滿意的價錢和條款,簽署的合同在法律上開始有對雙方的約束效應。

5:免除條件。因合同中一般都有需要免除的條件,比如買方需銀行貸款、需驗房師出具令買方滿意的驗房報告等,直到所有條件全部清除之後,此合同才有真正完成的可能。

6:免除條件後,雙方已完全受法律約束,必須完成合同之約定。基於這樣的信心,各自可以安排搬遷等事宜,聯繫通知各自的律師或公證人以完成產權及金錢的交接。

7:COMPLETION DATE所有必要的款額從買方或賣方及其貸款銀行轉出,按已有合同和服務收費約定分至賣方及其原貸款銀行、政府機關、雙方經紀、賣方律師等。舊按揭(mortgage)從產權(LAND TITLE)上取消。產權正式轉至買方名下,新按揭(mortgage)註冊於產權上。地稅等項目需要以ADJUSTMENT DATE為分界分別承擔,多退少補。買主應購買房產保險。因為在法律上,所有風險都從這個日子開始轉成新房主的責任了。

8:買方經紀從賣方取得鑰匙,在POSSESSION DATE當日交給新房主。賣方應在POSSESSION DATE之前搬出,以便買主能夠在POSSESSION DATE當日搬入。新房主檢閱房產。





重要概念解釋:

MLS(Multiple Listing Service):是由加拿大地產業協會管理的、各省地產業協會支持的地產業專用數據庫。不僅提供現今上市的地產信息,並有每處地產多年來的歷次銷售記錄、政府估價等資料。美國也有同名的數據庫。實際上,因為INTERNET的普及。公眾可以通過MLS網站查找上市地產廣告,所以MLS的覆蓋面是全球性的。根據統計資料百分之80以上之買賣是透過MLS系統.

佣金(Commission):一般是最終出售價錢的某百分比。出於聯邦政府之“競爭法”規定,並不允許有“一定收費標準”。

作為參考,美國許多州和加拿大安大略省常見的佣金安排是售價全額的百分之五至六。 BC省常見的佣金安排是賣方付出售價前十萬的百分之七加剩餘售價的百分之三左右。注意:佣金最終給買賣雙方的經紀分取。 BC省常見的給買方經紀的佣金部分是售價前十萬的百分之3.25加剩餘售價的百分之1.16。

合同(Contract)的概念及法律上對合同的約束:從法律角度說,合同即是承諾。可以是單方向的,也可以是交換或雙方向的。合同的建立有七個基本因素:提議、接受、代價、合法意向、能力、合法交換物、真實允諾。根據這七個因素的具體細節,所有合同可以分歸五類:可執行、不可執行、可無效、無效、非法合同。只有可執行合同完全受法律保護。

星期一

影響溫哥華房地產價格因素



影響房地產價格的因素包括人口增長、利率及通貨膨脹率、替代資產價格,最後是區段(Location)。而觀察房地產是否潛藏泡沫化危機的指標有:房價短期飆升、一窩蜂搶進、投機盛行、價格偏離現實等。

符合上述泡沫化指標的市場有中國、荷蘭、澳大利亞、英國及美國。"加拿大並不在此列"。以居民收入及房價比率而言,全世界最貴前五大市場都在中國,依序為上海、江蘇、天津、北京、香港。換算後上海房價約為紐約五倍。有鑑於此,這些國家主管當局已開始執行貨幣緊縮政策,試圖冷卻房地產市場,避免泡沫破裂,嚴重衝擊經濟發展。

美國過去十年來歷經前所未有的房地產榮景,全國平均房價飆升50%,部分地區甚至有數倍增幅,投機風盛行,如徹夜排隊,瘋狂搶進新建案,在加州六成購屋貸款採浮動利率,拉斯維加斯更有七成民眾貸款採付息不還本等。這些都是房地產即將泡沫化的指標。

加拿大情況遠遠不如美國嚴重,僅有25%貸款民眾採浮動利率。

理論上主辦城市溫哥華為奧運增加公共投資及基礎建設,確實有助推升房地產價格。

溫哥華房地產的投機率並不高,大部分仍然用於自住。投機主要集中在部分小面積公寓,而大面積公寓,連體屋,獨立屋,還是以自住為主。

經濟學家表示大溫房地產雖無泡沫化危機,前幾年有過熱跡象。但是地產開發商則認為,溫哥華地理位置特殊,亞太門戶地位對本地房地產支撐力道不容忽視。

溫哥華地理位置得天獨厚,居北美通往亞太各國樞紐,也是亞洲各國進軍北美市場重要門戶,討論溫哥華房地產走勢,亞太門戶效應不容忽視,特別是近年中國與印度高速發展及大量移民湧入,帶動本地經濟成長,也是溫哥華房地產價格持續上漲主因。

中國與印度市場極具發展潛力,聯邦政府制訂亞太門戶策略(Pacific Gateway Strategy),並在預算案中編列大筆經費落實,充分體現對亞太市場重視。亞太效應確為影響溫哥華房地產價格因素之一。

當被問到溫哥華房地產走勢及未來投資策略時,專家表示,大溫房地產價格過去五年大幅上漲,未來漲勢將放緩,且基於亞太效應及即將舉辦冬奧,房價會有一定支撐力道,建議投資策略採穩健原則。

全球最穩健銀行評分 加拿大第一

全球最穩健銀行體系 加拿大第一 美國跌至40 ( 溫哥華太陽報 )

金融風暴衝擊下,全球銀行體系面貌已面目全非。根據世界經濟論壇(World Economic Forum)的最新調查,加拿大擁有全球最穩健的銀行體系,其次為瑞典、盧森堡和澳洲。

而美國及英國排名分別暴跌至40和44位,至於瀕臨風暴邊緣的香港,仍守第11位置,不過台灣排到了第117位。

金融危機打擊英美主要銀行及金融機構,像雷曼、華盛頓互惠銀行以至HBOS等赫赫有名的金融機構紛紛遭殃。在美國,隨著華爾街大行紛紛淪陷,銀行體系已變得相當脆弱,危機從美國擴散至大西洋彼岸的歐洲,英國更是首當其衝,逼使英政府提出向重要銀行注資五百億英鎊。

據世界經濟論壇調查,曾經是五大穩健銀行體系的英國,最新排名急降至第44位,排名更遜於秘魯及薩爾瓦多兩個較貧窮的國家。至於美國亦只排名第40,尚不如巴貝多、愛沙尼亞及納米比亞等小國。而歐洲最大經濟體德國,更巧緊鄰美國排名第39。堪稱“落難三兄弟”。

毗鄰美國的加拿大在金融危機中乘時而起,在調查中以6.8分(7分為最佳)成為全球最穩健的金融體系,分數高於英美的6及6.1分。香港則以6.6分排名第11,僅次於歐洲島國馬爾他。新加坡略低香港兩級,排第13。而台灣銀行平均分數只有4.6,排名第117,是統計中所有134個國家中倒數第18名

雖然金融海嘯掩至歐洲,不過觀乎在這項龍虎榜居前列位置的,仍以歐洲國家為主,包括瑞典(第二)、盧森堡(第三)、澳洲(第四)、丹麥(第五)、荷蘭(第六)及比利時(第七),北歐諸國表現突出。

1
加拿大
2
瑞典
3
盧森堡
4
澳大利亞
5
丹麥
6
荷蘭
7
比利時
8
紐西蘭
9
愛爾蘭
10
馬爾他

環保節能_從家開始

目前加拿大環保節能、減少污染、降低溫室效應,震天嘎響的口號,不如從自己身體力行做起;

生活其實有無數可以既環保又對身心健康的好方法,我們歸納整理出20個綠生活守則,希望能藉由這些很容易、很直接、很有效的觀念,建立起對生態友善的共識與綠生活的態度。

Tips1窗簾隔熱遮光
東西向的窗戶加裝百葉窗或貼隔熱紙,減少太陽輻射熱增加室內溫度,降低空調使用量。或使用具有UV隔熱的窗簾。

Tips2少開車,騎車運動吧!
開車的二氧化碳排放量比騎車高約4倍,比搭乘電車高約7倍。建議不妨改成騎單車或步行,省油錢,還能增進身體健康呢。

Tips3選擇一只漂亮的購物袋
在自己的背包裡,隨時自備乾淨的購物袋,無論上街買菜或購物,都能減少層層塑膠袋的使用。


Tips4洗衣前多道工省時滿分
洗衣前先將衣物浸泡約20分鐘,能減少後段的洗衣時間。盡量使用不會造成環境污染的天然洗潔劑,以及購買以植物染劑製成的衣物,切記天然的對身體最好。

Tips5關燈,關掉不必要的燈!
根據經濟部能源局的耗電電器排行榜,冷氣機、電熱水器、電冰箱分居前三名。不用時記得關掉開關,或是選購標示有節能標章的家電,大約可省下15%的電費。或改採LED燈,一起加入省電一族吧。

Tips6以淋浴代替泡澡
衛浴間是消耗水量最大的區域之一,採用淋浴方式,個人清潔盡量使用淋浴及低流速蓮蓬頭,並且避免讓熱水一直流放,如此一來,可以節省用水量達3倍以上,想不到吧。

Tips7購買透光率高的淺色採光罩
陽光照射得到的地方,就是最好的晒衣場;家中的陽台屋頂可選用透光率高的淺色採光罩,日照增加就可用來曬衣服,少用烘衣機;保持採光罩上方的乾淨,反射率效果更佳,如此一來就能利用日光省電了。

Tips8室內種綠植物可吸收甲醛汙染物
在室內種些綠色植物,不僅可以美化空間,還能吸收像是室內木質家具、地毯、黏膠發出的甲醛汙染。根據國外研究,室內植物在24小時內,能排除80%以上的室內污染物、改善空氣品質。

Tips9改用省水馬桶二段式省水器
使用省水馬桶、加裝二段式省水器具,或是水龍頭加裝起泡器都是省水小祕訣;至於洗菜、洗澡、洗衣等污水可做回收再利用,作為廁所、植栽澆花、洗車、拖地等生活雜用水。

Tips10多採用綠建材及無毒環保塗料
為了健康,也為了減少環境污染,建議裝修時,採用綠建材及無毒環保塗料,尤其現在的無毒塗料顏色多樣可供選擇,壁面因此得到保護,地球也更能健康一點。

Tips11減少冰箱開關次數
電冰箱的擺設位置在背面留距10cm以上、上面及側面留距30cm以上可減少耗電;內部保持通風口順暢、適量擺放且盡量等待熱食變涼後再放入。減少開關次數、縮短開啟時間,除了讓冰箱保持正常保鮮狀態,同時可減少耗電量。


Tips12改用節能燈泡吧!
省電燈泡的壽命是一般白熾燈泡壽命的10倍,平均一年下來可多省下大約990元電費。還有,節能燈泡比白熾燈泡及鹵素燈泡散發出較少的氣體,釋放出的熱溫也較低。購買電子式安定器的產品,更能讓省電達30%、提高照度約10%以上。

Tips13污水回收再利用
水龍頭亦可加裝起泡器;至於洗菜、洗澡、洗衣等污水做回收再利用,作為廁所、植栽澆花、洗車、拖地等生活雜用水。

Tips14降低無謂的電力消耗
不需要花錢,只需要檢查家中的插座,長時間不使用時隨手拔除插頭,不用、少用的插座直接拔下,使其減少待機電力的消耗;記得隨手關上開關。家中照明需求較低的走廊、通道等,可以設定隔盞再開燈。

Tips15自己種青菜,新鮮又環保若能在自己家陽台種些青菜來吃更好。多多選擇當季當地食材食用,以及購買當地出產的產品,避免減少因為長途運送而產生的碳排放。還能省去中間商的剝削,同時支持當地加拿大農業。

Tips16屋頂植栽更能增加室內隔熱效果

調節室內的溫度,減少空調冷氣使用量。一舉兩得。植栽最好以本土樹種為佳,大綠葉較能遮蔽烈陽。

Tips17個人用品隨身攜帶
平日外食可帶環保筷匙,外出旅行則儘量攜帶毛巾、牙刷、牙膏和拖鞋等個人必需用品,小小一個動作,就能減少大量廢棄物產生。何樂不為呢?

Tips18安裝水龍頭省水閥
加裝One-touch觸控式龍頭省水閥,省水可達45%,按壓便利、一按即開、一按即關,洗手同時沖洗觸控開關,降低接觸感染機會,安裝容易,環保又經濟。


Tips19遠離瓶裝水
外出時,隨手買水看似方便,但是無意間卻傷害了環保生態,自備水壺既衛生方便,又能幫荷包省錢呢。以及,記得平時影印時,多利用回收再生紙,翻個面再使用,無形間你就幫忙少砍一棵樹木喔。

Tips20減量、再使用和資源回收 你相信嗎?回收一支玻璃瓶省下的電力可以點亮100瓦的燈泡4小時;用後即丟的飲料杯瓶和罐頭須使用大量石化燃料和水力,還會排放出大量二氧化碳,因此回收是不二法門。

加拿大的漸進式 考駕照制度

根據卑省的漸進式考駕照制度,民眾需年滿16歲才能正式申請考駕照,獲得學習駕照(Learner Driver's Licence),訓練一年才有資格獲新手駕照(Novice Driver's Licence),兩年後才有資格考取正式駕照。

在學習駕照階段不可獨自駕車,需有年滿25歲領有正式駕照者在旁指導,乘客人數亦有限制,超過午夜後不得開車。而在新手駕照階段雖可獨自駕車,時間亦無限制,但仍僅限搭載一名乘客,除非車上有一名25歲以上持有正式駕照者在旁監督,直系親屬不受此限制。

不論是哪一級駕照,都不得違反酒駕的規定。

星期日

加拿大驗房的範圍

房屋買賣置產是人生的一項重大投資,因此很多買家在買房之前,多會詢問驗房師有關驗房的範圍及疑問。每個行業都有其行規及執行業務範圍,筆者是加拿大房屋檢驗師學會的所屬驗房師,因此驗屋的範圍均依照學會的章程驗房。
一般說來,不論是獨立住房、城鎮屋、公寓大樓及商用房屋,一次基本的驗屋大致包括以下10項目︰
1. ROOF(屋頂)︰包括屋瓦現況、遮雨版、煙囪、天窗、屋頂通風管及金屬防水片。要是房頂太傾斜、太高等情形,不許可上去房頂時,會盡可能將樓梯靠在屋簷上檢驗房頂。
2. EXTERIOR(房屋外部)︰包括外牆面現況、簷溝排水、屋簷透氣版、落水管、門、窗、前後門廊、露台、擋土牆、基礎外牆現況、地面排水現況等。室外部份所需檢驗的項目比較繁多。
3. STRUCTURE(結構系統)︰包括內外牆是否龜裂、樑、柱、基礎是否滑動、屋頂構架是否變形等。
4. ELECTRICAL(供電系統)︰包括配電箱(卸下電箱蓋檢查內部電線、斷電器現況)、電燈、室內外插座及電路是否接線正確安全。
5. HEATING(暖氣系統):包括地熱系統、暖器爐、熱水鍋爐、熱水器、壁爐、熱水散熱器、牆角電熱器、送風及回風管道、廢氣排煙管等。
6. COOLING(冷氣系統):包括室內外機現況、壓縮機、散熱風扇、管線絕緣、接水盤及排水管排水是否良好。
7. INSULATION/VENTILATION(室內保溫及通風系統):包括室內保溫現況、閣樓、矮層空間(Crawl Space)及浴室通風現況。
8. PLUMBING(給水及排水管道系統):包括檢查給水及排水管道是否漏水、獨立水閥是否漏水、排水管排水是否緩慢、室內外水龍頭水壓是否正常、浴室洗浴設備及磁磚現況、馬桶是否鬆動有漏水等。
9. INTERIOR(房屋內部):包含內牆是否滲水、天花板是否有水痕、門窗是否變型有結露現象、樓地板是否傾斜由雜音、矮層空間是否潮濕滲水等。
10. APPLIANCES(電器用品)︰包含家裡的各類固定的電器(例如爐頭、抽油煙機、廚餘攪碎機、洗碗機、洗衣機、烘衣機等)是否工作正常。
由以上可知,一次完整的驗屋包含房屋的所有方面,這對於買家而言,是最好的方式來了解自己將要購買的房子。那麼,是不是有了驗屋就萬無一失呢?答案是否定的。客觀來講,驗屋的目的,是評定房屋的一個基本概況和工作現況,包括房屋各系統設備是否能正常工作。其檢查過程以目視為主並配合專業檢驗儀器為輔,再依據驗房師的豐富專業經驗判斷,一般一次驗房須約2~3 個小時(依屋齡、面積及現況而定)。在驗房過程當中,如果室外下雨、房頂積雪、房屋剛刷新油漆及室內擺設的傢俱和堆積的雜物等都會影響阻礙檢查,因此要求驗屋師在這麼有限的時間做到面面俱到,找出每一個問題,是不合實際的。況且有些隱藏性的問題是有季節性的,只有在冬季或夏季才會產生出來。因此大家要有這樣的心理準備,完整的驗屋不是一個保證,也不可能給顧客任何保證。但驗屋卻是一個以最少的花費,且能有最大程度了解房屋現況的最好途徑。驗屋就像作全身身體檢查一樣,醫生作完檢查後可全面性的,了解自己身體的機能,如果發現有問題,再找專科醫生就醫。
有些顧客也常問筆者說,驗房有沒有包含在牆內及樓板下的現況等。房屋檢驗是在現有的現況環境下執行,因此是不可能完美無缺的,其檢查之範圍是有受限制的。以下的內容是一般驗屋範圍所不包含的 (除非顧客與驗房師另有約定),提供給讀者了解:
1.房屋檢驗並不包括檢查隱藏在牆內、地板下或天花板下之問題與缺點,包括電線、結構、水管和保溫材料等,這些都是隱藏在正常下所不能到達的地方。
2.房屋檢查範圍並不包括隱藏在牆內、地下及天花板上對有人體有害的物料。
3.房屋檢驗並不會負責或評定房屋內的空氣品質。
4.房屋檢驗不會檢查或不負責有關埋藏在地下的油槽、污水處理槽或汽油槽。
5.房屋檢驗不包括以下的範圍:私人的供水和排水系統、游泳池、熱水浴缸(hot tub)、警報系統、室內對講機系統、自動灑水系統和太陽能系統等。
在驗屋的過程中,會根據您的房子給予相關的保養常識及維護注意事項。因為房子的維護和保養至關重要,它直接影響到房子的品質與使用年限。

驗屋工程師 徐先生提供

星期四

影響溫哥華房地產價格的因素

影響溫哥華房地產價格的因素包括人口增長、利率及通貨膨脹率、替代資產價格,最後是區段(Location)。而觀察房地產是否潛藏泡沫化危機的指標有:房價短期飆升、一窩蜂搶進、投機盛行、價格偏離現實等。

符合上述泡沫化指標的市場有中國、荷蘭、澳大利亞、英國及美國。加拿大並不在此列。以居民收入及房價比率而言,全世界最貴前五大市場都在中國,依序為上海、江蘇、天津、北京、香港。換算後上海房價約為紐約五倍。有鑑於此,這些國家主管當局已開始執行貨幣緊縮政策,試圖冷卻房地產市場,避免泡沫破裂,嚴重衝擊經濟發展。

美國過去十年來歷經前所未有的房地產榮景,全國平均房價飆升50%,部分地區甚至有數倍增幅,投機風盛行,如徹夜排隊,瘋狂搶進新建案,在加州六成購屋貸款採浮動利率,拉斯維加斯更有七成民眾貸款採付息不還本等。這些都是房地產即將泡沫化的指標。

加拿大情況遠不如美國嚴重,僅有25%貸款民眾採浮動利率。

理論上主辦城市溫哥華為奧運增加公共投資及基礎建設,確實有助推升房地產價格。

溫哥華房地產的投機率並不高,大部分仍然用於自住。投機主要集中在部分小面積公寓,而大面積公寓,連體屋,獨立屋,還是以自住為主。

經濟學家表示大溫房地產雖無泡沫化危機,但有過熱跡象。華裔地產開發商則認為,溫哥華地理位置特殊,亞太門戶地位對本地房地產支撐力道不容忽視。

溫哥華地理位置得天獨厚,居北美通往亞太各國樞紐,也是亞洲各國進軍北美市場重要門戶,討論溫哥華房地產走勢,亞太門戶效應不容忽視,特別是近年中國與印度高速發展及大量移民湧入,帶動本地經濟成長,也是溫哥華房地產價格持續上漲主因。

中國與印度市場極具發展潛力,聯邦政府制訂亞太門戶策略(Pacific Gateway Strategy),並在預算案中編列大筆經費落實,充分體現對亞太市場重視。亞太效應確為影響溫哥華房地產價格因素之一。

當被問到溫哥華房地產走勢及未來投資策略時,專家表示,大溫房地產價格過去五年大幅飆升,未來漲勢將放緩,且基於亞太效應及即將舉辦冬奧,房價會有一定支撐力道,建議投資策略採穩健原則。

Information from MLATBC

星期二

2009 卑詩省(大溫哥華)主要地區平均房價

卑詩省房價今年的跌幅可能比業界原來預期的大。代表全省房地產仲界業者的卑詩房地產協會(BCREA)2日發表最新季度報告,把2009年卑省房價跌幅從原來的9%擴大為13%。

該協會首席經濟分析師穆爾(Cameron Muir)預測,卑詩省平均房價今年將降至39萬6600元,較去年下降13%。

其中,大溫哥華地區房價更下降14%,至50萬8000元。大溫南面的菲沙谷則僅下降10%,至39萬元。

卑省房價在2010年亦只是站穩腳根,料微降2%,至38萬9000元。

但預測也有樂觀的一面。穆爾預料房屋銷售量在今年下挫9%後明年出現「V型反彈」,回升8%。從具體數字來說,今年全省成交房屋單位僅6萬2650個,是自1980年代中期以來久已未見的低水準;但2010年料回升至6萬8000個單位。

BCREA分析,受到全球金融風暴的拖累,加拿大和卑詩省都陷入經濟衰退,就業不穩和資產縮水同時出現,共同對房地產市場構成壓力。

但穆爾預測,卑省的經濟衰退較美國和加拿大都要來得稍為溫和,卑詩今年經濟預估負成長0.5%。

不過,由於經濟前景畢竟不明朗,新屋起建量恐難逃大跌厄運,穆爾預測較去年劇跌45%,減至僅1萬9000個單位。隨著2010年銷量改善而待售單位逐漸消化,起建量才可望有起色。


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卑詩省主要地區平均房價

地區 2008年 2009年 2010年

全省 45萬4599元 39萬6600元(-13%) 38萬9000元(-2%)

大溫哥華 59萬3767元 50萬8000元(-14%) 49萬5000元(-3%)

菲沙谷 43萬1781元 39萬0000元(-10%) 38萬4000元(-2%)

維多利亞 48萬4894元 43萬5000元(-10%) 42萬8000元(-2%)

溫哥華島 33萬0556元 29萬0000元(-12%) 28萬6000元(-1%)

奧肯那根 40萬6647元 34萬8000元(-14%) 34萬0000元(-2%)

★括弧內百分比是跌幅。

★2009和2010年是預測。

★資料來源:卑詩房地產協會 世界日報 溫哥華房地產資訊網

星期六

有執照的驗屋師才能在溫哥華執業



驗屋師標準提高 保障消費者

溫哥華房地產資訊網

為了保障消費者,從今年3月31日起,唯有持有執照的驗屋師才能在卑詩省執業。

卑詩省法務廳長范棟勤(John van Dongen)30日宣布,有鑑於驗屋師素質良莠不齊,為了避免糾紛,保障消費者,卑詩省將成為加國第一個要求驗屋師持有執照才能執業的省份。

他表示,對大部分的省民來說,買屋是人生中最大的一筆消費。不合格的驗屋師不單做出錯誤的評估,也讓消費者承擔不必要的風險。卑詩省並無既定的驗屋師培訓課程,因此,許多驗屋師的來歷令人質疑。

在與許多消費者和業界人士討論之後,將由BPCPA(Business Practices and Consumer Protection Authority)負責檢定驗屋師資格和分發執照。自今年3月31日起,省府將要求所有驗屋師向BPCPA申請執照。如經消費者投訴告發不法執業者,最高可罰款5000元。

相關的申請表格將在2月27日放上BPCPA官方網站,BPCPA也會開始接受申請。現有驗屋師如符合三個法定機構的標準,便可以順利申請執照。這三個機構分別為卑詩省加拿大住屋財產檢查協會(Canadian Association of Home & Property Inspector-BC Branch)、卑詩省應用科學技術人員和技師協會(Applied Science Technologists and Technicians of British Columbia)及國家住屋和財產檢查員檢定系統(National Certification Program for Home and Property Inspectors)。BPCPA會調查申請者有無犯罪紀錄。

申請者將需要通過一連串的筆試和實境演練。目前已經從事驗屋工作,但尚未通過三大法定機構的標準者,可向BPCPA申請能力檢定。如果能力被認可,BPCPA將核發執照,但他仍需在兩年之內達成三大機構提出的標準。執照申請費100元,將負擔BPCPA的人事費用。

消費者如要提出申訴,應循以下程序:一.今年3月31日之後,應要求驗屋師出示由BPCPA核發的執照,執照為一般證件大小。二.如對驗屋師有任何不滿,先和驗屋師溝通,看他是否能滿足要求。三.如果驗屋師不能滿足要求,再向該驗屋師所屬的專業機構申訴。

星期四

溫哥華2010冬季奧林匹克的挑戰


曾是加國科技界的龍頭、擁有上百年輝煌歷史的加國著名大企業北電網絡(Nortel Networks)於週三分別在加國和美國申請破產保護。而該公司恰好是溫哥華2010年冬奧會的讚助商之一。這不禁讓關心冬奧會籌備工作的人們心生擔憂,金融海嘯一浪接一浪的衝擊將會給溫哥華2010冬奧會的資金籌措帶來怎樣的影響呢?當年蒙特利爾為舉辦夏季奧運會負債累累,歷經30幾年才勉為其難地還清債款。溫哥華會是下一個蒙特利爾嗎?

北電承諾贊助計劃不變

據悉,北電是2010冬奧會官方認可的大供應商,將負責向冬奧會提供資訊交流網的通訊設備。雖然北電目前身陷困境,但該公司表示,將會繼續贊助在溫哥華舉行的2010年冬季奧運會。

溫哥華房地產資訊網

溫哥華冬奧組委會對此予以證實,宣稱北電已重申該公司將履行其價值300萬到150萬的讚助冬奧會的承諾,還說,北電提供的大部分設備將於5月交貨。另外10到15名北電工作人員也將於冬奧期間在溫哥華對通訊網絡給予技術上的幫助和支援。

北電同時也是2012年倫敦夏季奧運會的第一梯隊贊助商,與2012奧運組委會簽有730萬的合約,將給英國電信公司為比賽設立的通訊網絡提供基礎結構部分的設備。

北電事件為冬奧拉警鐘

“北電的困境應該帶給冬奧組委會官員一個信號,那就是其他冬奧贊助安排亦有可能出問題,”卑詩大學尚德商學院教授布蘭德( James Brander)在得知北電申請破產保護後評估道。他說,沒有人知道還會有多少贊助商將遭遇破產窘況,現在無法預測之前贊助商們對於援助冬奧會的承諾會打多少折扣,現在唯一可以肯定的是,來自私營贊助商家的資金沒有額外的增加,“這足以能夠成為讓人不安的理由。”


冬奧開幕彩排

其他冬奧贊助商幾乎都掙扎在顯著放緩的經濟狀況中,包括汽車製造商通用公司(General Motors)和礦業巨人Teck Cominco。布蘭德表示,可以鼓舞人心的是,至少到目前為止,之前確定的冬奧會贊助商都還繼續他們的承諾,尚沒有出現退出者。

但是,顯而易見,我們必須關注未來情況的發展變化,因為2009年將不會有好年景。”布蘭德說。

談到北電公司對冬奧會的讚助一事,布蘭德指出,如果北電認為花些錢在冬奧會上是一個值得的市場推廣支出,他們可能仍會繼續贊助,但是從本質意義上說,他們步入破產法庭,意味著他們有可能重新審定贊助計劃。

冬奧資金來源多方面

溫哥華前市議員葉吳美琪強調,大家對2010冬奧會要有一個清楚的認識,冬奧會的承辦權屬於國家,溫哥華和威斯勒(Whistler)只不過是承辦城市。關於舉辦冬奧會前前後後、大大小小的事情,聯邦、省和市三級政府各負其責,而且三者相比,聯邦和省這兩級政府負責的事物和投入的資金更多。比如,冬奧會的保安工作完全是聯邦負責,省政府配合。又如,為配合冬奧會的舉行而進行的加拿大線(Canada Line)天車運輸線路的興建、海天公路(Sea-to-sky)的擴建以及列治文滑冰場的建設工程,聯邦和省的資金投入都佔了很大的比例。當然,在各個項目中,都會進行私人資金的募集和招標,但畢竟與聯邦和省的投入,完全不能相提並論。

對於最近鬧得沸沸揚揚的運動員村出現財務問題一事,葉吳美琪說,運動員村建在溫哥華城市內,要用歸屬於溫哥華市政府的土地,所以把溫市政府牽扯了進去。其實,如果真的是承建商無財力繼續進行項目建設,那麼市政府肯定會接手,負責在預定時間內完成運動員村的建設,以供冬奧會使用。但是要指出的是,這種情況下,運動員村的物業所有權就屬於溫市政府,待冬奧會結束後,市政府可以將這些物業投放到房地產市場上出賣,到時興許非但債務可以全部還清,還有可能盈利呢。

“當然,現在整個經濟大環境不好,舉辦冬奧確實遭逢了不如意的時機,令到人們擔心未來冬奧會的經濟來源,”葉吳美琪補充說,儘管如此,就算的確發生了贊助商削減資金,甚至退出贊助,最後埋單的應該是聯邦和省政府。

對溫市冬奧要有信心

正在溫哥華訪問的聯邦自由黨黨領葉禮庭(Michael Ignatieff)就反對由聯邦政府為溫哥華冬奧選手村建築費包底。他表示要待卑詩省及溫哥華兩級政府提出解決辦法之後才會建議渥太華應該如何去做。

“冬奧不僅是溫哥華的冬奧,也不僅是卑詩省的冬奧,這是全加拿大向世界展示的機會。”他認為,溫哥華冬奧將會是十分成功的一屆冬奧,聯邦政府應該參與,令冬奧取得成功。

但是,葉禮庭表示他不主張由聯邦政府擔保所有債務,但可以給予幫忙,因為全加拿大人都希望冬奧成功,他自己屆時也將到會。

冬奧資金“黑箱操作”

卑詩新民主黨顧問、時事評論員姚永安說,從舉行冬奧這件事被提起的第一天起,他就持反對態度。理由是:首先,冬奧雖只是兩週的運動會,但整個籌備舉辦過程是要花巨額資金的,而這筆錢值不值得花,花了是否真的有效果,需要慎重考慮。本省老說要向亞太傾斜,可是亞太國家的人們普遍對冬季運動不感興趣,向來沒有什麼人觀看冬奧賽事。第二,這麼大筆的資金,如果用於其他能夠切實改善人民生活的項目上,應該助益更大。第三,所有這些涉及到奧運的大規模工程,要在短時間內完成,必然在無形中推高了物價,影響民生。

姚永安再三表示,儘管自己當初的想法現在都被事實印證為正確了,但因為幾年前溫哥華市民投票贊成,在溫市舉辦冬奧已是既成事實,自己當然少數服從多數。唯望政府在具體操作上要盡量做好。

“可是,事與願違。省政府在冬奧工程建設上的財務支出大大超出了預算。”姚永安指出,省政府曾拍胸口說,奧運項目建設,6億元就可搞掂,可實際花費遠不止此數。比如,原來預計只需4億多的會展中心擴建工程,最後花了8億多;海天公路擴寬工程就達8億。除了財務上嚴重超支外,讓人心生疑慮的是,一些花大錢的項目,並非是事後能讓本地居民大受裨益的。

比如,海天公路其實平常車流量並不大,姚永安說自己不久前在開車帶朋友去威斯勒遊玩,當時正值雪季,應是威斯勒的旅遊滑雪旺季,可是在海天公路上行駛,一路上所見車輛寥寥無幾,但是為了兩週的冬奧,花上8億元搞這條公路的擴建,真是不值得。再如,大動干戈的加拿大天車線,主要是要將機場與溫市中心連接起來,但是眾所周知,機場離溫市中心本來就不算遠,也並非迫在眉睫的需要。

姚永安認為,隨著經濟危機的進一步加深,來自讚助商的資金將會縮水,因舉辦冬奧導致虧損的局面很有可能發生。到那時,所有的債務將轉嫁到民眾身上,“這是每一個人都不願意看到的。”

資訊來源 GCP News Vancouver

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